Признание договора продажи жилого помещения недействительным в 2020 году

Самая важная информация по теме: "Признание договора продажи жилого помещения недействительным в 2020 году" с выводами от профессионалов. В случае возникновения вопросов и при необходимости актуализации данных вы можете обратиться к дежурному юристу.

Признание договора продажи жилого помещения недействительным в 2020 году

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

В рамках круглого стола речь пойдет о Всероссийской диспансеризации взрослого населения и контроле за ее проведением; популяризации медосмотров и диспансеризации; всеобщей вакцинации и т.п.

Программа, разработана совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Апелляционное определение Московского городского суда от 08 апреля 2015 г. N 33-11521/15 (ключевые темы: договор купли-продажи квартиры — договор займа — мнимая сделка — притворная сделка — сделки)

Апелляционное определение Московского городского суда от 08 апреля 2015 г. N 33-11521/15

Судья: Ефремов С.А.

Дело N 33- 33-11521

город Москва 08 апреля 2015 года

Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе

председательствующего Суминой Л.Н.,

судей Колосовой С.И., Бобровой Ю.М.,

при секретаре Дежине В.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Колосовой С.И.

гражданское дело по апелляционной жалобе представителя истца Тремасовой Е.Б. по доверенности Лукина С.В. на решение Преображенского районного суда г. Москвы от 20 октября 2014 года, которым постановлено:

Отказать в удовлетворении иска Тремасовой Е*** Б*** к Семенову К*** Ю*** о признании договора купли-продажи мнимой сделкой.

Тремасова Е.Б. обратилась в суд с иском к Семенову К.Ю., просила признать мнимой сделкой договор купли-продажи квартиры по адресу: ***, заключенный 26 августа 2013 года между Тремасовой Е.Б. и Семеновым К.Ю.

В судебном заседании суда первой инстанции истец Тремасова Е.Б., представитель истца по доверенности Лукин С.В. исковые требования поддержали в полном объеме.

Представитель ответчика адвокат Сахаров А.В. в судебном заседании суда первой инстанции возражал против удовлетворения иска, ссылаясь на то, что между сторонами договор займа не заключался. Обязательства по оплате квартиры полностью исполнены, что подтверждается распиской истца.

Судом постановлено указанное выше решение, об отмене которого по доводам апелляционной жалобы просит представитель истца Тремасовой Е.Б. по доверенности Лукин С.В., ссылаясь на то, что решение является незаконным и необоснованным, постановленным без учета фактических обстоятельств дела.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель истца Тремасовой Е.Б. по доверенности Лукин С.В. доводы апелляционной жалобы поддержал, просил решение суда отменить, постановить по делу новое решение об удовлетворении иска.

Представитель ответчика Семенова К.Ю. по доверенности адвокат Сахаров А.В. в судебном заседании суда апелляционной инстанции возражал против удовлетворения доводов апелляционной жалобы по доводам письменных возражений, полагал решение суда законным и обоснованным.

Выслушав объяснения представителей сторон, проверив и оценив фактические обстоятельства дела и их юридическую квалификацию в пределах доводов апелляционной жалобы и возражений на апелляционную жалобу, судебная коллегия находит решение суда подлежащим оставлению без изменения, поскольку оно постановлено в соответствии с фактическими обстоятельствами и требованиями действующего законодательства.

В соответствии с п. 1 ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений) сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом , в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно п. п. 1 , 2 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах — если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В силу ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

На основании п. 2 ст. 170 ГК РФ (в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений) притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила.

Рассматривая дело, суд первой инстанции установил, что 21 августа 2013 года между Тремасовой Е.Б., выступающей в качестве продавца, и ответчиком Семеновым К.Ю., выступающим в качестве покупателя, был заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: ***.

28 августа 2013 года была произведена государственная регистрация перехода права собственности на квартиру на имя ответчика Семенова К.Ю., о чем в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена соответствующая запись.

Тремасова Е.Б., заявляя требования о признании договора купли-продажи квартиры недействительным, утверждала о том, что указанный договор фактически прикрывал договор займа денежных средств. При этом она полагала, что договор купли-продажи является мнимой сделкой, совершенной лишь для вида, без намерения создать соответствующие последствия.

В силу п.1 ст.170 ГК РФ сделка считается мнимой, когда намерение сторон не направлено на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей по ней.

Таким образом, мнимая сделка характеризуется тем, что ее стороны не преследуют целей создания соответствующих сделке правовых последствий, то есть совершают ее лишь для вида.

