Передача тех документации при смене управляющей компании в 2020 году

Самая важная информация по теме: "Передача тех документации при смене управляющей компании в 2020 году" с выводами от профессионалов. В случае возникновения вопросов и при необходимости актуализации данных вы можете обратиться к дежурному юристу.

Содержание

  • Примерная форма акта передачи технической документации на многоквартирный дом, технических средств и оборудования при смене управляющей организации (подготовлено экспертами компании «Гарант»)

    Акт приема-передачи документов при смене организации, управляющей многоквартирным домом

    [ место составления акта ]

    [ число, месяц, год ]

    1. На основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: [ вписать нужное ], (протокол от [ число, месяц, год ] N [ значение ]) [ полное наименование юридического лица ] в лице [ должность, Ф. И. О. ], действующего на основании [ название документа, подтверждающего полномочия ], передает, а [ полное наименование юридического лица ] в лице [ должность, Ф. И. О. ], действующего на основании [ название документа, подтверждающего полномочия ], принимает на бумажных носителях следующую техническую документацию и иные связанные с управлением многоквартирным домом документы:

    Форма документа (оригинал, нотар. завер. копия, оригинальная копия, ксерокопия)

    Кол-во листов, шт.

    Кол-во экземпляров, шт.

    2. Также [ полное наименование юридического лица ] передало, а [ полное наименование юридического лица ] приняло в электронном виде ([ указать вид носителя, например, на съемном жестком диске ]) следующую техническую документацию и иные связанные с управлением многоквартирным домом документы: [ указать перечень ].

    3. Настоящий акт составлен в двух экземплярах, по одному для каждой из Сторон.

    [ должность, подпись, инициалы, фамилия ]

    [ должность, подпись, инициалы, фамилия ]

    Актуальная версия заинтересовавшего Вас документа доступна только в коммерческой версии системы ГАРАНТ. Вы можете приобрести документ за 54 рубля или получить полный доступ к системе ГАРАНТ бесплатно на 3 дня.

    Купить документ Получить доступ к системе ГАРАНТ

    Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.

    Примерная форма акта передачи технической документации на многоквартирный дом, технических средств и оборудования при смене управляющей организации

    Разработана: Компания «Гарант», март 2019 г.

    О передаче технической документации при смене способа управления (управляющей организации)

    ВОПРОС:
    Собственники многоквартирного дома выбрали новую Управляющую организацию (УО), в соответствии с чем, вновь выбранной УО должна быть передана вся техническая документация на данный дом. Однако, предыдущей УО заявлено, что техпаспорт по данному дому отсутствует. Кто и за чей счет должен восстановить данный документ?

    Данный порядок имеет рекомендательный характер. Обязанностей для предыдущей управляющей организации по восстановлению техпаспорта за свой счет он не содержит.

    Далее, такой обязанности для предыдущей управляющей организации не содержится и в Правилах содержания общего имущества в многоквартирном доме. Более того, там вообще в составе документации для управления многоквартирным домом нет технического паспорта, а есть, в составе иных документов, «проектная документация (копия проектной документации) на многоквартирный дом, в соответствии с которой осуществлено строительство (реконструкция) многоквартирного дома (при наличии)».
    При этом п. 27 Правил устанавливает, что «ответственные лица обязаны в установленном законодательством Российской Федерации порядке принимать, хранить и передавать техническую документацию на многоквартирный дом и иные документы, вносить в них необходимые изменения, связанные с управлением общим имуществом».

    Поэтому, думаю, обязать предыдущую управляющую организацию восстановить за ее счет техпаспорт на дом можно лишь если удастся доказать, что она не исполнила своих обязательств по приемке и (или) хранению этого документа.
    В ином случае восстанавливать документацию должна будет новая управляющая организация за счет собственников помещений (расходы включаются в плату за управление).

    С 12 января 2019 года многоквартирные дома без управляющих компаний будут попадать под временное управление

    iDyMax / Depositphotos.com

    Правительство РФ определило порядок временного управления многоквартирными домами, в отношении которых не определен способ управления или управляющая организация (постановление Правительства РФ от 21 декабря 2018 года № 1616 1 ). Управление в указанной форме будет осуществлять управляющая организация на основании решения органов местного самоуправления, исполнительной власти городов федерального значения – Москвы, Санкт-Петербурга, Севастополя до определенного момента. Речь идет об определении способа управления МКД, заключении договора управления МКД с управляющей организацией, определенной собственниками помещений в многоквартирном доме, а также подведении итогов открытого конкурса.

    При этом в качестве такой управляющей организации будет определяться организация, имеющая лицензию на осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами и включенная в специальный перечень. Указанный перечень организаций будет формироваться уполномоченным органом и размещаться в ГИС ЖКХ. Минстрой России объяснил необходимость принятия постановления тем, что в случаях, когда собственники помещений в МКД не выполняют свою обязанность выбрать один из способов управления домом (ч. 2 ст. 161 Жилищного кодекса), а органы местного самоуправления позднее проводят открытый конкурс (ч. 4 ст. 161 Жилищного кодекса РФ), признаваемый несостоявшимся, часть домов все равно остается без надлежащего управления.

    Ранее ожидалось, что упомянутый порядок вступит в силу 1 января 2019 года, однако в соответствии с документом это произойдет 12 января следующего года, в день вступления в силу подп. «в» п. 10 ст. 1 Федерального закона от 31 декабря 2017 г. № 485-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации».

    1 С текстом постановления Правительства РФ от 21 декабря 2018 г. № 1616 можно ознакомиться на официальном сайте кабмина.

