Подсчет голосов на общем собрании собственников помещений в 2020 году

Самая важная информация по теме: "Подсчет голосов на общем собрании собственников помещений в 2020 году" с выводами от профессионалов. В случае возникновения вопросов и при необходимости актуализации данных вы можете обратиться к дежурному юристу.

​Как правильно считать голоса на общем собрании собственников, что брать за 100%.

26 Сентябрь 2019

При подсчете голосов, как и при оспаривании решений общего собрания, одну из важнейших ролей играет наличие или отсутствие кворума.

Решение, принятое без кворума, считается недействительным в силу ничтожности, то есть независимо от наличия решения суда по этому вопросу: ГЖИ может отказать во внесении изменений в реестр лицензий, а УК, получив протокол от инициатора с сомнительным кворумом, может сослаться на отсутствие кворума, то не исполнять принятые решения. Поэтому при проведении собрания необходимо особое внимание уделить обеспечению кворума: следить за правильностью заполнения бюллетеней, верно посчитать голоса и правильно определить общее количество голосов, которыми владеют собственники.

Чтобы признать решение недействительным, оппозиции проще всего направить усилия на «разваливание» кворума. Это можно сделать путем вычета бюллетеней, заполненных с нарушениями, либо оспорить общую площадь (общее количество голосов), которое указано за 100% в доме и от которого велся подсчет.

Судебная практика по порядку подсчета голосов не полностью стабильная, но в целом из нее можно сделать обобщение.

В Жилищном кодексе содержится лишь, что количество голосов каждого собственника пропорционально его доле в праве общей собственности на общедомовое имущество (ч. 3 ст. 48), а такая доля пропорциональна площади принадлежащего помещения (ч. 1 ст. 37). То есть количество голосов прямо зависит от размера помещения.

Поэтому совершенно некорректно считать голоса по рукам, головам и прочим частям тела собственника. Такой подсчет принят на собрании членов кооператива, которое не имеет отношения к данной статье.

На практике распространены 2 способа подсчета голосов. Эти варианты хорошо расписаны в методических материалах, размещенных на сайте московского регионального оператора по капремонту. Кратко перескажем эти способы.

1. На основе общей площади квартиры (нежилого помещения) собственника (с учетом его доли, если собственность долевая) : 1 кв. м общей площади помещения дает 1 голос . Например, если размер квартиры — 30,6 кв. м и у неё один владелец, то он обладает 30,6 голосами. Если собственников у такой квартиры 2, а доля каждого – ½, то каждый из владельцев будет обладать 15,3 голосами.

Плюсы способа: стабильность подсчета в случае изменения суммарной площади жилых и нежилых помещений, любой житель в состоянии посчитать, сколько у него голосов.

Примеры из практики. Определение Курганского областного суда от 16.04.2019 по делу №33-1035/2019: «отклоняется судебной коллегией и довод иска о неправильном порядке подсчета голосов, поскольку избранный способ из расчета 1 кв. м площади, принадлежащей собственнику жилого помещения, равный 1 голосу, соответствует положениям ч. 3 ст. 48 ЖК РФ».

Такой же подход встречается в апелляционных определениях Московского городского суда от 26 сентября 2018 г. по делу №33-26233/2018, от 22 мая 2018 г. по делу №33-20123 и других решениях, однако суды не дают подробную оценку этому способу подсчета, а просто его используют.

Берется размер помещения жителя с учетом доли (если у помещения несколько владельцев), делится на суммарную площадь жилых и нежилых помещений всех собственников в МКД (без учета общедомового имущества) , и умножается на коэффициент пропорциональности (100, 1000 или др.)

Недостатки способа: сложность расчета – житель не может посчитать свои голоса, их приходится определять инициатору собрания. При изменении суммарной площади жилых и нежилых помещений (пристройка, реконструкция, уточнение сведений), меняется число голосов каждого собственника. С учетом того, что их надо указывать в бюллетенях, то пересчитывать потом количество и вносить исправления может быть проблематичным.

Пример из практики. Определение Мосгорсуда от 14 августа 2017 г. по делу №33-31916: «сумма долей всех собственников помещений — это 100% доли и голосов, а доля конкретного собственника — это результат деления общей площади его помещения на сумму общих площадей всех помещений в доме, которые не относятся к общедомовому имуществу».

Подсчет голосов на собрании членов ТСЖ аналогичен, однако за 100% берется лишь суммарная площадь тех помещений, которые находятся в собственности членов ТСЖ, а не всех собственников.

