Чем отличается рыночная стоимость от кадастровой стоимости в 2020 году

Самая важная информация по теме: "Чем отличается рыночная стоимость от кадастровой стоимости в 2020 году" с выводами от профессионалов. В случае возникновения вопросов и при необходимости актуализации данных вы можете обратиться к дежурному юристу.

Почему кадастровая стоимость выше рыночной?

Неприятно большие цифры в квитанциях на оплату имущественного налога стали причиной, по которой простые россияне заинтересовались понятием кадастровой стоимости недвижимости. И вопросом: почему кадастровая стоимость выше рыночной?

Кадастровая стоимость недвижимости – это та стоимость, которую государство принимает для расчета налогов с владельцев и продавцов квартир, домов, комнат и нежилых помещений. Раньше для расчета налогообложения использовалась инвентаризационная стоимость. В большинстве случаев она настолько ниже кадастровой, что к взысканию налога с полной кадастровой стоимости решили переходить постепенно до 2020-го года.

Table of Contents

Как узнать кадастровую стоимость недвижимости?

Всей информацией о кадастровой стоимости объектов недвижимости владеет Росреестр. Эти сведения являются полностью открытыми, достаточно их запросить. Если информация нужна только для личного пользования, ее можно получить онлайн. Это бесплатно и займет около минуты.

Если в требовании об уплате налога сумма слишком большая, и вы заранее планируете оспаривать стоимость жилья, вам нужна будет полная выписка по объекту недвижимости. Это платно и займет уже от нескольких часов до нескольких дней.

Первый вариант: посетить специальный раздел на сайте Росреестра. Хорошо, если у вас под рукой выписка из ЕГРН или свидетельство о государственной регистрации права собственности на квартиру или земельный участок. В этих документах указан кадастровый номер объекта. Этот номер нужно ввести в форму запроса (никакие сведения больше не нужны) и нажать кнопку «сформировать запрос». На следующей странице система покажет адрес и спросит, верный ли он. Если да, то на третьей странице вы узнаете и кадастровую стоимость квартиры, и ее размер без балконов и лоджий, и дату оформления в собственность, и наличие ипотек и судебных арестов.

Второй вариант: заказать полную выписку из ЕГРН онлайн или на бумажном носителе. Это можно сделать также на сайте Росреестра, заплатив 300 рублей за электронную выписку или 750 рублей за бумажную. Для организаций услуга дороже — 600 и 2200 рублей соответственно.

Кроме Росреестра онлайн-выписку можно купить на сайтах частных лиц, это может выйти даже дешевле и быстрее, и информация будет вполне достоверной: предприниматели просто покупают оптовый доступ к российской базе и выдают сведения из нее обратившимся.

В чем разница между рыночной и кадастровой ценой?

Кадастровая цена — это версия государства о том, за сколько можно продать недвижимость. Рыночная цена — это та цена, за которую можно продать дом или квартиру на самом деле. Отличие между ними неизбежно, поскольку кадастровая оценка происходит в общих чертах, а при определении рыночной стоимости учитывается множество субъективных и объективных факторов.

Государству нужно оценить сотни тысяч недвижимых объектов в каждом городе России, и никто, конечно, не пойдет смотреть, сделан ли в конкретном доме элитный ремонт или его в последний раз красили после постройки в 1961-м году. Для реальных же продавцов и покупателей, может быть, именно качество ремонта будет определять стоимость жилья.

При проведении государственной кадастровой оценки определяются внешние факторы объекта: как близко к центру города находится дом, насколько развитая инфраструктура вокруг. Оцениваются и те факторы, которые влияют на инвентаризационную стоимость: год постройки дома, использованный строительный материал.

Рыночная оценка — это всегда сравнение и относительность. Расположение и инфраструктура тоже учитываются, но независимый оценщик в первую очередь ищет в своей базе (определенной базе) аналогичные варианты для сопоставления.

Однушки сравниваются с однушками, двушки с двушками: насколько удобное расположение комнат, какой ремонт, сколько собственников, какой этаж, наличие лифта. Рыночная стоимость всегда средняя или близка к средней: за цену намного выше средней недвижимость будет нереально продать.

Может ли кадастровая стоимость быть выше рыночной?

Изначально целью изменений в налоговом законодательстве было приравнивание налогооблагаемой стоимости к реальной (рыночной). Но поскольку кадастровый переучет велся в основном в 2014-2015-х годах, а фактические цены изменяются буквально ежемесячно, к 2018-му и почти 2019-му году между кадастровой и рыночной ценой появилась разница. Это естественный результат: кадастровая стоимость пересчитывается раз в 2-5 лет, если не возникает существенных внешних факторов. Рынок недвижимости, между тем, не стоит.

Самая большая разница возникла в центральной и окраинной части городов. Современные новостройки в новых районах получили кадастровую цену ниже рыночной из-за отдаленности от центра и отсутствия инфраструктуры, тогда как покупатели квартир стремятся приобретать жилье «без истории». Старые же дома в центре города с колонками для подогрева воды были оценены выше: хороший район, вокруг культура и магазины.

Можно ли изменить кадастровую цену и зачем это делать?

Собственники квартир, домов и коммерческой недвижимости имеют право оспорить кадастровую стоимость, поскольку ее размер влияет на размер уплачиваемых налогов.