    Смена управляющей компании: как грамотно это должно произойти?

    ВОПРОС:
    1. Допустим у.к. (управляющая компания) должна сменится с одной на другую, как грамотно это должно произойти?
    2. Должна ли предыдущая у.к. :
    а. передать дела новой компании?
    б. заранее оповестить владельцев о смене управления, если да то каким способом?
    в. закрыть долги перед коммунальными хозяйствами или передать их новой у.к.?
    г. отчитаться перед собственниками?
    3. Есть ли необходимость подписывать договор с новой у.к. и в какой момент это делается?
    4. Как не переплатить лишнего (по квартплате) уходящей у.к. и возможна ли ситуация, что произойдет накладка и собственники дважды оплатят последний месяц квартплаты сперва старой у.к. а потом выставит счет и новая у.к. за тот же месяц?
    5. Равноценны ли будут ваши ответы на вышестоящие вопросы если у.к. не меняется в буквальном смысле слова, а меняет только свои реквизиты, юридическое наименовние.
    Видео (кликните для воспроизведения).
    Читайте так же:  Ходатайство о применении обстоятельств смягчающих налоговую ответственность в 2020 году

    Метки: выбор УО, Возврат, УО

    Читайте также:
    • УР — Методические рекомендации по выбору УО — приказ Минэнерго и ЖКХ (2015)
    • Дом в плачевном состоянии, никто не берёт его в управление. Что делать?
    • При переходе от УК на ТСЖ какие документы предоставлять?
    • Что будет с деньгами на счету дома?
    • Возврат денег из ГЖУ. Как жителям вернуть излишне уплаченную сумму управляющей компании ЖКХ?
    • Как можно вернуть оплату ЖКХ, если управляющая компания поменялась, а оплата месяца 4 перечислялась на старую УК.
    • О передаче технической документации при смене способа управления (управляющей организации)
    • ГЖУ? Или новая управляющая компания?
    • Клонирование управляющих организаций: что делать?
    • О порядке проведения органом местн. самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом
    Знаете? Можете помочь ответом:
    • плата за воду и электроэнергию в квартире без проживания
    • расчет тепла по ОДПУ по 1/12
    • Электроснабжение
    • Огромные платежи за комнату в общаге (17.3 кв.м.)

    Выше заданы правильные вопросы о порядке смены УК.

    Собственница пишет:
    Уважаемый Ал-7! Подскажите,пожалуйста,алгоритм действий собственников,оказавшихся без УК(Уютн дом), в период «перехода» в ТСЖ.ИУК (Савина) обещает отключить от обслуживания (аварийка,лифт). Спасибо.

    2. Собственниками должна быть установлена дата, с которой они выбирают новую форму управления (новую УК, ТСЖ). Если предыдущая УК отказалась от «управления» домом раньше этой даты, то это также фиксируется в протоколе собрания, для последующего предъявления претензии предыдущей УК.

    На этом собрании собственников нужно максимально подробно прописать:
    а) Требования к предыдущей УК. Если договор управления с ней ещё действует, то собственники вправе требовать его исполнения и давать соответствующие поручения УК;
    б) План действий для новой УК/ТСЖ. Установить сроки и ответственных лиц (для заключения договоров, приёма документов и т.д.).

    P.S. Если останутся какие-то вопросы, да и просто впечатления от происходящего, можете написать их в комментариях.

    Отвечаю:
    Читаем Жилищный кодекс (рекомендую):
    Статья 46.

      «1. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование (в т.ч. по вопросу о выборе способа управления многоквартирным домом, в соответствии со ст. 44 ЖК РФ — прим. ред.) , принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением [. решений], которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме оформляются протоколами в порядке, установленном общим собранием собственников помещений в данном доме.»

    По поводу того, «должен ли каждый собственник помещения составить уведомление о не пролонгации договора» скажу так: законом это не предусмотрено. Решение общего собрания является органом управления многоквартирным домом (ст. 44 ЖК РФ).
    Статья 162.

      «1. Договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания.»

    Андрей пишет 10.07.2012 г.:
    Если можно дайте комментарий по нашей ситуации:
    дом новый. управлющую компанию выбрал муниципалитет по конкурсу.
    но жильцы решили организовать тсж. провели собрание, зарегистрировали тсж.
    однако УК продолжает выставлять квитанции, говоря что они выбраны минимум на 1 год.
    В УК несколько! жильцов заключили договора на обслуживание, но их единицы.
    как быть в такой ситуации? сейчас всем приходит 2 квитанции.

    Вячеслав Викторович пишет 10.06.2013 г.:
    Проконсультируйте по следующему вопросу:
    — наша УК обиделась и не желает с нами продлять договор на следующий год, т.е. расторгает договорные отношения в одностороннем порядке.
    Так по крайней мере она нас проинформировала в своей очередной листовке.
    Теоретически это возможно. Но, каких от неё ожидать последовательных действий?
    Долгов у дома нет.
    Наверно устала УК работать по правилам и предписаниям гос. органов!
    Спасибо.

    Отвечаю:
    Ожидать можно чего угодно. Собственникам же рекомендуется:
    1. Подсчитать результаты хозяйственно-финансовой деятельности этой организации по управлению их домом, а также потребовать отчёт от самой организации (что предусмотрено пп. «з» п. 4 Правил осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами),
    2. Предъявить претензии управляющей организации или выразить ей благодарность за отличную работу.
    3. Проконтролировать передачу тех. документации (раздел 5 Правил).

