Объект долевого участия строительстве многоквартирного дома в 2020 году

Самая важная информация по теме: "Объект долевого участия строительстве многоквартирного дома в 2020 году" с выводами от профессионалов. В случае возникновения вопросов и при необходимости актуализации данных вы можете обратиться к дежурному юристу.

Статья 21. Информация о проекте строительства

Статья 21 . Информация о проекте строительства

См. Энциклопедии, позиции высших судов и другие комментарии к статье 21 настоящего Федерального закона

Информация об изменениях:

Часть 1 изменена с 25 декабря 2018 г. — Федеральный закон от 25 декабря 2018 г. N 478-ФЗ

1. Информация о проекте строительства одного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости либо нескольких многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в пределах одного разрешения на строительство должна соответствовать документации по планировке территории (за исключением случаев, если в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации допускается строительство указанных объектов недвижимости при отсутствии документации по планировке территории), проектной документации и содержать информацию:

Информация об изменениях:

Пункт 1 изменен с 30 июля 2017 г. — Федеральный закон от 29 июля 2017 г. N 218-ФЗ

1) о видах строящихся в рамках проекта строительства объектов капитального строительства, о виде договора, для исполнения которого застройщиком осуществляется реализация проекта строительства (в случае заключения такого договора), в том числе договора, предусмотренного законодательством о градостроительной деятельности, о лицах, выполнивших инженерные изыскания, архитектурно-строительное проектирование, о результатах экспертизы проектной документации и результатах инженерных изысканий, о результатах государственной экологической экспертизы, если требование о проведении таких экспертиз установлено федеральным законом, а также коммерческое обозначение, индивидуализирующее объект (группу объектов) капитального строительства (в случае строительства многоквартирных домов — наименование жилого комплекса), если застройщик планирует использовать такое коммерческое обозначение (наименование жилого комплекса) в рекламе, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства;

2) о разрешении на строительство (дата, номер, срок действия, наименование органа, выдавшего разрешение на строительство);

3) о правах застройщика на земельный участок, на котором осуществляется строительство (создание) многоквартирного дома либо многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в том числе о реквизитах правоустанавливающего документа на земельный участок, о собственнике земельного участка (в случае, если застройщик не является собственником земельного участка), о кадастровом номере и площади земельного участка;

4) о планируемых элементах благоустройства территории;

Информация об изменениях:

Пункт 5 изменен с 30 июля 2017 г. — Федеральный закон от 29 июля 2017 г. N 218-ФЗ

5) о местоположении и основных характеристиках строящихся (создаваемых) в рамках проекта строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, сумме общей площади всех жилых и нежилых помещений;

6) о планируемом подключении (технологическом присоединении) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости к сетям инженерно-технического обеспечения, размере платы за такое подключение и планируемом подключении к сетям связи;

Информация об изменениях:

Пункт 7 изменен с 30 июля 2017 г. — Федеральный закон от 29 июля 2017 г. N 218-ФЗ

7) о количестве в составе строящихся (создаваемых) в рамках проекта строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости жилых помещений и нежилых помещений, а также об их основных характеристиках (за исключением площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении), о наличии и площади частей нежилого помещения;

Информация об изменениях:

Пункт 8 изменен с 30 июля 2017 г. — Федеральный закон от 29 июля 2017 г. N 218-ФЗ

8) о составе общего имущества в строящемся (создаваемом) в рамках проекта строительства многоквартирном доме (перечень помещений общего пользования с указанием их назначения и площади, перечень технологического и инженерного оборудования, предназначенного для обслуживания более чем одного помещения в данном доме);

9) о примерном графике реализации проекта строительства, включающем информацию об этапах и о сроках его реализации, в том числе предполагаемом сроке получения разрешения на ввод в эксплуатацию строящихся (создаваемых) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости;

10) о планируемой стоимости строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;

Информация об изменениях:

Часть 1 дополнена пунктом 10.1 с 25 декабря 2018 г. — Федеральный закон от 25 декабря 2018 г. N 478-ФЗ

10.1) о размере подлежащих осуществлению платежей, указанных в пунктах 7 и 8 части 1 статьи 18 настоящего Федерального закона;

Информация об изменениях:

Пункт 11 изменен с 1 июля 2018 г. — Федеральный закон от 1 июля 2018 г. N 175-ФЗ

11) о банке, в котором участниками долевого строительства должны быть открыты счета эскроу в случае привлечения денежных средств участников долевого строительства в порядке, предусмотренном статьей 15.4 настоящего Федерального закона;

Информация об изменениях:

Статья 21 дополнена пунктом 11.1 с 27 июня 2019 г. — Федеральный закон от 27 июня 2019 г. N 151-ФЗ