Изменить кадастровую цену возможно в двух случаях:

  • если при расчетах были допущены фактические ошибки, например, неправильно указана площадь объекта недвижимости;
  • если ошибок не было и кадастровая стоимость превышает реальную.

На дома и квартиры размер ежегодного имущественного налога — 0,1 — 0,3% (для объектов свыше 300 млн. руб. налоговая ставка составит 2%) от кадастровой стоимости. Так что если вы купили квартиру в Москве за 7 миллионов, а государственный кадастр указал ее стоимость в 9 миллионов, то налог будет 9 тысяч в год вместо 7 тысяч. Вопрос выгодности оспаривания кадастровой цены каждый собственник решает для себя сам.

Более существенную роль играет разница между кадастровой и рыночной ценой при расчете налога с дохода от продажи недвижимости. В случае реализации объекта еще и с прибыли.

Как оспорить кадастровую цену?

Кадастровая цена оспаривается в судебном и внесудебном порядке. Граждане могут идти в суд, минуя комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а организации обязаны сначала обратиться в суд. Основанием для оспаривания будет экспертное заключение с другой итоговой цифрой.

Если в суд идет гражданин, он может обратиться к оценщику, который подготовит отчет об оценке. К оценщику предъявляются требования, указанные в ФЗ 135 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Отчет об оценке необходим как при обращении в территориальную комиссию при Росреестре, так и в случае обращения в суд.

Читайте так же:  Отчет об использовании контрольных идентификационных знаков в 2020 году

Но есть смысл обратиться для начала в комиссию — такое обращение не облагается госпошлиной и рассматривается всего месяц. В суде дело может рассматриваться два месяца и более, а перед обращением надо заплатить госпошлину в 300 рублей для граждан и 2000 рублей для организаций.

Оспаривать можно только текущую кадастровую стоимость. Если в результате массовой переоценки или при изменении качественных характеристик объекта недвижимости в кадастровую стоимость объекта были внесены корректировки, то оспариванию подлежит только вновь установленная стоимость.

Кадастровая стоимость может быть выше рыночной, поскольку расчеты производятся в разное время и по разным основаниям. Но завышенную кадастровую стоимость недвижимости можно оспорить – не стоит этого бояться, процедура несложная.

Кадастровая стоимость и ее изменение в 2019 году

В разных регионах РФ владельцы земельных участков и строений отметили изменение кадастровой стоимости недвижимости в 2019 году, в связи с чем были пересмотрены и суммы имущественных налогов. В каждом из субъектов причина изменения КС отличается: в одних регионах оценка проводилась впервые, в других результаты пересматривались. Кроме того, собственники могли посредством обжалования изменить этот параметр. Поскольку понятие КС продолжает оставаться загадкой для владельцев недвижимости, стоит уделить этой теме особое внимание.

Почему кадастровая стоимость пересматривается

Кадастровая стоимость, согласно ст. 3 ФЗ № 237 от 03.07.2016 , – это цена, определенная в процессе государственной кадастровой оценки (ГКО) недвижимости. Она устанавливается в целях налогообложения и применяется как база для некоторых видов имущественных налогов.

Считается, что КС максимально приближена к рыночной, но это не так. В связи с тем, что кадастровая оценка проводится методами массового оценивания, ее результаты часто не соответствуют действительности и во многих случаях существенно завышены.

Порядок изменения кадастровой стоимости объекта недвижимости определен ФЗ № 237 и гл. III ФЗ № 135 от 29.07.1998 . В соответствии с этими документами, КС может меняться только по результатам очередной или внеочередной переоценки, а также в случае оспаривания ее размера.

ГКО не должна проводиться чаще одного раза в 3 года (2 года для Санкт-Петербурга, Москвы и Севастополя).

Решение о проведении ГКО принимают исключительно органы исполнительной власти субъекта РФ. Согласно ст. 19 ФЗ № 237, внеочередная оценка может проводиться при следующих условиях:

  • индекс недвижимости в регионе падает на 30%;
  • в отношении 30% объектов недвижимости в качестве КС установлена рыночная стоимость.

Стремясь повысить приток имущественных налогов, во многих регионах РФ власти инициировали увеличение кадастровой стоимости недвижимости в 2016-2017 году. По результатам массовых пересмотров величина КС многих объектов недвижимости значительно возросла, что вызвало недовольство граждан и привело к множеству судебных исков об оспаривании КС.

Согласно данным Росреестра , только в 2016 году состоялось более 13,5 тыс. судебных разбирательств, а суммарное падение КС превысило 45%. Это заставило руководство страны принять меры. В соответствии со ст. 19 ФЗ № 360 от 03.07.2016 , на время действия переходного периода в 2017-2020 годы введен так называемый мораторий на кадастровую оценку.

Следовательно, в указанное время действующей должна считаться только та КС, которая была установлена:

  • в ЕГРН на 01.01.2014;
  • в ЕГРН после 01.01.2014, при условии, что ГКО проводилась в данном регионе впервые;
  • в результате переоценки, причем ее значение оказалось ниже того, что было определено на 01.01.2014.

Таким образом, если по результатам ГКО стоимость растет, ее нельзя вносить в ЕГРН как действительную. Изменение КС по результатам ГКО допустимо только в меньшую сторону. Она также может измениться, если собственник или иное заинтересованное лицо оспорило КС.