    Светлана пишет 27.11.2013 г.:
    С некоторых пор нам стали поступать квитанция на уплату платежей на управление МКД от нашей управляющей компании ООО «Дом-Сервис» и квитанция на содержание и ремонт от ООО УК «Дом-Сервис». Мы считаем, что наша компания ООО «Дом-Сервис» потихоньку «слила» нас в другую компанию -«дочку» (название почти то же), без всяких собраний и голосований. Когда обратились за разъяснением- сослались на некий договор между ними. Но ведь мы с новой компанией договор на обслуживание не заключали. Провемерны ли действия нашей компании?

    Город Слободской: Управляющая организация, с которой расторгнут договор управления, перевела накопленные денежные средства на счёт новой управляющей организации после вмешательства прокурора

    Слободским межрайонным прокурором по результатам проверки эффективности использования организациями коммунального комплекса финансовых ресурсов в деятельности МУП «Управляющая компания «Север» выявлены нарушения указанного законодательства.

    Согласно жилищному законодательству многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией. Управляющая организация за тридцать дней до прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на него и иные связанные с управлением таким домом документы вновь выбранной управляющей организации.

    В ходе прокурорской проверки установлено, что 31.12.2014 договор управления многоквартирным домом № 3 по ул. В. Тракт г. Слободского, заключенный между ТСЖ «Вятичь-3» и МУП «Управляющая компания «Север» был расторгнут.

    Ранее управляющей компанией указанного дома являлось МУП «Управляющая компания «Север». После расторжения договора управления домом управляющая компания прекратило осуществлять его обслуживание.

    В период времени, когда МУП «УК «Север» фактически являлось управляющей компанией данного дома, начисляло и производило сбор денежных средств за оказанные жилищно-коммунальные услуги с жильцов дома, в том числе за ремонт и содержание общего имущества многоквартирного дома.При этом, в нарушение ст. 162 ЖК РФ управляющая компания и после расторжения договора управления, накопленные денежные средства по статье ремонт и содержание многоквартирного дома № 3 по ул. В. Тракт в полном объеме более 138 тыс. рублей на счет ТСЖ «Вятичь-3» не перевело.

    Указанное нарушает законные права и интересы жильцов дома на благоприятные условия проживания в жилых помещениях, так как ТСЖ «Вятичь-3» не имеет возможности осуществлять текущий ремонт дома по заявкам жильцов и решениями общего собрания собственников в связи с отсутствием накопленных денежных средств на лицевом счете дома.

    В связи с выявленными нарушениями директору МУП «Управляющая компания «Север» внесено представление с требованием немедленного их устранения.В резельтате принятых прокуратурой мер денежные средства в размере более 138 тысяч рублей переведены на счет новой управляющей компании дома.

    Аналогичные нарушения выявлены межрайонной прокуратурой в деятельности МУП «Управляющая компания «Север» при перечислении денежных средств на счет новой управляющей организации дома № 27 по ул. Набережной г. Слободского — ООО «УК «Управдом» после расторжения договора управления. По результатам рассмотрения представления, внесенного межрайонной прокуратурой, денежные средства в размере 68 тысяч рублей также перечислены МУП «УК «Север» на счет новой управляющей компании дома.
    Указанный вопрос находится на контроле межрайонного прокурора.

    ВС РФ: старая УК не должна восстанавливать и передавать новой УК ту техдокументацию на МКД, которой у нее не было

    Ответы / Комментарии: (24)
    Подсказка: Поделитесь ссылкой в соцсетях ♥, если хотите получить больше ответов/комментариев!
    AntonLozovoy / Depositphotos.com

    Если «старая» УК никогда не имела технической и иной документации на МКД, то она и не должна восстанавливать ее и передавать «новой» УК. Такую обязанность можно возложить на «старую» УК только в том случае, если указанные документы ей когда-то передавались и ею же были впоследствии утрачены. С этим согласился ВС РФ, рассматривая жалобу органа госжилнадзора (Определение Верховного Суда Российской Федерации от 10 июля 2019 г. № 303-ЭС19-9889).

    Ранее ГЖН предписал управляющей компании, недавно «покинувшей» МКД, передать техническую и иную документацию на МКД своей «преемнице»: лицензионная проверка показала, что необходимые документы не были переданы вновь избранной управляющей организации.

    УК – «предшественница» оспорила предписание в суд по мотивам его неисполнимости: у нее, оказывается, документов на МКД вообще никогда не было, потому что когда она в свое время получила МКД в управление (выиграв муниципальный конкурс), прежняя, «доконкурсная», УК никаких документов на МКД ей не передавала. В подтверждение своих доводов УК приложила переписку с органом МСУ, в которой она как победитель открытого конкурса просила у администрации как инициатора этого конкурса передать ей техническую документацию на спорный МКД, поквартирные карточки, а также ключи от подвалов, чердаков и других технических помещений. Орган МСУ же отвечал УК, что вся техническая и иная документация находится у той УК, которая управляла МКД до конкурса.

    Нельзя не отметить забавную деталь: «новой» УК, которая требовала передачи ей документации на МКД, являлась та же самая УК, которая управляла МКД до того, как муниципалитет провел открытый конкурс по выбору УК для этого МКД. То есть документы на дом никогда и не покидали «новую» УК.

