Признание права собственности при банкротстве застройщика в 2020 году

Самая важная информация по теме: "Признание права собственности при банкротстве застройщика в 2020 году" с выводами от профессионалов. В случае возникновения вопросов и при необходимости актуализации данных вы можете обратиться к дежурному юристу.

Банкротство застройщика в 2020 году

Статью подготовила ведущий эксперт-экономист по бюджетированию Ошуркова Тамара Георгиевна. Связаться с автором

Вернуться назад на Банкротство 2020

По стереотипному мнению, банкротство застройщика считается в 100% случаев ситуацией, когда после вывода своих активов он ликвидируется намеренно. Такие мошеннические действия конечно имеют место, но далеко не в большинстве случаев, как считают дольщики.

На самом деле, в 2020 году 80% застройщиков попадают под процедуру банкротства по следующим причинам:

• Выплаты валютных кредитов. Резкий скачок курса может в несколько раз увеличить задолженность по кредиту. Такая ситуация является не редкостью и уже привела к банкротству многих застройщиков.
• Цены на строительные материалы значительно выросли. Увеличение издержек, регулярные просрочки расчетов с контрагентами могут привести к аресту активов, принудительному взысканию, как следствие, жалобам дольщиков, выплате неустойки, нехватке средств и итоговому банкротству.
• Неграмотное ведение хозяйственной деятельности. Внесенные гражданами-участниками средства в долевое строительство могут быть нецелесообразно растрачены, использованы в личных целях застройщика, либо на другие нужды. В этом случае, может не хватить средств для завершения постройки объекта, а застройщик обанкротится.
• Взносы на квартиру увеличились, но способность покупать квартиры у граждан снизилась. Если стоимость жилья оказывается больше, чем россияне способны заплатить, при этом застройщик уже вложился в долевое строительство, это может привести к отказу дольщиков продолжать инвестирование строительства и банкротству.

При наступлении банкротства, дольщики смогут получить правовую защиту согласно 7 главе ФЗ-127. В течение 5 дней после объявления застройщика банкротом, строительная компания обязана направить дольщикам уведомления, о начатой процедуре банкротства, после чего, каждый гражданин-участник может предъявить свои требования в страховую компанию для возмещения убытков.

Бывают ситуации, когда страховщик, призванный обезопасить вложения дольщика, также заявляет о несостоятельности и не может выплатить требуемую компенсацию. В таком случае возмещение ущерба необходимо взыскать с застройщика, обратившись в суд.

Финансирование строительства дает дольщику право рассчитывать на приобретение права собственности в строящейся многоэтажке. Но если застройщик банкротиться, не достроив дом, реализовать это права не представляется возможным. Единственное что может дольщик, как и другие кредиторы, требовать возвратить вложенные в строительство деньги.

При банкротстве строительной компании, ее имущество выставляется на торги, полученные деньги идут на уплату долгов кредиторам – инвесторам, контрагентам, бюджету, сотрудникам компании, дольщикам и т.д.

Выплаты кредиторам, согласно законодательства о банкротстве осуществляются в порядке очереди, которая распределяется следующим:

1. Отдаются долги сотрудникам компании банкрота, выплачиваются зарплаты, премии и т.д.
2. Выплачивается компенсация лицам, которым был нанесен вред здоровью.
3. Возвращаются средства дольщиков.
4. Выплачиваются задолженности компаниям, инвесторам и другим лицам.

В случае если у застройщика нет активов или средства от их продажи закончились раньше, чем очередность выплаты дошла до дольщиков, от всех остальных долгов он освобождается, а оставшиеся кредиторы, включая дольщиков, соответственно, без удовлетворения.

В такой ситуации можно воспользоваться вторым способом защиты прав граждан-участников долевого строительства – обратиться к органам исполнительной власти, ссылаясь на ФЗ-214 и потребовать выполнения условий, прописанных в ДДУ.

Ведь муниципальные органы изначально разрешили застройщику строительство, выдав соответствующие документы, признав таким способом его надежность. И теперь, при банкротстве застройщика, они должны нести ответственность перед дольщиком, гарантировав ему получение жилья.

Не стоит забывать об этом альтернативном способе защитить права дольщиков, который реализуется путем подачи заявления о включении в общефедеральный реестр по правилам, указанным в Приказе № 403, утвержденном Минрегиона.

Законодательство о банкротстве наделяет дольщиков особым статусом – участник строительства. Их выделяют в особую группу, что дает им преимущества перед другими кредиторами.

Основными привилегиями дольщиков, недоступными другим кредиторам, являются:

1. Возможность выбрать форму требований: деньги или предоставление жилья. Государственная защита не зависит от выбора дольщика и предоставляется в полном объеме.
2. Задолженность перед дольщиками погашается в третью очередь, а не в четвертую, как перед остальными кредиторами.
3. Граждане-участники могут организовывать и проводить собственные собрания кредиторов, коллективно принимать решения путем голосования на собраниях.
4. Как участники строительства дольщики могут претендовать на компенсацию убытков, понесенных в результате нарушения застройщиком взятых на себя обязательств.
5. Для заключения мирового соглашения требуется не меньше 3/4 голосов участников, состоящих в реестре требований кредиторов.
6. Требования по передачи жилого объекта могут осуществляться тремя разными способами, в зависимости степени завершенности строительства.

