Арест имущества добросовестного приобретателя

Самая важная информация по теме: "Арест имущества добросовестного приобретателя" с выводами от профессионалов. В случае возникновения вопросов и при необходимости актуализации данных вы можете обратиться к дежурному юристу.

КС РФ запретил отбирать жилье у добросовестных приобретателей

kryzhov / Shutterstock.com

По общему правилу, если добросовестный приобретатель купил имущество у лица, которое не имело права его отчуждать, то собственник вправе истребовать это имущество только в тех случаях, когда оно утеряно собственником или лицом, которому оно было передано собственником во владение, либо было похищено у них, либо выбыло из владения иным путем помимо их воли (п. 1 ст. 302 Гражданского кодекса). Правовое значение понятия «добросовестный приобретатель» раскрыты Конституционным Судом Российской Федерации в постановлении от 21 апреля 2003 г. № 6-П, в совместном постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума ВАС РФ от 29 апреля 2010 г. № 10/ 22. Вместе с тем положения п. 1 ст. 302 ГК РФ получили новую оценку КС РФ в связи с обращением гражданина, который стал собственником выморочного имущества в силу ненадлежащего исполнения своих обязанностей органами власти (Постановление КС РФ от 22 июня 2017 г. № 16-П «По делу о проверке конституционности положения пункта 1 статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобой гражданина Д.». Рассмотрим этот судебный акт подробнее.

Суть дела

Первоначальным собственником спорной квартиры являлся гражданин С., умерший в 1994 году и на момент смерти не имевший наследников ни по закону, ни по завещанию. Принадлежавшая ему квартира, как выморочное имущество, должна была перейти в собственность города Москвы (п. 2 ст. 1151 ГК РФ). Тем не менее каких-либо юридических и фактических действий в отношении указанной квартиры Департаментом городского имущества г. Москвы не было произведено.

Между тем в 2007 году нотариусом г. Москвы Р. на имя гражданки С., на основании поддельных документов, было выдано свидетельство о праве на наследство, зарегистрированное в Управлении Росреестра по Москве, и спорная квартира таким образом была оформлена в ее собственность. Спустя месяц гражданка С. заключила с гражданкой С. А. договор купли-продажи квартиры, а та в свою очередь перепродала квартиру гражданке З. В апреле 2008 года З. заключает с гражданином Д. договор купли-продажи, по условиям которого спорная квартира перешла уже в собственность последнего.

Сохраняется ли право пользования жилым помещением, признанным выморочным имуществом, за зарегистрированными в нем по месту жительства иными гражданами, не являющиеся наследниками? Узнайте из материала «Наследование» в «Домашней правовой энциклопедии» интернет-версии системы ГАРАНТ. Получите полный доступ на 3 дня бесплатно!

Однако то, что квартира передана гражданке С. мошенническим путем выяснилось только в 2013 году в ходе расследования уголовного дела. Как установил суд, граждане Т., Ф., А., действуя совместно и согласованно в группе с другими лицами, решили путем обмана приобрести право собственности на эту квартиру. Так, в целях незаконного завладения спорной жилплощадью они воспользовались поддельными паспортами на имя других лиц, представили их и ряд документов на госрегистрацию, нашли покупателя квартиры и склонили третье лицо на возмездной основе оказать помощь в проведении сделки с квартирой. Таким образом, приговором Московского городского суда от 10 июня 2013 г. № 1-5/13 они признаны виновными в совершении преступлений, предусмотренных ст. 159 УК РФ (мошенничество). Потерпевшим по этому уголовному делу был признан Департамент городского имущества г. Москвы (далее – Департамент, истец).

Департамент, узнав о факте выбытия спорной квартиры из владения города, подал против последнего покупателя в цепочке договоров купли-продажи Д. (далее – ответчик) исковое заявление с требованием выселить его и передать квартиру в собственность г. Москвы.

Никулинский районный суд города Москвы удовлетворил требования истца, признав, что спорная квартира, будучи выморочным имуществом, выбыла из владения города помимо воли органов власти. Кроме того, являясь собственником квартиры, город от права собственности не отказывался, спорную квартиру не отчуждал, в собственность граждан не передавал. Таким образом, суд первой инстанции принял решение, что Департамент вправе истребовать имущество от последнего покупателя.

Ответчик с этим решением не согласился. Он считает, что в сложившейся ситуации является добросовестным приобретателем, так как при совершении сделки не знал и не должен был знать о неправомерности отчуждения имущества.

Суд апелляционной инстанции также позицию ответчика не поддержал (апелляционное определение Судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 18 декабря 2015 г. № 33-44622/15). По его мнению, Д. не представил достаточных доказательств, подтверждающих свои доводы о том, что он является добросовестным приобретателем, поскольку не доказал принятие всех разумных мер для выяснения правомочий продавца на отчуждение имущества. Так, суд отметил, что из договора купли-продажи усматривается, что квартира приобретена по заниженной цене, отличной от ее рыночной стоимости. Кроме того, за период с июня 2007 года по апрель 2008 года, то есть в течение 10 месяцев, в отношении спорной квартиры было совершено три сделки. Таким образом, суд посчитал, что гражданином Д. не была проявлена необходимая заботливость и осмотрительность, которая требовалась при заключении договора купли-продажи.