Пример из практики. Определение Свердловского областного суда от 17.04.2019 по делу №33-5527/2019: «правомочность общего собрания членов ТСЖ определяется в два этапа: сначала устанавливается общий размер помещений и количество голосов, принадлежащих собственникам, а после этого устанавливается общее количество членов ТСЖ и размер принадлежащих им помещений, который следует принимать за 100% и от которого следует определять наличие или отсутствие кворума на общем собрании членов ТСЖ».

Про суммарную площадь помещений.

Некоторые суды берут в расчет не суммарную площадь квартир и нежилых помещений, а площадь всего дома. Надо ли объяснять, к каким последствиям приводит такой подход? Радует, что такая практика не распространена и разумность в этом вопросе пока преобладает.

Примеры из практики.

Определение Самарского областного суда от 17.01.2019 №33-605/2019: «разрешая спор, суд исходил из того, что согласно сведениям, содержащимся в ЕГРП, площадь дома составляет 23 699,20 кв. м и именно данная площадь принята судом при расчете кворума. Однако на собрании количество голосов собственника зависит от размера его помещения. При определении голосов, которым обладает собственник, надо производить подсчет исходя из площади жилых и нежилых помещений, а не из площади здания в целом».

Определение Курганского областного суда от 16 мая 2019 г. по делу №33-1342/2019: «При подсчете кворума судом учитывалась общая площадь дома, установленная по сведениям ГБУ «Государственный центр кадастровой оценки и учета недвижимости». Судебная коллегия полагает данный расчет ошибочным. Исчисление кворума исходя из общей площади дома нарушает принцип пропорции, поскольку общее количество голосов всех собственников, исчисляемое без определения их доли в общем имуществе, заведомо будет меньше 100%. Протоколом определено, что 1 голос соответствует 1 м его помещения (без учета его доли в праве общей собственности на общедомовое имущество). При этом общее количество будет равняться количеству метров занимаемых ими помещений».

Определение Курганского областного суда от 26.03.2019 по делу №33-814/2019: «Подсчет на общем собрании осуществлялся исходя из размера принадлежащих собственникам помещений, без учета приходящейся на их долю площади помещений общего пользования, в связи с чем для расчета правомерно была взята общая площадь жилых помещений дома».

Читайте так же:  Повторное заявление в суд на алименты

Определение Мосгорсуда от 22.03.2019 по делу №33-12522/2019: при подсчете кворума суд также использовал размер помещений, находящихся в собственности граждан, при этом не учитывая балконы и лоджии. Такой же подход использован в определении этого же суда от 2 октября 2018 г. по делу №33-37649.

Определение Мосгорсуда от 16.05.2019 №33-9168/2019: это решение интересно тем, что за 100% бралась суммарная площадь помещений, право собственности на которые зарегистрировано. «Государственная регистрация права в ЕГРН является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Таким образом, суд согласился с доводами стороны ответчика, что спорные помещения в период собрания не являлись индивидуализированной собственностью и не могли учитываться при определении долей в праве общей долевой собственности на общедомовое имущество. Таким образом, лица, осуществляющие подсчет, правомерно исходили из размера помещений, принадлежащих жителям, и совокупной площади всех жилых и нежилых помещений дома, зарегистрированных на праве собственности, с учетом данных реестра собственников на период проведения собрания».

Некоторые суды отдают приоритет сведениям из технического паспорта, а не Росреестра, что нужно учитывать, если есть перспектива оспаривания решения.

Примеры из практики.

Определение Омского областного суда от 22.08.2019 по делу №33-5107/2019: «Судебная коллегия отмечает, что при сопоставлении данных ЕГРН о площадях жилых помещений с данными технического паспорта дома, данными правоустанавливающих документов, очевидно, что сведения ЕГРН некорректно отражают данные о площади помещений. В указанной связи при расчете кворума коллегия сочла возможным руководствоваться сведениями технической документации».

Определение Свердловского областного суда от 6 марта 2019 г. по делу №33-3393/2019: ответчики считали, что количество голосов должно быть рассчитано, исходя из суммарной площади помещений, определенных по ЕГРН, а не по техническому паспорту, однако суды использовали для подсчета общую полезную площадь жилых и нежилых помещений, указанную именно в технической документации. Она оказалась больше, чем площадь в ЕГРН, что привело к выводу об отсутствии кворума.

Если вы проводите собрание, то старайтесь (хотя бы мысленно) ориентироваться на самую большую площадь из возможных, в различных источниках она, скорее всего, будет разная – ГИС ЖКХ, РеформаЖКХ, ЕГРН и техпаспорт.

Подсчет голосов на общем собрании собственников помещений в 2020 году

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

В рамках круглого стола речь пойдет о Всероссийской диспансеризации взрослого населения и контроле за ее проведением; популяризации медосмотров и диспансеризации; всеобщей вакцинации и т.п.