Согласно ст. 2, 201.9 ФЗ-127, если граждане-участники предъявили требование на предоставление жилья, они не относятся к кредиторам, и, соответственно, не могут претендовать на очередь в разделе имущества должника. Порядок погашения не денежных задолженностей в рамках долевого строительства регулируется ст. 201.10-201.11 ФЗ-127.

Чтобы претендовать на часть от продажи имущества банкрота, дольщику необходимо быть включенным в реестр требований кредиторов.

Предъявить свои денежные требования дольщики должны в определенные законодательством о банкротстве срок:

• 30 дней — после выхода публикации о банкротстве застройщика;
• 2 месяца – если застройщика признали банкротом и суд ввел относительно него конкурсное производство.

Если срок пропущен, дольщик останется «за реестром» и шанс получить вложенные в строительство средства в этом случае практически отсутствует.

Включение в реестр лишь часть процедуры, основная цель – получение возврат инвестированных средств или получение жилья.

Если выбор дольщиков — получения жилья, погасить такие требования Закон о банкротстве предлагает несколькими способами:

• Передача недостроенного дома. В таком случае, граждане-участники, восстановленные в правах дольщиков, создают жилищно-строительный кооператив, на баланс которого переходит объект незавершенного строительства. Осуществляют финальный этап строительства они своими силами (ст. 201.10).
• Передача готового для проживания объекта. Если объект был построен и введен в эксплуатацию, дольщики могут требовать передачи жилья в их распоряжение. Особенности такого способа прописаны в статье 201.11. Подойдет он только при 100% готовности объекта.
• Привлечение нового застройщика. Согласно ст. 201.15-1-201.15-2, права и обязательства можно возмездно передать другому застройщику для продолжения долевого строительства.

Стоит учитывать, что в любой момент, дольщики могут изменить свои требования путем голосования и подачи заявления о переходе в другой реестр. Судебная практика на этот счет противоречива. Некоторые суды считают, что такая возможность прямо не предусмотрена законодательством. Разбираться в подобных нюансах должен только специалист в области права.

Автоматическое включение дольщиков в реестр требований кредиторов не предусмотрено законом. Об этом придется ходатайствовать перед Арбитражным судом, рассматривающим дело о банкротстве конкретного застройщика.

Читайте так же:  Как оформить кредит и не платить

Если ДДУ не прошел гос. регистрацию, включение в реестр кредиторов считается невозможным. Поэтому, при заключении договора долевого участия, убедитесь в его регистрации в соответствующих органах.

Все требования указанные в заявлении направленном в суд должным быть обоснованы и подтверждены нормативными актами. При неграмотном составлении заявления или неубедительном изложении требований, суд вправе отказать во включении в реестр.

Пакет документов для арбитража потребуется следующий:

• Заявление с требованием включить дольщика в реестр кредиторов или реестр требований о передаче жилья.
• Копия ДДУ.
• Копии платежных документов, подтверждающих инвестиции в строительство.
• Копия паспорта дольщика.
• Другие документы, в зависимости от конкретной ситуации.

Госпошлину дольщики не оплачивают.

Если дольщик решит заявить дополнительные требования к застройщику, нарушившему сроки ДДУ, о выплате неустойки, потребуется составить отдельное заявление. В этом случае на рассмотрение в упрощенном порядке не стоит рассчитывать, придется прийти в судебное заседание.

Если дольщики вступили в брак до заключения ДДУ и намеревались получить квартиру в общую долевую собственность (а не совместную как супруги), подавать заявление и отдельный пакет документов должен каждый супруг.

Банкротство застройщика при долевом строительстве. Основные особенности

Основанием для начала процедуры банкротства застройщика также как и для любого другого юридического лица является наличие задолженности в размере более 300 000 рублей, которую данный застройщик не выплачивает в течение более чем трех месяцев.

Подать заявление о банкротстве могут как кредиторы, так и сам застройщик. Однако, на практике обычно застройщика банкротят кредиторы.

Обычно от подачи заявления о банкротстве застройщика до введения процедуры банкротства проходит где-то 4-6 месяцев. Однако, если застройщик довольно крупный, то этот срок может быть и больше. За это время можно успеть совершить некоторые значимые юридические действия. Например, подать в суд общей юрисдикции иск о признании права собственности на недвижимость.

Необходимо иметь в виду, что банкротство застройщика осуществляется по особым правилам, установленным Параграфом 7 главы 9 Федерального закона «О Несостоятельности (банкротстве)». Но как правило, суд снчала вводит процедуру банкротства застройщика как обычной организации, а затем уже применяет к процедуре банкротства специальные правила о банкротстве застройщика. Хотя иногда на применение положений параграфа 7 главы 9 указывается уже в определении о введении в отношении застройщика процедуры наблюдения

В период пока арбитражный суд не ввёл специальные правила о банкротстве застройщика можно успеть также совершить некоторые юридические значимые действия.

С тех пор как суд ввёл в действие Параграф 7 главы 9 Федерального закона «О Несостоятельности (банкротстве)», все заявления к застройщику можно подавать только в Арбитражный суд, ведущий дело о банкротстве застройщика.

Особенностью процедуры банкротства застройщика в отличие от процедур банкротства других организаций является наличие реестра передачи жилых помещений.

Реестр передачи жилых помещений ведётся арбитражным управляющим. В реестр включаются требования кредиторов о передаче жилых помещений. Необходимо подать соответствующее заявление в арбитражный суд.