В июне 2016 года решения судов по делу гражданина Д. безуспешно пыталась оспорить Генеральная прокуратура РФ, которая обращалась в ВС РФ с кассационным представлением о пересмотре дела.

Вместе с тем ответчик, не согласившись с решением суда, подал жалобу в Конституционный суд РФ о проверке конституционности положения п. 1 ст. 302 ГК Российской Федерации в части истребования имущества от добросовестного приобретателя. По его мнению, п. 1 ст. 302 ГК РФ не соответствует ст. 1, 2, ч. 1 ст. 17, ст. 18, ч. 1 ст. 19, ст. 35, ч. 1 ст. 40, ч. 1 ст. 46 и ст. 55 Конституции РФ, так как позволяет правоприменителям произвольно толковать понятие «добросовестный приобретатель» и, соответственно, изымать у граждан – последних приобретателей по искам публично-правовых образований выморочное недвижимое имущество. И это возможно несмотря на то, что право собственности и законность всех предшествовавших приобретению этого права сделок признавались государством в рамках государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Мнения экспертов

КС РФ рассмотрел дело с участием гражданина Д., его адвоката и представителей заинтересованных органов государственной власти. Рассмотрим позиции участников процесса.

Так, первый заместитель председателя совета Исследовательского центра частного права имени С. С. Алексеева при Президенте РФ, к. ю. н. Андрей Егоров в своем заключении по запросу судьи КС РФ отметил, что, как следует из материалов дела, город Москва как собственник на протяжении почти 20 лет не интересовался судьбой перешедшего в его собственность выморочного имущества, не осуществлял регистрационных действий в отношении принадлежащих ему прав, не нес бремя содержания принадлежащего имущества (ст. 210 ГК РФ), и не осуществлял иных собственнических правомочий. Таким образом, поскольку город Москва не вел себя как хозяин, по мнению эксперта, за все наступившие негативные последствия, происшедшие в результате виновных действий (бездействия) самих государственных органов, не может и не должно отвечать третье лицо, проявившее должную осмотрительность, добросовестно полагавшееся на достоверность государственного реестра и, по вине государственных органов, не осведомленное о выморочном статуса имущества.

Читайте так же:  Уголовная ответственность алименты отменена

Основной довод представителя Д., адвоката, к. ю. н. Дмитрия Степанова также заключался в констатации неответственного поведения государства. «Гражданин вправе считать, что если государством создана система призвания к наследству, выдачи соответствующего документа, то государство так или иначе несет ответственность за эту систему. Если орган власти выдает некий документ (например, документ о праве собственности, подтверждающий действия предыдущего собственника, продающего квартиру заявителю), то, наверное, гражданин имеет право полагать, что государство провело некую проверку соблюдения закона при регистрации предшествующих сделок с недвижимым имуществом. Неответственное поведение государства недопустимо в принципе», – считает представитель истца.

Аналогичной позиции придерживается и полномочный представитель Генерального прокурора РФ в Конституционном суде РФ Татьяна Васильева. В данном вопросе она обратила внимание на позицию ЕСПЧ, согласно которой ответственным за регистрацию, социальный наем и приватизацию имущества является государство, обязанное контролировать соблюдение всех необходимых для этого условий. «Ввиду наличия регулятивных органов покупатель квартиры не должен оценивать риск прекращения права собственности в связи с недостатками, которые должны были быть устранены в рамках процедур, специально введенных в этих целях. Упущение властей не может оправдать последующие санкции против добросовестного приобретателя данного имущества. Ошибки или просчеты государственных органов должны служить выгоде заинтересованных лиц, особенно в отсутствие иных конфликтующих интересов. Иными словами, риск любой ошибки, допущенной государственным органом, должно нести государство, и ошибки не должны устраняться за счет заинтересованных лиц (постановление ЕСПЧ по жалобе № 7097/10 «Гладышева против Российской Федерации»)», – считает Васильева.

В то же время она отметила, что установленная в п. 1 ст. 302 ГК РФ возможность изъятия имущества у добросовестного приобретателя не ограничивает его право на возмещение убытков лицом, действия которого и повлекли нарушения этих прав.

Полномочный представитель Государственной Думы в КС РФ Татьяна Касаева также считает, что спорные нормы гражданского законодательства соответствуют Конституции РФ и не запрещают гражданам обжаловать действия госорганов. «Обязательность государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним не может рассматриваться как обстоятельство, исключающее возможность передачи споров по поводу недвижимого имущества и зарегистрированных прав на него, на разрешение судов», – сказала она в суде.

О необходимости приобретателям недвижимого имущества быть более внимательными и осмотрительными напомнила советник Министра юстиции Российской Федерации Мария Мельникова. По мнению Минюста России, каждый гражданин помимо выписки из ЕГРП и выписки из домовой книги должен проверить все предыдущие документы о приобретении этого имущества, опросить соседей о проживании в этом помещении собственников, записанных в ЕГРП, знать все когда-либо опубликованные сведения об этом имуществе.

Однако, по мнению полномочного представителя Совета Федерации в КС РФ Михаила Клишаса, возложенный на конечного приобретателя риск незаконного выбытия из государственной собственности имущества усиливает нестабильность гражданского оборота. «Такой подход может свидетельствовать о допущении нарушения прав гражданина», – считает эксперт.