Изменение КС в том числе в большую сторону допускается, если:

    был изменен вид разрешенного использования земли;

Если собственник не знает, почему увеличилась кадастровая стоимость квартиры, стоит обратиться в регистрационные органы.

На что повлияет увеличение КС

В соответствии со ст. 18 ФЗ № 237, КС применяется исключительно в целях, установленных законодательством, в частности, для налогообложения. КС служит основанием для расчета налогов на те или иные объекты.

Учитывая это, повышение кадастровой стоимости недвижимости приведет к увеличению суммы:

  • налога на недвижимость (имущество физлиц) и на землю;
  • подоходного налога при продаже квартиры или иной недвижимости;
  • госпошлины за осуществление нотариальных действий, например, при оформлении дарственной или вступлении в наследство и так далее.

Повышение земельного налога в 2019 году

В соответствии с гл. 31 НК , земельный налог – это один из видов имущественного сбора, база по которому определяется с учетом КС. Соответственно, если в результате смены разрешенного использования или категории земель выросла кадастровая стоимость, повысится и сумма налога.

Изменения, произошедшие в текущем налоговом периоде, применяются только со следующего периода.

Обращаем внимание, что, согласно ст. 394 НК, земельный налог не может превышать:

  • 0,3% для земель сельхозназначения, жилфонда, личного подсобного хозяйства, садоводства и огородничества;
  • 1,5% для остальных земель.

Конкретные ставки устанавливаются нормативными актами муниципальных образований, поэтому в каждом населенном пункте они могут отличаться. Чтобы повысить поток налоговых средств, местные власти прибегают к повышению ставок. Узнать актуальные цифры для конкретного муниципального образования можно на сайте ФНС .

Расчет несложно произвести с помощью налогового калькулятора .

Изменение налога на коммерческую недвижимость

Недвижимое имущество юрлиц облагается налогом на имущество организаций в соответствии с гл. 30 НК. Налог является региональным, следовательно, ставки определяются нормативными актами субъектов, но не могут превышать 2,2%.

Согласно ст. 378.2 НК, в отношении отдельных видов недвижимости налоговой базой также считается КС. В частности, это касается:

  • административно-деловых и торговых центров и помещений в них;
  • нежилых помещений под офисы, торговые объекты, заведения общепита и бытового обслуживания;
  • жилых домов и помещений, не размещенных на балансе в качестве основных средств.

Если их КС изменится, будет пересмотрена и сумма налога.

Кто определяет кадастровую стоимость

Хотя решение о проведении ГКО принимают региональные власти, они сами не занимаются оценкой. В соответствии со ст. 6 ФЗ № 237, оценочные мероприятия поручаются специально созданным бюджетным организациям, специализирующимся на ГКО.

Однако в большинстве регионов таких организаций пока нет. Более того, согласно п. 2 ст. 24 ФЗ № 237, до 2020 года действует переходной период, в течение которого ГКО может проводиться в соответствии с ФЗ № 135.

Как следует из ст. 24.14 ФЗ № 135, для проведения ГКО могут на конкурсной основе привлекаться частные оценщики и экспертные оценочные организации.

Таким образом, до 2020 года кадастровую оценку будут при необходимости проводить частные оценщики, а затем эти функции перейдут к специально созданным бюджетным структурам.

Читайте так же:  Как жениться после 40 лет если алименты

Основания для пересмотра КС

В связи с тем, что кадастровая оценка проводится методами массового оценивания, специалисты лишь частично учитывают индивидуальные особенности каждого объекта. Это сильно снижает объективность результатов ГКО и нередко значительно завышает итоговую КС.

Как следствие, существенно повышается и сумма подлежащего уплате имущественного налога. Поскольку это затрагивает права и интересы собственников, согласно ст. 22 ФЗ № 237, результаты ГКО можно оспорить.

В соответствии со ст. 248 КАС , пересмотр кадастровой стоимости дома или иного объекта недвижимости возможен по двум основаниям:

  1. Недостоверность данных, использованных при проведении ГКО: указание неправильной площади или вида разрешенного использования.
  2. Определение объективной рыночной стоимости по результатам независимой оценки другого специалиста.

У заинтересованного лица есть два пути оспаривания: через специальную комиссию при Росреестре или сразу в суде.

Процедура уменьшения КС разных объектов недвижимости

В зависимости от вида недвижимости могут возникать разные причины завышения КС. Рассмотрим их подробнее.

КС квартир

Особенность рассматриваемого типа стоимости состоит в том, что она рассчитывается на основании единого удельного показателя КС для всех объектов в рамках одного кадастрового квартала, после чего перемножается на площадь каждой квартиры. При этом не учитываются индивидуальные качества конкретного жилья, например:

  • наличие или отсутствие ремонта;
  • аварийное состояние;
  • этаж;
  • состояние инженерных коммуникаций и так далее.

Все эти факторы могут значительно уменьшить цену объекта, вплоть до того, что стоимость одинаковых квартир в одном доме будет отличаться в несколько раз. А с точки зрения ГКО их цена будет одинакова.