Отклоняя доводы Тремасовой Е.Б. о мнимости договора купли-продажи квартиры, суд исходил из того, что истцом не представлено никаких доказательств того, что договор купли-продажи носит мнимый характер. Суд обоснованно указал, что сторонами были исполнены все требования закона, предъявляемые к договору купли-продажи недвижимого имущества, между продавцом и покупателем был составлен письменный договор, в тексте договора купли-продажи прямо указано на его возмездность, согласована цена продаваемого имущества. Кроме того, по условиям договора купли-продажи квартиры Тремасова Е.Б. обязалась в течение тридцати календарных дней с момента регистрации договора и перехода права собственности сняться с регистрационного учета из квартиры вместе с членами своей семьи.

Читайте так же:  С какого возраста наступает гражданско правовая ответственность в 2020 году

Кроме того, по смыслу п.2 ст.170 Гражданского кодекса Российской Федерации по основанию притворности может быть признана недействительной лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. При этом обе стороны должны преследовать общую цель и достичь соглашения по всем существенным условиям той сделки, которую прикрывает юридически оформленная сделка.

Таким образом, намерения одного участника на совершение притворной сделки недостаточно. Стороны должны преследовать общую цель и с учетом правил ст. 432 ГК РФ достичь соглашения по всем существенным условиям той сделки, которую прикрывает юридически оформленная сделка. При этом к прикрываемой сделке, на совершение которой направлены действия сторон с целью создания соответствующих правовых последствий, применяются относящиеся к ней правила, в том числе о форме сделки.

В соответствии с ч.1 ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основание своих требований и возражений.

Проанализировав условия оспариваемого договора купли-продажи квартиры, суд пришел к выводу, что стороны достигли соглашения по всем его существенным условиям.

Ответчик Семенов К.Ю., возражая против удовлетворения иска, ссылался на то, что имел намерение заключить именно договор купли-продажи квартиры, иные обязательства между сторонами отсутствовали.

Доводы Тремасовой Е.Б. о том, что договор купли-продажи фактически прикрывал договор займа, не нашли своего объективного подтверждения.

Обстоятельства, свидетельствующие о том, что ответчик Семенов К.Ю., заключая договор купли-продажи, преследовал иную цель и имел волю на совершение другой сделки, установлены не были. Следовательно, судом не установлены те обстоятельства, с которыми положения пункта 2 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации связывают возможность признания сделки недействительной по мотиву притворности.

Доводы истца о том, что ответчик Семенов К.Ю. в квартиру не вселялся, коммунальные услуги не оплачивал и фактически квартиру не принимал, суд обоснованно отклонил, поскольку установил, что со стороны истца ответчику чинились препятствия в реализации права собственника жилого помещения. Указанные обстоятельства подтверждаются вступившим в законную силу решением Преображенского районного суда г. Москвы от 26 марта 2014 года, в соответствии с которым Тремасова Е.Б. и Тремасова Г.Н. по иску Семенова К.Ю. были признаны прекратившими право пользования и выселены из квартиры по адресу: ***.

Отклоняя довод истца о том, что денежная сумма в размере *** руб. в качестве оплаты стоимости квартиры покупателем продавцу не передавалась, а расписка в получении денежных средств является безденежной, суд обоснованно исходил из того, что указанные обстоятельства истцом Тремасовой Е.Б. не доказаны. Подлинность расписки истцом не оспаривалась.

Разрешая заявленные исковые требования о признании недействительным договора купли-продажи квартиры от 21 августа 2013 г. по мотиву того, что он является притворной сделкой, так как прикрывал договор займа, а также мнимой сделкой, совершенной лишь для вида, без намерения создать соответствующие правовые последствия, суд первой инстанции, дав надлежащую оценку представленным доказательствам, пришел к правильному выводу об отсутствии оснований для признания оспариваемого договора купли-продажи квартиры недействительной сделкой.

При этом суд обоснованно исходил из того, что заключая оспариваемый договор, стороны достигли правового результата, соответствующего договору купли-продажи.

Довод апелляционной жалобы о том, что государственная регистрация права собственности ответчика на спорную квартиру была сделана для вида, с целью прикрыть мнимость самой сделки купли-продажи, являлся предметом исследования и оценки суда первой инстанции и обоснованно отклонен. Фактические действия сторон договора при его заключении и последующем исполнении (подписание договора сторонами; действия по государственной регистрации права собственности Семенова К.Ю.; личное участие продавца Тремасовой Е.Б. в указанных действиях по заключению сделки также свидетельствуют о направленности воли сторон на достижение правовых последствий именно сделки купли-продажи.

При этом, каких-либо достоверных и бесспорных доказательств того, что в момент заключения сделки купли-продажи волеизъявление сторон было направлено на заключение иной сделки, а именно договора займа, не представлено, хотя в силу статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации такая обязанность возложена на истца.

Иных доводов, которые могли бы повлиять на существо принятого судом решения, в апелляционной жалобе не содержится.