Полномочный представитель Президента РФ в КС РФ Михаил Кротов, помимо всего уже упомянутого выше, также отметил факт нарушения сроков исковой давности Департаментом при заявлении иска о выселении гражданина Д. «С момента открытия наследства до совершения мошенничества и выдачи нотариусом свидетельства о праве на наследство по поддельным документам и последующего отчуждения квартиры прошло порядка 14 лет, в течение которых мэрией Москвы не совершено никаких действий по выявлению и обращению имущества в собственность субъекта Российской Федерации. Таким образом, есть ли основания для предъявления виндикационного иска у Департамента? Даже десятилетний срок давности, который сегодня фактически является пресекательным в соответствии с ГК РФ, истек. На каком основании тогда судебная система считает допустимым защищать интерес публично-правового образования на право, которое им не зафиксировано?», – рассуждал Кротов.

Решение КС РФ

КС РФ, в свою очередь, признал, что государство в лице уполномоченных законом органов при осуществлении процедуры государственной регистрации прав на недвижимое имущество подтверждает тем самым законность совершения сделки по отчуждению объекта недвижимости (Постановление КС РФ от 22 июня 2017 г. № 16-П «По делу о проверке конституционности положения пункта 1 статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобой гражданина Д.»).

Он также подчеркнул, что проверка соблюдения закона при совершении предшествующих сделок с недвижимым имуществом со стороны приобретателя этого имущества в отличие от государства существенно затруднена или невозможна. Тем более в неравных условиях находятся публично-правовое образование как собственник жилого помещения, являющегося выморочным имуществом, и его добросовестный приобретатель, возможности которых по выявлению противоправных действий, приведших к тому, что жилое помещение выбывает из владения собственника помимо его воли, далеко не одинаковы, отмечается в судебном акте.

Кроме того, суд ссылаясь на решение ЕСПЧ, отметил, что при наличии широкого перечня контрольно-разрешительных органов и большого числа совершенных регистрационных действий с объектом недвижимости никакой сторонний покупатель квартиры не должен брать на себя риск лишения права владения в связи с недостатками, которые должны были быть устранены посредством специально разработанных процедур самим государством (постановление от 6 декабря 2011 года по делу «Гладышева против России»).

Таким образом, КС РФ признал положение п. 1 ст. 302 ГК РФ не соответствующим Конституции РФ в той мере, в какой оно допускает истребование жилого помещения, являвшегося выморочным имуществом, от его добросовестного приобретателя. Однако иск публично-правового образования не будет удовлетворен только в том случае, если добросовестный приобретатель полагался при покупке жилья на данные ЕГРН и в установленном законом порядке зарегистрировал право собственности. А публично-правовое образование при этом не предприняло своевременных мер по установлению выморочного имущества и надлежащему оформлению своего права собственности на него.

КС РФ постановил, что правоприменительные решения по делу гражданина Д., вынесенные на основании п. 1 ст. 302 ГК РФ, подлежат пересмотру. Добавим, что суд не предписал законодателям внести изменения в спорные нормы.

Источник: http://www.garant.ru/article/1119799/

Поправки в ГК не защитят добросовестных покупателей жилья на 100%

Как следует из законопроекта, приобретатель признаётся добросовестным, если при покупке имущества он полагался на данные госреестра, пока в судебном порядке не доказано, что «он знал или должен был знать об отсутствии права на отчуждение имущества у лица, от которого ему перешли права на него». Суд будет отказывать в истребовании недвижимости, если после внесения данных о первом добросовестном покупателе в госреестр прошло более трёх лет.

Читайте так же:  Решение внеочередного общего собрания участников ооо образец в 2020 году

Как передаёт «Коммерсант», глава комитета Госдумы по госстроительству и законодательству Павел Крашенинников упоминал ранее принятые поправки к закону о госрегистрации недвижимости, которые вступят в силу в 2020 году. Государство пообещало выплачивать компенсации добросовестным покупателям жилья, если его у них отобрали по суду, а они не смогли взыскать убытки с продавца. «Это достаточно серьёзная защита. Если тот закон о компенсации и этот закон вступят в силу, то они начнут работать», – заявил Крашенинников. По словам депутата, за компенсацией в течение трёх лет смогут обратиться и те, кто лишился имущества до 2020 года.

«Если речь идёт о споре между частными лицами, то это хорошая мера. Но в ситуациях, когда с иском об истребовании квартиры обращается государство, эта конструкция не имеет смысла: государство отбирает у человека квартиру, а тот через суд может получить от государства её стоимость. Это бессмысленный размен, в ходе которого человека выкидывают на улицу непонятно ради чего», – сказал руководитель судебной практики Института права и публичной политики Григорий Вайпан. По его словам, главная цель собственника – возврат квартиры, в то время как государству она сама по себе не нужна.

Председатель правления АНО «Центр защиты жилья и жилищных прав» Светлана Гладышева отметила, что в принятом во втором чтении законопроекте ничего не сообщается о предельных сроках, в течение которых государство должно оформить имущество в свою собственность. Между тем в постановлении КС по делу Александра Дубовца одна из причин, что п. 1 ст. 302 ГК не соответствует Конституции, – бездействие публично-правового образования в части установления и надлежащего оформления своего права собственника.