КС жилых домов

Аналогичные претензии могут возникнуть и в случае завышения КС частного дома, ведь при ГКО не учитывается:

  • год постройки и материал стен;
  • наличие городской инфраструктуры;
  • наличие/отсутствие утепления;
  • степень износа инженерного оборудования;
  • этажность;
  • наличие обременений;
  • обустройство прилегающей территории;
  • состояние жилья, ремонт и так далее.

КС нежилых помещений

Вопрос, как уменьшить кадастровую стоимость нежилого помещения, чаще всего интересует юрлиц, частных предпринимателей и арендодателей. Обратите внимание, что ГКО обычно не учитывает:

  • конструктивные особенности помещения;
  • класс здания;
  • целевое назначение помещения и его использование;
  • состояние ремонта и так далее.

КС земельных участков

Аналогичные проблемы возникают и при ГКО земельных участков. Оценщики не принимают во внимание:

  • развитость дорожной инфраструктуры вокруг участка;
  • наличие на нем объектов строительства и степень их завершенности;
  • состояние земель и их загрязненность;
  • влияние антропогенных факторов;
  • наличие вблизи вредного производства;
  • наличие/отсутствие инженерных коммуникаций и прочие ценообразующие факторы.

Заключение

Кадастровая стоимость – это цена объекта недвижимости, определенная по заказу региональных властей в целях налогообложения. На ее основе рассчитывается размер имущественных налогов для граждан и юрлиц.

КС может определяться не чаще, чем раз в три года, но до 2020 года действует мораторий на ее повышение в сравнении с результатами ГКО, внесенными до 2014 года.

Поскольку ГКО проводится методами массового оценивания, КС часто завышается, что обязывает граждан платить слишком большие налоги. Однако собственник вправе оспорить КС в специальной комиссии при Росреестре либо в суде.

Магистр юридических наук по направлению «Гражданское и семейное право». В 2005 году окончил СПбГУ, в 2012 году – экономический факультет МГУ им. М.В. Ломоносова по специальности “Финансовая аналитика”. После получения второго высшего образования основал независимую оценочную компанию. Занимаюсь оценкой недвижимости, земли и другого имущества.

В чем различия кадастровой от рыночной стоимости?

После реформирования системы учета имущественных прав граждан, сведения обо всех существующих объектах недвижимости должны вноситься в Росреестр. Для организации налогообложения, согласно статье 65 Земельного кодекса РФ был введен обязательный расчет кадастровой стоимости земельного участка или любого другого объекта недвижимости. После согласования Налогового и Земельного кодексов выработана единая процедура расчета кадастровой стоимости, которая и ложится в основу расчета стоимости использования земельных наделов, а также применяется при определении налогов.

Как рассчитывается кадастровая стоимость, и в чем ее отличия от рыночной?

Для того чтобы понять, чем отличается кадастровая стоимость от рыночной, первое что необходимо знать – государственная кадастровая стоимость определяется Правительством РФ. В то же время, на рыночную стоимость объекта могут влиять разнообразные факторы, которые не учитываются при кадастровой оценке. Важным замечанием является то, что фактически, в Законах о государственной оценочной стоимости нигде не фигурирует определение кадастровой стоимости, есть лишь общие правила ее расчета для различных объектов недвижимости. Некоторые органы государственной власти считают кадастровую стоимость альтернативой рыночной. Однако практически всегда кадастровая стоимость отличается от рыночной в силу разных причин:

  • Рыночная стоимость – более объективный показатель, поскольку учитывается реальная стоимость объекта, по сравнению с аналогичными;
  • В кадастровой стоимости не отражается сезонность, спрос, состояние рынка;
  • Кадастровая стоимость – менее гибкий показатель, чем рыночная стоимость;
  • Кадастровая стоимость устанавливается путем материального анализа, в то время, как рыночная стоимость определяется в силу конкурентоспособности, баланса спроса и предложений;
  • Кадастровая стоимость может необоснованно завышаться из-за несовершенства механизма подсчета.

Почему кадастровая стоимость земли выше рыночной:

  • От размера кадастровой стоимости зависят поступления в бюджет благодаря налоговой базе;
  • Эффект «низкой базы» — реформа проходила в период взлета цен на недвижимость в России, на сегодняшний день большинство ставок являются неактуальными;
  • Не учитывается состояние рынка, платежеспособности населения, расположение объекта и так далее. Т.е. могут возникнуть такие ситуации, когда полученная оценка будет существенно завышена из-за наличия поблизости объектов инфраструктуры, однако по факту – эти объекты не повышают стоимость объекта.

Для того, чтобы сделать механизм подсчета стоимости адаптивным, вводятся коэффициенты, которые учитывают рыночную цену, однако далеко не в полной мере. Кроме того, берется во внимание «рыночная стоимость аналогичных объектов в этом регионе», но законом не регламентируется количество объектов для сравнения, источники информации, проверка актуальности цены.

Когда необходима оценка кадастровой стоимости?