Причем по каждому отдельному дому ведётся отдельный реестр требований о передаче жилых помещений.

Если дом достроен и введён в эксплуатацию, то арбитражный управляющий даёт заключение о возможности или невозможности передачи жилых помещений участникам строительства, а затем Арбитражный суд принимает соответствующее решение.

Если дом не достроен, то при выполнении некоторых условий арбитражный управляющий даёт заключение о возможности или невозможности передачи дома для достройки специально созданному жилищно-строительному кооперативу, а затем Арбитражный суд принимает соответствующее решение.

Также среди особенностей банкротства застройщика можно выделить наличие дополнительных оснований для признания недействительными сделок застройщика, которые тот совершал с целью увода денежных средств, полученных с дольщиков на финансирование строительства объектов. Такие возможности для арбитражного управляющего также с другой стороны являются для него обязанностями предпринимать активные действия по возврату денежных средств и активов в случае банкротства организации, а значит юрист, защищающий права дольщиков может требовать их совершения и оспаривать бездействия арбитражного управляющего.

К особенностям банкротства застройщика можно также отнести наличие специального банковского счёта, который открывается после введения первой процедуры банкротства – наблюдения, денежные средства по которому перечисляются только в целях произведения расчетов по обязательствам застройщика в соответствии с целями, предусмотренными статьей 18 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», и не могут быть списаны для погашения иных обязательств застройщика или обязательств арбитражного управляющего либо осуществляющих удовлетворение требований кредиторов лиц.

Также при банкротстве застройщика есть некоторые особенности при расчетах с кредиторами. Приоритет как обычно отдается кредиторам первой и второй очереди (возмещения вреда, причиненного здоровью, выплата заработной платы, налоги). Однако, что касается третьей очереди, то здесь преимущество имеют участники долевого строительства – приобретатели жилых помещений (те, кто предпочёл вступить в реестр денежных требований вместо реестра передачи жилых помещений, либо в случае невозможности передать жилые помещения из реестра жилых помещений). Все остальные кредиторы – это уже четвертая очередь. Удовлетворение требований кредиторов каждой очереди производится после удовлетворения требований кредиторов предыдущей очереди.

Существует также множество других особенностей банкротства застройщика, отличающих данную процедуру от банкротства других организаций. Мы выделили из них самые основные и знаковые. Полностью процедуру банкротства застройщика невозможно осветить в одной статье, поэтому читайте публикации на нашем сайте, задавайте вопросы в разделе адвокат-онлайн, пишите на форум.

Мы занимаемся помощью участникам строительства при банкротстве застройщиков более 10 лет, в том числе с 2011 года помощью при банкротстве застройщиков в порядке параграфа 7 главы 9 Закона о банкротстве.

Вы также можете записаться на консультацию к нашим адвокатам, позвонив по указанным на сайте телефонам.

Можно взять деньгами

Верховный суд РФ: дольщики апартаментов не смогут просить у застройщика-банкрота передачи им помещений

Подобные дела — по всем проблемам обманутых дольщиков — высокая судебная инстанция рассматривает часто. Но на этот раз разъяснение касается так называемых апартаментов. Это помещения, которые на юридическом языке называются не столь красиво и изысканно. Апартаменты — это нежилые помещения. Но они пользуются повышенным спросом благодаря массированной рекламе и тому, что стоят они реально дешевле квартир. Но жить в них можно.

Покупая апартаменты, абсолютное большинство граждан даже не представляет, с какими юридическими трудностями им придется столкнуться, если стройка вовремя не закончится и они получат статус обманутых дольщиков.

Почти рутиной стала ситуация, когда пострадавший дольщик требует через суд закрепить за ним оплаченную долю в недостроенном здании. Это куда выгоднее, чем просить деньги, которые за несколько лет с момента уплаты успели «потерять в цене». Как правило, в подобных случаях в судах дольщики побеждают. Но это касается тех, кто вложил деньги в строительство квартиры, а застройщик обанкротился. А как быть дольщикам апартаментов? Они в последние годы также массово пошли в суды, требуя передать им помещения в недострое. И столкнулись с непредвиденными проблемами.

Читайте так же:  Ставка сторожа по внешнему совместительству

Верховный суд в своем разъяснении сказал, что после введения процедуры банкротства застройщика несостоявшиеся собственники апартаментов могут предъявлять требования только в арбитражный суд. А тот должен трансформировать требование таких дольщиков в денежное и залоговое требование с потерей любых надежд на получение своего апартамента от застройщика. Эта ситуация в корне отличается от той, в которую попадают владельцы жилых помещений.

Вот главное, что сказал Верховный суд.

Дольщик, вложивший свои средства в приобретение нежилого помещения, по закону лишен возможности требовать от застройщика неденежного исполнения имущественного характера. В переводе на общепринятый язык — гражданин не может требовать передачи ему нежилых помещений в недостроенном доме. Дольщик, вложившийся в апартаменты, имеет только одно право — заявить денежное требование.

Еще один неприятный момент, на который обратил внимание Верховный суд. Если «банкротный» дом все же спустя время введен в эксплуатацию, т,о поскольку нежилое помещение не может быть передано покупателю в натуре, оно включается в конкурсную массу, и застройщик обязан зарегистрировать за собой право собственности на него.