Программа, разработана совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Письмо Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 5 октября 2017 г. № 35851-ЕС/04 О порядке проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме

Департамент жилищно-коммунального хозяйства Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации рассмотрел обращение и в пределах своей компетенции сообщает следующее.

1. Согласно части 1 статьи 44 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее — ЖК РФ) общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом и проводится в целях управления многоквартирным домом путем обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование.

В соответствии со статьей 44.1 ЖК РФ общее собрание собственников проводится посредством голосования, при этом в соответствии с частью 1 статьи 48 ЖК РФ определено, что правом голосования на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, обладают собственники помещений в данном доме.

Исходя из приведенных норм, а также по смыслу статей 44 — 48 ЖК РФ участниками общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме являются именно собственники, то есть — юридические и (или) физические лица, которым на праве собственности принадлежат жилые и нежилые помещения в многоквартирном доме. Недопустимо считать участниками общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме ни помещения в многоквартирном доме, ни доли в общем имуществе.

Часть 3 статьи 48 ЖК РФ устанавливает, что количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме.

При этом, в соответствии с частью 1 статьи 37 ЖК РФ доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения.

Таким образом, количество голосов, которым обладает собственник конкретного помещения (помещений) в многоквартирном доме, пропорционально площади помещения (помещений), принадлежащего (принадлежащих) указанному собственнику на праве собственности.

Необходимо особо отметить, что количество голосов, которым обладает собственник, определяется в порядке, утвержденном приведенными нормами ЖК РФ. Жилищное законодательство не предусматривает иных способов определения количества голосов, которым обладает собственник, в том числе не наделяет правом по определению такого количества голосов ни самого собственника, ни каких-либо иных лиц.

Количество голосов собственника помещения в многоквартирном доме пропорционально доле этого собственника в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а такая доля независимо от количества помещений многоквартирного дома, находящихся в собственности указанного собственника, является единой и неделимой, не подлежит распределению на несколько долей по количеству помещений, находящихся в собственности указанного собственника.

Следовательно, и количество голосов, которыми обладает собственник, не может быть распределено на части (по количеству помещений или по иным критериям) с целью различного голосования одним собственником по одним и тем же вопросам повестки дня, либо с целью участия в общем собрании собственников только частью голосов.

В соответствии с пунктом 3 части 5.1 статьи 48 ЖК РФ каждый собственник принимает только одно решение по каждому вопросу повестки дня общего собрания собственников в многоквартирном доме, независимо от количества и (или) площади помещений, находящихся в собственности указанного собственника. Голосование частью голосов из общего числа голосов, которыми обладает собственник (в том числе — от имени части помещений из всех помещений, находящихся в собственности данного собственника, либо от имени части одного помещения, доля в праве собственности на которое у данного собственника 100%), жилищным законодательством не предусмотрено.

Часть 1 статьи 46 ЖК РФ утверждает, что для установления факта принятия положительных решений по вопросам повестки дня необходимо определить долю голосов, отданных собственником помещения в многоквартирном доме данное решение, от общего числа голосов, принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме (по отдельным вопросам — от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме). Таким образом, если собственник принимает участие в общем собрании, то все голоса, которыми данный собственник обладает, учитываются при определении наличия кворума.

Читайте так же:  По какому документу производится выплата заработной платы в 2020 году

Из системного толкования приведенных норм следует, что собственник помещений в многоквартирном доме не имеет права принимать участие в общем собрании только частью своих голосов, все голоса собственника обязательно учитываются при подведении итогов голосования. При этом собственник имеет право принять только одно решение («за», «против» или «воздержался») по каждому вопросу повестки дня, и количество голосов, отданных собственником за принятое им решение, равно общему количеству голосов, которыми обладает собственник.

2. Нежилое помещение является частью того здания, в составе которого это помещение находится согласно техническому паспорту. В случае, если в составе многоквартирного дома согласно технической документации имеется нежилое помещение, указанное помещение является частью этого многоквартирного дома. При этом в случае оформления нежилого помещения в собственность площадь указанного помещения учитывается в общей площади помещений, собственники которых совместно владеют общим имуществом в многоквартирном доме и имеют право участвовать в общем собрании собственников помещений. Собственник нежилого помещения в числе прочих участвует в общем собрании, количество голосов собственника такого помещения пропорционально площади указанного помещения.

Необходимо отметить, что действующее законодательство предусматривает наличие в составе многоквартирного дома таких помещений, как встроенные, пристроенные и встроенно-пристроенные — все перечисленные помещения являются частями многоквартирного дома, если они встроены в этот дом, пристроены к нему либо частично встроены, частично пристроены.