Суд разрешил возникший спор с учетом требований закона и установленных обстоятельств, оснований для отмены решения суда первой инстанции в апелляционном порядке, предусмотренных статьей 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.328 , 329 ГПК РФ, судебная коллегия

Решение Преображенского районного суда г. Москвы от 20 октября 2014 года оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя истца Тремасовой Е.Б. — по доверенности Лукина С.В. — без удовлетворения.

Признание сделки купли-продажи квартиры недействительной

Покупая жильё, мы не думаем о его возможном возврате. Однако, как показывает статистика, около 15% всех сделок по купле-продаже недвижимости в итоге признаются в судебном порядке недействительными по инициативе одной из сторон.

Выступить с таким желанием в суде могут не только стороны самой сделки, но и иные заинтересованные лица, чьи права могли быть ущемлены таким соглашением.

После того, как сделка признается недействительной, наступают юридические последствия такого признания в виде возврата существовавших до ее заключения обстоятельств.

Жильё возвращается продавцу, а деньги за него – покупателю. О том, как признать сделку купли-продажи квартиры недействительной в судебном порядке, мы и расскажем в нашей статье.

Недействительность сделки

Чтобы осуществилось признание недействительным договора купли-продажи недвижимости, судом должны быть усмотрены основания для признания сделки недействительной. Основания строго регламентированы нормами Гражданского Кодекса.

Можно ли признать сделку купли-продажи квартиры недействительной? Закон даёт право признать соглашение недействительным в двух формах – ввиду ничтожности сделки или в процессе ее оспаривания в суде.

Признание договора купли-продажи квартиры недействительным означает, что он не несёт в себе никаких юридических последствий с самого момента его заключения.

Кроме признания сделки недействительной до момента ее полного завершения договор также можно просто расторгнуть по инициативе одной из сторон. В этом случае даже не потребуется вносить изменения в ЕГРН относительно собственника жилого помещения, ведь все договоры подлежат обязательной регистрации в Росреестре.

Ничтожность сделки и ее основания

Итак, в каких случаях можно признать договор купли-продажи недействительным? Ничтожная сделка по своей сути недействительна, для чего даже не требуется признание ее судом таковой.

Ничтожная сделка – это сделка, которая с самого начала была заключена с явными нарушениями норм законодательства, по сути она вовсе не должна была существовать. Хоть ничтожная сделка и недействительна в силу своего характера, требование о признании ее таковой может быть заявлено в суде.

К основаниям ничтожности сделок ГК РФ относит следующие признаки:

Читайте так же:  Действия работодателя при увольнении работника
  • сделка нарушает закон или ущемляет права третьих лиц;
  • сделка совершена с целью, противной основам правопорядка и нравственности;
  • сделка заключена недееспособным лицом;
  • сделка заключена с лицом в возрасте до 14 лет;
  • фиктивные сделки, заключённые без намерения создать правовые последствия;
  • притворные сделки, прикрывающие собой другие соглашения;
  • сделки с имуществом, распоряжение которым ограничено или полностью запрещено.
  • Примером последнего основания может быть попытка юридического лица в стадии банкротства избавиться от личного имущества, которые может быть потенциально включено в конкурсную массу. Обычно судом накладываются обеспечительные меры на такое имущество в виде ареста для защиты от его отчуждения.

    По ст. 181 ГК РФ срок исковой давности ничтожной сделки составляет 3 года, но может быть в отдельных случаях увеличен до 10 лет.

    Поэтому перед заключением сделки покупателю желательно проверить соглашение на его потенциальную ничтожность: проверить документы на отсутствие ошибок, продавца на полную дееспособность. Продавец в свою очередь ничем не рискует даже при признании сделки ничтожной. Он просто получит обратно свою недвижимость.

    Оспоримая сделка и ее основания

    Оспоримая сделка – это сделка, которая требует признания ее недействительной в суде при наличии на то веских законных оснований. Оспаривание соглашения предполагает обращение в суд заинтересованной стороны, чьи интересы или права были ущемлены такой сделкой.

    К примеру, часто подобный иск в суд подают неучтенные наследники, имеющие право на имущество, распределенное между другими лицами.

    В конце такого разбирательства выносится решение суда о признании сделки недействительной или действительной, если в удовлетворении иска все же будет отказано.

    Исковое заявление в суд могут подать не только стороны или третьи лица, но и органы местного самоуправления или, к примеру, прокуратура. Если сделка не соответствует требованиям закона, она может быть признана недействительной.

    К основаниям признания сделки недействительной через суд можно отнести:

  • сделка проведена без согласия третьего лица, которое обязательно требуется получить по закону;
  • сделка совершена несовершеннолетним гражданином в возрасте от 14 до 18 лет;
  • сделку заключил ограниченно дееспособный;
  • сделка совершена под влиянием заблуждения;
  • сделка совершена под влиянием обмана, угрозы насилия или стечения тяжелых обстоятельств.
  • Обязательное согласие на сделку по продаже квартиры, к примеру, может потребоваться, если в недвижимости приписаны несовершеннолетние дети. Тогда обязательно требуется получать согласие со стороны органов опеки и попечительства.