    И тем не менее, суд первой инстанции признал предписание ГЖН правомерным:

    • в период до выбора жителями на ОСС «новой» УК спорным домом управляла «старая» УК – победитель муниципального конкурса,
    • следовательно, у ранее управлявшей МКД организации возникает безусловная обязанность по передаче «пришедшей» УК изготовленной или полученной в период управления технической документации и иных документов, связанных с управлением МКД,
    • утрата указанной документации не является основанием для прекращения данной обязанности,
    • следовательно, требования ГЖН законные, а УК должна восстановить и передать «новой» УК спорные документы.

    Однако апелляционная инстанция, с мнением которой согласились суд округа и ВС РФ, отметила следующее:

    ВС РФ не усмотрел оснований для пересмотра дела, повторно отметив, что техдокументация на МКД во владение «старой» УК не передавалась, а обязанность по её восстановлению лежит на прежней управляющей компании только в случае передачи ей такой документации и ее утраты данной организацией.

    Отметим, однако, что этот вопрос является дискуссионным в судебной практике. Так, буквально за три недели до комментируемого определения ВС РФ, Президиум АС Московского округа утвердил по данному вопросу рекомендацию Научно-консультативного совета при АС Московского округа. Однако позиция Научно-консультативного совета при АС МО отличается от позиции ВС РФ: по вопросу о том, является ли самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении исковых требований УК МКД об обязании предыдущей УК передать техническую и иную документацию на управление МКД, отсутствие доказательств предварительной передачи данной документации ответчику, НКС рекомендовал судам придерживаться позиции, согласно которой «новая» УК вправе требовать передачи технической и иной документации, необходимой для осуществления деятельности по управлению и содержанию общего имущества, вне зависимости от отсутствия или утраты такой документации предыдущей управляющей организацией.

    О передаче технической документации на МКД при смене управляющей организации

    В соответствии с пунктом 10 статьи 162 ЖК РФ управляющая организация за тридцать дней до прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы вновь выбранной управляющей организации, товариществу собственников жилья либо жилищному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу либо в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений в таком доме одному из данных собственников, указанному в решении общего собрания данных собственников о выборе способа управления таким домом, или, если такой собственник не указан, любому собственнику помещения в таком доме.

    Как происходит процесс передачи дома от старой управляющей компании к новой?

    Итак, вы решили сменить управляющую компанию. Следуя нашему руководству вы подготовили документы и провели собрание, после чего подписали договор управления.

    Что происходит потом?

    Выбранная вами управляющая организация при заключении договора управления многоквартирным домом должна в течение трех рабочих дней направить соответствующие документы в Государственную жилищную инспекцию (ГЖИ) для внесения изменений в реестр лицензий субъекта РФ (часть 2 статьи 198 Жилищного кодекса РФ) и внести изменения в списки обслуживаемых домов на сайте Реформа ЖКХ.

    Документы, передаваемые в ГЖИ:

    — Надлежащим образом заверенные копии протокола собрания и решений собственников,

    — Надлежащим образом заверенные копии договоров управления.

    Это обязательный перечень документов, необходимых для подачи в ГЖИ, чтобы МКД включили в лицензию управляющей компании. Более подробно список передаваемых документов описан в Приказе Минстроя РФ от 25.12.2015 г. № 938/пр.

    Необходимо отметить, что в зависимости от региона местные ГЖИ могут предъявлять иные требования к лицензиатам.

    Если ГЖИ просит управляющую организацию предоставить не только надлежащим образом заверенные копии, но и оригиналы документов, то необходимо выполнить это требование. В данном случае ГЖИ сверят все данные и возвратят УК оригиналы документов.

    Отдельно отметим то, что касается сайта ГИС ЖКХ, определенном как сайт обязательный для раскрытия информации всеми управляющими компаниями. Новая управляющая компания в течение трех дней после проведения собрания указывает на данном сайте, что она теперь управляет вашим домом.

    Однако фактическое управление вашим домом она начнет тогда, когда жилищная инспекция завершит внесение вашего дома в лицензию выбранной управляющей компании.

    После получения документов от управляющей компании органы государственного жилищного надзора проводят необходимые проверки. Проверяется правильность проведения собрания, наличие кворума, соответствие договора управления Жилищному кодексу.

    Если все документы будут в порядке, то изменения в лицензию вносятся в течение 10 рабочих дней с момента поступления заявления (п.4 Порядка, утвержденного приказом Министерства строительства и ЖКХ РФ от 25.12.2015 г. № 938/пр).

    Если органы государственного жилищного надзора найдут противоречия или несответствия в предоставленных документах, либо в указанный 10-дневный срок к ним поступят аналогичные документы от другой управляющей организации в отношении того же многоквартирного дома, внесение изменений в лицензию может быть приостановлено на срок до 30 рабочих дней для проведения дополнительных проверок.

    Порядок передачи технической документации закреплен в Постановлении Правительства РФ № 416 от 15.05.2013, а ее состав описан в Постановлении Правительства РФ № 491 от 13.08.2006

    Если старая УК не передаст всю техническую документацию в данные сроки, то ей грозит крупный штраф. Если старая УК утратила что-то из технической документации, она обязана в течение трех месяцев восстановить ее за свой счет.

    После получения технической документации от старой УК, новая УК заключает договора с ресурсоснабжающими организациям (РСО). При этом, договора старой управляющей компании с РСО считаются расторгнутыми с того дня, когда внесены изменения в реестр и дом исключен из лицензии старой управляющей компании.