3. Порядок уведомления собственников помещений о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме регламентируется частями 4, 5 статьи 45 ЖК РФ. В случае выполнения установленных указанными нормами требований порядок уведомления собственников помещений о предстоящем общем собрании таких собственников помещений признается надлежащим, соответствующим действующему законодательству.

Инициатор проведения общего собрания имеет право дополнительно уведомить иных лиц о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме — такие действия не противоречат действующему законодательству. Сообщение о проведении общего собрания собственников помещений законодательством Российской Федерации не отнесено ни к государственной, ни к служебной, ни к иным видам тайн, его распространение среди неопределенного круга лиц, независимо от наличия в их собственности помещений в конкретном многоквартирном доме, действующим законодательством не запрещено.

4. Частью 5.1 статьи 48 ЖК РФ предусмотрены основные сведения, которые при проведении общего собрания посредством очного, очно-заочного или заочного голосования должны быть отражены в решении собственника по вопросам, поставленным на голосование. Подпись — это подтверждение волеизъявления собственника помещения при проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. В случае, если подпись в решении, которое заполняет собственник, будет отсутствовать, то невозможно будет определить факт выражения собственником помещения своего волеизъявления.

5. Согласно пункту 1 части 5.1 статьи 48 ЖК РФ решение собственника должно содержать сведения о лице, участвующем в голосовании. Сведения об участнике голосования, указанные в решении, должны обеспечивать возможность идентифицировать указанного участника. В этой связи считаем, что к сведениям, позволяющим идентифицировать лицо, принимающее участие в общем собрании собственников помещений, относится в том числе фамилия, имя и отчество собственника помещений, написанные полностью (при наличии).

6. Любые исправления и другие технические ошибки в решении собственника помещения возможны с учетом подтверждения личной подписью и надписью «исправленному верить».

7. Как указано в предыдущем пункте настоящих разъяснений, при оценке решения собственника на предмет признания его действительным необходимо исходить из того, позволяет ли указанное решение идентифицировать лицо, принявшее участие в голосовании, и установить волеизъявление этого лица по вопросам повестки дня общего собрания собственников помещений.

Сведения о лицах, присутствующих на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме, в соответствии с требованиями действующего законодательства, указываются в приложении к протоколу общего собрания собственников. Если решение собственника содержит такие недостоверные сведения, как неверный номер квартиры, ошибка в фамилии, неверно указанная площадь и иные технические ошибки, но при этом ошибка носит характер описки, либо ошибка признается в силу неразборчивости почерка собственника, оформившего соответствующее решение, и исходя из характера ошибки и имеющихся в приложении к протоколу сведений об участниках собрания, имеется возможность достоверно установить, какое конкретно лицо оформило рассматриваемое решение, каким конкретно помещением в многоквартирном доме владеет указанное лицо, какова площадь этого помещения, такое решение учитывается при подсчете голосов участников собрания.

В случае, если при идентификации лица, оформившего решения собственника помещений в многоквартирном доме имеются неустранимые сомнения в том, какое конкретно лицо заполнило решение (например, при наличии в многоквартирном доме различных помещений, принадлежащих лицам с одинаковыми фамилиями и т.п.), указанное решение допустимо учитывать при подсчете голосов исключительно при наличии дополнительных документов (доказательств), позволяющих однозначно идентифицировать лицо, принявшее участие в общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме, и помещение, которым указанное лицо владеет.

Недопустимо признавать ошибочность решения собственника помещения по вопросам повестки дня в случае, если волеизъявление собственника, выраженное в форме отметки соответствующей позиции по конкретному вопросу («за», «против» или «воздержался») определяется однозначно, такое волеизъявление обязательно к учету при подсчете голосов именно в том значении, в котором оно указано в решении собственника, даже если сам собственник впоследствии передумает и заявит об ином мнении по вопросам повестки дня. Исключением является признание решения собственника сфальсифицированным, оформленным без ведома собственника помещения и без учета его позиции по вопросам повестки дня.

В соответствии с пунктом 2 Правил подготовки нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти и их государственной регистрации, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 1997 г. № 1009, письма федеральных органов исполнительной власти не являются нормативными правовыми актами. Таким образом, следует учитывать, что письма Минстроя России и его структурных подразделений, в которых разъясняются вопросы применения нормативно-правовых актов, не содержат правовых норм, не направлены на установление, изменение или отмену правовых норм, а содержащиеся в них разъяснения не могут рассматриваться в качестве общеобязательных государственных предписаний постоянного или временного характера.

И.о. директора Департамента
жилищно-коммунального хозяйства
Е.П. Солнцева

Обзор документа

Участниками общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме являются именно собственники, то есть юридические и (или) физические лица, которым на праве собственности принадлежат жилые и нежилые помещения.