Разница между кадастровой и рыночной стоимостью недвижимости играет большую роль при налогообложении. Иными словами, завышенная государственная оценка может стать причиной получения серьезного финансового бремени, которое под силу не всем гражданам. В тоже время, кадастровая стоимость обязательно рассчитывается для следующих случаев:

  • Проведение приватизации государственных объектов;
  • Если дом, квартира, земля используются в качестве залогового имущества;
  • При продаже земли для определения налога;
  • Если существует необходимость заключения договора ипотечного кредитования;
  • В судебных процессах при решении имущественных споров.
Читайте так же:  Платежное поручение на перечисление алиментов образец

Стоит отметить, что кадастровая и рыночная стоимость недвижимости может отличаться в несколько раз друг от друга, чаще всего с завышением итоговой оценки государственными органами.

Правила проведения подсчета кадастровой стоимости закреплены в методических рекомендациях, которые были утверждены еще в 1999 году. Из них же получается, что отличия кадастровой стоимости от рыночной не должно быть, поскольку кадастровая стоимость в теории должна отражать наиболее реалистичную цену продажи недвижимости.

Какие параметры учитываются при оценке стоимости квартиры, дома, земельного участка?

  • Категория и тип недвижимости;
  • Форма собственности;
  • Территориальное расположение;
  • Условия продажи;
  • Особенности расположения участка;
  • Если кадастровая оценка рассчитывается для коммерческих объектов, учитывается также возможность получения дохода от аренды или ведения иной коммерческой деятельности;
  • Особенности рельефа местности;
  • Состояние недвижимости.

Кадастровая и рыночная стоимость земельного участка в судебном порядке могут быть прировнены, после вынесения постановления. Это позволяет на основании независимой оценки снизить налоговую нагрузку, чем в законном порядке пользуются многие клиенты компании «Стар-Сервис».

Для получения оценки кадастровой стоимости необходимо предоставить следующий пакет документов:

  • Правоустанавливающие бумаги;
  • Паспортные данные оценки кадастровой стоимости;
  • Кадастровый и технический паспорт;
  • Если есть обременения – документы о них;
  • План межевания;
  • Документы по аренде (договор и выписка);

Для юридических лиц потребуется также статут, реквизиты, распоряжение уполномоченного лица.

В каких случаях кадастровая оценка приравнивается к кадастровой?

  • Если есть решение суда;
  • Если нет возможности выстроить математическую модель, отражающую стоимость объекта недвижимости;
  • Если в разных источниках информации противоречива стоимость недвижимости;
  • Если методические рекомендации не позволяют в полной мере произвести подсчет кадастровой стоимости;
  • Если полученная кадастровая стоимость в результате подсчета получается значительно завышена по отношению к рыночной.

Наиболее же эффективным способом снижения налогов при продаже недвижимости, арендной платы, или перед приватизацией – признание кадастровой стоимости равной рыночной. В таком случае можно сэкономить значительный бюджет, быстро провести согласование и получить результат. Центр кадастра и регистрации «Стар-Сервис» проводит процедуру юридического сопровождения для своих клиентов с максимальной отдачей и вниманием ко всем деталям. Больше информации вы сможете получить по указанным контактам.

Как определяется кадастровая стоимость недвижимого имущества

Каждый объект недвижимости – земельный участок, здание или помещения в нем – можно оценить в денежном выражении. В соответствии с нормами законодательства, должна быть установлена кадастровая стоимость недвижимости (КС). Определять ее вправе лишь уполномоченные органы на основе методологических указаний.

Что собой представляет кадастровая стоимость

С 1 января 2017 года вступил в силу Федеральный закон от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» , в соответствии с которым во всех субъектах РФ с 2020 года оценочные процедуры будут проводиться по единой методике.

Для того чтобы владельцы собственности могли понять, какая цифра вносится в Единый государственный кадастр, необходимо объяснить, что это такое – кадастровая стоимость объектов.

Видео (кликните для воспроизведения).

В общем случае КС – это величина, которая расчетным способом определяется в процессе государственной оценки объектов, называемой ГКО.

Уполномоченные органы проводят оценку на основе информации о рыночной цене недвижимости с использованием методик, установленных законодательством. Согласно приказу Минэкономразвития РФ от 07.06.2016 №358 , стоимость объекта не должна быть выше рыночной.

Объективное определение КС – ответственное мероприятие. Поскольку этот фактор существенно влияет на размер налогов, важно понимать, от чего зависит и как формируется кадастровая стоимость объекта недвижимости.

Например, на цену земельного участка могут влиять разные факторы:

  • экономическая ситуация в регионе;
  • удаленность от ценообразующих факторов: участки вдали от крупных городов и в престижном районе населенного пункта оценивают по-разному;
  • категория земельного участка – земля сельхозназначения имеет иную цену, чем надел, отнесенный к поселению;
  • виды разрешенного использования (ВРИ). Так, земля для дачного строительства стоить дороже, чем участок с ВРИ, например, «садоводство»;

Стоит также упомянуть, откуда берется кадастровая стоимость недвижимости, то есть как и кто ее определяет. Оценку проводит эксперт на основании одного из методов массовой оценки:

  • сравнительного — предпочтительный подход, при котором стоимость вычисляется путем анализа сделок купли-продажи аналогичных объектов в регионе;
  • доходного — основывается на возможной прибыли от недвижимости, например, от аренды;
  • затратного — актуален для оценки земель общего пользования, когда необходимо учесть расходы, к примеру, на периодический ремонт или строительство дорог;
  • комбинированного — сочетает предыдущие подходы.

Индивидуально рассматриваются объекты, оценить которые с применением методов массовой оценки невозможно.