«Бездействие публично-правового образования фактически способствует появлению мошенников. При этом никаких сроков для принятия решения государством в законопроекте не появляется», – сообщил бывший уполномоченный по правам человека Москвы Александр Музыкантский, который занимался делами добросовестных приобретателей в Общественной палате РФ. Зато в законопроекте есть определение добросовестного приобретателя. «Это шаг вперёд, но теперь резко возрастает ответственность регистраторов, потому что теперь добросовестность приобретателя будет напрямую зависеть от того, какая запись внесена регистратором в реестр», – считает Музыкантский. По его мнению, это требует ужесточения ответственности за внесение заведомо подложных сведений в реестр.

Источник: http://pravo.ru/news/216753/

Арест приобретенного имущества, оказавшегося в залоге, дает покупателю право расторгнуть договор

Требование о взыскании убытков можно предъявлять предыдущему собственнику автомобиля, поскольку представитель по доверенности действует от имени и за его счет. Однако заявить такое требование возможно лишь при изъятии имущества, которое еще не произошло.

Потребовать возмещения убытков покупатель вправе при изъятии товара

Доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу для представительства перед третьими лицами (п. 1 ст. 185 ГК РФ). Сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого (п. 1 ст. 182 ГК РФ).

В рассматривае­мой ситуации обязательства перед покупателем возникают у продавца (представляемого), то есть собственика транспортного средства, и именно он несет ответственность перед покупателем за передачу имущества, обременного правами третьих лиц. Требования, в том числе о возмещении причиненных убытков, необходимо предъявлять преды­дущему собственнику транспортного средства, который выдал доверенность на распоряжение им.

Однако в рассматриваемой ситуации необходимо выяснить, есть ли у покупателя вообще право требовать возмещения причиненных убытков. Гражданский кодекс РФ требует от продавцов передавать покупателям товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением когда покупатель о таких правах знал и согласился принять товар с обременением. Неисполнение указанной обязанности продавцом дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения до­говора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар (п. 1 ст. 460 ГК РФ). В данной норме возмещение причиненных убытков в качестве последствия для продавца не поименовано.

Требовать возмещения убытков покупатель вправе в иной ситуации — при изъятии у него товара третьими лицами по основаниям, возникшим до исполнения договора купли-продажи, если продавец не докажет, что покупатель знал или должен был знать о наличии оснований для такого изъятия (п. 1 ст. 461 ГК РФ). В вопросе нет данных о том, что покупателю было известно о передаче имущества в залог продавцом, а потому можем исходить из добросовестности покупателя.

Заметим, что приведенная правовая норма ставит в качестве условия возмещения убытков факт изъя­тия имущества. В заданном же вопросе речь идет о такой мере принудительного исполнения, как арест имущества (п. 5 ч. 3 ст. 68, ч. 4 ст. 80 Федерального закона от 02.10.2007 № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве»). Арест в том числе может выражаться в запрете производить регистрационные действия в отношении имущества. Однако такие меры не связаны с лишением лица права собственности (то есть изъятием имущества), а представляют собой ограничение только правомочия таким имуществом распоряжаться (постановление ФАС Поволжского округа от 29.10.2009 по делу № А65-9236/2009). Потому оснований требовать от продавца причиненных убытков у покупателя нет, по крайней мере, руководствуясь п. 1 ст. 461 ГК РФ, Ваши возможные действия — это потребовать уменьшения выкупной цены или расторжения договора. Но поскольку притязания залогодержателя в отношении имущества уже подтверждены судебным актом, скорее всего, на имущество будет обращено взыскание, потому покупателю проще будет потребовать расторжения договора. А если на имущество все же будет обращено взыскание и произведено его изъятие у добросовестного покупателя, только тогда у последнего появятся все основания заявить требование о возмещении убытков по п. 1 ст. 461 ГК РФ.

Кроме того, право требовать возмещения убытков предусмотрено не только нормами ГК РФ о договоре купли-продажи, но и положениями ст. 15 ГК РФ. Потому если одним только ограничением на совершение регистрационных действий с транспортом покупателю уже были причинены убытки, то он также вправе потребовать их возмещения от продавца. Скажем, в ситуации, когда покупатель выступал только перекупщиком автомобиля, из-за запрета на совершение регистрационных действий не смог передать товар последующему покупателю и у него возникли убытки в форме упущенной выгоды.

ВАС РФ против обращения взыскания на предмет залога у добросовестного приобретателя

По общему правилу, при переходе права собственности на заложенное имущество от залогодателя к другому лицу в результате возмездного или безвозмездного отчуждения этого имущества право залога сохраняет силу (ст. 353 ГК РФ). При этом залогодатель вправе отчуждать предмет залога, передавать его в аренду или безвозмездное пользование другому лицу либо иным образом распоряжаться им только с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога (п. 2 ст. 346 ГК РФ).

Читайте так же:  Как платить с телефона кредит на тинькофф

Несмотря на достаточно четкое законодательное регулирование вопроса сохранения залога, судебная практика толкует эту норму по-разному. Подход зависит от того, какой суд — арбитражный или общей юрисдикции — рассматривает спор.

ВС РФ считает, что приобретение заложенного имущества добросовестным приобретателем не указано в перечне оснований прекращения залога (ст. 352 ГК РФ). Поэтому переход права собственности не прекращает права залога, а правопреемник залогодателя становится на его место. Каких-либо исключений, позволяющих освободить доб­росовестного приобретателя от перешедших к нему обязаннос­тей залогодателя, нет (Определения ВС РФ от 20.03.2012 № 16-В11-24, от 10.04.2007 № 11В07-12).

