Что означает государственная регистрация ограничения обременения права в 2020 году

Самая важная информация по теме: "Что означает государственная регистрация ограничения обременения права в 2020 году" с выводами от профессионалов. В случае возникновения вопросов и при необходимости актуализации данных вы можете обратиться к дежурному юристу.

Является ли аренда обременением имущества?

Общие сведения об аренде

Согласно ст. 606 ГК РФ арендой является передача имущества на основании договора за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. По смыслу ст. 129 ГК РФ допускается передача в аренду любого имущества, кроме изъятого из оборота или ограниченного в нем.

Гл. 34 ГК РФ содержит специальные нормы об аренде видов имущества:


  1. Прокат (движимого имущества не дольше 1 года у арендодателя-предпринимателя или юридического лица).
  2. Аренда транспорта.
  3. Аренда зданий и сооружений.
  4. Аренда предприятий.
  5. Лизинг (любого имущества, приобретаемого арендодателем специально для передачи арендатору по выбору и указанию последнего, кроме природных объектов).

В гражданском обороте также используется понятие возвратной аренды, при которой собственник продает имущество и сразу берет его в аренду у покупателя. Возвратная аренда — непоименованный в ГК РФ договор, поэтому ее регулирование производится по правилам об аренде — общим или специальным в зависимости от вида имущества.

Общие сведения об обременении имущества

Понятие «обременение» упоминается во многих нормативных актах, являясь самостоятельным правовым явлением, однако его легальное определение отсутствует.

Так, утративший силу с 01.01.2017 закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество…» от 17.06.1997 № 122-ФЗ ранее содержал такое положение: «Ограничения (обременения) — наличие условий, запрещений, стесняющих правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества (сервитута, ипотеки, доверительного управления, аренды».

Как видим, законодатель рассматривал обременение с точки зрения лексического равенства ограничению.

В действующем сегодня законе «О государственной регистрации недвижимости» от 03.07.2015 № 218-ФЗ (далее — закон № 218-ФЗ) эти понятия разграничиваются: в п. 6 ст. 1 последовательно перечислены ограничение прав и обременение недвижимого имущества. К обременениям отнесена аренда.

Такая точка зрения логична, поскольку правовая природа обременения подразумевает взаимосвязь ограничения права одного субъекта с одновременным возникновением прав у другого субъекта, а ограничение права, собственно, только ограничивает чьи-либо права и ничего более, если нет дополнительных указаний.

Государственная регистрация договоров аренды и обременений

В этой сфере идет практически непрерывный процесс активного законотворчества, имеющий целью восполнить пробелы в нормативном регулировании. По сути, это процедурные нормы, которые должны давать ясное представление о том, какие виды прав или сделок подлежат регистрации, в каких случаях, в каком порядке.

К сожалению, на сегодняшний день и в общих, и в специальных нормах имеется терминологическая путаница. Так, упомянутый п. 6 ст. 1 закона № 218-ФЗ гласит: «…регистрации подлежат ограничения прав и обременения недвижимого имущества, в частности сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда».

Гражданский кодекс, в свою очередь, устанавливает правило о регистрации непосредственно договора аренды (п. 2 ст. 609 ГК РФ), а не обременения, возникающего на основании договора аренды. В то же время для сходного договора найма используется уже другая формулировка: «Ограничение (обременение) права собственности на жилое помещение, возникающее на основании договора найма, подлежит государственной регистрации» (п. 2 ст. 674 ГК РФ).

К тому же здесь остается еще и тождество понятий: «ограничение права = обременение права» (а не имущества), с которым нам всем приходится считаться. Подробнее об этом читайте в статье «Что значит государственная регистрация ограничения права?».

Возникает ли обременение, если договор аренды не зарегистрирован

Несмотря на то, что понятие «обременение» используется законодателем во взаимосвязи с требованием о государственной регистрации, это не означает, что при ее необязательности отсутствует и само обременение.

В тех случаях, когда государственная регистрация необязательна, арендуемое имущество, безусловно, остается обремененным. Акт регистрации является своего рода публичным оглашением наличия обременения имущества — аренды. Уточнить можно здесь: «Какие сведения можно получить из ЕГРН (ЕГРП)?».

Если же требующий регистрации (т. е. заключенный на 1 год и более) договор аренды не был зарегистрирован, то:

  • по его окончании или при расторжении арендатор не будет иметь преимуществ на продление;
  • правовых последствий для третьих лиц такой договор не несет (п. 1 ст. 164 ГК РФ).

В этом случае не применяется ст. 617 ГК РФ — договор утратит силу при изменении сторон (пп. 14, 27 постановления Пленума ВАС РФ «Об отдельных вопросах…» от 17.11.2011 № 73).

Подводя итоги, можно утверждать, что аренда является обременением имущества, которое всегда возникает при заключении договора аренды и прекращается одновременно с ним вне зависимости от наличия или отсутствия обязанности по государственной регистрации. Правовое регулирование института обременения с точки зрения терминологии требует значительной доработки, которая позволила бы избавиться от постоянного обращения к аналогии закона и права.

Ограничения и обременения на недвижимость. Как проверить?