11.1) о целевом кредите (целевом займе), в том числе об информации, позволяющей идентифицировать кредитора, о доступной сумме кредита (займа) с лимитом кредитования в соответствии с условиями договора кредита (займа), неиспользованном остатке по кредитной линии на последнюю отчетную дату;

Информация об изменениях:

Статья 21 дополнена пунктом 11.2 с 27 июня 2019 г. — Федеральный закон от 27 июня 2019 г. N 151-ФЗ

11.2) о количестве заключенных договоров (общая площадь объектов долевого строительства и цена договора) с указанием вида объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение, машино-место), с указанием в том числе количества договоров, заключенных при условии уплаты обязательных отчислений (взносов) в компенсационный фонд или с использованием счетов эскроу;

12) об иных соглашениях и о сделках, на основании которых привлекаются денежные средства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, за исключением привлечения денежных средств участников долевого строительства;

Информация об изменениях:

Пункт 13 изменен с 30 июля 2017 г. — Федеральный закон от 29 июля 2017 г. N 218-ФЗ

13) о размере полностью оплаченного уставного капитала застройщика;

14) утратил силу с 30 июля 2017 г. — Федеральный закон от 29 июля 2017 г. N 218-ФЗ

Читайте так же:  Справка о доходах для рефинансирования

Информация об изменениях:

15) утратил силу с 30 июля 2017 г. — Федеральный закон от 29 июля 2017 г. N 218-ФЗ

Информация об изменениях:

16) информацию, указанную в части 6 статьи 18.1 настоящего Федерального закона, в случае, предусмотренном частью 1 статьи 18.1 настоящего Федерального закона.

Информация об изменениях:

Федеральным законом от 3 июля 2016 г. N 304-ФЗ статья 21 настоящего Федерального закона дополнена частью 1.1, вступающей в силу с 1 января 2017 г.

1.1. Наряду с указанной в части 1 настоящей статьи информацией застройщик вправе включать в проектную декларацию иную не противоречащую законодательству информацию о проекте строительства.

2. По требованию участника долевого строительства застройщик обязан представить для ознакомления:

1) разрешение на строительство;

2) технико-экономическое обоснование проекта строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;

Информация об изменениях:

Федеральным законом от 28 ноября 2011 г. N 337-ФЗ в пункт 3 части 2 статьи 21 настоящего Федерального закона внесены изменения, вступающие в силу с 1 апреля 2012 г.

3) заключение экспертизы проектной документации, если проведение такой экспертизы установлено федеральным законом;

4) проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения;

5) документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок.

>
Фонд субъекта Российской Федерации
Содержание
Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов.

© ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС», 2019. Система ГАРАНТ выпускается с 1990 года. Компания «Гарант» и ее партнеры являются участниками Российской ассоциации правовой информации ГАРАНТ.

Объект долевого участия

Статью подготовила доцент кафедры социально-гуманитарных дисциплин Волгушева Алла Александровна. Связаться с автором

Вернуться назад на Долевое участие

Исполнение обязательств застройщика по строительству многоквартирного дома или иного объекта недвижимости и передаче участникам долевого строительства соответствующих объектов долевого строительства, а также исполнение им иных обязанностей (по возврату денежных средств, внесенных участниками долевого строительства, уплате процентов за пользование чужими денежными средствами и неустойки, а также по возмещению причиненных убытков) обеспечено залоговым правом участников долевого строительства в отношении земельного участка (права его аренды), а также строящегося на этом земельном участке многоквартирного дома или иного объекта недвижимости с момента государственной регистрации договора участия в долевом строительстве (ч. 1 ст. 13 Закона об участии в долевом строительстве). В соответствии с ч. 9 ст. 13 Закона на эти залоговые отношения также распространяется действие общих правил ГК о залоге и норм Закона об ипотеке.

Если застройщик в силу невозможности завершения строительных работ принимает меры к государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства, с момента его государственной регистрации указанный объект незавершенного строительства также считается находящимся в залоге у участников долевого строительства.

При возникновении оснований для обращения взыскания на предмет залога государственная регистрация права собственности на объект незавершенного строительства становится для застройщика обязательной. При его уклонении от совершения действий, необходимых для государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства, его государственная регистрация осуществляется на основании решения суда об обращении взыскания на предмет залога, принятого по иску участника долевого строительства (ч. ч. 2 и 5 ст. 13 Закона об участии в долевом строительстве).

При государственной регистрации права собственности застройщика на жилые или нежилые помещения, входящие в состав многоквартирного дома или иного объекта недвижимости, строительство которого осуществлялось с привлечением денежных средств участников долевого строительства, с момента такой регистрации соответствующие жилые и нежилые помещения также считаются находящимися в залоге у участников долевого строительства (ч. 3 ст. 13 Закона).