Однако у ВАС РФ иная точка зрения по данному вопросу. Он разъясняет, что исходя из общих начал и смысла гражданского законодательства (аналогия права) и требований доб­росовестности, разумности и справедливости, не может быть обращено взыскание на заложенное движимое имущество, возмездно приобретенное у залогодателя лицом, которое не знало и не должно было знать о том, что приобретаемое им имущество является предметом залога. При этом суды должны оценивать обстоятельства приобретения заложенного имущества, исходя из которых покупатель должен был предположить, что он приобретает имущество, находящееся в залоге. В частности, суды должны установить, был ли вручен приобретателю первоначальный экземпляр документа, свидетельствующего о праве продавца на продаваемое имущество (например, паспорт транспортного средства), либо его дубликат (п. 25 постановления Пленума ВАС РФ от 17.02.2011 № 10).

Видео (кликните для воспроизведения).

Принимая во внимание позицию ВАС РФ, Федеральная служба судебных приставов России (ФССП РФ) рекомендует судебным приставам-исполнителям, установив факт приобретения заложенного движимого имущества третьим лицом, при производстве в присутствии этого лица ареста данного имущества в целях обеспечения его сохраннос­ти разъяснять ему право обращения в суд с иском об освобождении имущества от арес­та или исключении его из описи. Если данное право третьим лицом не реа­лизовано, судебный пристав-исполнитель после производства ареста данного имущества в целях обеспечения его сохранности обращается в суд с заявлением о замене стороны исполнительного производства ее правопреемником (письмо ФССП РФ от 23.12.2011 № 12/01-31629-АП).

Арбитражные суды при рассмот­рении подобных споров учитывают позицию Президиума ВАС РФ и при установлении факта добросовестности покупателя принимают решение в его пользу, отказывая в обращении взыскания на заложенное имущество (постановления ФАС Западно-Сибирского округа от 05.12.2011 по делу № А03-3467/2011, Дальневосточного округа от 26.12.2011 № Ф03-6174/2011 по делу № А04-2522/2011).

Между тем не исключена возможность принятия решения и не в пользу покупателя, то есть об обращении взыскания на заложенное имущество (постановление ФАС Дальневосточного округа от 15.10.2013 № Ф03-4394/2013 по делу № А37-2221/2010).

В этом случае, как было сказано ранее, у добросовестного покупателя сохраняется право требования возмещения убытков с продавца на основании п. 1 ст. 461 ГК РФ.

C 1 июля 2014 г. вступят в силу поправки в Гражданский кодекс, внесенные Федеральным законом от 21.12.2013 № 367-ФЗ. Согласно новым положениям, право залога будет прекращаться при приобретении предмета залога добросовестным покупателем (подп. 2 п. 1 ст. 352 ГК РФ в ред. после 01.07.2014). Однако это правило будет применяться только к правоотношениям, возникшим после вступления поправок в силу (п. 3 ст. 3 Федерального закона от 21.12.2013 № 367-ФЗ).

Источник: http://www.eg-online.ru/consultation/236136/

Для защиты конкурсной массы можно не только виндицировать вещь у последнего приобретателя, но и одновременно взыскать ее стоимость с первого покупателя

Суды признали недействительной продажу недвижимости накануне банкротства продавца. Но по вопросу применения последствий недействительности и одновременной виндикации их мнения разошлись. ВС РФ решил, что можно удовлетворить оба требования в пользу банкрота: и истребовать недвижимость из незаконного владения конечного покупателя, и взыскать с первого покупателя ее полную стоимость, то есть без вычета суммы, которую он уже заплатил. При этом фактически исполняться будет только один их двух судебных актов — производство по второму прекратит после исполнения первого пристав —исполнитель (Определение ВС РФ от 09.10.2017 № 308-ЭС15-6280 по делу № А32-29459/2012).

Суть спора

В преддверии банкротства ООО «Холдинговая компания „Гамма“» (далее — продавец, банкрот) продало принадлежащие ему на праве собственности три коттеджа. Причем покупателем оказалась дочь генерального директора продавца. Цена сделки составила 15 млн руб., тогда как оценщики определили рыночную стоимость проданных коттеджей в размере 44,6 млн руб. То есть при продаже стоимость недвижимости занизили почти в три раза. Конкурсный управляющий обратился в суд с заявлением о признании этой сделки недействительной. Он ссылался на то, что договор купли-продажи коттеджей был заключен за два месяца до признания продавца банкротом, а также на то, что его подписали взаимозависимые лица.

В день подачи заявления арбитражным управляющим дочь генерального директора банкрота, которая приобрела недвижимость, перепродала ее другой организации — ООО «Солнечный город». Поэтому конкурсный управляющий уточнил свое требование. Помимо признания сделки недействительной он заявил также об истребовании имущества из чужого незаконного владения последнего покупателя — ООО «Солнечный город».

Судебное разбирательство

Суды трех инстанций признали договор купли-продажи недействительным. Однако в части применения последствий недействительности и истребования коттеджей из чужого незаконного владения их мнения разошлись.

Первая инстанция решила, что в результате заключения и исполнения оспариваемой сделки конкурсная масса банкрота уменьшилась, поскольку недвижимость была продана по заведомо заниженной цене заинтересованному лицу. Это, в свою очередь, может повлечь убытки кредиторов банкрота в виде неудовлетворения их требований за счет имущества должника в большем объеме. Поэтому суд признал договор купли-продажи трех коттеджей недействительной сделкой.