В таком случае право залога дольщика трансформируется далее, а именно: его требования становятся обеспеченными залогом не всех помещений в доме, а лишь того помещения, которое подлежало передаче по условиям договора участия в долевом строительстве.

В таком случае вопрос: в какой суд должен пойти дольщик с требованием о признании права собственности на объект незавершенного строительства в виде конкретного нежилого помещения? Вот, что сказал Верховный суд. По Закону «О несостоятельности (банкротстве)» с даты принятия арбитражным судом решения о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства все требования кредиторов по денежным обязательствам могут быть предъявлены только в ходе конкурсного производства.

Банкротство застройщика

В настоящем юридическом обзоре мы расскажем, что необходимо предпринять дольщику, чтобы выйти с наименьшими потерями из сложившейся ситуации. Обращайте внимание на любую информацию о вашем застройщике. Когда обнаружите признаки возможного банкротства застройщика, сразу обращатесь к юристу.

Работаем, в том числе, по таким застройщикам, как: ЖК «Новокосино 2» (ООО «ЭкпертСтрой»), ЖК «Белые Росы» (ООО «СтройКомфорт»), ЖК «Марьино град» (ООО «МарьиноСтрой»), ЖК «Спорт-Таун» (ООО «МарьиноСтройГрупп»), ЖК «Академ-Палас» (АО «ОСК»), ЖК «Квартал Триумфальный» (ЗАО «ФЦСР»), ЖК «Федоскинская слобода» (ООО «Ё-ИНВЕСТ»), ЖК «Рождественский» (ООО «Ковчег»), ООО «СИНАРА», ЖК «Царицыно» (АО «МКХ»), все ЖК из группы СУ-155 по Москве и Московской области, все ЖК из группы Урбан (ЖК «Опалиха О3», ЖК Солнечная система, ЖК «Видный город», ЖК «Митино О2»), ЖК «Пятницкие кварталы» (ООО Саб-Урбан) и многим другим жилищным комплексам.

Действия дольщиков при банкротстве любого застройщика

  • Если дом введён в эксплуатацию, следует признавать право собственности через арбитражный суд, как на квартиру, так и на машиноместо, кладовую или иное нежилое помещение.

Если дом не введён в эксплуатацию, то подавать заявление арбитражному управляющему (временному или конкурсному) о включении в реестр требований участников строительства требования о передаче вам квартиры или нежилого помещения.

Если застройщик до банкротства не передал вам квартиру в сроки, указанные в ДДУ, желательно подавать заявление в арбитражный суд о включении неустойки в указанный реестр.

  • Если нежилое помещение не является машиноместом и при этом имеет площадь более семи квадратных метров, то вы в группе риска. Нужно срочно признавать право собственности, чтобы ваша недвижимость не попала в конкурсную массу.
  • Признаки наступления банкротства застройщика:

    • застройщик затягивает подписание передаточного акта по любым причинам;
    • не платит дольщикам по исполнительным листам;
    • на сайте ФССП несколько страниц информации о наличии неоплаченных исполнительных листов;
    • в картотеке арбитражных дел много исков от юридических лиц к застройщику;
    • в арбитражный суд подано заявление о признании застройщика банкротом (это совсем плохо и обращаться к юристу желательно до наступления этого события).

    О признании права собственности на недвижимость в рамках дела о банкротстве застройщика

    Дом введен в эксплуатацию. Зачем подавать заявление о признании права собственности, а не о включении в реестр?

    Могу ли я признать право собственности при банкротстве застройщика, если дом введен в эксплуатацию, однако передаточный акт не подписан?

    У меня подписан акт, зачем мне признавать право собственности, если я сразу могу подать документы в МФЦ?

    Это нужно было делать до банкротства. После банкротства застройщика регистраторы не хотят брать на себя ответственность и отказывают в регистрации по любым причинам. Схема такая: сначала дольщик получает уведомление о приостановлении государственной регистрации с заведомо невыполнимыми условиями, а потом отказ в осуществлении регистрационных действий. При этом обжалование «приостановки» или уведомления об отказе в регистрации имеет мало перспектив, поскольку регистратор будет действовать в полном соответствии с правовыми нормами ст. 26 ФЗ №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

    Проиллюстрируем это на следующем примере. Фабула дела: квартира передана по акту, дольщик подаёт документы в МФЦ на регистрацию права собственности и получает уведомление о приостановлении государственной регистрации. В качестве основания для приостановки регистратор указывает следующие причины:

    • не предоставлена доверенность по которой представитель застройщика подписал акт приема-передачи квартиры;
    • прекращены полномочия лица подписавшего договор долевого участия;
    • у регистратора есть сомнения, что предоставленные на регистрацию документы подлинные;
    • регистрация права собственности на объект недвижимости после введения в отношении застройщика конкурсного производства может повлечь нарушение прав и законных интересов третьих лиц.

    Дело зашло в тупик. Обжаловать действия регистратора бесполезно, поскольку регистратор действовал в точном соответствии с 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Единственно правильный выход из ситуации было признавать за дольщиком право собственности на квартиру в Арбитражном суде. Дольщик обратился к нам, а мы решили поставленную перед нами задачу.

    Когда целесообразно признавать право собственности? Сразу или когда появится судебная практика по моему дому?