В настоящее время операции и сделки с недвижимостью, достаточно, упростились, благодаря открытым данным Росреестра и другим источникам. Но всё равно остается какой-то риск. Чтобы его избежать, можно обратится к профессиональным риэлторам или адвокатам. Можно уменьшить расходы на оплату специалистов, часть работы сделать самому за меньшие деньги. Это касается проверки объектов недвижимости на ограничения и обременения, чтобы в дальнейшем не столкнуться с неприятностями. Ведь риэлторы берут информацию из тех же источников, о которых мы расскажем в этой статье.

Виды ограничений и обременений

Ипотека на недвижимость или залог в силу закона

На данный момент самый распространенный вид ограничения. Означает, что данная недвижимость в собственности у владельца, но распоряжаться полностью он ей не может. Продавать, сдавать или какого-либо регистрировать до полной выплаты без разрешения кредитора (банк, частное лицо) владелец не имеет права, если обратное не прописано в договоре. Накладывается на определенный период или до полной выплаты. Возможно и досрочное снятие ограничения.

Предоставление одним лицом другому лицу участка, дома, жилого или нежилого помещения во временное пользование за плату или без неё. Если договор аренды составляется более чем на один год, то он подлежит обязательной регистрации в Росреестре, о чем делается соответствующая запись в выписке ЕГРН. Важно, собственник может продавать, либо отчуждать данную недвижимость, при этом арендатор не теряет право пользования до конца действия договора.

Арест объекта недвижимости и Запрет на регистрационные действия

Устанавливается судебным приставом исполнителем по решению суда. Дела могут быть как гражданские, так и уголовные. В основном, накладываются из-за появления задолженности или невозможность обеспечить свои обязанности перед кредиторами. Понятия очень похожие, но есть некоторые отличия. Арест, как правило, ограничивает права собственника и запрещает ему какие-либо действия с недвижимостью. В то время как Запрет адресуется именно Росреестру проводить регистрацию прав на недвижимое имущество. Собственник, конечно, может продать свою недвижимость, но Реестр такую сделку не зарегистрирует.

Читайте так же:  Компенсация за задержку заработной платы ндфл

В этом виде ограничений покупатель не только приобретает недвижимость и становится собственником, но и обязуется оплачивать бывшему владельцу определенную сумму до момента смерти. Также, за прежним владельцем остается право на проживание на этой жилплощади.

Подразумевает ограниченное пользование чужим объектом, например, для прохода, проезда, для прокладки коммунальных сетей. А собственник вправе требовать компенсации за пользование. Бывает частный и публичный.

Также, есть доверительное управление – передача временных прав на пользование, без права осуществления любых сделок, и опека и попечительство – собственность принадлежит несовершеннолетним или недееспособным гражданам, объект недвижимости культурного наследия – накладывает обязательства по сохранению объекта. И все сделки проходят, только, с разрешения органов опеки.

Как проверить ограничение и обременения

Имеются или не имеются ограничения, можно проверить несколькими способами:

Ограничения в выписке единого государственного реестра недвижимости (выписка ЕГРН, ЕГРП)

Из выписки ЕГРН можно получить следующую информацию об обременениях и ограничениях на недвижимость онлайн (содержится в Разделе 2, пункте 3 или 4):

  • вид ограничения (аренда, арест, ипотека);
  • дата и номер регистрации в Росреестре;
  • на какой срок установлено ограничение. Может быть установлен период, до какого-то числа или бессрочно;
  • в чью пользу установлено ограничение (банк, арендатор);
  • документ основание (договор аренды, постановление о запрете).

Если в графе «Ограничение прав и обременение объекта недвижимости» стоит запись «не зарегистрировано», значит обременений и ограничений нет.

Для получения выписки ЕГРН необходимо пройти по ссылке, выбрать вид документа и заполнить несколько полей на форме заявки:

  • кадастровый номер;
  • адрес объекта;
  • вашу электронную почту, имя и телефон;

В течение 5-24 часов, в зависимости от загруженности Росреестра, вы получите официальный документ, подписанный электронной подписью (ЭЦП).

Ограничения на сайте службы судебных приставов

Для этого необходимо знать фамилию собственника или номер исполнительного производства. Фамилию собственника можно узнать тут в течение 15 минут. Номер исполнительного производства, иногда, указывается в Выписке ЕГРН.

Но данным способом можно проверить только аресты и запреты на совершение регистрационных действий. Преимущество этого способа, что здесь можно узнать полное содержание ограничения. В то время как в выписке ЕГРН указывается, только, вид, дата ограничения, и фамилия должностного лица, установившего его. Проверить Аресты и Ограничения наложенные судебными приставами можно на сайте ФССП.

Если у вас остались какие-либо вопросы или необходима более полная и развернутая информация — можете обратиться к нашим специалистам.

Новые ограничения и требования закона о регистрации компаний и ИП

Добрый день, коллеги!

12 ноября 2019 года был принят Федеральный закон «О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ» № 377–ФЗ, дополняющий Федеральный закон № 129–ФЗ «О государственной регистрации». Рассмотрим основные нововведения.