Во избежание конкуренции залоговых прав, принадлежащих участникам долевого строительства, и залоговых прав других кредиторов застройщика по иным обязательствам, исполнение которых также обеспечено залогом земельного участка, объекта незавершенного строительства или жилых (нежилых) помещений, Закон об участии в долевом строительстве в ч. ч. 6 и 7 ст. 13 и в ч. ч. 2 и 3 ст. 15 предусматривает определенные ограничения прав залогодержателей, не являющихся участниками долевого строительства.

В качестве такого залогодержателя может выступать только банк, предоставивший застройщику целевой кредит на строительство соответствующего многоквартирного дома или иного объекта недвижимости. Если договор залога заключен между банком и застройщиком до оформления договорных отношений с первым участником долевого строительства, при обращении взыскания на предмет залога, когда вырученной суммы недостаточно для погашения всех обеспеченных залогом требований, соответствующие денежные средства распределяются между банком-залогодержателем и участниками долевого строительства пропорционально размеру их требований к застройщику.

После того как застройщиком заключен первый договор с участником долевого строительства, земельный участок (право его аренды), а также строящийся многоквартирный дом или иной объект недвижимости могут передаваться застройщиком в залог банку в целях обеспечения возврата целевого кредита, предоставленного для строительства многоквартирного дома или иного объекта недвижимости, в порядке последующего залога.

В этом случае требования банка-залогодержателя при обращении взыскания на предмет залога подлежат удовлетворению лишь после погашения требований всех участников долевого строительства, включая и тех, которые не заявили свои требования застройщику до даты проведения публичных торгов, на которых было реализовано заложенное имущество. Требования таких участников долевого строительства погашаются путем зачисления причитающихся им денежных средств в депозит нотариуса.

Более того, в соответствии с ч. 3 ст. 14 и ч. 4 ст. 15 Закона об участии в долевом строительстве банки-залогодержатели несут солидарную с застройщиком ответственность по тем требованиям участников долевого строительства, которые не были удовлетворены за счет денежных средств, вырученных от реализации заложенного имущества. Речь идет о тех случаях, когда требования банков-залогодержателей были удовлетворены путем обращения взыскания на предмет залога до того момента, когда у участников долевого строительства появилось аналогичное право требовать обращения взыскания на заложенное имущество.

Дело в том, что по требованию участника долевого строительства взыскание на предмет залога может быть обращено не ранее чем через 6 месяцев после наступления предусмотренного договором участия в долевом строительстве срока передачи застройщиком объекта долевого строительства либо прекращения (приостановления) строительства многоквартирного дома или иного объекта недвижимости при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан застройщиком контрагенту по договору (ч. 1 ст. 14 Закона об участии в долевом строительстве).

Читайте так же:  Обязана ли мать подать на алименты

Комплекс градостроительной политики и строительства города Москвы

Последние новости

На данный момент

Москва предотвратит появление новых обманутых дольщиков.

Долевое строительство — это особая форма инвестиционной деятельности, в рамках которой застройщик привлекает денежные средства граждан для возведения того или иного объекта недвижимости. Жители становятся участниками долевого строительства или дольщиками. Строительство осуществляется по договору долевого участия (ДДУ).

Участие в долевом строительстве это вариант покупки жилья у застройщика на начальной стадии работ, когда цена квадратного метра в несколько раз ниже, чем в уже готовом доме.

Стоит отметить, что это наиболее рискованный способ приобретения квартир. Даже при условии, что застройщик работает в соответствии с действующим законодательством, защищающим дольщиков от потери вложенных средств и приобретаемого имущества, никто не защитит строительную компанию, например, от финансовых кризисов.

Для контроля и надзора за долевым строительством в Стройкомплексе Москвы создан Комитет по обеспечению реализации инвестиционных проектов в строительстве и контролю в области долевого строительства (Москомстройинвест).

Благодаря работе Комплекса градостроительной политики и строительства правительство Москвы решило жилищные проблемы порядка 1076 обманутых дольщиков (на начало 2012 года их насчитывалось 2417). Было завершено строительство объектов, давно получивших статус долгостроев. Квартиры в этих домах ждали более двух тысяч участников долевого строительства. Однако стоит отметить, что далеко не все дольщики, потерявшие свои деньги, могут претендовать на помощь города.

Долевое строительство: инфографика

Почему Москва столкнулась с проблемой обманутых дольщиков?

Появление пострадавших соинвесторов в столице, как и в других регионах России, связано с несовершенством законодательства о долевом строительстве, до недавнего времени никак не защищавшего интересы дольщиков.