    Судебная практика по аналогичным делам давно сложилась и наши юристы имеют по ним большой опыт. Для суда не имеет значения, какой именно дом. В рамках дела о банкротстве застройщика обсуждаются конкретные обстоятельства судебного спора. Несмотря на то, что дома одинаковые, обстоятельства каждого требования немного отличаются друг от друга. При этом, дела о признании права собственности на недвижимость при банкротстве застройщика не рассматриваются автоматом. Суд не регистрирующий орган и решения не штампует. В суде дольщику придется столкнуться с представителем конкурсного управляющего. У него задача в суде прямо противоположная вашей.

    Читайте так же:  Где в военном билете указана категория годности

    Однако есть и хорошие новости. Первые десятки решений по любому застройщику проходят без осложнений. В течение нескольких месяцев после банкротства никто в суды по спорам с физическими лицами со стороны конкурсного управляющего не приходит. Ему нужно сначала войти в курс дела и разобраться в первую очередь с юридическими лицами. Таким образом, для признания права собственности на недвижимость дольщиков, первые месяцы после банкротства являются самым подходящим временем для рассмотрения любого спора.

    Забивать мячи в пустые ворота проще, когда в них нет вратаря (представителя конкурсного управляющего). Затем его юристы начнут ходить по делам и с физическими лицами. Начнут дольщикам ставить палки в колёса. «Нет сведений об оплате договора», «подпись на договоре поддельная», «доверенность на лицо, подписавшее ДДУ не выдавалась», «доверенность на лицо, подписавшее передаточный акт не содержала таких полномочий» и другое. Итак, чем раньше дольщик обратиться в суд, тем лучше.

    Площадь нежилого помещения более семи квадратных метров. Что делать дольщику из группы риска?

    Наш опыт работы по застройщикам в состоянии банкротства

    26.10.2018г. арбитражный суд по нашему заявлению признал за участником долевого строительства право собственности на квартиру. Причина судебного спора: приостановление регистрации в Росреестре.

    31.10.2018г. арбитражный суд по нашему заявлению признал за дольщиком право собственности на квартиру. Дольщик не стал дожидаться проиостановления регистрации и признал право собственности в суде.

    Уведомление арбитражного управляющего о включении требований в реестр

    Мы подавали много заявлений по банкротным застройщикам о включении требований в реестр жилых помещений. Для примера выкладываем уведомление конкурсного. Каждый арбитражный управляющий разрабатывает свою форму, но для общего представления этого вполне достаточно.

    26.09.2018г. суд общей юрисдикции по нашему иску признал за дольщиком право собственности на долю в объекте незавершенного строительства. Изменения в закон о банкротстве от 25.12.2018 года защищают только дольщиков с нежилыми помещениями до 7 кв.м., а также с машиноместами любой площади. От попадания в конкурсную массу не защищены дольщики с нежилыми помещениями более 7 кв.м. Участник долевого строительства заключил ДДУ на 37 квадратных метров. После банкротства застройщика обратился к нам за помощью и мы признали за ним это нежилое помещение.

    Здесь можно скачать определения арбитражных судов по различным банкротным застройщикам:
    — ООО «Ё-ИНВЕСТ» (ЖК «Федоскинская слобода»)
    — ООО «Ковчег» (ЖК «Рождественский»)
    — АО «ОСК» (ЖК «Академ-Палас»)
    — ЗАО «ФЦСР» (ЖК «Квартал Триумфальный»)

    Наши услуги дольщикам по банкротным застройщикам

    • Признаем право собственности на квартиру или нежилое помещение в домах, введенных в эксплуатацию
    • Внесём требования о передаче вам недвижимости в натуре в реестр требований участников строительства.
    • Не дадим попасть в конкурсную массу нежилым помещениям более семи квадратных метров
    • Бесплатные консультации по тел. 8-903-120-51-06 ежедневно с 9 до 23 ч.

    Наша судебная практика о признании права собственности на квартиры и нежилые помещния в отношении застройщика-банкрота СУ-155 в статье Банкротство АО «СУ-155» с примерами судебных решений. Признаём по схемам ПДКП и ЖСК.

    Банкротство ООО «МарьиноСтрой». По этому застройщику в Щербинском суде города Москвы признаём право собственности на доли в объектах незавершенного строительства. Спасаем нежилые помещения дольщиков площадью более семи квадратных метров от попадания в конкурсную массу. Обзор в статье банкротство в ЖК «Марьино Град».

    Банкротство ООО «СтройКомфорт». Признаём право собственности на квартиры в домах, введённых в эксплуатацию, по улице Сосновая. Решения судов выложены в разделе банкротство в ЖК «Белые Росы».

    Банкротство ООО «ЭкспертСтрой». Признаём право собственности на квартиры. В частности в пятом корпусе по адресу: Московская область, г. Реутов, просп. Юбилейный, дом 67. Решения судов выложены в разделе банкротство в ЖК «Новокосино 2».

    Видео (кликните для воспроизведения).

    Банкротство Урбан Групп. Большой и подробный обзор. Выложено большое количество судебных решений о признании права собственности на квартиры, машиноместа и кладовые помещния. Наша практика в разделе банкротство Урбан Групп.

    Какой порядок признания права собственности по банкроту АО «Московский комбинат хлебопродуктов»? По ЖК «Царицыно» работаем, в том числе по апартаментам. Последовательность действий дольщика описана в статье Признание собственности по МКХ через суд.