С 12.11.2019 года вступают в силу следующие изменения:

Статья 7.1. «Порядок опубликования сведений»:

    Пункт 7 «сведения, подлежащие обязательному внесению в Единый федеральный реестр сведений о фактах деятельности юридических лиц (Федресурс)» дополняется подпунктами «н.4»–«н.7». С 12 ноября у юридических лиц появляется обязанность публиковать в отношении себя сообщения на Федресурсе о продаже предприятия или передаче его в аренду, ликвидации, реорганизации, уменьшении уставного капитала. В случае не опубликования сведений налагается штраф в размере от 5 000 рублей до 50 000 рублей (ст. 14.25 КоАП РФ). За публикацию сообщения необходимо заплатить государственную пошлину в размере 860 рублей.

Вводится пункт 8.1., наделяющий нотариусов возможностью публиковать вышеназванные сведения в Федресурсе от имени юридических лиц.

  • Вводится пункт 8.3., обязывающий органы, осуществляющие государственную регистрацию юрлиц, самостоятельно вносить в Федресурс сведения, предусмотренные подпунктами «а»-«и» статьи 7 (о создании юрлица, о нахождении компании в процессе реорганизации, ликвидации, об исключении из реестра, об уменьшении уставного капитала, назначении или снятии с должности единоличного исполнительного органа, о недостоверности сведений, о смене местонахождения и адреса).
  • С 01.04.2020 года вступают в силу следующие изменения:

    Статья 7.1 «Порядок опубликования сведений»:

      Пункт 8.4., конкретизирующий содержание сведений о физических и юридических лицах, вносимых в Федресурс: в отношении физлиц – ФИО, место рождения, страна проживания, ИНН; в отношении юрлиц – полное и сокращенное наименование, ИНН, ОГРН.
  • Вводятся пункты 12-15, в которых отражаются сведения, которые юридическое лицо может сообщить в Федресурс по своему желанию (о поручительстве, об ограничениях прав по договору, и т.д.). Пунктом 15 предусматривается возможность запроса выписки из Федресурса.
  • С 01.09.2020 года вступают с силу следующие изменения:

    Статья 5 «Содержание государственных реестров»:

      Изменяется редакция подпункта л) пункта 1: в ЕГРЮЛ будут отображаться данные о юрлице, выступающем в качестве единоличного исполнительного органа. В случае, если полномочия действовать без доверенности от имени компании переданы нескольким лицам, в отношении каждого из них (физического лица или юридического лица) будет отображаться соответствующая информация вместе со сведениями о совместном или независимом действии друг от друга;
  • Изменяется редакция подпункта л) пункта 2: в ЕГРИП будут отображаться сведения о дате и способе прекращения деятельности ИП (по заявлению, в связи со смертью, банкротством, исключением из ЕГРИП, решением суда).
  • Статья 21.1. «Исключение юридического лица из единого государственного реестра юридических лиц по решению регистрирующего органа»:

      Изменяется редакция пункта 4. В новой редакции указано, что в случае внесения записи об исключении юрлица, заинтересованные лица, чьи права затрагивает исключение, могут направить заявления в регистрирующий орган не позднее трех месяцев со дня опубликования сообщения регорганом. Если заявления успевают поступить в указанный срок, решение об исключении не принимается.
  • Абзац первый пункта 4 дополняется ограничениями для ИП: в качестве ИП не может регистрироваться физическое лицо в случае, если не истек год с момента принятия судом решения о принудительном прекращении деятельности ИП, если не истекли три года со дня исключения ИП по решению регистрирующего органа.
  • Глава VII .1 дополняется статьей 22.4 «Исключение индивидуального предпринимателя из единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей по решению регистрирующего органа»:

      ИП признается прекратившим деятельность при одновременном соблюдении следующих условий: истекли 15 месяцев с даты окончания действия патента, ИП в течение 15 месяцев не предоставлял отчетность, сведения о расчетах и ИП имеет недоимку и задолженность по налогам и сборам.

    Решение о предстоящем исключении вносится регистрирующим органом в реестр в течение 3х рабочих дней.

    Читайте так же:  Безотзывный аккредитив втб

    Индивидуальный предприниматель, его кредиторы и иные лица, чьи интересы затрагиваются исключением, могут направить соответствующие заявления в регистрирующий орган в течение месяца со дня опубликования решения об исключении. Если заявления не будут направлены, ИП исключают из реестра.

  • Решение об исключении ИП может быть обжаловано в течение года с момента, когда заинтересованные стороны узнали или должны были узнать о нарушении исключением ИП своих прав.
  • На основании вышеперечисленных изменений мы можем сделать вывод, что законодательство, регулирующее регистрацию, все больше ужесточается. С сентября 2020 года продолжится массовая «очистка» реестра, начатая еще с 2016 году. На этот раз планируется исключать «недействующих» предпринимателей. Для ИП, которые забросили свой бизнес или не хотят продолжать свою деятельность, это, несомненно, плюс, так как можно дождаться внесения записи об исключении и не подавать документы на закрытие, но для предпринимателей, которые случайно попали под критерии исключения, это риск не только все потерять, но и не зарегистрировать бизнес снова в течение последующих трех лет. Компании обязывают направлять о себе данные в сторонний реестр, по существу дублирующий находящиеся в открытом доступе данные ЕГРЮЛ и Вестника государственной регистрации, а для того, чтобы разместить сообщение, необходимо настроить рабочее место, заплатить государственную пошлину, что само по себе финансово затратно.