    Перечень того, что входит в техническую документацию:

    а) документы технического учета жилищного фонда, содержащие сведения о состоянии общего имущества;

    а.1) документы на установленные коллективные (общедомовые) приборы учета и сведения о их ремонте, замене, поверках, информацию об индивидуальных, общих (квартирных) приборах учета;

    б) документы (акты) о приемке результатов работ, сметы, описи работ по проведению текущего ремонта, оказанию услуг по содержанию общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме;

    в) акты осмотра, проверки состояния (испытания) инженерных коммуникаций, приборов учета, механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, обслуживающего более одного помещения в многоквартирном доме, конструктивных частей многоквартирного дома (крыши, ограждающих несущих и ненесущих конструкций многоквартирного дома, объектов, расположенных на земельном участке, и других частей общего имущества) на соответствие их эксплуатационных качеств установленным требованиям;

    в.1) акты проверок готовности к отопительному периоду и выданные паспорта готовности многоквартирного дома к отопительному периоду;

    г) инструкцию по эксплуатации многоквартирного дома по форме (для домов веденных в эксплуатацию после 1 июля 2007 года), установленной федеральным органом исполнительной власти.

    Кроме того, с технической документацией в новую управляющую организацию передаются:

    а) копия кадастрового плана (карты) земельного участка, удостоверенная органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра;

    б) выписка из Реестра, содержащая сведения о зарегистрированных правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом;

    в) заверенная уполномоченным органом местного самоуправления копия градостроительного плана земельного участка по установленной форме (при наличии);

    Видео (кликните для воспроизведения).

    г) документы, в которых указываются содержание и сфера действия сервитута или иных обременений, с приложением заверенного соответствующей организацией (органом) по государственному учету объектов недвижимого имущества плана, на котором отмечены сфера действия и граница сервитута или иных обременений, относящегося к части земельного участка (при наличии сервитута);

    д) проектная документация (копия проектной документации) на многоквартирный дом, в соответствии с которой осуществлено строительство (реконструкция) многоквартирного дома (при наличии);

    д.1) списки собственников и нанимателей помещений в многоквартирном доме, а также лиц, использующих общее имущество в многоквартирном доме на основании договоров, составленные с учетом требований законодательства Российской Федерации о защите персональных данных;

    д.2) договоры об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме;

    д.3) оригиналы решений и протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме (если решением собрания определено место хранения таких документов в управляющей компании);

    е) иные связанные с управлением многоквартирным домом документы, перечень которых установлен решением общего собрания собственников помещений.

    Если у старой управляющей компании остались какие то накопленные собственниками средства

    После того, как договор управления со старой управляющей компанией будет считаться официально расторгнутым (после исключения дома из ее лицензии), собственники имеют право потребовать возврата остатков средств, полученных старой управляющей компанией. Речь идет о остатках денег, уплаченных собственниками по графе содержание и текущий ремонт, старых накоплениях на капитальный ремонт, доходах от использования общедомового имущества.

    Эти деньги должны быть переданы новой управляющей компании, если решением собрания собственников не установлено иное.

    Также, бывают случаи, когда собственники наоборот должны управляющей компании, то есть она провела какие-то работы в долг, с согласия собственников, не дожидаясь накопления необходимой суммы. В таком случае уже собственникам придется заплатить старой управляющей компании.

    Подводные камни

    Новая управляющая компания может начать выставлять платежки уже с того момента, когда на сайте Реформа ЖКХ будет сделана запись, что именно она управляет данным домом.

    Это незаконно. Выставлять счета на оплату она имеет право только тогда, когда дом уже включен в ее лицензию.

    Точно также и старая управляющая компания имеет право требовать оплаты до того момента, когда ваш дом исключат из ее лицензии.

    Оставить комментарии к данному материалу вы можете на наших страницах в социальных сетях ВКонтакте, Facebook и Одноклассники.

    Типовой договор управления многоквартирным домом с управляющей компанией в 2020 году: образец

    Управление многоквартирным домом должно быть всецело направлено на улучшение условий проживания собственников квартир.

    Перед обладателями жилплощади в таком доме ставится выбор нескольких вариантов осуществления управления:

    1. Самими жильцами-собственниками.
    2. Посредством создания ТСЖ или жилищного кооператива.
    3. Управляющей организацией на условиях договора управления.

    Фактически система управления определяется на общем собрании собственников путем голосования. Принятое решение может быть изменено в любой момент путем очередного собрания жильцов.

    Между кем заключается договор?

    Если владельцами квартир многоквартирного дома не было создано ТСЖ, то они сами могут заключить договор с управляющей компанией.

    Статья 162 Жилищного кодекса РФ устанавливает следующие возможные стороны такого договора:

    • одной стороной обязательно является управляющая компания;
    • второй стороной в зависимости он выбранного способа управления домом могут выступать собственники жилых помещений, ТСЖ в лице правления или председателя правления, жилищный кооператив, лица, которым дом был передан застройщиком.

    Существенные условия договора

    Управляющая компания должна обеспечивать комплекс мер, направленных на:

    • осуществление работ и оказание услуг, связанных с управлением домом с большим количеством квартир;
    • оказание услуг, направленных на содержание общедомового имущества;
    • выполнение ремонтных работ этого имущества;
    • оказание коммунальных услуг.

    В описании предмета соглашения должны быть четко прописаны следующие пункты:

    • адрес дома, подлежащего управлению с привлечением управляющей организации;
    • перечень общедомового имущества и его подробное описание;
    • список услуг по содержанию в должном состоянии имущества общего пользования;
    • предоставляемые управляющей организацией коммунальные услуги и нормативы качества их предоставления.