    Какие документы нужны для положительного судебного решения по объектам ЖСК? Об этом в статье Признание собственности в ЖСК.

    Судебная практика по призананию права собственности на машиноместа, кладовые и квартиры по ЖК «Опалиха О3» в большом объёме представлена в разделе банкротство застройщика «Хайгейт».

    На сайте выложена программа для расчёта неустойки по ДДУ для целей включения в реестр при банкротстве застройщика. Смотрите Калькулятор, неустойка в реестр.

    Покупаете квартиру и сомневаетесь в платежеспособности застройщика? Вам в раздел по проверка застройщика . Рассматриваются вопросы по анализу финансовой устойчивости. Выложено много очётов о проверке различных застройщиков. Возможно сразу найдёте ваш жилищный комплекс.

    Признание права собственности на квартиру при банкротстве застройщика

    Одним из наиболее сложных является вопрос о признании права собственности на квартиру при банкротстве застройщика. Связано это с тем, что процедура регулируется довольно объемным законодательством о банкротстве, а также тем, что существует обширная и противоречивая судебная практика по вопросу признания права собственности.

    Начало процедуры банкротства застройщика не всегда означает невозможность участникам строительства решить вопрос с регистрацией права собственности на недвижимость. Более того, сам факт банкротства застройщика не означает, что становится невозможно зарегистрировать право собственности на свои квартиры в обычном порядке. Нередко застройщики даже в момент нахождения под одной из процедур банкротства оформляют участникам строительства документы для регистрации права собственности в обычном порядке.

    Однако чаще всего оформить право собственности без обращения в суд с иском (заявлением) о признании права собственности на квартиру не представляется возможным.

    Процесс банкротства застройщика усложняет процедуру признания права собственности на квартиру по сравнению с признанием права собственности в ситуации, когда застройщик не находится в состоянии банкротства.

    В случае начала процедуры банкротства застройщика, а именно после введения первой процедуры – наблюдения (или конкурсного производства, если процедура началась в 2018 году), все иски (заявления) к застройщику, связанные с признанием права собственности должны рассматриваться в арбитражном суде, который ведёт дело о банкротстве. С этого момента подать иск в суд общей юрисдикции уже будет невозможно.

    Однако, в данном случае нужно также сделать оговорку. Суд общей юрисдикции не должен принимать иски о признании права собственности на недвижимость только при наличии одновременно двух условий: в отношении застройщика должно быть введено наблюдение, а также арбитражным судом должен быть применен специальный параграф Закона о банкротстве, устанавливающий особенности процедуры банкротства застройщиков (параграф 7 Главы 9 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)»). Иногда арбитражные суда применяют указанный параграф 7 главы Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» одновременно с введением в отношении застройщика первой процедуры банкротства – наблюдения, но бывают случаи, когда вначале арбитражный суд вводит наблюдение, а затем уже через какое-то время применяет к процедуре банкротства параграф 7. Поэтому, пока арбитражный суд не применил специальные положения к банкротству застройщика, есть возможность подать иск о признании права собственности в суд общей юрисдикции.

    Читайте так же:  Алименты с другой карты

    Отдельно нужно сказать о том, что с 2018 года в отношении застройщика может вводится сразу процедура конкурсного производства, в этом случае сразу вводится и процедура банкротства застройщика (параграф 7 главы 9).

    Если в отношении застройщика возбуждена процедура банкротства и к данной процедуре применен специальный параграф о банкротстве застройщиков, заявления могут быть поданы только в арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве застройщика в рамках дела о банкротстве. При этом, процедура подачи и рассмотрения такого заявления регулируются уже специальным законодательством: Арбитражным процессуальным кодексом РФ и Федеральным законом «О несостоятельности (банкротстве)».

    Как установлено нормами Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» в случае если застройщиком в установленном федеральным законом порядке получено разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и застройщиком и участником строительства до даты принятия заявления о признании застройщика банкротом подписан передаточный акт или иной документ о передаче жилого помещения, арбитражный суд по заявлению участника строительства выносит определение о признании права собственности участника строительства на жилое помещение.

    Исходя из данной нормы, очевидно, что в более выигрышном положении оказываются те дольщики, с которыми подписан акт приема-передачи квартиры до вынесения арбитражным судом определения о принятия заявления о признании застройщика банкротом. Узнать о том сдан ли дом в эксплуатацию можно в местной администрации (в Москве можно узнать в Мосгосстройнадзоре), а узнать когда арбитражный суд принял определение о принятии заявления о признании застройщика банкротом можно на официальном сайте арбитражного суда, который ведет дело о банкротстве застройщика.

    Однако, нам известны случаи когда арбитражный суд признавал право собственности на квартиры и в том случае когда акт приема-передачи был подписан после вынесения арбитражным судом определения о принятии заявления о признании застройщика банкротом, либо был вообще не подписан.

    Между тем, у тех дольщиков, которые подписали акт приема-передачи квартиры после введения процедуры банкротства или вообще не подписали такой акт, также есть возможность право собственности на свою недвижимость в арбитражном суде.

    Для того, чтобы признать право собственности на свою недвижимость в арбитражном суде, необходимо выяснить имеются ли положительные решения суда общей юрисдикции, принятые по искам о признании права собственности в определенном жилом доме. Дело в том, что Верховный суд РФ в одном из своих определений разъяснил судам, что, что незаконно отказывать дольщикам в признании права собственности на квартиры, если до процедуры банкротства застройщика судами общей юрисдикции были вынесены положительные решения о признании права собственности на другие квартиры в этом же доме (или решения о признании права на долю в виде квартиры, если речь идет о недостроенном доме).