    Обременение права

    Статью подготовил ведущий корпоративный юрист Шаталов Станислав Карлович. Связаться с автором

    Вернуться назад на Обременение

    Понятие ограничения (обременения) дано в п. 1.ст.1 закона о государственной регистрации прав. Это наличие установленных законом или уполномоченными органами в предусмотренном законом порядке условий, стесняющих правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества. В качестве примеров приводятся следующие ограничения (обременения) прав: сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, арест имущества. П. 2 ст.6 и п.2 ст.13 данного закона к ограничениям (обременениям) права на недвижимость отнесены также сделки, подлежащие государственной регистрации.

    Следует отметить, что правовая природа ограничений и обременений права различна, хотя эти различия условны. Ограничение стесняет субъекта вещных прав в основном при осуществлении правомочий распоряжения недвижимостью. Обременение, не ограничивая возможности реализации правомочий распоряжения недвижимостью, связано с объектом права и при отчуждении объекта переходит к новому правообладателю.

    Ограничением права является арест, который состоит из описи имущества, объявления запрета распоряжаться им, а при необходимости — ограничения права пользования имуществом (ст. 134 ГПК РСФСР, п.2 ст.51 ФЗ «Об исполнительном производстве»). Определенно ограничивают права зарегистрированные договоры купли-продажи квартиры или мены жилых помещений (п.2 ст.558 ГК РФ). Заключение договора купли-продажи квартиры связывает продавца обязательствами по передаче квартиры.

    Заключение второго договора купли-продажи этой же квартиры, в принципе, возможно, но продавец в договоре должен указать наличие прав требования первого покупателя в соответствии с п.1 ст.460 ГК РФ. Если это не будет сделано, то в государственной регистрации второго договора купли-продажи будет отказано по основанию, предусмотренному абз. б п.1 ст.20 закона о государственной регистрации: «Лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документ без указанных условий».

    Стесняет правообладателя в распоряжении недвижимостью и ипотека, как в силу договора, так и в силу закона. По общему правилу распоряжение заложенным объектом возможно только с согласия залогодержателя (п.2 ст.346 ГК РФ). В случае распоряжения недвижимостью, переданной по договору пожизненного содержания с иждивением, необходимо согласие получателя ренты (ст. 604 ГК РФ). Существенно ограничивает права и доверительное управление, учредитель которого лишается правомочий по пользованию, владению, а также по распоряжению недвижимостью в соответствии с договором (ст.1012 ГК РФ).

    Вместе с тем залог одновременно и обременяет недвижимость, поскольку в случае ее отчуждения залог сохраняется, а приобретатель недвижимости становится на место залогодателя (ст. 353 ГК РФ). Обременяют недвижимость рента (ст. 586 ГК РФ), ссуда (безвозмездное пользование) (п.1 ст.700 ГК РФ), аренда (п.1 ст.617 ГК РФ). Они не ограничивают правомочий по распоряжению недвижимостью, но к приобретателю недвижимости переходят обязательства по данным договорам.

    Хотя гл.17 Гражданского кодекса не введена в действие, в силу абз.5 п.1 закона о государственной регистрации в отношении земельных участков и другой недвижимости возникает такое вещное право, как сервитут. Частные и публичные сервитуты как права ограниченного пользования чужой недвижимостью обременяют ее и сохраняются при переходе права.

    После принятия Земельного кодекса РФ учреждения юстиции должны будут регистрировать также решения государственных органов об изъятии земельных участков (п.4 ст.279 ГК РФ). Принятие такого решения не ограничивает собственника в правах пользования, владения и распоряжения землей, но он сам и возможный покупатель несут риски убытков в случае нового строительства или реконструкции до изъятия земельного участка (ст. 280 ГК РФ).

    Существенно обременяют жилое помещение права лиц, сохраняющиеся при его отчуждении. К таковым относятся такие субъекты вещных прав на жилье, как члены семьи собственников жилых помещений (ст.292 ГК РФ), и получатели, получающие право пожизненного пользования жилым домом в силу завещательного отказа (ст. 538 ГК РСФСР 1964 г.), а также имеющие на жилье обязательственные права наниматели (ст. 675 ГК РФ).

    Однако ни указанные вещные права, ни договоры найма не подлежат государственной регистрации в учреждениях юстиции, их права регулируются семейным, жилищным и наследственным законодательством, а перечень таких лиц является существенным условием договора купли-продажи жилого помещения (п.1 ст.558 ГК РФ).

    Не являются ограничениями (обременениями) права собственности самостоятельные вещные права: хозяйственное ведение и оперативное управление имуществом, пожизненное наследуемое владение и постоянное бессрочное пользование земельным участком (ст. 216 ГК РФ). Объем правомочий, принадлежащих субъектам данных прав, устанавливается законом, а не соглашением с собственником. Поэтому данные права регистрируются во II подразделе раздела ЕГРП, и предварительная регистрация права собственности соответствующего публичного собственника (Российской Федерации, субъекта РФ, муниципального образования) не требуется.

    Видео (кликните для воспроизведения).

    Следует отметить, что права собственности и иные вещные права могут быть ограничены помимо воли правообладателей только федеральными законами (п.2 ст.1 ГК РФ), в этом смысле перечень ограничений прав на основании закона или актов органов государственной власти является закрытым.