    Есть в современном праве такое понятие как кабальная сделка. Этом сделка, которая заведомо невыгодна продавцу, но к которой он вынужден был прибегнуть в силу сложившихся обстоятельств. Это когда, продавец продаёт квартиру в два раза дешевле ее рыночной цены, поскольку попал в криминальную историю.

    Также оспорить сделку можно, если не было получено согласие супруга, а квартира являлась их совместной собственностью.

    На 2019 год срок исковой давности оспоримой сделки составляет всего 1 год.

    Чтобы защитить соглашение от возможности признания его в дальнейшем недействительным, желательно заверять договор купли-продажи жилья у нотариуса. Перед заверением он обязательно проверит все документы и установит возможные риски.

    Процедура признания сделки недействительной

    Подавать иск о признании соглашения недействительным может заинтересованная сторона по месту нахождения спорного объекта недвижимости. Подобные дела рассматриваются районными судами.

    После подачи иска у суда есть 5 дней на принятие заявления и возбуждении дела или вынесение отказа в принятии иска.

    Видео (кликните для воспроизведения).

    Пакет документов, которые нужно предоставить в суд, ограничен следующим перечнем:

    • исковое заявление в двух экземплярах;
    • доказательства или приложение к иску;
    • квитанция об оплате государственной пошлины.

    Это неимущественный спор, поэтому размер госпошлины будет определяться не исходя из размера цены недвижимости, а фиксированно. Если иск рассматривается Верховным или арбитражным судом, размер пошлины составит 6 тысяч рублей.

    Как составить заявление и собрать документы?

    Чтобы заявление было принято к производству, его нужно составить максимально подробно и правильно. В иске должна присутствовать следующая информация:

    1. Наименование суда, в который иск подаётся.
    2. Данные истца и ответчика по сделке, иных заинтересованных лиц.
    3. Сведения об объекте недвижимости.
    4. Основания для признания соглашения недействительным.
    5. Просьба о признании недействительным сделки и применения последствий ее недействительности.
    6. Приложение с перечнем приложенных документов.
    7. Подпись и дата.

    Второй приложенный экземпляр иска будет направлен судом ответчику вместе с повесткой о необходимости явиться в назначенное время в суд. В иске нужно указывать ссылки на нормативно-правовые акты, которые руководствовался истец, принимая решение о подаче иска.

    Обязательно к иску должны быть приложены:

  • выписка из ЕГРН на квартиру с отметкой о переходе права собственности на неё;
  • договор купли-продажи, который подлежит оспариванию;
  • акты и платежные документы к договору;
  • иные документы (о приватизации, технический паспорт, медицинская справка или решение суда об ограничении дееспособности).
  • Если какие-то документы не были получены истцом лично, он может в суде заявить ходатайство о необходимости запроса данных бумаг по инициативе суда. Многие документы, которые гражданам не могут быть выданы на руки, свободно могут предоставляться по официальному запросу суда.

    Сначала будет назначено предварительное заседание, где судья подскажет, какие именно бумаги нужно будет донести в других слушаниях.

    Последствия признания недействительности

    Вступит в силу решение суда о признании договора недействительным только через месяц после его оглашения. Именно тогда фактически начнут проявляться последствия недействительности соглашения.

    Если сделка признается недействительной, то все обязательства сторон тоже таковыми признаются. В случае, если они уже были исполнены, подлежат аннулированию по решению суда.

    Основное последствие признания договора недействительным – двусторонняя реституция, когда обе стороны возвращают друг другу все полученное по сделке или соразмерную денежную компенсацию.

    Решение суда будет служить основанием для обратного перехода права собственности на квартиру опять продавцу. При этом, если продавец уже потратил деньги, суд обяжет его возвращать их постепенного, иногда годами. Поэтому для покупателя такие риски оборачиваются не просто быстрой потерей квартиры, но ещё и медленным возвратом своих денежных средств.

    Читайте так же:  Срок кредитов просроченных

    Тенденции судебной практики

    Судебная практика по признанию договоров купли-продажи квартир недействительными очень разнообразна. В Информационном письме Президиума ВАС РФ № 162 даются разъяснения относительно применения оснований недействительности соглашений.

    Там указано, что срок исковой давности в каждом конкретном случае определяется судом в индивидуальном порядке с учетом обстоятельств дела, времени, когда заинтересованное лицо узнало о нарушении своих прав.

    Признать недействительной сделку и назначить последствия признания недействительности можно только тогда, когда имеют место договорные отношения. Если их нет, имущество возвращается владельцу через изъятие его из незаконного владения по другим законодательным основаниям.