    В договоре управления в обязательном порядке должна содержаться следующая информация:

    • сроки, отведенные на проведение необходимых работ и оказание услуг;
    • список всех необходимых работ и услуг по содержанию, ремонту и восстановлению общедомового имущества;
    • как будет контролироваться работа управляющей компании и выполнение ей всех оговоренных в договоре обязательств;
    • оплата владельцами жилых площадей работы, выполняемой управляющей компанией;
    • величина и порядок оплаты коммунальных услуг, а также содержания и ремонта многоквартирного дома.

    Права и обязанности управляющей компании

    В обязанности управляющей компании входит:

    • оказание услуг и осуществление необходимых работ, направленных на управление домом;
    • осуществление текущих ремонтных мероприятий и содержание общедомовых коммуникаций;
    • обязанности, связанные с оказанием коммунальных услуг;
    • обеспечение безопасных условий жизнедеятельности;
    • поддержание общего имущества в надлежащем состоянии;
    • разрешение вопросов, связанных с эксплуатацией этого имущества;
    • прочие обязанности, такие как составление актов выполненных работ, сбор жалоб от собственников, информирование жильцов и т.д.

    Управляющая организация имеет право:

    • самостоятельно определять первоочередность работ в соответствии с состоянием общедомового имущества, а также сроки, порядок и способы их осуществления;
    • выбирать подрядные организации для выполнения тех или иных работ;
    • требовать от жильцов многоквартирного дома своевременной и надлежащей оплаты коммунальных услуг;
    • проверять правильность и правдивость переданных показаний приборов учета;
    • при необходимости обеспечивать доступ к помещениям общего пользования сторонним лицам для устранения аварии или каких-либо неполадок;
    • привлекать для осуществления работ сторонние организации;
    • присутствовать на общих собраниях собственников жилых помещений;
    • реализовывать прочие права, не противоречащие действующему законодательству.

    Порядок отчета УК о работе и контроль ее деятельности

    Как правило, четкий порядок отчета управляющей компании перед собственниками содержит сам договор.

    Он должен составляться и доводиться до сведения жильцов либо регулярно в какую-то конкретную дату, либо по окончании выполнения какой-то работы или оказания услуги.

    Отчет должен быть комплексным и всесторонне описывать состояние дома и общего имущества как с технической, так и с материальной стороны:

    • затраты на ремонтные работы и благоустройство;
    • стоимость коммунальных услуг;
    • техническое и санитарное состояние;
    • принятые меры, направленные на обеспечение пожарной безопасности.

    Также в отчете должен содержаться план работ на предстоящий период с приложенной к нему сметой расходов.

    Контроль за деятельностью управленцев осуществляется собственниками жилых помещений путем совместного осмотра и оценки состояния общедомового имущества, проверки правильности и целесообразности расходования денежных средств, оценки качества оказанных услуг, проверки предоставленных управляющей компанией отчетов.

    Условия расторжения

    Договор управления может быть расторгнут по инициативе любой из сторон.

    Собственники могут выступить инициаторами в случае выбора иного способа управления или в результате принятия решения о смене управляющей компании.

    О предстоящем расторжении управляющая копания должна быть предупреждена не менее чем за два месяца.

    Если инициатива исходит от управляющей организации, то она обязана предупредить собственников не позднее, чем за месяц до прекращения договора.

    Подводные камни в договоре

    Первое, на что нужно обратить особое внимание — это прописанные в договоре сроки выполнения компанией тех или иных работ.

    Если отсутствуют конкретные даты или они указаны размыто, то работы могут вестись в течение многих дней, а может и месяцев.

    В данном случае выходом из положения может стать заключение дополнительного соглашения к договору управления многоквартирным домом, в котором все работы и их сроки будут прописаны.

    Ответственность сторон должна быть описана максимально подробно и конкретно. При этом четко должна быть указана ответственность исполняющей стороны, а не просто информация о ней.

    Детально должны быть расписаны все цены и расценки за весь перечень услуг. Жильцам нужно знать конкретные цифры и за что они выставляются. В квитанциях недопустимо наличие упраобщих фраз, только четкие формулировки.

    Должна быть прописана периодичность отчета управляющей организации перед собственниками, в противном случае он может не предоставляться годами.

    Управление многоквартирным домом – важная составляющая комфортного проживания в нем. Для обеспечения надлежащего управления многоквартирным домом с управляющей компанией заключается подробный и грамотный договор.

    Только в этом случае с большой вероятностью удастся избежать проблем в будущем. Перед заключением такого документа рекомендуется проконсультироваться с юристом, специалистом в этой области.

    Разработан проект типового договора с управляющими компаниями

    В небольшой лекции рассказывается о том, как должен выглядеть образцовый договор управления многоквартирным домом.

    В таком документе должны быть учтены интересы как жильцов дома, так и управляющей компании, подрядных и ресурсопоставляющих организаций. Приводятся основные положения правильного договора с управляющей компанией.

    Обязанность передачи дома от застройщика управляющей компании в 2020 году: выбор и заключение договора

    Действующий порядок установлен для качественного содержания здания и прилегающей территории после перевода объекта в режим плановой эксплуатации. Передача дома от застройщика управляющей компании осуществляется по нормам законодательства РФ. Изучение представленных ниже сведений поможет учесть интересы дольщиков, пригодится для корректного решения спорных вопросов.

    Общая информация

    В процессе возведения многоквартирного жилого дома (МКД) застройщик управляет соответствующим имуществом самостоятельно. В частности, подразумеваются определенные затраты по типовым позициям:

    • уборка мусора;
    • поддержание работоспособного состояния проездов;
    • оплата потребленной электроэнергии, других ресурсов.