    Что касается ограничений (обременений) права по воле собственника, то он вправе делать это по собственному усмотрению в соответствии с содержанием права собственности (п.1 ст.209 ГК РФ).

    Исчерпывающий перечень обременений законодательством не установлен, поэтому по заявлению собственника может быть зарегистрировано любое обременение вещного права.

    2.6. Понятия ограничения и обременения в отношении недвижимости

    Ограничение и обременение названы в законе в качестве объектов регистрации. Эти понятия нуждаются в отдельном рассмотрении по ряду причин. Во-первых, в законе отсутствуют определения указанных понятий. Во-вторых, в теории отсутствует единство взглядов на то, что понимается под ограничениями и обременениями вещных прав. В-третьих, будучи объектами регистрации, ограничения и обременения должны быть рассмотрены именно в этом качестве, поскольку указанные понятия применительно к регистрации прав на недвижимость (как объекты регистрации) могут иметь специфическое содержание.

    Читайте так же:  Замещение должности государственного гражданского служащего

    В соответствии со ст. 131 ГК РФ государственной регистрации подлежат ограничения вещных прав на недвижимое имущество. В то же время Закон о регистрации говорит о регистрации ограничений (обременений). Оба этих понятия во всех статьях указанного закона используются только вместе, как синонимы. О том, что Закон о регистрации рассматривает данные понятия как равнозначные, свидетельствует и определение, содержащееся в первой статье этого закона. Согласно этому определению «ограничения (обременения) — наличие установленных законом или уполномоченными органами в предусмотренном законом порядке условий, запрещений, стесняющих правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества (сервитута, ипотеки, доверительного управления, аренды, ареста имущества и других)».

    Следует отметить, что в действующем законодательстве отсутствует какое-либо другое определение ограничений и обременений. В то же время, по мнению автора, приведенное определение не выдерживает критики с точки зрения правильности отражения того явления, которое оно призвано определить. Во-первых, рассматриваемая формулировка ограничивает источники возникновения ограничений лишь непосредственным установлением их законом, либо уполномоченными органами, абсолютно не учитывая возможность договорного происхождения обременений и ограничений. В то же время при указании примерного перечня возможных ограничений (обременений) формулировка Закона о регистрации приводит ряд обременений, которые могут быть основаны на договоре (сервитут, ипотека) либо могут возникать только из договора (доверительное управление, аренда).

    Видимо, в целях исправления этой явной ошибки в п. 1 ст. 4 Закона о регистрации был включен абзац второй: «Ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество, возникающие на основании договора либо акта органа государственной власти или акта органа местного самоуправления, подлежат государственной регистрации в случаях, предусмотренных законом» *(261). Но получилось не очень удачно. Несмотря на то что в данной статье и упоминается, что обременения могут иметь договорное происхождение, но более общее определение, данное в ст. 1, такого упоминания не содержит.

    Во-вторых, как представляется, понятия ограничения и обременения не являются синонимами. При этом следует заметить, что если бы они являлись синонимами, то с точки зрения законодательной техники не было бы никаких оснований использовать в тексте закона оба эти понятия.

    Разумеется, при отсутствии законодательного определения этих понятий можно в теории устанавливать различное их соотношение. Однако с учетом анализа употребления этих терминов в ГК РФ и установившейся практики наиболее оптимальным представляется следующий подход.

    Начнем с рассмотрения понятия ограничения. В русском языке под ограничением понимается грань, предел, рубеж; удержание в известных рамках, границах; правило, ограничивающее какие-либо действия; стеснение определенными условиями; лимитирование сферы деятельности, сужение возможностей; то, что стесняет, ставит кого-либо, что-либо в какие-либо границы, рамки и т.п. *(262)

    А.В. Малько определяет правовое ограничение как «правовое сдерживание противозаконного деяния, создающее условия для удовлетворения интересов контрсубъекта и общественных интересов в охране и защите; это установленные в праве границы, в пределах которых субъекты должны действовать; это исключение определенных возможностей в деятельности лиц» *(263). Такое общетеоретическое определение отражает содержание понятие ограничения в праве вообще. Нам же необходимо рассмотреть понятие ограничения в отношении к вещным правам и их государственной регистрации.

    Рассматривая вопрос о понятии ограничения применительно к вещным правам, нужно исходить из ст. 209 ГК РФ, в соответствии с которой «собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом».

    Несколько иной критерий был предложен Г.Ф. Шершеневичем, который делил «право участия» на общее и частное. «Оно есть общее, — писал он, — когда участие в выгодах имущества устанавливается в пользу всех без изъятия; оно есть частное, когда участие устанавливается единственно и исключительно в пользу какого-либо постоянного лица» *(266).

    Здесь на первом месте — круг субъектов, в пользу которых ограничено право. Нужно иметь в виду, что такое деление и различие между общим режимом имущества и его ограничениями не одно и то же. Ограничения, установленные в публичных интересах, не синоним ограничений, установленных законом. Поэтому, если в публичных интересах устанавливаются особые границы осуществления права на конкретный объект, то мы имеем дело с ограничениями, а не с элементом общего режима имущества.

    Проводить различия между элементами общего режима объекта и ограничениями права собственности на него очень важно именно с точки зрения вопросов государственной регистрации прав на недвижимость.