    Не нужно в качестве предмета иска излагать требование о признании недействительным свидетельства о регистрации права собственности. Суд этот документ никак не оспаривает, он оспаривает только саму сделку.

    Суды часто встают на сторону покупателя, считая его добросовестным приобретателем, чьи права должны быть особо защищены. Однако на практике не всегда действия покупателя являются законными, а все положения спора трактоваться в его пользу.

    Договор купли-продажи квартиры может быть признан ничтожным или оспоримым в суде, что влечёт наступление последствий недействительности сделки.

    Такая сделка не порождает юридических последствий, все существовавшие до ее заключения обстоятельства возвращаются обратно.

    Как признать недействительной сделку купли продажи квартиры

    Исходя из статистических данных, до 15% всех сделок купли-продажи квартиры так или иначе признаются недействительными. Причем инициатором данной процедуры может становится как продавец, так и покупатель. В этой статье рассмотрим, как именно можно признать сделку недействительной и какие есть особенности у данной процедуры.

    Варианты признания сделки недействительной

    Выделяют два основных варианта решения проблемы. Договор можно признать ничтожным, либо оспорить его в суде (ст.166 ГК РФ). Кроме того, если сделка еще не завершена, можно расторгнуть договор купли-продажи. В контексте данной статьи более актуальными являются два первых варианта.

    Можно ли оспорить договор, сделку купли продажи квартиры

    Оспоримая сделка предполагает обращение в суд с целью признания договора недействительным. Для этого необходимы серьезные основания. В результате судебного заседания принимается окончательное решение, будет ли договор признан недействительным или, наоборот, он продолжит считаться действительным. Огромное значение имеет именно основание.

    После регистрации

    На каком основании сделка может быть признана недействительной

    Оснований может быть большое количество, но в данном случае важно, чтобы они соответствовали законодательству. Нельзя просто так потребовать признать сделку недействительной потому, что кто-то так захотел. Точнее можно попробовать, но суд все равно не примет решение, которое устроит истца. Самые распространенные и популярные основания:

    • При продаже квартире не было учтено право третьей стороны. В качестве третьей стороны может выступать как частное лицо, так и фирмы или даже государственная структура (ст.173.1 ГК РФ).
    • Одной из сторон сделки является несовершеннолетний (до 18 лет), без согласия на то родителей (ст.175 ГК РФ).
    • Одной из сторон сделки является недееспособное лицо (ст.176 ГК РФ).
    • Одна из сторон сделки ошиблась при заключении договора или не владела всей информацией (ст.178 ГК РФ).
    • Договор был подписан обманным путем, одной из сторон угрожали и так далее (ст.179 ГК РФ).
    • После смерти предыдущего собственника, его прямой наследник продает квартиру, не учитывая мнение других наследников той же очереди.
    • При продаже квартиры, которая является совместной собственностью, не учитывалось мнение супруги/супруга (не было получено согласие на сделку).
    • В результате продажи жилья были нарушены права несовершеннолетних лиц, которые либо проживают в этой квартире, либо являются ее совладельцами (не было получено разрешение от органов опеки).

    Подобных причин может быть еще очень много, выше перечислены только основные. Как следствие, при покупке или продаже квартиры необходимо очень внимательно изучать условия договора и все документы. Если продавец отказывается передавать какие-то бумаги, это уже должно настораживать. Как доказывает практика, без помощи опытного юриста самостоятельно предусмотреть все возможные проблемы практически невозможно.

    Ничтожная сделка

    Под ничтожными сделками понимают такие договоренности, которые изначально заключаются с отчетливым нарушением законодательства. Несмотря на тот факт, что для признания сделки ничтожной решение суда не требуется, на самом деле, чтобы вернуть жилье или деньги, все равно придется обращаться в суд. Просто доказывать тот факт, что сделка недействительная уже не требуется, нужно лишь получить решение суда на руки, без которого заставить вторую сторону вернуть квартиру или деньги будет невозможно.

    На каком основании сделка может быть признана ничтожной

    Основные причины признания сделки ничтожной:

    • Договор не просто нарушает закон (это было бы оспоримой сделкой), но и нарушает права третьих лиц (ст.168 ГК РФ).
    • При заключении сделки использовались недействительные или поддельные документы.
    • Сделка купли-продажи квартиры является фиктивной или притворной.
    • На момент продажи квартиры владелец потерял право распоряжаться своим имуществом.

    Кто может оспорить сделку

    Оспорить сделку может любой человек (или организация) чьи права были нарушены или не были учтены. Это могут быть как родственники продавца, так и сторонние лица или даже организации. Так, пример, оспорить сделку может прокуратура или органы опеки. Конкретного перечня нет, многое зависит от сложившейся ситуации.