Федеральный закон № 214 о долевом строительстве был принят лишь в 2005 году. Но несмотря на это до июня 2010 года, когда в закон были внесены существенные изменения, у застройщика была довольно большая свобода в выборе форм договора, по которому он мог продавать жилье в строящихся домах. Застройщик этой ситуацией пользовался и заключал договоры на выгодных условиях, прежде всего для себя. При этом все риски ложились на плечи покупателей. Справедливости ради надо отметить, что основная масса строящихся жилых домов — около 90% — была успешно достроена и передана покупателям.

Принятые в июне 2010 года поправки в 214-ФЗ обязали застройщиков заключать договор на продажу квартир в строящемся доме в строго определенной законом форме (договор участия в долевом строительстве — ДДУ).

Органами исполнительной власти города был разработан и согласован комплекс мероприятий для решения этой наболевшей проблемы, создана и продолжает функционировать рабочая группа по разработке мероприятий и защите интересов граждан, пострадавших от недобросовестных застройщиков.

Определены критерии, при соответствии которым застройщики смогут завершить долевое строительство по старым правилам

filyagin / Depositphotos.com

Правительство РФ установило критерии, при соответствии которым застройщик может привлекать денежные средства дольщиков без использования счетов эскроу по договорам участия в долевом строительстве, представленным на государственную регистрацию после 1 июля 2019 года (постановление Правительства РФ от 22 апреля 2019 г. № 480).

Такими критериями, согласно документу, являются степень готовности многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) и количество заключенных договоров долевого участия:

  • степень готовности проекта строительства должна составлять не менее 30% (за исключением отдельных случаев);
  • дольщикам должно быть реализовано не менее 10% общей площади жилых и нежилых помещений, машино-мест, в отношении которых могут быть заключены договоры участия в долевом строительстве, указанных в проектной декларации проекта строительства.

Определено, как рассчитывается степень готовности дома и как определяется количество заключенных договоров участия в долевом строительстве. Приведен перечень документов, представляемых застройщиком для определения соответствия дома указанным критериям.

Напомним, что с 1 июля 2019 года обязательное использование счетов эскроу вводится для всех ДДУ, представленных на госрегистрацию после этой даты. Исключение предусмотрено только для тех проектов, которые будут соответствовать утвержденным Правительством РФ критериям, определяющим степень готовности объекта и количество заключенных договоров участия в долевом строительстве.

Власти хотят запретить долевое строительство к 2020 году

Как сообщает РБК, 24 июля первый заместитель главы правительства РФ Игорь Шувалов поддержал предложение полностью запретить долевое строительство в России. Губернатор Московской области Андрей Воробьев выдвинул предложение о внесении изменений в ФЗ-214 «Об участии в долевом строительстве».

Согласно этому предложению, новые изменения приведут к полному отказу от долевого строительства с 2020 года. С 2016 по 2020 года будет действовать переходный период, во время которого строительство будет финансироваться через специальный счет в банке и под банковскую гарантию. Согласно пресс-службе правительства Московской области, г-н Воробьев поставил задачу полностью ликвидировать понятие «дольщик» к 2018 году.

Так, с 1 января 2016 года будет введен трехсторонний договор, который будет заключаться между застройщиком, покупателем и банком. Согласно этому договору, средства дольщиков будут переводиться на специальный счет в банке, а из банка направляться на проектное финансирование. Считается, что такая схема позволит обеспечить полное финансирование проекта и исключит срыва сроков строительства.

Также новый законопроект предполагает замену страхования гражданской ответственности застройщика на банковскую гарантию. Благодаря такой схеме застройщик будет привлекать средства граждан в размере, не превышающем размер банковской гарантии. Тем самым, риски невыполнения обязательств застройщиком лягут и на банки.

Напомним, на сегодняшний день долевое строительство позволяет покупателям приобретать недостроенную недвижимость. Благодаря схеме долевого строительства, покупатели могут сэкономить до 20-25% от стоимости готовой квартиры, однако принимают на себя инвестиционные риски.

В 2005 году в силу вступил ФЗ-214 «Об участии в долевом строительстве», призванный защитить дольщиков от банкротства или недобросовестности застройщиков. В 2014 году закон был дополнен, что обеспечило дольщикам дополнительную защиту. После принятия закона количество «обманутых дольщиков» уменьшилось, однако понятие не исчезло полностью. В настоящее время администрации городов активно ведут борьбу с недобросовестными застройщиками и стараются уменьшить количество обманутых дольщиков. В январе количество обманутых дольщиков в России составляло более 70 000 человек.

На сегодняшний день около половины всех многоквартирных домов в России строится по схеме долевого строительства. Большая часть застройщиков привлекает средства дольщиков, чтобы строить новые жилые комплексы. Эксперты отмечают, что перспектива полного отказа от долевого строительства кажется невозможной. Если рынок долевого строительства исчезнет, то с рынка уйдут многие игроки, а цены на недвижимость вырастут не менее чем на 20%.

Читайте так же:  Условия возникновения индивидуальных трудовых споров

Ваше сообщение будет опубликовано после проверки модератором.