    Компания вправе заключать договоры с дольщиками. Даже при новой схеме финансирования объектов, которая действует с лета 2019 г., такой механизм обеспечивает приток денежной массы для выполнения работ. Предварительный характер соглашений обеспечивает привлекательный ценовой уровень жилья.

    На завершающих этапах строительства стандартный алгоритм подразумевает следующую последовательность действий:

    1. Будущие собственники квартир выбирают управляющую компанию (УК). Альтернативный способ – организация конкурса муниципалитетом.
    2. Застройщик оформляет ввод объекта в эксплуатацию, регистрацию в базе данных ЕГРН.
    3. В течение 5 дней после приемки комиссией по акту – подписывает договор передачи дома с управляющей компанией.
    4. Дольщики после окончательного расчета принимают квартиры, фиксируют свои права собственников изменением записей в «Росреестре».
    5. Управляющая компания заключает соглашения с обслуживающими (снабжающими) организациями для полноценного выполнения своих функциональных обязанностей.

    Может ли застройщик выбрать управляющую компанию – главным преимуществом актуальных правил (действуют с 2015 г.) является схема выбора управляющей компании. Выше отмечено, что соответствующие действия вправе выполнять:

    Застройщик отстранен от процесса действующими нормативами. Он не может навязывать свою управляющую компанию и осуществлять передачу дома по своей воле. Более того, местные органы власти применяют альтернативную схему (конкурс) только при отсутствии коллективного решения о передаче конкретной управляющей компании от будущих собственников. Конкурс для выбора управляющей компании проводится в открытой форме с публикацией всех важных условий.

    Важно! Застройщик не имеет права самостоятельного заключения договоров о передаче дома с управляющей компанией, изменения утвержденных соглашений.

    Условия для передачи дома собственникам

    После завершения рабочих операций по проекту для дальнейшей передачи необходимо получить положительное заключение межведомственной комиссии. Следует подчеркнуть, что соответствующее состояние объекта подробно описано в утвержденной конструкторской документации. Типовые требования:

    • подключение к водоснабжению, канализации, другим инженерным сетям;
    • хорошее функциональное состояние лифтов, другого технического оборудования;
    • выполненные полностью (частично) общестроительные (отделочные) работы.

    Для подготовки согласования застройщик отправляет в муниципалитет стандартное заявление. Кроме сотрудников администрации населенного пункта в состав комиссии включают представителей:

    • застройщика;
    • крупных подрядчиков;
    • надзорных организаций;
    • служб газоснабжения, МЧС и др.

    Выявленные недостатки устраняют в определенный срок. При отсутствии других замечаний подписывают акт по установленной форме о вводе МКД в эксплуатацию. Этот документ подписывает уполномоченный сотрудник муниципалитета. Один экземпляр хранят в архиве местной администрации.

    На следующем этапе передают документы для создания записи о новом объекте недвижимости в «Росреестре». Кроме общих строительных параметров туда вносят сведения об адресе, границах земельного участка. Собственником на этом этапе указывают компанию застройщика.

    Только после выполнения рассмотренных действий начинается процесс передачи квартир частным собственникам. Дольщик вправе сделать предварительную проверку. Обнаруженные недостатки устраняют по взаимному согласию с заказчиком либо с помощью судебного решения. Истец может отметить претензии по следующим позициям:

    • качество работ, материалов;
    • изоляционные характеристики;
    • санитарное состояние;
    • техническая оснащенность.

    После устранения проблем и полного расчета стороны подписывают акт приема передачи. Типовая часть такого документа – удостоверение отсутствия взаимных претензий. Заявление вместе с ДДУ и другими сопроводительными документами передают в органы регистрации прав собственности на квартиру.

    • при обращении непосредственно в «Росреестр» составляют не более 10 раб. дней.;
    • через МФЦ – до 12 включительно;
    • с нотариальным заверением договора – до 3 дней.

    Следует подчеркнуть заинтересованность застройщика в скорейшем завершении данного процесса. До передачи квартир он продолжает оплачивать счета за коммунальные услуги. При срыве сроков, определенных в базовом договоре, дольщик может потребовать через суд значительную денежную компенсацию.

    Порядок передачи дома УК

    Передача дома управляющей выполняется пошагово. Ниже рассмотрены основные этапы с комментариями о возможных действиях сторон:

    • выбирают управляющую компанию;
    • собирают документы для заключения договора;
    • оформляют письменное соглашение о передаче;
    • осуществляют фактическую передачу общедомового имущества, сопроводительную документацию.

    Шаг 1. Выбор управляющей компании

    Самый простой вариант – проведение общего собрания дольщиков по данному вопросу. Для повышения результативности мероприятия рекомендуется создание инициативной группы. Пригодится предварительное информирование участников о ситуации в соответствующем сегменте рынка, расценках, особых условиях. Точные тарифы определяют в ходе переговоров о договоре с управляющей компанией. Результат выбора оформляют протоколом, передают застройщику.

    Если решение не найдено, конкурс организует и проводит местная администрация. Важные особенности типовых правил:

    • открытый характер;
    • точный перечень предоставляемых услуг;
    • определенный размер (порядок) оплаты.

    Через 10 дней после успешного завершения данного мероприятия уведомления о результатах передают дольщикам. Контракт подписывают на год, поэтому новые собственники сохраняют возможность смены управляющей компании в будущем.

    Однако с выбранной по конкурсу компанией соглашение о передаче надо заключать в обязательном порядке. Оно будет действовать по общим правилам даже без подписи дольщика. Новый собственник должен оплачивать предоставленные услуги в полном объеме даже при отсутствии согласия с определенной схемой управления.