Но в истребовании коттеджей из чужого незаконного владения суд отказал, признав конечного покупателя добросовестным. Этот покупатель оплатил коттеджи в полном объеме (12 млн руб.), а также принял, по мнению суда, все разумные меры для выяснения правомочий продавца на отчуждение коттеджей. В частности, он запрашивал выписки из реестра на спорные объекты, в них никакой информации об обременениях права не было. Также отсутствовала информация о введении в отношении продавца (ИП Подольская С. В.) какой-либо процедуры банкротства.

Применяя последствия недействительной сделки, суд первой инстанции уменьшил подлежащую взысканию с первого покупателя рыночную стоимость приобретенного имущества на сумму, которую он фактически оплатил по сделке. То есть он взыскал с ИП Подольской С. В. 29,6 млн руб. (рыночная стоимость в размере 44,6 млн руб. минус оплаченная продавцу стоимость по договору в размере 15 млн руб.).

А вот апелляция указала, что хотя суд первой инстанции правильно признал договор купли-продажи недействительным, но при этом он неверно применил последствия недействительности сделки и снял арест со спорного имущества.

Применяя последствия недействительной сделки, суд первой инстанции фактически произвел зачет подлежащей взысканию с Подольской С. В. (первого покупателя) действительной стоимости отчужденного имущества и суммы, уплаченной при покупке этого имущества по недействительной сделке. Это является существенным нарушением норм законодательства о банкротстве, ограничивающего такую возможность с момента введения процедур банкротства. Так, в случае признания на основании ст. 61.2 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее — Закон о банкротстве) недействительными действий должника по уплате денег, передаче вещей или иному исполнению обязательства, а также иной сделки должника, направленной на прекращение обязательства, обязательство должника перед соответствующим кредитором считается восстановленным с момента совершения недействительной сделки (Определение ВС РФ от 21.07.2015 № 303-ЭС15-2858 по делу № А51-7114/2012).

Читайте так же:  Алименты в пользу опекуна

Также апелляционная инстанция не согласилась с тем, что последний покупатель является добросовестным приобретателем. Ведь он приобрел имущество по цене в несколько раз ниже рыночной. У любого разумного участника гражданского оборота это должно вызвать обоснованные сомнения. Кроме того, имущество было приобретено у связанного с должником лица после введения в отношении должника процедуры конкурсного производства, о чем покупатель должен был знать. Тем более что связанное с должником лицо перепродало коттеджи после принятия судом к рассмотрению заявления о признании недействительным договора между ним и банкротом. Переход прав на имущество к конечному покупателю был зарегистрирован после опубликования информации о споре в отношении отчужденных коттеджей.

В итоге апелляция решила не только истребовать коттеджи из незаконного владения последнего покупателя, но и взыскать с первого покупателя в пользу банкрота полную рыночную стоимость недвижимости, то есть 44 млн руб. При этом право требования первого покупателя к банкроту восстанавливается в сумме уплаченных по первому договору купли-продажи 15 млн руб. Проще говоря, первый покупатель может требовать от банкрота вернуть эти 15 млн руб., но наравне с другими кредиторами, включив эти требования в реестр.

Суд кассационной инстанции отменил постановление апелляции в части обязания вернуть коттеджи банкроту. Он исходил из того, что последний покупатель является добросовестным приобретателем. Кроме того, суд округа счел, что использование апелляцией механизма защиты прав банкрота, предусмотренного ст. 167 ГК РФ, в отношении первого приобретателя имущества в принципе исключало возможность одновременного применения положений ст. 302 ГК РФ и удовлетворения виндикационного иска, предъявленного к конечному покупателю.

Позиция ВС РФ

Судебная коллегия по экономическим спорам ВС РФ отменила судебные акты первой инстанции и кассации. В силе осталось постановление апелляции, которая истребовала коттеджи из чужого незаконного владения в пользу банкрота, а также взыскала с первого покупателя рыночную стоимость этих объектов в полном размере.

Коллегия решила, что последний покупатель не является добросовестным. Она сослалась на правовую позицию Президиума ВАС РФ, изложенную в п. 9 информационного письма от 13.11.2008 № 126 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам, связанным с истребованием имущества из чужого незаконного владения». В этом пункте сказано, что явно заниженная цена продаваемого имущества может свидетельствовать о том, что приобретатель не является добросовестным. Намереваясь приобрести имущество по явно заниженной стоимости, покупатель, проявляя обычную при таких обстоятельствах степень осмотрительности, должен предпринять дополнительные меры, направленные на проверку юридической судьбы вещи. Суд апелляционной инстанции верно указал на то, что обычная проверка позволяла покупателю из открытых источников получить информацию о нахождении первого продавца в процедуре банкротства, совершении первоначальной сделки в период подозрительности и о ее несоответствии требованиям Закона о банкротстве. Кроме того, суд апелляционной инстанции правильно принял во внимание момент перехода права собственности на коттеджи к конечному покупателю — уже после принятия к производству заявления об оспаривании первоначальной сделки.