    Вполне очевидно, что ст. 131 ГК РФ говорит о необходимости регистрации ограничений в собственном смысле этого слова. В то же время при анализе правоустанавливающих документов регистраторам не всегда бывает просто установить, какие ограничения, подлежащие регистрации, содержатся в документе.

    Так, например, сторонами договоров отчуждения часто включаются в договор многочисленные обязанности приобретателя объекта, которые, однако, большей частью характеризуют обязанности любого собственника недвижимого имущества. К примеру, в договор иногда включаются положения, характеризующие бремя содержания имущества (ст. 210 ГК РФ), такие, как обязанность проведения текущего и капитального ремонта, заключения договоров на тепло- и электроснабжение и пр. Представляется, что перечисленные обязанности не могут быть зарегистрированы в качестве ограничения, независимо от желания участников договора.

    С учетом приведенных соображений следует высказать еще одно замечание в адрес определения ограничения (обременения) в Законе о регистрации. В этом определении говорится, что ограничения и обременения могут быть установлены непосредственно законом. Между тем, по мнению автора, ограничение как объект регистрации (а именно в качестве такового оно и определяется в Законе о регистрации) отличается именно тем, что изменяет содержание правомочий собственника по сравнению с общим режимом, установленным непосредственно законом. Разумеется, нельзя не признать, что ряд ограничений прав собственника могут возникать на основании норм закона. Так возникает залог при продаже товара в кредит (п. 5 ст. 488 ГК РФ) и передаче недвижимости под выплату ренты (п. 1 ст. 587 ГК РФ). Однако в этих случаях речь идет не об установлении ограничений прав собственника непосредственно законом, а об автоматическом возникновении этих ограничений при совершении собственником соответствующих действий. Поэтому, определяя понятие ограничения прав, необходимо говорить не об установлении их законом, а об их возникновении (установлении) на основании закона. В противном случае будет потеряна грань между ограничением, являющимся объектом регистрации, и общими рамками правомочий собственника.

    Читайте так же:  Объявление несовершеннолетнего полностью дееспособным называется в 2020 году

    Итак, ограничение права на недвижимость можно определить как установленное на основании закона, либо уполномоченными органами, либо на основании сделки уменьшение правомочий собственника по сравнению с объемом правомочий, установленным законом непосредственно.

    Прежде всего, анализируя текст обеих частей ГК РФ, можно однозначно определить, что термин «ограничение» в том смысле, который придает ему ст. 131 и Закон о регистрации, всегда используется применительно к гражданским правам, в то время как термин «обременение» относится к имуществу (см. ст. 274, 275, 460, 586, 704, 1019 ГК РФ). При этом данный подход выдерживается весьма жестко — нигде в указанном кодексе не говорится об «обременении прав» или «ограничении имущества».

    Рассматривая соотношение понятий «ограничение прав» и «обременение имущества», следует отметить, что обременение имущества, как правило, состоит в ограничении прав его собственника, а именно прав владения, пользования и распоряжения, причем эти ограничения связаны с наличием прав на это имущество у третьих лиц. Так, в случае обременения имущества сервитутом права собственника имущества ограничены правами собственника соседнего участка, при аренде — правами пользования арендатора и т.д. Однако следует обратить внимание и на то, что обременение может выражаться не только в ограничении прав владения, пользования и распоряжения имуществом, но и в возложении на собственника имущества дополнительных обязанностей, неразрывно связанных с владением этим имуществом. Именно так обстоит дело при обременении имущества рентой. Основное содержание данного обременения состоит в обязанности «выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы, либо предоставления средств на его содержание в иной форме» (п. 1 ст. 583 ГК РФ). Таким образом, мы видим, что обременение не всегда связано с ограничением прав лица в отношении обременяемого имущества.

    В то же время, рассматривая понятие ограничения прав, мы можем заметить, что ограничение прав конкретного лица в отношении недвижимого имущества далеко не всегда неразрывно связано с этим имуществом и правами на него третьих лиц. В качестве примера можно привести такое ограничение, как арест имущества или запрещение совершения в отношении этого имущества определенных действий (ст. 134 ГПК РСФСР, ст. 76 АПК РФ). Арест производится в отношении конкретного имущества и действует до его отмены в установленном порядке. Поэтому он может рассматриваться как обременение, сохраняющее свою силу независимо от смены собственника. Но такая мера обеспечения иска, как запрещение ответчику совершать определенные действия (например, запрещение распоряжаться определенным недвижимым имуществом), неразрывно связана исключительно с личностью ответчика и не может сохраняться, если собственником имущества является другое лицо.

    Таким образом, с одной стороны, могут существовать обременения, которые не связаны с ограничением прав на имущество, а с другой стороны, есть такие ограничения прав собственника имущества, которые связаны исключительно с его личностью и не сохраняются при смене собственника.

    С учетом проведенного анализа можно было бы сформулировать следующее определение обременения:

    Обременение имущества — установленные на основании законов и иных нормативных актов или актами уполномоченных органов, либо договором и сохраняющиеся при смене правообладателя ограничения вещных прав на имущество и специальные обязанности обладателей этих прав.

    Представляется, что введение такого определения в общую часть гражданского законодательства было бы целесообразным, поскольку данный термин в законе используется, а определения не имеет.