Долевое участие в строительстве в 2020 году: закон, нюансы

Договор долевого участия заключается между застройщиком и будущим собственником жилья. Данный документ регламентируется Федеральным законом РФ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов».

Как правильно составить договор, как обойти все подводные камни и сделать риски минимальными, расскажем в этой статье.

Изменения с 2019 года

С 2019 года в Закон № 214 – ФЗ были внесены изменения, которые стали своего рода, реформой в долевом строительстве. Ее цель – избежать обмана дольщиков, исключить риски потери собственных средств граждан.

22 апреля 2019 года вступило в силу Постановление Правительства № 480, где обозначены условия готовности дома, по которым застройщик может использовать средства участника долевого строительства.

С этого же года действует проектное финансирование строительства МКД с привлечением денежных средств банка.

Ожидается, что новая схема постепенно отменит ДДУ и изменит рынок новостроек в пользу покупателя.

Другие изменения о долевом участии с 2019 года:

Застройщик обязан учитывать средства дольщиков отдельно от затрат на строительство

Увеличился список основания для внеплановых проверок каждого этапа строительства

Если застройщиком были использованы целевые кредитные средства, то эскроу — счета должны быть открыты в том же банке, где был взят кредит

Денежные средства граждан в период строительства должны храниться на эскроу – счете. Это банковский счет, деньги с которого передадутся застройщику только после выполненных им обязательств перед депонентом. Такой счет является обязательным условием в кредитовании застройщиков.

Как выбрать застройщика в 2020 году

Если Вы хотите приобрести жилье на первичном рынке, обязательно проверьте застройщика, прежде чем составлять и подписывать ДДУ.

На что необходимо обратить пристальное внимание:

Проектная декларация застройщика. Если застройщик добросовестный, то декларацию без труда можно найти на сайте компании в открытом доступе. Если документа там нет, попросите ее в офисе компании

Необходимо проверить, оформлена ли в отношении компании процедура банкротства. Для этого, на сайте «Единого федерального реестра сведений о банкротстве» введите название компании застройщика. Если информация о банкротстве отсутствует, значит, в этом вопросе волноваться не стоит

Проверить на наличие судебных процессов в отношении компании. В электронной картотеке на сайте Федеральных арбитражных судов введите название компании

На сайте Федеральной налоговой службы проверьте регистрацию фирмы как юридического лица.

Обязательно поищите отзывы о компании в Интернете

Заключение договора долевого участия

Согласно Федеральному Закону № 214-ФЗ, договор заключается в письменной форме, в трех экземплярах. Один – дольщику, второй – застройщику, третий хранится в Росреестре.

Все экземпляры должны быть подписаны. Договор считается заключенным с момента его регистрации в Росреестре.

В ДДУ обязательно должно быть описание объекта, план с графическим расположением частей жилого помещения, общая и поэтажная площадь, количество комнат и другие сведения.

Что должен содержать договор:

Видео (кликните для воспроизведения).

Цена договора, сроки и порядок расчетов

Срок ввода дома в эксплуатацию

Срок передачи объекта долевого строительства от застройщика к участнику (то есть дата, когда компания введет дом в эксплуатацию и вручит ключи)

Гарантийный срок дома (обычно 5 лет)

Полные реквизиты сторон

Регистрация в Росреестре

Как было сказано выше, чтоб договор вступил в силу, его надо зарегистрировать в Росреестре.

Для регистрации необходимо прийти в МФЦ или Росреестр вместе с представителем застройщика. Там же заполнить заявление на регистрацию договора. Оплатить госпошлину и предоставить необходимые документы.

Дольщику понадобится взять с собой паспорт гражданина РФ и квитанцию об оплате госпошлины.

Передача прав по ДДУ

После того, как дом сдан в эксплуатацию, происходит передача объекта по ДДУ. Застройщик должен пригласить дольщика для передачи ключей, и подписания Акта приема – передачи квартиры.

Как снизить риски при заключении ДДУ

Корректировка Федерального закона № 214 – ФЗ от 30.12.2004г. сделала дольщиков более защищенными, чем раньше. Но риск при покупке жилья, все же есть.

Для того, чтоб избежать неприятных последствий при заключении ДДУ необходимо максимально предусмотреть все возможные риски:

Постараться получить самую полную информацию о застройщике и о построенных им объектах

Количество банков, предоставляющих ипотеку по данному объекту не должно быть меньше трех. А если банк всего один – лучше отказаться от подписания договора с этой компанией

Чтобы избежать того, что дом может оказаться долгостроем, необходимо обратить внимание на такой момент. В договоре указывается срок сдачи объекта в эксплуатацию и срок передачи жилья дольщику. Так вот, временной промежуток между этими событиями не должен превышать 6 месяцев.