    В какой срок можно оспорить договор купли продажи квартиры

    Оспорить сделку можно в срок до 1 года после заключения договора. Исключение составляют ситуации, при которых заинтересованное лицо, обращающееся в суд, просто ранее не имело всей необходимой информации или физически не имело возможности обратиться в суд.

    А вот признать договор ничтожным можно в срок до 3-х лет, с момента заключения договора. Причем, в отдельных случаях этот срок может быть увеличен до 10 лет.

    Порядок признания сделки купли продажи квартиры недействительной

    Общие принципы оспаривания сделки или признания ее ничтожной практически идентичны. Разница лишь в том, что во втором случае собрать доказательства ничтожности договора будет значительно легче.

    Порядок действий

    1. Собрать доказательства того, что данная сделка является оспоримой или ничтожной.
    2. Попробовать договориться со второй стороной во внесудебном порядке. Рекомендуется документально или любым другим образом зафиксировать данный факт. В случае отказа он также может считаться доказательством в суде.
    3. Составить исковое заявление (образец см.ниже).
    4. Обратиться в суд (подать иск). Это можно сделать лично или отправить по почте заказным письмом. Лучше – лично, так вероятность того, что иск будет «утерян» значительно меньше.
    5. Оплатить госпошлину за подачу иска. Эту сумму можно присовокупить к требованиям по иску, чтобы после получения решения суда истребовать ее с ответчика.
    6. Дождаться даты заседания.
    7. Присутствовать на суде.
    8. Получить решение суда.
    9. Дождаться, пока решение вступит в силу.
    10. С решением обратиться к ответчику и потребовать его выполнить условия этого документа. Если откажется, можно сразу обращаться в ССП (Служба судебных приставов). Они заставят выполнить условия судебного решения в принудительном порядке.
    Читайте так же:  Список работников с дополнительным отпуском

    К исковому заявлению нужно прикладывать определенный пакет документов. Конкретного перечня не существует, однако примерный список может выглядеть так:

    • Паспорт заявителя.
    • Доказательства того, что сделка должна быть признана недействительной.
    • Договор купли-продажи.
    • Другие документы, доказывающие правоту истца или вину ответчика.

    Основной статьей расходов в данном случае станут затраты на госпошлину. В ст.333.19 НК РФ нет четкого определения того, во сколько обойдется заявление на признание договора купли-продажи недействительным. Однако, исходя из разъяснения ВС РФ (Верховный суд), исковые заявления такого плана считаются имущественными. Как следствие, применяется пп.1, п.1 указанной статьи НК РФ.

    Конкретный размер госпошлины будет зависеть от суммы иска. Если, например, квартира стоит 5 миллионов рублей, то госпошлина в такой ситуации обойдется в 33 200 рублей.

    Сколько может примерно уйти времени на признание сделки купли-продажи недействительной:

    На что будет потрачено время Сколько будет потрачено времени
    Поиск доказательств От 1 дня Составление заявления и подача иска в суд От 1 дня Ожидание заседания До 1-2 месяцев Ожидание решения суда От 1 недели Ожидание, пока решение суда вступит в силу 1 месяц

    После этого, если ответчик не хочет добровольно выполнять условия решения и придется обращаться в ССП, процедура взыскания может растянуться на несколько месяцев или даже лет.

    Иск о признании договора купли продажи квартиры недействительным

    Исковое заявление можно составить самостоятельно или обратиться за помощью к опытным юристам. Учитывая тот факт, что в зависимости от ситуации вариантов формулировок может быть огромное количество, лучше, разумеется, обращаться к специалистам. Представленный ниже образец может быть взят за основу.

    Содержание иска о признании договора купли-продажи квартиры недействительным

    В иске такого типа должна быть примерно следующая информация:

    • Данные суда, в который обращается заявитель.
    • Информация об истце и ответчике.
    • Данные о сути сделки, которую нужно признать недействительной.
    • Доказательства того, что договор действительно может быть признан оспариваемым или ничтожным.
    • Приложенные документы.
    • Дата и подпись.

    Образец иска о признании договора купли-продажи недействительным

    Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

    • опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
    • напишите вопрос в форме ниже;
    • позвоните +7(499)369-98-20 — Москва и Московская область
    • позвоните +7(812)926-06-15 — Санкт-Петербург и область

    Налог с продажи квартиры с 2020 года: изменятся ли цены на недвижимость

    Буквально через несколько месяцев жизнь тех, кто планирует продать квартиру, станет проще. Госдума приняла поправки в Налоговый кодекс в окончательном чтении. С 1 января 2020 года 13% налог на продажу квартиры в 2020 платить не придется. Но при условии, что продаете вы свое единственное жилье, которое находилось в собственности минимум 3 года.

    Раньше для того, чтобы не платить государству 13% НДФЛ при продажу жилья с прибылью, требовалось минимум 5 лет. При этом до 2015 года действовал срок не менее 3 лет. Другими словами, старую норму вернули частично, так как действует она только в том случае, если у продавца в собственности больше нет других квартир.