Цели установления КС имущества

Результаты определения КС являются основополагающим фактором, который учитывается при расчете:

  • налога на недвижимость;
  • арендной ставки, если арендодателем выступает государство;
  • штрафов, например, за нецелевое использование земли (ст. 8.8 КоАП РФ от 30.12.2001 № 195-ФЗ );

Так, в некоторых областях в случае изменения вида разрешенного использования земли платеж составляет умноженную на коэффициент разницу между новой и старой КС.

Государство определяет, что значит коэффициент кадастровой стоимости недвижимости и какова его величина. Это позволяет сдерживать рост налога на имущество физлиц по этой категории оценки. В первых 28 регионах, где он применяется с 2015 года, за налоговый период нынешнего года ( 2019 ) понижающий коэффициент составляет 0,6.

В результате применения методов оценивания недвижимых объектов получают удельный показатель КС – условную рыночную цену 1 м2 земли для конкретной группы или подгруппы.

Важно понимать, на что влияет удельный показатель кадастровой стоимости, ведь он является главным фактором в определении конечной КС и, как следствие, суммы налога на имущество. Так, если показатель в одном населенном пункте составил 1000 рублей за 1м2, стоимость участка площадью 20 соток (2000 м2) составит 2 000 000 рублей.

Что влияет на величину КС

Определяя размер КС объекта, уполномоченные органы в первую очередь основываются на имеющихся данных рынка и иных сведениях, касающихся экономических характеристик использования данного объекта.

Говоря о том, от чего зависит кадастровая цена недвижимости, прежде всего стоит упомянуть ее количественные и качественные характеристики. Например, при расчете размера КС следует учитывать:

  • площадь объекта;
  • местоположение;
  • год ввода в эксплуатацию;
  • назначение объекта;
  • материал стен – для объектов капитального строительства;
  • разрешенное использование, категории земель – для земельных участков.
Читайте так же:  Военная ипотека второй раз

Из чего складывается кадастровая стоимость недвижимости зависит от того, к какому виду она относится. Если речь идет, например, о частном доме, то цена будет включать:

  • оценочную стоимость земельного участка, на котором он расположен;
  • цену самого жилого помещения.

Во внимание принимаются дополнительные сведения и характеристики этих объектов. Если речь идет о квартире, то учитываются только ее качественные характеристики.

Формула расчета кадастровой стоимости, например, земельного надела выглядит так:

КС=Пуз × (Рп + Рс) × К,

Пуз — площадь участка (м2);

Рп — линейная функция исключительных качеств благоустроенности и быта населенного пункта (руб./м2);

Рс — формат сделки или составляющая местного значения (руб./м2);

К — переходной коэффициент.

Сведения о результатах расчетов вносятся в Единый реестр кадастровой стоимости недвижимости.

Кто может устанавливать КС объекта

Анализировать сведения о недвижимости и рассчитывать показатели могут лишь организации, которые имеют допуск к осуществлению этого вида деятельности.

Мероприятия по определению кадастровой стоимости проводятся по определенному алгоритму. Предлагаем вкратце обсудить, как исчисляется КС объекта. Как правило, в оценочные работы входит:

  • установление факторов, влияющих на конечную оценку;
  • категорирование земельных участков по оценочным зонам (имеют одинаковое целевое предназначение и разрешенное использование) или группам на основании идентичности (для всех остальных недвижимых объектов);
  • собственно расчет КС объектов недвижимости, входящих в одну зону или группу.

Важно понимать, кто устанавливает кадастровую стоимость имущества и может вносить сведения в Госреестр. Такими полномочиями наделена Кадастровая палата, которая называется также Федеральной Службой Кадастра и Картографии (ФСКК). Эта организация имеет право рассчитывать КС любой недвижимости:

  • частного дома,
  • квартиры,
  • гаража,
  • земельного надела.

Но поскольку оценкой занимаются и независимые эксперты, возникает вопрос, кто утверждает результаты КС. Как следует из законодательства, эта процедура – прерогатива региональных органов власти.

Как определить КС недвижимости

В процессе определения КС уполномоченные лица совершают ряд действий, направленных на объективное оценивание конкретной недвижимости. Работы осуществляются в три этапа, каждый из которых имеет свою последовательность.

Порядок определения кадастровой стоимости включает:

  • принятие субъектом РФ решения о проведении оценивания;
  • привлечение оценочной компании;
  • определение удельного показателя КС применимо к каждому кварталу с учетом допустимых ВРИ;
  • утверждение полученных результатов нормативным актом субъекта РФ;
  • внесение сведений в систему кадастрового учета.

Оценка проводится в соответствии с определенными методиками, поясняющими, как считается кадастровая стоимость объектов недвижимости, относящихся к различным группам.

Расчет стоимости дома

Определение КС частных домов несколько отличается от оценки, например, земельного надела или другого типа недвижимости. Алгоритм расчета КС объектов капитального строительства устанавливает:

  • ст. 24.19 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» ,
  • приказ Минэкономразвития России от 18.03.2011 № 113 .

В этих документах подробно разъясняется, как рассчитывается кадастровая стоимость здания.

Согласно им, цена дома по кадастру определяется путем умножения площади объекта на среднее значение удельного показателя кадастровой стоимости.