Если застройщик указывает больший срок, значит, он предполагает просрочку ввода дома в эксплуатацию.

Ответственность обеих сторон договора долевого участия согласно ФЗ № 214

В Федеральном законе от 30.12.2004г. № 214 – ФЗ предусмотрены нормы ответственности сторон за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договору.

В случае неисполнения обязательств по договору долевого участия, сторона, нарушившая обязательства, обязана уплатить другой стороне неустойку и возместить убытки в полном объеме.

Взыскание неустойки и возврат денег

В случае, если застройщик нарушил договорные обязательства перед дольщиком (например, не передал квартиру в срок, указанный в ДДУ), значит последний имеет полное право на взыскание неустойки.

Сначала необходимо грамотно составить претензию и направить ее в адрес компании, указанный в договоре. Отправлять строго по почте, заказным письмом с уведомлением.

Вторым этапом происходит взыскание в судебном порядке, если застройщик не выполнил требования в претензии.

В обоих случаях понадобится помощь юриста для грамотного составления претензии и искового заявления в суд.

Как стать участником?

Дольщиками (участниками) долевого строительства могут быть как физические, так и юридические лица. Главное условие – наличие необходимой денежной суммы.

Читайте так же:  Как происходит военная ипотека

Чтоб стать участником ДДУ надо сделать всего лишь пять шагов:

Выбрать компанию – застройщика, узнать все о ее деятельности, посмотреть завершенные ею объекты

Изучить и проверить документацию застройщика

Внимательно ознакомиться с проектом договора о долевом участии. По возможности показать проект юристу

Заключить ДДУ, зарегистрировать его в Росеестре

Произвести оплату своих обязательств на основании договора долевого участия.

Доводилось ли Вам приобретать жилье по ДДУ? С какими трудностями пришлось столкнуться? Поделитесь в комментариях, Ваш опыт будет очень полезен другим.

Комплекс градостроительной политики и строительства города Москвы

Последние новости

На данный момент

Дольщикам корпуса 5.2 ЖК «Царицыно» продолжают выдавать ключи.

Привлечение денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства жилых домов и других объектов недвижимости, а также возникновение у участников процесса права собственности на такие объекты регулируются специальным федеральным законом № 214. В нем также установлены гарантии защиты прав, законных интересов и имущества соинвесторов.

Гарантии закона распространяются на тех дольщиков, которые заключили договоры участия в долевом строительстве (ДДУ).

Таких гарантий несколько:

  • Исключение возможности мошенничества, при котором с граждан собирают деньги на строительство несуществующих объектов. Для этого статьей 3 закона № 214-ФЗ застройщику запрещено заключать с гражданами ДДУ до:
  • получения разрешения на строительство,
  • опубликования, размещения и/или представления проектной декларации,
  • государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предназначенный для строительства объекта (или договора аренды, субаренды этого участка).
  • Исключение возможности «двойной» продажи квартир. Ст. 4 закона № 214-ФЗ предусматривает заключение ДДУ в письменной форме. Такой договор подлежит государственной регистрации и только с момента такой регистрации считается заключенным.
  • В случае банкротства (преднамеренного банкротства) застройщик не сможет оставить соинвесторов ни с чем. Согласно ст. 13 закона № 214-ФЗ у всех участников долевого строительства с момента государственной регистрации ДДУ считаются находящимися в залоге:
  • земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности (или право аренды, субаренды этого участка),
  • и строящиеся на этом участке многоквартирный дом и/или иной объект недвижимости.

Деятельность застройщиков при привлечении денежных средств граждан по ДДУ подлежит государственному контролю со стороны уполномоченных органов субъектов Российской Федерации. В Москве эти функции возложены на структуру Комплекса градостроительной политики и строительства — Москомстройинвест.

Заключая договор долевого участия, дольщик конкретизирует объект, в строительство которого он вкладывает деньги (т.е. в договоре прописывается номер дома, этаж, номер квартиры, метраж, количество комнат и др.).

Решение о распределении квартир принимается на общих собраниях правления ЖСК. При этом нередки случаи, когда в строящемся доме квартир планируется в разы меньше, чем самих пайщиков, профинансировавших эту стройку, и те пайщики, которые вступили в кооператив последние, могут получить квартиру в числе первых.

Привлечение денежных средств граждан для строительства в рамках жилищно-строительных кооперативов (ЖСК) и жилищно-накопительных кооперативов (ЖНК) гарантированной защиты прав их членов как участников долевого строительства не предусматривает. Деятельность ЖСК и ЖНК регулируется положениями Жилищного кодекса РФ и 215-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах» соответственно.