    Выяснить информацию о том имеются ли положительные решения суда о признании права собственности на недвижимость в конкретном доме можно на официальном сайте суда общей юрисдикции или не тематических форумах дольщиков. Между тем, даже если таких решений обнаружить не удалось, мы бы все равно рекомендовали обращаться в арбитражный суд с заявлением о признании права собственности. Иногда суды не выкладывают на сайты информацию о некоторых делах и дольщики не всегда выкладывают решения суда в тематических форумах.

    При этом, необходимо отметить, что Арбитражный суд Москвы и Арбитражный суд Московской области, руководствуясь вышеуказанной практикой Верховного суда РФ, довольно часто выносят положительные определения о признании права собственности на квартиру.

    Отдельно стоит рассмотреть случаи, когда производство по делам о банкротстве было возбуждено после 1 января 2018 года и сразу было введено конкурсное производство, то есть к банкротству применяется параграф 7 главы 9 в новой редакции. В этом случае необходимо знать, что

    Арбитражный суд вправе вынести определение о признании права собственности участника строительства на жилое помещение при отсутствии документа о передаче жилого помещения, если в отношении значительной части жилых помещений в соответствующем многоквартирном доме, но не менее одной трети от общего числа жилых помещений в таком доме соблюдается хотя бы одно из следующих условий:

    право собственности участника строительства на жилое помещение признано вступившим в законную силу судебным актом;

    осуществлена государственная регистрация права собственности участника строительства на жилое помещение в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

    Также на практике арбитражные суды часто при отсутствии возражений арбитражного управляющего признают право собственности на квартиры в процедуре банкротства даже если хотя бы имеется факт заключения договора и оплаты по нему. В частности, такая практика сложилась при рассмотрении дела о банкротстве АО “СУ-155”.

    Необходимо отметить, что если есть возможность попытаться признать право собственности на квартиру, лучше это сделать, поскольку включение требований в реестр требований о передаче жилых помещений не всегда гарантирует получение квартиры.

    Адвокаты коллегии “Правовая защита” Артем Александрович Сидоров и Андрей Валерьевич Ребриков оказывают юридическую помощь в Арбитражном суде г. Москвы, Арбитражном суде Московской области по заявлениям о признании права собственности на квартиры в готовых домах и по заявлениям о признании права на долю в виде квартиры в не завершенном строительством доме. Для того, чтобы получить более подробную информацию или записаться на прием для оформления услуги по ведению дела, звоните по телефону: 8 495 975-77-67, 8 903 125 76 30.

    Также Вы можете направить свой вопрос, заполнив специальную форму на данном сайте.

    Банкротство застройщиков в 2019 году

    Статью подготовила ведущий эксперт-экономист по бюджетированию Ошуркова Тамара Георгиевна. Связаться с автором

    Вернуться назад на Банкротство 2019

    Нестабильная экономическая ситуация в стране приводит к тому, что происходит банкротство застройщика. В этой ситуации страдают все участники начиная от застройщиков, заканчивая дольщиками.

    Банкротством называют финансовую несостоятельность и неспособность совершать оплату платежей кредиторам, которые признает арбитражный суд. Первый признак банкротства заключается в том, что заводится дело и его признают неплатежеспособным субъектом.

    Чтобы началось судебное разбирательство у застройщика должны быть признаки несостоятельности:

    • Сумма задолженности. Для юридических лиц – от 100 тыс. руб., для физических – от 10 тыс. руб. Сумма высчитывается, как общий размер задолженности перед различными кредиторами, даже если объем каждого из них самостоятельно не достигает минимума. Если минимальный порог не достигнут, суд не начинает разбирательство;

    Читайте так же:  Быстрый займ на карту без отказов украина

    • Просрочка оплаты. Если в течение трех месяцев после установленной даты не проводилась оплата, кредитор имеет полное право обратиться в судебные органы;

    • Неосуществимость взыскания. Если задолженность невозможно взыскать на протяжении 30 дней.

    Если признаки замечены руководством, все учредители и участники должны быть незамедлительно проинформированы.

    При подаче заявления в суд обязательно нужно указать, что лицо является застройщиком, если суд не узнает этого до, он узнает об этом после возбуждения дела, и процедура пройдет с применением правил для застройщика.

    Исходя из последних поправок процедура включает следующие особенности:

    • Начало ликвидации; это может произойти по добровольному решению застройщика или из-за наступившего разорения;

    • Подачу заявления в суд;

    • Получение решения судебных органов и начало процедуры наблюдения;

    • Передачу дела по месту проживания большинства дольщиков или по месту размещения обанкротившегося объекта;

    • Установление запрета для хозяина земельного участка о передаче или сдаче в аренду объекта кому-либо еще;

    • Оповещения паевых дольщиков на протяжении пяти дней о факте возбуждения дела про банкротство объекта;

    • Возможные требования дольщиков передать им готовые квартиры из баланса должника, если такие имеются и погасить существующую задолженность;

    • Передачу недвижимости пайщикам, если их сумма, которую они хотят получить как компенсацию превышает стоимость объекта не более чем на 5%;

    • Ликвидацию юридического лица.