    При отсутствии же общего определения обременения для любого имущества это определение следовало бы сформулировать применительно к недвижимости. Такое определение могло бы существовать в Законе о регистрации вместе с определением ограничения прав на недвижимость.

    Что значит государственная регистрация ограничения права?

    Что это — государственная регистрация ограничения (обременения) права

    Определение понятия «ограничение (обременение) права» было дано в ст. 1 закона «О государственной регистрации…» от 21.07.1997 № 122-ФЗ (ныне утратившего силу в связи с началом действия закона «О государственной регистрации недвижимости» от 03.07.2015 № 218-ФЗ, далее — закон № 218-ФЗ). Это наличие запретов и условий, стесняющих определенного правообладателя конкретной недвижимости в ходе пользования объектом или осуществления иных правомочий.

    Такие условия и запрещения появляются:

    • по прямому указанию, содержащемуся в законодательных нормах;
    • на основании соглашения субъектов;
    • по инициативе уполномоченных органов.

    В соответствии со ст. 131 Гражданского кодекса РФ ограничения прав нуждаются в государственной регистрации:

    • для недвижимости — в обязательном порядке;
    • для движимых вещей — в случаях, определенных законом.

    Кроме того, в той же норме имеется положение, согласно которому кроме общей госрегистрации для некоторых видов недвижимого имущества может вестись отдельный (специальный) учет. Например, учет жилищного фонда в соответствии с постановлением Правительства РФ «О государственном учете…» от 13.10.1997 № 1301.

    Как и любые правила, порядок регистрации ограничения прав подразумевает исключения. Так, не регистрируется обременение коммерческим наймом жилого помещения, если такое соглашение заключено на срок меньше года.

    Вывод! Таким образом, в действующем законодательстве отсутствует определение понятия «обременение права», но полагаем, что использование старого определения не будет противоречить реальной практике.

    Виды ограничения (обременения) прав

    Основными видами ограничения прав собственника являются:

    • сервитут;
    • ипотека;
    • доверительное управление;
    • аренда;
    • концессионное соглашение;
    • арест имущества и др.

    Все они имеют разную правовую природу:

    • сервитут — это ограничение вещного права;
    • ипотека — обеспечение исполнения обязательств;
    • доверительное управление, аренда, концессионное соглашение — договорные обязательства.

    Что касается ареста, то это мера процессуального характера, принимаемая должностным лицом, направленная на полное, можно сказать, всестороннее ограничение прав собственника. Собственник ничего не может сделать со своим имуществом, поэтому в юридической литературе арест нередко называют обременением в чистом виде.

    Способы установления ограничения прав также различаются. Так:

    • для предоставления кредитору преимущественного права на погашение задолженности должником из стоимости заложенного имущества заключается договор об ипотеке (который регистрируется в Росреестре);
    • для получения права использовать чужой земельный участок для прохода или проезда заключается соглашение между соседями или принимается соответствующий судебный акт.

    Важно! В любом случае в результате принятия мер по ограничению прав права собственника имущества сжимаются, а у правомочных лиц появляются ограниченные права — вещные или обязательственные.

    В юридической литературе по объектам ограниченных вещных прав выделяют 4 группы:

    Читайте так же:  Коды доходов в справке 3 ндфл

    • право на использование чужих земель и других природных ресурсов;
    • право на использование чужих помещений;
    • обеспечительные права;
    • право на хозяйствование с имуществом собственника.

    В них входят все виды ограничения прав, указанные в ГК РФ и других законах.

    В некоторых случаях наличие обременения остается даже тогда, когда собственник имущества меняется (например, ст. 586 ГК РФ).

    Признаки ограниченных вещных прав

    Анализ нормативных актов и юридической литературы позволяет выделить следующие признаки ограниченных вещных прав:

    1. В отношении имущества ограничить могут только вещные права.
    2. Появляющиеся у правомочного лица возможности всегда ограниченные, узкие.
    3. Ограниченные вещные права могут появиться, только если будет право собственности на эту вещь. Сами по себе они возникнуть не могут, но могут продолжать действовать при смене собственника.
    4. Характер и содержание обременения и ограниченных вещных прав определяются только законом.
    5. Действует принцип публичности — обязательная регистрация прав, их ограничения и т. д. на недвижимое имущество. Всю эту информацию может получить любой обратившийся.

    Вывод! Таким образом, в целях защиты прав и интересов участников гражданского оборота вопросы обременения (ограничения) прав регулируются исключительно на законодательном уровне.

    Когда госрегистрация ограничения прав обязательна

    Госрегистрация ограничения прав на недвижимость обязательна в случаях, определенных законом:

    1. Установление сервитута (ст. 274 ГК РФ).
    2. Заключение договора найма жилого помещения на срок больше года (п. 2 ст. 674 ГК РФ).
    3. Заключение договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования (п. 4 ст. 91.1 Жилищного кодекса РФ).
    4. Заключение договора об ипотеке (ст. 19 закона «Об ипотеке…» от 16.07.1998 № 102-ФЗ).
    5. Заключение договора лизинга на транспортное средство (п. 48 приказа МВД РФ «О порядке…» от 24.11.2008 № 1001).
    6. Ограничение прав на воздушное судно (п. 9 ст. 33 Воздушного кодекса РФ).
    7. Заключение концессионного соглашения (ч. 15 ст. 3 закона «О концессионных соглашениях» от 21.07.2005 № 115-ФЗ) и т. д.