    Изменения Налогового кодекса больше всего касаются молодых семей, которых закон о 5-летней собственности ущемлял больше всех. Член совета Гильдии риэлторов Москвы Роман Вихлянцев объяснил « КП », что изменится благодаря этим нововведениям. Станет ли меньше спекулянтов и что будет с ценами на недвижимость?

    УЧАСТИЕ В НАЛОГОВОМ ПРЕСТУПЛЕНИИ

    — Сегодня собственник платит НДФЛ 13% с продажи квартиры на сумму, которая превышает 1 миллион рублей (квартира такой при продаже по закону ценой налогом не облагается), — говорит Вихлянцев. — В результате люди, которые купили квартиру, к примеру, за 5 млн. рублей, а продают за 7 млн. рублей, но владеют квартирой меньше 5 лет, обязаны заплатить 260 тыс. рублей налога. Но никто не хочет платить лишние сотни тысяч, поэтому стараются сделать так, чтобы в договоре купли-продаже стояла та сумма, по которой они приобретали — 5 млн. рублей, получая от покупателя оставшиеся 2 млн. в «серую».

    Такая история часто встречается у тех, кто вкладывался в новостройки на этапе строительства. Старые правила приводили к нездоровой ситуации на рынке, когда покупатель и продавец, по сути, участвовали в налоговом преступлении.

    По словам риэлтора, желание граждан не платить налог объяснимо. Почему те, кто владел квартирой 3 года должен платить, а те, кто 5 — нет?

    СПЕКУЛЯНТОВ МЕНЬШЕ НЕ СТАЛО

    Что касается спекулянтов, с которыми и пытались бороться законодатели, увеличивая срок владения недвижимостью перед продажей с 3 лет до 5, то они никуда не делись. И не денутся.

    — Поверьте, после увеличения срока до 5 лет спекулянтов меньше не стало. И не станет. Они спокойно это обходят, для чего существуют десятки методов, к примеру, завышение стоимости жилплощади в договоре, — продолжает риэлтор. — Профессиональные рыночные спекулянты, как правило, проблем с этим не имеют. В отличие от тех, кто покупает квартиру для себя и потом ее перепродает.

    Среди таких очень много молодых семей, которые купили однушку, родили детей и жить стало тесно. Им надо квартиру продавать, но для этого они должны не только накопить деньги на квартиру побольше, но и НДФЛ заплатить. И 3 года владения невидимостью уже не спекулятивные сроки. Спекулянты перепродают в течение полугода. Поэтому ситуация была не очень справедливая. И нововведения полезны.

    — Оживит ли это рынок? Изменятся ли цены?

    — Пока люди вынуждены кривыми путями продавать квартиры, избегая частичной или полной уплаты НДФЛ, участвуя в налоговых преступлениях, — подчеркивает эксперт. — Это, напомню, в основном уголовные преступления.

    Читайте так же:  Списание дебиторской и кредиторской задолженности проводки в 2020 году

    Возвращение 3-летнего срока владения недвижимостью легализует ситуацию, люди перестанут использовать незаконные схемы и сами себе вредить. Но с точки зрения цен это ни на что это не повлияет. Рынок почти не изменится.

    По словам Романа Вихлянцева, несколько лет назад налоговая очень плотно взялась за сделки, которые были ниже кадастровой стоимости квартиры. Сегодня действует ограничение на сумму сделки — она должна быть не менее 0,7 от кадастра. Кадастр же, как правило, на 30% ниже рынка.

    Признание договора купли продажи недействительным

    Статью подготовил директор по развитию предпринимательства и конкуренции ОАО «Акса» Корчагин Юлиан Андриянович. Связаться с автором

    Вернуться назад на Договор купли продажи

    Ситуации, когда уже после покупки/продажи квартиры продавец желает получить назад проданную квартиру, а покупатель — деньги, встречаются довольно часто. Причины для этого могут быть разными: изменилась стоимость недвижимости на рынке, и прибыль от продажи оказалась незначительной; покупатель после въезда в квартиру обнаружил, что жилье непригодно для проживания (к примеру, промерзают стены, течет крыша).

    Во всех случаях расторжение договора и получение квартиры или денег обратно возможно только по решению суда. И при заключении договора купли-продажи квартиры необходимо иметь в виду, в каких случаях закон определяет сделку недействительной.

    Основания для признания судом недействительных сделок и последствия, которые влечет за собой такое решение суда, устанавливают Гражданский кодекс и Основы гражданского законодательства Республики Казахстан.