Также апелляция правомерно применила последствия недействительности первой сделки путем взыскания со стороны этой сделки стоимости вещи и одновременно виндицировала эту вещь. ВС РФ указал, что действующее законодательство допускает защиту конкурсной массы как путем предъявления арбитражным управляющим иска о признании недействительной первой сделки об отчуждении имущества должника и применении последствий ее недействительности в виде взыскания стоимости отчужденного имущества с первого приобретателя (ст. 61.1, 61.6 Закона о банкротстве), так и путем предъявления иска об истребовании этого же имущества из незаконного владения конечного приобретателя (ст. 301, 302 ГК РФ).

Виндикационный иск не подлежит удовлетворению, если к моменту его рассмотрения стоимость вещи уже будет полностью возвращена должнику стороной первой сделки. В иных случаях допускается вынесение двух судебных актов (о применении последствий недействительности сделки путем взыскания стоимости вещи с первого приобретателя и о виндикации той же вещи у конечного приобретателя). При наличии таких судебных актов, если один из них будет исполнен, исполнительное производство по второму оканчивается судебным приставом — исполнителем в порядке ст. 47 Федерального закона от 02.10.2007 № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» (абз. 4—5 п. 16 постановления Пленума ВАС РФ от 23.12.2010 № 63 «О некоторых вопросах, связанных с применением главы III. 1 Федерального закона „О несостоятельности (банкротстве)“»).

Таким образом, правовые механизмы, ограничивающие возможность должника восстановить владение вещью и одновременно получить деньги, составляющие ее стоимость, применяются на стадии исполнения постановления суда апелляционной инстанции.

Источник: http://www.eg-online.ru/article/358771/

Вступили в силу поправки, защищающие добросовестных приобретателей жилья

Изменение норм о добросовестном приобретении

Как сообщалось ранее, п. 6 ст. 8.1 ГК, посвященной госрегистрации прав на имущество, дополнен указанием на то, что приобретатель недвижимости, полагавшийся при ее приобретении на данные ЕГРН, признается добросовестным до тех пор, пока в судебном порядке не доказано, что он знал или должен был знать об отсутствии права на отчуждение этого имущества у лица, от которого ему перешли права на соответствующую недвижимость.

Статья 302 ГК, посвященная истребованию имущества от добросовестного приобретателя, дополнена п. 4, согласно которому суд должен отказать в удовлетворении требования РФ, ее субъектов и муниципальных образований об истребовании жилого помещения у добросовестного приобретателя, не являющегося публично-правовым образованием, в любом случае, если после выбытия жилого помещения из владения истца прошло три года со дня внесения в государственный реестр записи о праве собственности первого добросовестного приобретателя этого жилья. При этом бремя доказывания недобросовестности приобретателя или выбытия жилого помещения из владения истца несет публично-правовое образование.

Кроме того, в ст. 223 ГК появился п. 3, согласно которому добросовестный приобретатель жилого помещения, в удовлетворении иска к которому отказано на основании п. 4 ст. 302 ГК, признается собственником этого жилья с момента государственной регистрации права собственности. Примечательно, что в данном случае соответствующее право собственности может быть оспорено, а жилое помещение – истребовано на основании п. 1 и 2 ст. 302 ГК только по требованию лица, не являющегося публично-правовым образованием.

Отметим, что ранее п. 1 ст. 234 ГК предусматривал, что для приобретения права собственности по правилам о приобретательной давности необходимо добросовестно, открыто и непрерывно владеть недвижимым имуществом в течение 15 лет, а иным имуществом – в течение 5 лет. С 1 января этого года указанное применимо в том случае, если иные срок и условия приобретения не предусмотрены ст. 234 Гражданского кодекса.

Читайте так же:  Просроченный кредит где взять деньги

Изменился и порядок определения начала течения срока приобретательной давности. Так, п. 4 ст. 234 ГК в прежней редакции устанавливал, что течение указанного срока в отношении вещей, находящихся у лица, из владения которого они могли быть истребованы в соответствии со ст. 301 и 305 ГК, начинается не ранее истечения срока исковой давности по соответствующим требованиям.

Теперь же срок приобретательной давности начинает течь со дня поступления вещи в открытое владение добросовестного приобретателя, а в случае, если было зарегистрировано право собственности добросовестного приобретателя недвижимой вещи, которой он владеет открыто, – не позднее момента указанной госрегистрации.

Ранее в комментарии «АГ» партнер юридической фирмы INTELLECT Александр Латыев отмечал, что первоначальная идея изменений, как ему представляется, сводилась к необходимости исключить один из общих необходимых реквизитов добросовестного приобретения – выбытие имущества из владения собственника по его воле, если таковым являлось публичное образование.

Эксперт посчитал ослабление позиций публично-правовых собственников в условиях общей тенденции на всемерную защиту государства нестандартным подходом. «В данном случае, видимо, было принято решение продемонстрировать готовность государства поступиться своими интересами, если речь идет о жилье: с одной стороны, это важно для граждан, с другой – наверное, ущерб от потери таких объектов на общегосударственном уровне не так существенен», – рассуждал Александр Латыев. По мнению юриста, первоначальная редакция законопроекта полностью соответствовала заявленной идее и была достаточно простой, но ко второму чтению появилось много изменений, из-за чего проект получил дополнительные смыслы, стал менее понятным.

Александр Латыев подчеркивал, что изменения, внесенные в ст. 8.1 и 223 ГК РФ, не имеют никакого смысла, а вопросы приобретательной давности выходят за пределы первоначальной тематики законопроекта, а значит, не были надлежащим образом исследованы субъектом законодательной инициативы. Комментируя корректировки, внесенные в ст. 302 ГК, юрист указывал, что никакой новой дополнительной защиты добросовестному приобретателю не предоставлено. По мнению Александра Латыева, после 1 января практика применения норм о защите вещных прав вряд ли существенно изменится.