Где и как узнать КС объекта недвижимости

Иногда у владельца или потенциального покупателя возникает необходимость выяснить актуальную цену недвижимого имущества. Чтобы узнать кадастровую стоимость бесплатно онлайн, нужно посетить сайт Росреестра и внести в специальную форму некоторые данные об объекте:

  • адрес недвижимости;
  • ее кадастровый номер.

В ЕГРН тоже можно заказать выписку с информацией о КС любого объекта недвижимости. Для получения сведений не требуется специальной регистрации, необходимо лишь соблюдать определенный алгоритм действий. Несложно узнать ее по кадастровому номеру и адресу расположения недвижимости.

Бывают случаи, когда сведения о значимых характеристиках конкретного объекта, влияющие на формирование кадастровой цены, не внесены в ЕГРН. Это касается ситуаций, когда дом или квартира являются новостроем. Если установить их цену по кадастру требуется в срочном порядке, собственник недвижимости имеет возможность специально заказать кадастровую стоимость новостройки в уполномоченной на это инстанции.

Как оспорить КС недвижимости

Право заинтересованных лиц оспорить завышенные результаты оценки недвижимости регламентируют следующие нормативно-правовые акты:

  • Земельный кодекс РФ ст. 66.2, если речь идет о КС земель;
  • ФЗ №135 «Об оценочной деятельности в РФ» (ст. 24.15 ч.1).

Результаты установления КС могут быть пересмотрены в судебном порядке или в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения КС.

Независимо от того, кто оценивает неправомерность установленной КС, перед подачей заявления в комиссию или иска в суд следует убедиться, что на то есть законодательно определенные основания.

Оценивание объектов недвижимости

Перечень объектов недвижимости, подлежащих оценке, формируют сотрудники Федеральной кадастровой палаты. Затем в СМИ публикуется отчет, составленный по результатам оценки жилой и коммерческой недвижимости.

Оценивание осуществляется не чаще одного раза в три года по решению органа исполнительной власти субъекта РФ. Максимальный разрыв между оценочными мероприятиями – 5 лет.

Информация о КС недвижимого имущества передается в Кадастровую палату и вносятся по каждому объекту отдельно. Узнать цену объекта не представляет сложности на портале «Госуслуги» и сайте ФНС.

В Кадастровой палате или Многофункциональном центре можно бесплатно заказать и получить в течение пяти рабочих дней справку о кадастровой стоимости нежилого помещения или другого объекта недвижимости.

КС – это цена конкретного объекта недвижимого имущества, определенная массовым методом в процессе государственной кадастровой оценки или при невозможности применения такого подхода – в индивидуальном порядке.

Сведения об актуальной КС содержит официальный сайт Росреестра. Пересмотр КС происходит каждые 3-5 лет.

Этот показатель выступает базовым компонентом расчета многих платежей, поэтому его объективное определение – важное требование.В случае несогласия с величиной КС ее можно оспорить в специальной комиссии или в суде.

Магистр юридических наук по направлению «Гражданское и семейное право». В 2005 году окончил СПбГУ, в 2012 году – экономический факультет МГУ им. М.В. Ломоносова по специальности “Финансовая аналитика”. После получения второго высшего образования основал независимую оценочную компанию. Занимаюсь оценкой недвижимости, земли и другого имущества.

В чем разница между кадастровой и рыночной стоимостью жилья?

Во время подготовки к совершению сделок купли-продажи жилья важно понимать все нюансы, связанные с этим сегментом рыночных отношений. В первую очередь, необходимо иметь представление о том, как проходит процесс оформления нужных для сделки документов, и знать, для чего они нужны и чем они отличаются.

Читайте так же:  Сотрудник отозвал заявление на увольнение

Независимо от того, какой вопрос вы хотите решить (продажа нежилого/жилого помещения, покупка земельного участка/дома/квартиры, аренда и т.д.), первая интересующая вас деталь – цена данной недвижимости. Российским законодательством постановлено, что цена, которую собственник имеет право запросить, определяется другим фактором – стоимостью жилья. Кроме того, именно стоимость влияет на оформление в банках кредитов, на решения суда в делах по разделу имущества и на налоговую ставку на это жилье.

Следовательно, понятия «цена» и «стоимость» тесно взаимосвязаны, но имеют различные значения:

Цена – определяемая владельцем денежная сумма (равная или меньшая, чем стоимость), за которую он будет реализовывать свою недвижимость.

Стоимость – это высшая граница денежной оценки права собственности/аренды/наследия того или иного объекта недвижимости.

Стоимость жилья разделяют на виды:

  • рыночная стоимость,
  • кадастровая стоимость.

Чем они отличаются друг от друга и как они взаимосвязаны, вы узнаете из нашей статьи.

Что такое рыночная стоимость жилья?

Понятие «рыночная стоимость» знакомо всем еще со школьной скамьи. Однако, что оно означает относительно вопросов оценки жилья, знает не каждый.

Рыночная стоимость – это наиболее вероятная цена, по которой объект недвижимости будет реализован на рынке в конкурентных условиях.

Когда речь идет именно о рынке недвижимости, подразумевается, что обе стороны взаимодействия (продавец и покупатель) на равных правах должны иметь максимальные сведения об объекте договора и действовать каждый в своих интересах.