Читайте так же:  Перерасчет при частичном досрочном погашении кредита

Количество голосов, которым обладает собственник конкретного помещения (помещений), определяется пропорционально площади этого помещения (помещений).

Собственник не имеет права принимать участие в общем собрании только частью своих голосов, все его голоса обязательно учитываются при подведении итогов голосования. При этом собственник имеет право принять только одно решение («за», «против» или «воздержался») по каждому вопросу повестки дня. Количество голосов, отданных за принятое им решение, равно общему количеству голосов, которыми обладает собственник.

Собственник нежилого помещения также может участвовать в общем собрании, количество его голосов пропорционально площади указанного помещения.

Также разъяснения касаются уведомления собственников о проведении общего собрания, необходимости подписи в решении, которое заполняет собственник, наличия в нем исправлений и других технических ошибок.

Подсчет голосов на общем собрании собственников помещений в 2020 году

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

В рамках круглого стола речь пойдет о Всероссийской диспансеризации взрослого населения и контроле за ее проведением; популяризации медосмотров и диспансеризации; всеобщей вакцинации и т.п.

Программа, разработана совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Письмо Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 10 марта 2019 г. № 8125-ОО/06 О необходимом количестве голосов для принятия решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме

Департамент жилищно-коммунального хозяйства Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации (далее — Департамент) рассмотрел обращение и в пределах своей компетенции сообщает следующее.

В соответствии с частью 1 статьи 46 Жилищного кодекса Российской Федерации решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением предусмотренных пунктами 1.1, 4.2 части 2 статьи 44 Жилищного кодекса Российской Федерации решений, которые принимаются более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме, и предусмотренных пунктами 1, 1.1-1, 1.2, 2, 3, 3.1, 4.3 части 2 статьи 44 Жилищного кодекса Российской Федерации решений, которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

Таким образом, в зависимости от вопроса, поставленного на голосование, предусмотрено три варианта принятия решений общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме:

— большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме;

— более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме;

— большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

При этом согласно пункту 3 части 5.1. статьи 48 Жилищного кодекса Российской Федерации решения по каждому вопросу повестки дня выражаются формулировками «за», «против» или «воздержался».

В части 6 статьи 48 Жилищного кодекса Российской Федерации указано, что при голосовании, осуществляемом посредством оформленных в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, засчитываются голоса по вопросам, по которым участвующим в голосовании собственником оставлен только один из возможных вариантов голосования. Оформленные с нарушением данного требования указанные решения признаются недействительными, и голоса по содержащимся в них вопросам не подсчитываются. В случае, если решение собственника по вопросам, поставленным на голосование, содержит несколько вопросов, поставленных на голосование, несоблюдение данного требования в отношении одного или нескольких вопросов не влечет за собой признание указанного решения недействительным в целом.

Таким образом, поскольку действующее законодательство содержит требование к тому, что по каждому вопросу повестки дня собственник помещения должен выбрать только один вариант, то, по мнению Департамента, применение при голосовании «относительного большинства» не представляется возможным и решение считается принятым, в зависимости от вопроса, поставленного на голосование, если за вариант «за» проголосовало:

— большинство голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме;

— более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме;

— большинство не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

На основании вышеизложенного, по мнению Департамента, недопустимо считать решение собрания принятым, если количество голосов участников распределилось среди трех вариантов («за», «против» или «воздержался») таким образом, что максимальная доля голосов отдана варианту «за», но при этом количество голосов, требуемое для принятия решения, не набрано.

Обращаем внимание, что в соответствии с пунктом 2 Правил подготовки нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти и их государственной регистрации, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 1997 г. N 1009, письма федеральных органов исполнительной власти не являются нормативными правовыми актами.

Таким образом, письма Минстроя России и его структурных подразделений, в которых разъясняются вопросы применения нормативных правовых актов, не содержат правовых норм, являются позицией Минстроя России, не направлены на установление, изменение или отмену правовых норм, а содержащиеся в них разъяснения не могут рассматриваться в качестве общеобязательных государственных предписаний постоянного или временного характера.

Заместитель директора
Департамента жилищно-коммунального
хозяйства
О.А. Олейникова

Обзор документа

Минстрой разъяснил порядок принятия решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование.

Закон требует, чтобы по каждому вопросу собственник должен выбрать только один вариант голосования («за», «против» или «воздержался»). Решение считается принятым, если за вариант «за» проголосовало:

— большинство голосов от общего числа голосов участвующих в собрании собственников;

— более 50% от общего числа голосов собственников;

— большинство не менее 2/3 голосов от общего числа голосов собственников.