    Что делать, если застройщик навязывает УК

    Правильный порядок действий в подобной ситуации корректируют с учетом реальных условий. Существенные замечания по теме:

    • от навязанной услуги можно отказаться в ходе судебного разбирательства;
    • застройщик не вправе ограничивать доступ в квартиру без подписи договора с определенной УК;
    • частные собственники могут сами сделать выбор управляющей компании по результатам общего собрания;
    • «прозрачная» процедура конкурса обеспечивает хорошие конкурентные условия.

    К сведению! Если управляющая компания от застройщика соответствует требованиям дольщиков, они могут согласиться с этим предложением. Аналогичное решение вправе принять комиссия по результатам открытого конкурса.

    Если застройщик планирует организовать передачу дома своей управляющей без согласия собственников – нужно обращаться в контролирующие органы (администрацию, жилнадзор), и обязательно проводить общее собрание по вопросу выбора УК по всем правилам.

    Шаг 2. Сбор документов

    Для участия в конкурсе потенциальная управляющая должна подготовить:

    • устав, другие учредительные документы, выписку из ЕГРЮЛ;
    • справку о трудоустройстве руководителя предприятия с подтверждением профильной квалификации;
    • копию лицензии на соответствующий вид деятельности;
    • сведения о штатном расписании (технических средствах)
    • проект соглашения с расценками.

    Для заключения договора между застройщиком и управляющей компанией понадобятся следующие документы:

    • протокол с результатами конкурса (общего собрания);
    • акт приемной комиссии, разрешение на ввод в эксплуатационный режим;
    • выписка из ЕГРН;
    • техническая документация с поэтажными планами;
    • схема подключения инженерных сетей;
    • инструкции по регламентному обслуживанию отдельных систем;
    • действующие соглашения с ресурсными (обслуживающими) организациями;
    • свидетельство о санитарном состоянии объекта (паспорт).

    Шаг 3. Заключение договора

    Подготовкой и оформлением контракта занимается ответственный работник застройщика.

    Обязанность заключить договор с управляющей компанией ограничена пятью днями после подписания акта приемной комиссии о вводе объекта в эксплуатацию.

    В соглашении с УК отмечают:

    • идентификационные данные сторон, объекта недвижимости;
    • ссылку на решение собрания (результат конкурса);
    • предмет соглашения с перечислением услуг (работ);
    • расценки, порядок расчетов;
    • права и обязанности;
    • механизм решения споров, штрафные санкции;
    • срок действия.

    Каждый пункт следует рассмотреть отдельно. Так, в списке обязательных работ желательно предусмотреть:

    • подготовку к летнему (зимнему) периоду;
    • выполнение ремонтных процедур;
    • скорость устранения типичных неисправностей.

    К сведению! Некоторые УК предлагают перенос розеток и другие рабочие операции за дополнительную плату.

    В соглашении необходимо предусмотреть порядок:

    • регулярной отчетности;
    • контрольных процедур;
    • возмещения ущерба по вине работников УК.

    Шаг 4. Фактическая передача имущества и документации

    Эту процедуру завершают оформлением специального акта. Данный документ фиксирует действительное состояние имущества на определенную дату передачи дома. В нем указывают обнаруженные недостатки, дефекты, повреждения. При необходимости, УК привлекает для осмотра дома и подготовки экспертных заключений профильных специалистов.

    Передача дома застройщиком управляющей компании выполняется с учетом определенной предварительно зоны ответственности. В нее включают:

    • лестничные марши, входные группы, другие помещения общего пользования;
    • вентиляционные и лифтовые шахты;
    • кровлю;
    • инженерные сети, коммуникации;
    • насосные станции;
    • придомовую территорию с беседками, зонами отдыха, иными объектами.
    • акты о начале эксплуатации магистральных приборов учета воды, электричества, газа;
    • сопроводительные инструкции производителей на подключенное техническое оборудование;
    • договоры со снабжающими (обслуживающими) предприятиями.

    Следует подчеркнуть, что после подписания акта передачи обоснованность претензий к застройщику по контрольным показателям сложно доказать в рамках судебного разбирательства.

    Какие еще есть варианты управления МКД

    Кроме рассмотренной технологии применяют форму товарищества собственников жилья (ТСЖ). Этот вариант подразумевает создание юридического лица самими собственниками. На стадии подготовки уставных документов уточняют:

    • состав и порядок формирования правления;
    • механизм оплаты членских взносов;
    • контрольные и ревизионные функции.

    От имени ТСЖ заключают договоры с поставщиками коммунальных услуг, снабжающими организациями, исполнителями.

    Также допустимо управление непосредственно собственниками. Применение этого способа разрешено действующим законодательством при количестве объектов жилья в МКД не более 30.

    Плюсы и минусы каждого способа управления домом следует оценивать с учетом особенностей реальной ситуации. В общем случае для корректной передачи дома от застройщика УК пригодятся представленные выше сведения.

    При возникновении спорных ситуаций и для предварительной профессиональной проверки пользуйтесь помощью квалифицированного юриста, особенно если вы столкнулись с навязыванием управляющей компании от застройщика. На этом сайте консультацию получают в удобном режиме онлайн.

    Ставьте лайки, делайте репосты, оставляйте комментарии. Для получения дополнительной информации изучайте материалы в соответствующих тематических разделах.

    Передача тех документации при смене управляющей компании в 2020 году
    Оценка 5 проголосовавших: 1

    ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

    Please enter your comment!
    Please enter your name here