    Кроме того, сделка в отношении строительного объекта считается недействительной или незаключенной, а недвижимое имущество передается в хозяйственное ведение. Государство регистрирует переход права собственности на недвижимость.

    Преднамеренное банкротство часто воплощается в жизнь самим руководителем со спланированными действиями. Это помогает поставить в недоумение всех участников начиная от сотрудников и кредиторов, заканчивая конкурентами.

    Такой вид разорения незаконный и уголовно наказуем в соответствии с нормами законодательства РФ.

    Основная цель умышленного банкротства заключается в том, чтобы отстрочить платежи или вовсе избежать их уплату. А также это делают для вывоза ценного имущества и активов. Конечно, прежде застройщик создает правдоподобную картину в виде огромных вложений в строительство, а после признания о банкротстве создает остаточное предприятие.

    Именно в таком предприятии можно оставить персонал, задолженность и имущество, которое не представляет ценности. Такой вид банкротства представляет иллюзию неплатежеспособности, для достижения главной цели – разорение фирмы в глазах кредиторов.

    Одним из вариантов для разорения будущего липового банкрота является использование подрядчиков. Подрядчики используются в прямом смысле слова, так как застройщик заведомо знает, что не будет с ними расплачиваться.

    Далее, он объявляет, что не может оплатить предоставленные услуги, что существенно затягивает процесс строительства. Процесс затягивается и работы постепенно приостанавливаются. После всего, должник официально объявляется банкротом.

    В этом случае подрядчик в такой же ситуации, как и дольщик. Он вложил средства, силы и время в строительство и не был за это вознагражден. На некоторых строительных объектах подрядчики в заговоре банкротом, это дает им преимущество в предъявлении требований раньше дольщика.

    Если сговора нет, требования пайщиков и работников рассматриваются согласно существующим правилам. Если подрядчик может быть проинформирован о предстоящем мошенничестве и принять соответствующие действия, вплоть до увольнения с работы, то дольщик нечего не знает до последнего.

    Именно поэтому долевого застройщика следует внимательно выбирать из предоставленных, подробно изучив информацию о каждом.

    Дольщики защищены государством, а именно Законом о банкротстве. Они являются не простыми гражданами, которые наделены правами, а теми, кто приобретают статус участника строительства по договору, который предоставляет им ряд преимуществ.

    Некоторые из возможностей недоступны даже кредиторам, что делает их особенной категорией участников, защищенных законодательной базой государства.

    Среди данных им привилегий в случае разорения застройщика, дольщики могут:

    • Самостоятельно устанавливать убытки за неисполнение застройщиком обязательств;

    • Выбирать форму выражения погашения – денежную или в виде жилого помещения;

    • Проводить независимые сборы с личными полномочиями.

    Все законные требования граждан к застройщику удовлетворяются, если они включены в реестр требований кредиторов.

    Кроме того, дольщики находятся в третьей очереди удовлетворения требований, в то время как все остальные кредиторы находятся в четвертой.

    Всех дольщиков защищает единый закон о долевом строительстве (214-ФЗ). В целях повышения открытости и исключения обманутых вкладчиков в будущее жилье в законопроекте были приняты изменения.

    Чтобы избавиться от кризиса в строительстве, следует оставить на рынке надежных застройщиков, которые могут завершить строительство. Именно поэтому их уставной капитал должен быть в размере 4% от стоимости объектов.

    Следует также предусматривать в дальнейшем открытие специальной страховой строительной компании, которая бы формировалась за счет обязательных взносов всех застройщиков. Всего лишь 1% с каждого объекта мог бы приносить больше 30 млрд. руб. и решать все строительные проблемы.

    Нововведения в законе предполагают создание единого реестра всех застройщиков, что позволило бы потенциальным клиентам сделать правильный выбор вложения средств.

    Конечно, существует черный список компаний, в который заносят те предприятия, где замечено неблагоприятное развитие в сфере строительства. Однако ежедневное наблюдение таких списков не так эффективно, как первоначальный выбор надежной компании из реестра.

    Инициировать банкротство могут лица, предусмотренные законом. Эта возможность наделяется:

    • Федеральной налоговой службе.

    Очередность удовлетворения требований кредиторов.

    И кредиторы, и налоговики при первой возможности начнут инициировать этот процесс, так как у каждого из них есть денежная заинтересованность.

    Разделяют такие стадии:

    При первой стадии уполномоченный орган или конкурсный кредитор подает заявление в суд, чтобы признать должника банкротом. Если в заявлении указано, что должник выступает в роли застройщика, арбитражный суд руководствуется правилами параграфа 7 для принятия или непринятия должника банкротом.

    В данном случае, те, кто подают заявление не заинтересованы в том, чтобы в отношении должника была введена процедура банкротства застройщика, так как не имеют с ним финансовых отношений.

    Вторая стадия наступает тогда, когда факт того, что должник выступает в роли застройщика становиться известным для арбитражного суда уже после возбуждения дела.

    Видео (кликните для воспроизведения).

    Разорение строительного объекта является сложным процессом как для застройщиков, так и для дольщиков. Только при знании своих прав и возможностей можно значительно снизить риски, связанные с незаконченным строительством.

    Признание права собственности при банкротстве застройщика в 2020 году
    Оценка 5 проголосовавших: 1

    ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

    Please enter your comment!
    Please enter your name here