Нельзя считать решение принятым, если количество голосов участников распределилось среди трех вариантов («за», «против» или «воздержался») таким образом, что максимальная доля голосов отдана варианту «за», но количество голосов для принятия решения не набрано.

Бюллетень голосования

При проведении общего собрания собственников помещений в МКД в заочной и очно-заочной форме решения собственников оформляются только в письменном виде ( ч. 5 ст. 48 ЖК РФ ). Чтобы избежать спорных моментов, при проведении собрания в очной форме стоит придерживаться этого же правила.

Оформление бюллетеня голосования

Видео (кликните для воспроизведения).

Бюллетень или бланк решения собственника должен содержать сведения о лице, участвующем в голосовании, и решения по каждому вопросу повестки дня – «за», «против», «воздержался»( п. 5.1 ст. 48 ЖК РФ ):

  • для физических лиц: ФИО, номер помещения, его площадь, реквизиты правоустанавливающих документов;
  • для юридических лиц: наименование, ИНН, ОГРН, номер помещения, реквизиты правоустанавливающих документов.
Читайте так же:  С какого возраста граждане допустившие санитарное правонарушение в 2020 году

Нарушения в оформлении бюллетеня голосования

Из несоблюдения этих двух правил проистекают два возможных нарушения:

  • не указывается что-то из сведений о собственниках;
  • по вопросу повестки дня принято нечёткое решение. Например, отметки о решении проставлены в нескольких пунктах или нигде не поставлены.

В случае первого нарушения и последующего разбирательства в суде, вполне возможно предоставить необходимые документы и доказать, что собственник имел право голосовать.

Во втором случае, если отмечено больше одного пункта голосования или ничего не отмечено, решение по вопросу будет недействительным, но это не повлечёт за собой признания недействительным всего решения. По остальным вопросам, где решение принято чётко, голоса собственника будут засчитаны. Если же собственник во всех вопросах проголосовал неправильно, то его решения по вопросам не будут приняты, но сам он будет считаться принявшим участие в голосовании, его голоса войдут в кворум. В протоколе голоса такого собственника будут отражены в колонке «не принял решение» ( ч. 15 разд. VI Приказа Минстроя РФ от 31.07.2014 № 411/пр и ч. 6 ст. 48 ЖК РФ ).

Рекомендации по оформлению бюллетеня голосования

Рекомендации по оформлению бюллетеня даны в Письме Минстроя РФ от 05.10.2017 № 35851-ЕС/04

Решение собственника должно быть оформлено так, чтобы можно было идентифицировать, кто голосовал и какое решение принял. Только в этом случае можно считать решение действительным.

Бывает, что неверно указан номер квартиры или площадь, или фамилия собственника написана с ошибкой. Если это просто описка или собственник неразборчиво пишет, но при этом понятно, кто конкретно и как проголосовал, такое решение признаётся действительным.

В решении даже могут быть исправления, но их правомерность должна быть подтверждены личной подписью собственника и надписью «исправленному верить».

Если есть сомнения, что именно этот собственник (или его представитель) заполнил решение, его всё-равно можно признать действительным и учесть при подсчёте голосов, если будут предоставлены документы, которые подтвердят личность голосующего.

Если из решения однозначно понятно, какое решение по вопросу принял собственник, оно должно быть принято к учёту именно в таком виде. Даже если собственник в дальнейшем будет высказывать иное мнение. И такое решение не будет ошибочным, за исключением того случая, если решение было явно сфальсифицировано.

Рекомендуется ставить в решениях подпись и число, потому что это единственное возможное подтверждение того, что человек на собрании проголосовал именно так.

Как определить кворум собрания собственников многоквартирного дома?

Чтобы решения, принятые на общем собрании были обязательными для всех жильцов, нужно созвать достаточное количество собственников. В противном случае вы сможете лишь обсудить проблему, но не примите никакого решения.

Сколько же должно присутствовать жильцов, чтобы собрание считалось состоявшимся и что такое кворум?

На разные случаи жизни закон предусматривает особый ответ. Давайте рассмотрим все варианты.

Определение кворума владельцев жилья в МКД

Кворум – минимальное количество участников, при котором собрание и принятые на нём решения будут считаться правомерными.

Как он считается? Согласно Жилищному Кодексу, кворум должен составить не менее половины возможных участников.

В обсуждении же отдельных проблем иногда требуется наличие 2/3 или вовсе 100% собственников.

По этой причине проведение двух собраний параллельно не возможно. Ведь тут и там потребуется больше 50% собственников.

При желании Вы можете общим решением изменить размер кворума, например, увеличив его с 50% владельцев до 2/3 или больше.

Важно помнить, что кворум следует определять не просто по количеству присутствующих,ведь каждый из них владеет разным количеством квадратных метров. Поэтому перед собранием важно подсчитать количество голосов, которым владеют жильцы, и их соотношение к общему числу.