Долевое участие в строительстве. Новости 2019 года

Долевое участие в строительстве. Новости 2019 года

В 2019 году будет осуществлен переход на проектное финансирование строительства жилья — возведение многоквартирных домов с преимущественным привлечением средств банка. Фактически это означает начало процесса отмены ДДУ (договора долевого участия). Ожидается, что новая схема продаж квартир изменит рынок новостроек.

Главная цель проведения реформы долевого строительства — уменьшение количества обманутых дольщиков: граждане перестанут рисковать собственными средствами, а приобретаемые квартиры будут уже в построенном доме.

С 1 июля 2019 года привлечение денежных средств от граждан будет возможно только с использованием эскроу-счетов. На каждого дольщика будет заводиться отдельный счет. Открытие счетов невозможно без участия банка и фактически ДДУ станет трехсторонним договором — застройщик, дольщик и банк.

Что такое долевое участие и договор ДДУ?

Долевое участие в строительстве — форма инвестиционной деятельности, при которой граждане финансируют возведение дома за счет собственных средств. Участниками долевого строительства являются:

• Застройщик (девелопер) — организация, в распоряжении которой на праве аренды или безвозмездной собственности находится земельный участок, на котором она обязуется построить многоквартирный дом с привлечением средств дольщиков.

• Участник долевого строительства (депонент) — гражданин или юридическое лицо, вкладывающая денежные средства в возведение дома с целью последующего получения квартиры в нем.

Законодательством предусмотрен ряд условий и требований к процедуре долевого строительства, а также к документальному обеспечению и деятельности самого застройщика. Процесс долевого строительства регулирует закон от 30.12.2004 № 214.

Договор долевого участия представляет собой документ, описывающий условия сделки между застройщиком и участником долевого строительства. ДДУ подлежит обязательной государственной регистрации и считается заключенным с момента ее проведения (п. 3 ст. 4 закона № 214). На осуществление регистрации отводиться срок в 1 месяц.

Квартира переходит в собственность дольщика после ввода дома в эксплуатацию и подписания акта передачи. ДДУ перестает действовать после выполнения сторонами всех своих обязательств.

Изменения в долевом строительстве с 2019 года: последние новости

В начале 2000-х годов покупатели жилья по договорам долевого участия часто сталкивались с мошенничеством: они могли годами ждать введения домов в эксплуатацию, застройщик мог исчезнуть вместе с деньгами дольщиков, одну и ту же квартиру продавали по нескольку раз и т.д.

Во многом ситуацию улучшило принятие закона № 241, часть «серых» схем удалось исключить. Однако недобросовестные застройщики все же находили лазейки в законодательстве и полностью проблему решить не удалось. В федеральном реестре обманутых дольщиков числится свыше 30 тыс. граждан.

• Предложения отмены долевого строительства возникли еще в середине 2010-х годов.

• В 2015 году Игорем Шуваловым было принято решение о поэтапной отмене ДДУ к 2020 году.

• В 2017 году Михаил Мень (министр строительства и ЖКХ) объявил о переходе на проектное финансирование застройки взамен договоров долевого участия.

• В 2018 году Путин в ходе проведения «Прямой линии» дал правительству указание выйти на цивилизованные способы приобретения жилья и отказаться от ДДУ к 1 июля 2019 года.

• В итоге, в конце 2018 года законом от 25.12.2018 № 478 внесены поправки к законодательству, сформировавшие новые правила долевого строительства в 2019 году.

Читайте так же:  Мирное соглашение по алиментам отзывы

Отмена долевого строительства в 2019 году

Для того, чтобы окончательно решить проблему обманутых дольщиков, Россия должна выйти на более развитые способы жилищного строительства — его осуществление с привлечением банковских кредитов, а также использование эскроу-счетов, на которых деньги дольщиков будут храниться до окончания возведения дома.

Уже с 1 июля 2019 года в России полностью откажутся от существующей модели привлечения денег граждан в строительство жилья. С этой даты перестанут заключать договоры долевого участия.

Решению проблемы также способствует усиление контроля строительства со стороны государства. После ужесточения требований к застройщикам, многим нестабильным строительным компаниям придется покинуть рынок.

По мнению правительства, отмена ДДУ поможет обезопасить сделки для покупателей, несмотря на возникновение некоторых сложностей для застройщика при возведении жилых домов.

Закон о ДДУ с 2019 года

Изменения начались с 1 июля 2018 года (в связи с вступлением в силу закона от 01.07.2018 N 175-ФЗ) и будет продолжаться по 30 июня 2019 года — этот период считается переходным. Основная часть поправок начала действовать уже с 2018 года, остальные — с середины 2019 г.

Главное — с 1 июля 2019 года все сделки по покупке квартир на этапе строительства будут заключаться через специальные эскроу-счета в уполномоченных банках. Застройщик получит деньги с эскроу только после представления банку разрешения на ввод дома в эксплуатацию и регистрации права собственности в отношении одного объекта долевого строительства.