Рыночная стоимость жилья зависит от:

  • планировки,
  • площади жилых помещений (без учета лоджий, балконов, кладовых),
  • технического состояния инженерных систем (водоснабжение, вентиляция и т.д.),
  • ремонта,
  • наличия мебели,
  • расположения (район и инфраструктура).

При подсчете рыночной стоимости не берутся во внимание налоги и расходы на заключение сделки. Рассчитать рыночную стоимость жилья может сам владелец, риелтор или член саморегулируемой организации оценщиков.

Что такое кадастровая стоимость жилья?

Кадастровая стоимость жилья – это стоимость объекта недвижимости, устанавливаемая посредством проведения государственной оценки прежде всего для расчета налогов.

Кадастровая стоимость жилья зависит от:

  • его площади,
  • целевого назначения объекта,
  • материала, из которого построен объект,
  • года постройки и сдачи в эксплуатацию,
  • экономической ситуации в регионе и т.д.

Оценивает и устанавливает кадастровую стоимость Росреестр (Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии). Финальные оценки заносятся сотрудниками Росреестра в ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости).

Цели расчета кадастровой стоимости:

  • вычисление суммы налога на недвижимость,
  • подсчет суммы налога в случае купли-продажи/аренды/обмена жилья,
  • оформление права наследования на жилье,
  • определение цены при обмене данного объекта на эквивалентный,
  • оформление договора дарения на недвижимость.

Кадастровую оценку следует проводить не чаще одного раза в три года (в Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе – раз в два года).

Различия и взаимосвязь

Итак, ключевое различие между видами стоимости заключается в том, что понятие рыночной стоимости более широкое. При ее формировании важны спрос на рынке недвижимости и состояние жилья, тогда как кадастровая стоимость обусловливается ценовой политикой отдельного региона. Важное отличие кадастровой стоимости в том, что ее устанавливает государственный орган и она влияет на налоговую ставку на недвижимость.

Кадастровая стоимость, как правило, ниже рыночной. Случается, что результаты оценок оказываются равны. Так происходит в том случае, когда оценивается квартира в старом доме: «хрущевке», «сталинке» и т.д. Если же в результате оценки было установлено, что кадастровая стоимость выше рыночной, можно подать повторную заявку в Росреестр или обжаловать этот момент в судебном порядке. Также вы можете обратиться в суд, если сведения, внесенные в реестр, отличаются от тех, что внесены в ваш кадастровый паспорт, или в том случае, когда вы не согласны с расчетом суммы налога.

Что до взаимодействия двух видов стоимости, то здесь важно отметить, что кадастровая имеет значение при оценке рыночной стоимости, но в то же время не только не влияет на нее, а в некоторой степени опирается. Доказательством служит то, что при расчете кадастровой оценки специалисты берут во внимание цены на рынке недвижимости не по всей стране, а только в отдельно взятом регионе.

Как получить сведения о кадастровой стоимости жилья?

Если ваше жилье не проходило оценку кадастровой стоимости, то вам необходимо обратиться в Росреестр.

Этапы оценки кадастровой стоимости:

  1. Вы подаете в Росреестр заявление о регистрации недвижимости и другие документы.
  2. Проходит проверка ваших бумаг.
  3. Заявление одобряется.
  4. Объект включается в очередь, по которой проводится кадастровая оценка.
  5. Утверждение оценки.
  6. Внос данных в ЕГРН.
  7. Выдача вам правовых документов (кадастрового паспорта).

В большинстве случаев все эти действия занимают около 40 дней после подачи заявления.

В случае, когда кадастровая стоимость жилья уже занесена в Росреестр, узнать ее может любой. Существуют разные пути получения выписки об актуальной кадастровой стоимости из ЕГРН:

Запрос в реестровый орган.

Заявление в письменном виде подается непосредственно в Росреестр, кадастровую палату или многофункциональный центр (МФЦ). Запрос обрабатывается в течение рабочей недели. Стоимость выписки: 400 рублей для физического лица и органов власти, 1100 рублей для юридического лица.

Запрос на сайте Росреестра.

Подается в электронном виде на официальном сайте. Запрос обрабатывается три дня. Стоимость выписки: 250 рублей для физического лица и органов власти, 700 рублей для юридического лица.

Запрос на специализированных онлайн-сервисах.

На нашем сервисе «КТОТАМ.ПРО» вы можете заказать и получить электронный вариант выписки о любом объекте недвижимости из Росреестра. Запрос обрабатывается круглосуточно в любой день недели в течение 30 минут. Госпошлина, установленная приказом Минэкономразвития, составляет 250 рублей.

При заказе выписки на «КТОТАМ.ПРО» вам не нужно терять время, заполняя множество бумаг, и предоставлять личные документы. Чтобы оформить выписку с проверенными данными, предоставленными единой информационной базой ЕГРН, достаточно лишь указать кадастровый номер объекта или его адрес.

Видео (кликните для воспроизведения).

Таким образом, получение выписки о кадастровой стоимости жилья из ЕГРН в зависимости от вашего выбора может занять длительное время и потребовать лишние действия, а может стать простым, быстрым и экономным процессом.

Чем отличается рыночная стоимость от кадастровой стоимости в 2020 году
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here