Во многих случаях используют формулу, в которой 1 кв. м. равен 1 голосу. Поэтому владельцы больших квартир автоматически имеют больший вес при подсчётах.

Можно ли проголосовать простым большинством?

Львиную долю вопросов можно решать простым большинством.

При этом стоит понимать, что речь идёт не о большинстве всех собственников, а лишь о большей половины присутствующих.

Например, кворум на общем собрании составляет 50% владельцев, а решение принимается большинством среди этих участников.

По сути, минимальный порог для принятия решения является более 25% всех собственников, что составляет лишь 4-ю часть от их числа.

Простым большинством вы также можете решить вопросы управления домом, проведя выборы Совета и председателя дома. Вы сможете установить размер их вознаграждения, а также определить дополнительные правила проведения общего собрания, например, установив число обязательных заседаний в году.

Этого числа также будет достаточно для утверждения контрактов на обслуживание дома и проведение небольшого ремонта.

Какие вопросы требуют 2/3 голосов?

Получить 2/3 голосов Вам нужно в тех случаях, когда дело касается судьбы общедолевого имущества. Речь не об обслуживании, а о распоряжении имуществом.

Например, если на придомовой территории кто-то хочет поставить киоск и просит отдать ему небольшой участок земли в аренду, то разрешение простого большинства будет недостаточно.

Главным вопросом, который требует 2/3 согласных, является тема реконструкции и капитального ремонта дома.

Кроме того, такое же количество Вы должны будете собрать, когда ставится вопрос о серьёзных финансовых тратах.

Когда фигурируют большие суммы, то 2/3 голосов – не просто требование, но и дополнительная страховка, которая избавит Вас от судебных разбирательств.

Например, если закон требует лишь 50% голосов, собрание вправе установить, что нужно согласие не менее 2/3 жильцов. Помните, что общие решения имеют юридическую силу и могут ужесточать указанные в законе цифры по общему усмотрению. Лишь помните, что уменьшать эти нормы вы не вправе.

Такое же голосование нужно, если решается вопрос размещения рекламы: установка билборда и другого рекламного оборудования на крыше, на стенах или на придомовой территории.

Это относится к любому вопросу использования общей собственности МКД.

Часто необходимость принятия решения связана с чьим-либо желанием использовать помещение или территорию в коммерческих целях, например, перестроив подвал под небольшой магазин или парикмахерскую.

Другой вариант использования общей собственности — сооружение отдельного крыльца для входа на первый этаж при перестройке квартиры в магазин.

Изменять границы владения без 100% голосов незаконно. Если такая конструкция нарушает границы придомовой территории общего пользования, необходимо получить одобрение собрания.

Читайте так же:  Огромные долги по кредиту

Когда необходимо 100% присутствия и 100% голосования?

Когда возникает необходимость единогласного принятия решения, то во многих случаях ситуация заходит в тупик.

Во-первых, собрать всех собственников и организовать обсуждение, да ещё чтобы все высказались «за» — дело весьма проблематичное.

Во-вторых, требование о 100% голосов в законе упоминается лишь в нескольких моментах, да и то без категоричности. О присутствии же всех на собрании речи не идёт.

Когда же по закону Вам нужно будет получить согласие всех владельцев? Совершенно точно вам нужно собрать все голоса, в следующих ситуациях:

Снос здания и переезд жильцов по одной из программ обновления и реконструкции домов старого фонда. Имеются в виду новые программы, например, программа замены «хрущёвок» на новостройки в Москве.

Если Вы собрали лишь большинство подписей, то можете попробовать добиться своего в суде, однако вероятность успеха ничтожно мала.

Реконструкция сооружения.

Несмотря на то, что по закону для этого пункта нужно лишь 2/3 владельцев, без полного согласия на Вас могут подать в суд.

Речь идёт о тех случаях, когда в ходе реконструкции будут изменены границы общей территории, при которых собственность жильцов будет уменьшена.

Если же Вы получите одобрение лишь 2/3 владельцев, то в будущем можете нарваться на судебные разбирательства.

Полезное видео

Посмотрите интересное видео по теме данной статьи:

Итак, кворум – это минимально необходимое для принятия решения количество собственников на общем собрании.

Во многих случаях он составляет более половины от общего числа, однако для принятия самых важных решений всё же нужно получить 2/3, например, когда на повестке дня реконструкция дома или сдача в аренду общедомовой площади.

В отдельных случаях, когда вопрос касается изменения границ собственности, нужно получить согласие всех владельцев.

Как должен проходить подсчет голосов общего собрания собственников многоквартирного дома?