Остальные изменения в законодательстве о долевом участи в строительстве многоквартирных домов:

• введена обязанность застройщика отдельно учитывать средства дольщиков и затраты на строительство;

• если застройщик использует целевые кредитные средства, эскроу-счета должны быть открыты в банке предоставившем кредит;

• для того чтобы взыскать убытки, дольщикам сначала нужно обратиться к застройщику, а уже после к лицу, представляющему его действия (учредитель застройщика);

• увеличен перечень оснований для внеплановых проверок строительных организаций без предварительного уведомления.

Что такое эскроу-счета в долевом строительстве

Эскроу-счет — банковский счет, предназначенный для хранения денежных средств граждан на период строительства дома. Деньги со счета передаются застройщику только после исполнения им обязательств перед депонентом. Применение эскроу-счета регулируется ст. 860.7 ГК РФ.

Эскроу-счет является обязательным элементом в кредитовании застройщиков при проектном финансировании.

Сейчас в России утверждены 55 банков, которые могут открывать эскроу-счета. К 2020 году планируется, что 95% продаж по ДДУ будут осуществляться с использованием только таких счетов.

Особенности эскроу в строительстве:

• в случае банкротства застройщика средства возвращаются дольщику;

• застройщик не может использовать денежные средства со счета до окончания строительства;

• покупатель может вернуть деньги со счета в банке, если сроки сдачи квартиры задерживаются более чем на 6 месяцев;

• после того как объект невидимости будет сдан, деньги с эскроу пойдут на погашение кредита, а остаток составит прибыль застройщика.

Если дом не будет сдан или застройщик обанкротиться, деньги на эскроу-счетах предполагается возмещать дольщикам. Максимальная сумма возмещения вкладов — 10 млн. рублей за одну квартиру.

Как изменения коснуться застройщиков?

Требования к застройщикам ужесточились уже в 2018 году. Для того чтобы получить разрешение на строительство, застройщик должен отвечать следующим условиям:

• на банковском счете девелопера должно быть не менее 10% средств от планируемой стоимости застройки;

• компания должна иметь опыт строительства многоквартирных домов более 3-х лет, площадь сданных объектов должна превышать 10 тыс. кв. м.;

• отсутствие долгов по кредитам.

В связи с ужесточением требований к застройщикам и изменение порядка долевого участия, в 2019 году прогнозируется уменьшение числа строительных компаний, а также снижение темпов строительства. Также если застройщик имеет хотя бы один объект с нарушением сроков ввода в эксплуатацию более, чем на три месяца, он не сможет начать возведение нового дома по ДДУ.

Плюсы и минусы нововведений для покупателей

Новый механизм финансирования через эскроу-счета должен исключить появление обманутых дольщиков. Банк становиться контролирующей стороной сделки и имеет право отказать в проведении операций, связанных с нецелевым расходованием средств. Средства дольщиков будут защищены, а в случае неисполнения застройщиком обязательств, возращены через Агентство по страхованию вкладов.

По мимо банков, строительство также будет контролировать государство. Законодательно будут закреплены требования к застройщикам. Минстрой сможет назначать и снимать с должности руководителя контролирующего органа. Также собственники и учредители строительных компаний будут нести солидарную ответственность перед гражданами.

Однако отмена ДДУ в 2019 году скажется на стоимости жилья. Есть опасения, что многие граждане не смогут позволить себе покупку квартиры по новым ценам, при условии, что ипотека не станет доступней.

Как измениться стоимость жилья после отмены ДДУ?

Покупка квартиры на ранних стадиях строительства для многих была привлекательна тем, что цена была значительно ниже, чем на готовое жилье. В связи с отказом от продаж на стадии котлована логично ждать увеличения стоимости квадратного метра.

Затраты, которые понесут застройщики после проведения реформы, неизбежно отразятся на стоимости жилья. С отменой ДДУ девелоперу придется обращаться за помощью к инвесторам или брать кредит в банке.

Эксперты прогнозируют увеличение расходов застройщиков примерно на треть. В таких условиях застройщик может переложить объем затрат на покупателей путем увеличения цен на жилье.

Точного ценового прогноза не существует. При отказе от ДДУ перспектива роста цен на первичном рынке составляет минимум 10%и обусловлено это тем, что квартиры будут продаваться уже в готовых (сданных) домах.

Однако резкого увеличения стоимости в ближайшее время ждать не стоит — в многоквартирных домах, разрешение на строительство которых было получено до 1 июля 2018 года и которые будут возводиться по прежним нормативам, не смотря на введение новых правил, стоимость квартир не изменится.

Видео (кликните для воспроизведения).

Подпишитесь на 9111.ru в Яндекс.Новостях Подписаться

Объект долевого участия строительстве многоквартирного дома в 2020 году
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here