    В Гражданском кодексе РК рассматривается несколько видов недействительных сделок. К ним относятся:

    — сделка, содержание которой не соответствует требованиям законодательства, а также совершенная с целью, заведомо противной основам правопорядка или нравственности (ст. 158 п. 1). Это все сделки, связанные с применением подложных документов, фальшивых справок, печатей и подписей, с ложной регистрацией, с наличием подчистки текста и исправлений документов, устанавливающих право собственности на квартиру, незаверенных нотариусом и др.;
    — сделка с нарушениями прав несовершеннолетних граждан, зарегистрированных в проданной квартире (ст. 159 п. 3 и п. 4);
    — сделка, совершенная гражданами, признанными судом недееспособными или ограниченно дееспособными (ст. 159 п. 5 и ст. 26);
    — ссделка, совершенная гражданином, не способным понимать значение своих действий и руководить ими (ст. 159 п. 7) или в состоянии алкогольного, наркотического или токсического опьянения (см. ст. 27). По этой статье очень часто признаются недействительными сделки, в которых продавец (покупатель) квартиры входит в сговор с мошенником. Причины неспособности понимать значение своих действий самые разнообразные: от сотрясения мозга до состояния глубокого алкогольного опьянения;
    — ссделка, совершенная вследствие заблуждения, имеющего существенное значение (ст. 159 п. 8).

    Например, недействительна сделка купли-продажи квартиры со скрытыми дефектами: квартиру осмотрели и купили летом, а стены купленной квартиры промерзли насквозь и покрылись инеем зимой;
    — кабальные сделки (ст. 159 п. 9 и п. 10), совершенные под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителями одной и другой сторон. Сделка, совершенная одним из ее участников под влиянием стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях;
    — ммнимые сделки, совершенные для вида, без намерения вызвать юридические последствия и притворные сделки, совершенные с целью прикрыть другую сделку (ст. 160). Например, мнимая (фиктивная) сделка: квартиру переоформляют на подставное лицо, чтобы избежать ареста имущества или наложения на него взыскания, а также при оформлении квартиры под залог. В отличие от мнимой притворная сделка направлена на то, чтобы обойти запрет закона;
    — сделка, совершенная с нарушениями процедуры принятия наследства (ст. 1061-1064).

    Мы перечислили основные виды недействительных сделок без описания многочисленных юридических нюансов, возникающих в судебной практике. Однако даже приведенный перечень дает представление о том, где можно «попасться на удочку» мошенников или грабителей, и какие существуют риски расторжения сделок.

    Последствия признания сделки купли-продажи квартиры недействительной

    В случае признания сделки купли-продажи квартиры недействительной возможны следующие решения суда:

    — продавец получает свою квартиру назад, а покупатель получает всю денежную сумму, которая была указана в договоре купли-продажи квартиры (двухсторонняя реституция);
    — при наличии умысла на достижение недействительной сделки у одной из сторон все полученное по сделке возвращается потерпевшей стороне, а все полученное или причитающееся виновной стороне подлежит взысканию в доход государства (односторонняя реституция с конфискацией);
    — при наличии умысла на достижение недействительной сделки у обеих сторон все полученное по сделке изымается в доход государства (конфискация);
    — запрет дальнейшего исполнения (ст. 157 ГК РК).

    Сроки исковой давности

    Общий срок для защиты нарушенного права и охраняемого законом интереса для всех субъектов гражданских правовых отношений статьей 178 ГК РК установлен в три года.

    Но есть специальные сроки исковой давности для признания сделки недействительной — в отношении сделок, совершенных под влиянием обмана, насилия, угрозы, вследствие злонамеренного соглашения. В таком случае срок исковой давности составляет один год со дня прекращения насилия или угрозы (ст. 162 п. 2 ГК РК).

    Чтобы избежать ситуации с признанием сделки купли-продажи квартиры недействительной, необходимо при покупке внимательно изучать документы, подтверждающее право собственности продавца на продаваемую квартиру. Решив продать свою квартиру, сходите на консультацию в нотариальную или юридическую контору. Это поможет защитить себя от многих ошибок, время и деньги будут потрачены не зря.

    Недействительная сделка является неправомерным юридическим действием.

    Исковая давность — это период времени, в течение которого может быть удовлетворено исковое требование, возникшее из нарушений права лица или охраняемого законом интереса (ст. 177 п.1 ГК РК).

    Государственная регистрация прав на недвижимость и сделок с ней является публичной. Орган, осуществляющий регистрацию, обязан предоставлять информацию о произведенной регистрации и зарегистрированных правах любому лицу (ст. 118 ГК РК).

    Видео (кликните для воспроизведения).

    Право собственности на квартиру по договору купли-продажи возникает с момента государственной регистрации договора в Центре по недвижимости (статьи 155 и 238 ГК РК).

    Признание договора продажи жилого помещения недействительным в 2020 году
    Оценка 5 проголосовавших: 1

    ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

    Please enter your comment!
    Please enter your name here