Голосование на общем собрании – для многих собственников это сложная и затянутая процедура, в которой много запутанных вещей.

Именно поэтому на собрании обязательно нужно избрать секретаря, председателя и счётную комиссию – людей, которые хорошо знают этот процесс. У последней особая роль – ведь её участниками подсчитываются голоса собственников МКД и подводятся итоги.

Счетная Комиссия МКД: можно ли обойтись без неё?

Согласно ЖК РФ Счётная Комиссия общего собрания собственников избирается в начале собрания сразу после назначения секретаря и председателя.

Кто может входить в её состав? Любой присутствующий на обсуждении. Зачастую это несколько жильцов, пользующихся доверием соседей.

Сколько человек должно входить в её состав, вы решаете самостоятельно.

Мы рекомендуем выбрать нечётное количество членов из людей, отстаивающих разную точку зрения на обсуждаемые вопросы. Так вы обеспечите беспристрастность подсчёта.

Её единственная задача – зафиксировать на бумаге, как голосуют собравшиеся.

Обычно члены комиссии считают поднятые руки независимо друг от друга, после сверяя результаты. Получается, что вы проверяете результаты на месте.

Сложность состоит в том, что по-старинке может считаться одна рука за один голос. Это в корне не законно.

Поэтому логично отдельно считать владельцев 1-комнатных, 2-комнатных и 3-комнатных квартир. Иначе быстро конвертировать их в количество голосов не получится, а ошибки в подсчёте могут привести к оспариванию в суде.

Советуем раздать собственникам карточки с количеством голосов, которые они должны будут поднимать.

Другой вариант избежать трудностей в подсчётах — воспользоваться бланками (образцы мы приводим ниже).

Жилищный Кодекс требует от каждого члена Счётной Комиссии поставить свою подпись в протокол подсчёта.

Сделать это они должны уже после окончания схода и подведения итогов. Так они подтверждают точность результатов.

Правила очного голосования: пример проведения

На очном голосовании может присутствовать достаточно много людей.

Определение кворума на общем собрании собственников сложно. Если в доме 100 квартир, то участвующих может быть 40, 50 или вовсе 80 человек.

Следует понимать, что в последнем случае для принятия решения могут быть нужны голоса не 50 собственников, а большего или меньшего количества.

Подробнее о том, что такое кворум, и как его подсчитать мы пишем здесь.

Хорошо организовать собрание с таким количеством граждан непросто. Тем более, когда речь идёт об обсуждении спорных вопросов, где каждый имеет своё мнение.

Организовать голосование можно несколькими способами – как при помощи поднятия рук, так и используя бюллетени, если жильцы хотят «закрытой» формы. И роль Счётной Комиссии очень трудно переоценить.

Образец протокола счетной комиссии можно скачать ниже. В документ необходимо внести уже переведённые данные, указав результат в процентном соотношении с кворумом.

Результаты указываются по каждому вопросу отдельно.

Подвести результаты и оформить протокол нужно в течение 10 дней с момента проведения собрания.

Однако зачастую всё делается в тот же день, а иногда о результатах сообщают в конце заседания.

Звоните юристу

Подберем специалиста за вас

8 (499) 350-97-63 — Москва

8 (812) 309-74-28 — СПб

Как подсчитать голоса заочно: образец протокола

Из-за более гибких условий, в частности больших временных рамок, в заочном голосовании могут принять участие намного больше собственников. Они изъявляют своё решение при помощи заполнения специальных бюллетеней. Заполненный бюллетень нужно подать до указанного заранее времени.

Принять участие смогут даже самые занятые жильцы, ведь всё, что от них требуется, – поставить несколько галочек и отнести бланк в указанное место.

Данные из листков голосования переносятся в протокол (образец можно скачать по ссылке).

Как и в первом случае, подсчитать результаты, а следовательно, и оформить протокол нужно в течение 10 дней.

Счётная комиссия МКД должна внести данные из отдельных бюллетеней в общий список участвующих, указав решение каждого собственника напротив его имени.

Нужно подсчитать количество утвердительных голосов и их соотношение к общему числу участвующих. По завершении подводятся итоги – было ли принято решение по каждому вопросу.

Полезное видео

Ниже мы подобрали подробный видеоматериал по теме статьи:

Члены счётной комиссии занимаются подсчётом голосов и подведением окончательных результатов. Количество членов и состав должен вызывать доверие участников, поэтому рекомендуется включить нечётное количество членов, выбранных из тех, кто придерживается разных взглядов на озвученные проблемы.

Видео (кликните для воспроизведения).

Рекомендуется вести подсчёт письменно, чтобы не иметь претензий относительно правильности подсчёта голосов.

Подсчет голосов на общем собрании собственников помещений в 2020 году
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here