    Основания для госрегистрации ограничений прав

    В соответствии с п. 6 ст. 1 закона № 218-ФЗ основаниями для госрегистрации ограничений прав служат:

    • акты органов государственных и муниципальных властей;
    • договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества.

    Кроме того, основаниями для госрегистрации ограничений прав могут служить (ст. 14 закона № 218-ФЗ):

    • свидетельства о приватизации жилых помещений;
    • свидетельства о праве наследства;
    • судебные акты, в т. ч. третейских судов;
    • наступление обстоятельств, указанных в законе;
    • другие документы и акты.

    Документы, представляемые для госрегистрации ограничения прав, требования к ним

    Согласно ст. 18 закона № 218-ФЗ для госрегистрации обременения прав в Росреестр представляются следующие документы:

    • заявление по установленной приказом Минэкономразвития России от 08.12.2015 № 920 форме на бумажном носителе или в электронном виде;
    • документы, являющиеся основаниями для проведения госрегистрации ограничения прав (в 2 экземплярах);
    • доверенность, если документы подает не заявитель, а его доверенное лицо.

    В зависимости от способа представления вышеуказанный список документов может быть дополнен копией паспорта.

    Если документы отправляются по почте, то их подлинность, в т. ч. подлинность подписи заявителя, заверяется нотариусом (п. 12 ст. 18 закона № 218-ФЗ).

    В случаях, которых обременение накладывается не по воле собственника имущества, для проведения его госрегистрации будет достаточно получения:

    • постановления судебного пристава-исполнителя, если обременение возникает в целях исполнения исполнительного документа;
    • судебного решения, если одна из сторон уклоняется от проведения такой госрегистрации.

    Обратите внимание! Все документы должны соответствовать требованиям российского законодательства, должны быть написаны разборчиво, с полными реквизитами заявителей, не иметь подчисток, приписок и зачеркнутых слов.

    Особенности регистрации ограничения прав

    Особенности регистрации ограничения прав изложены в отдельных положениях закона № 218-ФЗ.

    1. Каждая запись об обременении прав идентифицируется с помощью неизменяемого и неповторяющегося номера регистрации.
    2. Запись об обременении прав содержит в себе информацию об основаниях возникновения и виде ограничения права, дату и номер проведенной регистрации ограничения, о лицах, у которых появляются ограниченные вещные права.
    3. Если обременение возникает в связи с принятием соответствующего акта органом госвласти или местного самоуправления, то он (орган) в течение 5 дней после принятия такого решения должен направить в Росреестр заявление о проведении госрегистрации с приложением документов (п. 2 ст. 19 закона № 218-ФЗ).
    4. Вместо совместного заявления от займодавца и заемщика о регистрации обременения жилого помещения, если выданный/полученный заем является целевым, такое заявление может быть подано нотариусом (п. 3 ст. 59 закона № 218-ФЗ).
    5. Госпошлина за госрегистрацию ограничений прав устанавливается НК РФ. В настоящее время для физических лиц ее размер составляет 2 000 руб., для организаций — 22 000 руб. (подп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ).

    Как узнать о государственной регистрации ограничения прав

    До начала действия закона № 218-ФЗ Росреестр должен был уведомлять собственников о проведенной госрегистрации ограничения их прав, если это произошло не по их воле (приказ Минэкономразвития России от 31.12.2013 № 802, утративший силу). Сейчас такой обязанности у него нет.

    Зная о вероятности наложения обременения на имущество, собственник может направить в Росреестр запрос на получение сведений, содержащихся в ЕГРН (подробнее об этом читайте в нашей статье Как заказать и получить выписку из ЕГРН (ЕГРП)?).

    Информацию о состоянии дел в отношении своей недвижимости правообладатель получает по личному выбору: в виде выписки или получения доступа к ФГИС ЕГРН.

    Выписка может быть сформирована и отправлена в бумажном виде или электронной форме.

    Предоставление доступа к ФГИС может осуществляться в виде направления уведомлений об изменении информации, содержащейся в ЕГРН (подп. 3 п. 16 порядка предоставления сведений, содержащихся в ЕГРН, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 23.12.2015 № 968).

    Вывод! Таким образом, предоставление сведений, в т. ч. уведомление о проведенной госрегистрации обременения недвижимости, возможно только заявителям.

    Еще раз вернемся к вопросу, что это — регистрация ограничения (обременения) права? Определение этого понятия дается в п. 3 ст. 1 закона № 218-ФЗ и звучит так: это юридический акт признания и подтверждения ограничения прав и обременения имущества.

    Условия и запрещения, ущемляющие права собственника какого-либо имущества, в частности недвижимого, и их госрегистрация осуществляются только в порядке и формах, установленных законом. Основаниями для госрегистрации являются акты госорганов и должностных лиц, договоры и иные документы.

    Видео (кликните для воспроизведения).

    В зависимости от вида обременения и оснований внесения информации о нем заявление в Росреестр подается правообладателем, правоприобретателем, органом госвласти, должностным лицом.

    Что означает государственная регистрация ограничения обременения права в 2020 году
    Оценка 5 проголосовавших: 1

    ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

    Please enter your comment!
    Please enter your name here