Адвокат МКА «Центрюрсервис» Илья Прокофьев, напротив, говорил, что изменения, внесенные ко второму чтению, можно охарактеризовать положительно. По его мнению, формулировки документа позволят избежать неоднозначного толкования судами норм о добросовестном приобретении, а это, в свою очередь, будет способствовать единообразию судебной практики. Эксперт также подчеркивал, что изменения помогут защитить права добросовестных приобретателей.

В свою очередь, управляющий партнер юридической фирмы «LLC-Право» Дмитрий Лизунов отмечал, что воля законодателя направлена на защиту интересов добросовестного приобретателя. По его словам, понять верность избранного подхода можно будет только после начала применения новых норм судами.

Получить компенсацию за утрату добросовестным приобретателем жилья теперь проще

Как ранее писала «АГ», прежде на компенсацию могли претендовать две категории граждан: собственник единственного пригодного для постоянного проживания жилого помещения, который по не зависящим от него причинам был не вправе его истребовать от добросовестного приобретателя, и добросовестный приобретатель, от которого было истребовано единственное пригодное для постоянного проживания жилье. Теперь в законе осталась единственная категория – добросовестный приобретатель, от которого было истребовано жилое помещение в соответствии со ст. 302 ГК. Указанное лицо имеет право на выплату однократной единовременной компенсации за счет казны РФ после вступления в силу судебного акта об истребовании жилого помещения третьим лицом.

Поправки вступили в силу 1 января, при этом требования о компенсации, предъявленные добросовестным приобретателем до дня вступления в силу новых норм, подлежат рассмотрению в соответствии с законодательством, действовавшим на дату их предъявления.

На основании прежних правил потребовать выплату компенсации можно было только при прекращении исполнительного производства по двум основаниям. Первое касалось смерти должника-физлица, объявления его умершим или признания безвестно отсутствующим в том случае, если обязанности по исполнению решения суда не могли перейти к правопреемнику и быть реализованы доверительным управляющим, назначенным органом опеки и попечительства. Второе было установлено для юридического лица – его ликвидация.

Согласно принятым поправкам суд должен принять решение о взыскании с государства компенсации, если по не зависящим от добросовестного приобретателя причинам в соответствии с судебным актом о возмещении ему убытков, возникших в связи с истребованием жилого помещения, взыскание по исполнительному документу произведено частично или не производилось в течение 6 месяцев со дня предъявления документа к исполнению.

На основании ст. 68 Закона о госрегистрации недвижимости компенсация производилась в сумме, установленной вступившим в силу решением суда о возмещении третьими лицами вреда, причиненного в результате утраты жилья. При этом был установлен ее предельный размер – 1 млн руб.

Теперь максимальная сумма компенсации не предусмотрена, однако закреплены критерии ее определения. Так, по общему правилу, размер компенсации определяется судом исходя из суммы реального ущерба, однако добросовестный приобретатель может потребовать исчислить компенсацию в размере кадастровой стоимости жилья. Если же суд установит, что добросовестному приобретателю возмещены убытки, возникшие в связи с истребованием от него жилья, размер компенсации будет уменьшен на сумму возмещения.

В то же время, если добросовестный приобретатель утратил жилье вследствие ненадлежащего исполнения полномочий Росреестром, правила новой статьи в данном случае не применяются, а убытки подлежат возмещению в соответствии со ст. 66 Закона о государственной регистрации недвижимости.

Кроме того, добросовестный приобретатель, от которого ранее было истребовано жилое помещение в собственность РФ, ее субъекта или муниципального образования, вправе в течение трех лет со дня вступления поправок в силу обратиться с иском к соответствующему публичному образованию о взыскании компенсации. Удовлетворение требований будет возможно при наличии судебного акта о возмещении убытков, возникших в связи с истребованием от добросовестного приобретателя жилого помещения, который по не зависящим от указанного лица причинам исполнен частично или не исполнен в течение полугода со дня предъявления исполнительного документа.

Комментируя поправки после их принятия, юрист МКА «Князев и партнеры» Мария Рулькова отмечала, что, хотя закон и сейчас допускает получение компенсации за утрату права на жилье, суды зачастую не удовлетворяют такие требования по мотиву отсутствия оснований для привлечения госоргана к ответственности.

Адвокат АП г. Москвы Константин Евтеев указывал, что остаются открытыми вопросы о финансировании и возможных объемах выплат за счет казны, вопросы о подходе к определению реального ущерба и реальной кадастровой стоимости при определении размера компенсации в разных регионах, где цены на жилье могут существенно отличаться.

Советник практики недвижимости «ИНФРАЛЕКС» Анастасия Драскова отмечала, что сложно прогнозировать, как будет работать новый механизм. «На данный момент судами уже установлен очень высокий стандарт доказывания добросовестности, а если в этом процессе будет учитываться финансовый интерес государства, ситуация может усугубиться», – поясняла она.

Видео (кликните для воспроизведения).

Источник: http://www.advgazeta.ru/novosti/vstupili-v-silu-popravki-zashchishchayushchie-dobrosovestnykh-priobretateley-zhilya/

Арест имущества добросовестного приобретателя
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here