Продажа земельного участка под многоэтажное строительство в 2020 году

Самая важная информация по теме: "Продажа земельного участка под многоэтажное строительство в 2020 году" с выводами от профессионалов. В случае возникновения вопросов и при необходимости актуализации данных вы можете обратиться к дежурному юристу.

Москва получила 15 млрд рублей инвестиционных платежей за аренду земли

28.11.2019 Более 15 миллиардов рублей получила Москва от инвестиционных платежей за аренду земли для строительства с начала 2019 года, сообщается на сайте мэра столицы.

По его словам, с начала года по итогам оформления дополнительных соглашений об изменении цели использования участков площадь предоставленных инвесторам земель для строительства и реконструкции объектов составила 109 гектаров, а площадь нового строительства — 1,5 миллиона квадратных метров.

Руководитель столичного департамента городского имущества Максим Гаман рассказал, что наибольшее число коммерческих и социальных нежилых объектов появится на юге, северо-востоке и в центре Москвы. Он добавил, что по условиям договора объекты должны быть построены и введены в эксплуатацию в течение шести лет.

«Отмечу, что при строительстве гостиниц с июля этого года застройщики могут получить льготу от города в размере 0,1% от кадастровой стоимости за земельные участки. Также обнулены платежи за изменение вида разрешенного использования земельных участков при строительстве коммерческих объектов за пределами Третьего транспортного кольца», — отметил Гаман.

Читайте также

Дополнительные материалы по теме

Продажа земли для бизнеса

Рекомендуем. Услуги для девелопмента

«Группа ЗЕМЕР» предлагает собственникам участков, инвесторам и девелоперам спектр услуг для оптимизации работы с земельными активами

Главные темы

Мнения специалистов

Спецпредложения

Трасса: Новорижское ш., 14 км
Площадь: от 25 соток
Цена: от 450 000 руб. за сотку
Тел.: 8 929 647 80 29

Наш портал ZEMER.RU © является удобным инструментом, благодаря которому Вы сможете осуществить операции по покупке и продаже земельных участков во всех областям и районах РФ. В нашем каталоге представлены как земельные участки в поселках без подряда от девелоперов, так и частные предложения различных площадей и категорий земельных участков.

Специально для Вас мы создали простую и удобную форму поиска и фильтрации объектов, что позволяет максимально точно и быстро находить необходимую информацию. Информационно-аналитический портал Zemer.ru — с нами легко покупать и продавать земельные участки!

«Группа ЗЕМЕР» предлагает специализированные услуги b2b в сфере fee-development и консалтинг в недвижимости. Помимо традиционных услуг проектного консалтинга, включая best-use анализ, разработка концепции проекта, маркетинг в недвижимости, финансовый анализ и правой консалтинг, компания выводит на рынок новые услуги – оптимизация портфеля девелоперских проектов, антикризисный консалтинг и управление в девелопменте, реструктуризация компаний в сфере девелопмента, корпоративный стратегический маркетинг и развитие девелоперских компаний, а также ряд других услуг. Подробнее о Группе ЗЕМЕР

Как происходит продажа участков под многоэтажное строительство? Основные условия и нюансы заключения сделок

Многоэтажная (высотная) застройка в городских поселениях развивается высокими темпами. Такие проекты очень выгодны для инвесторов и застройщиков.

Чтобы строительство было осуществлено и принесло высокую прибыль, необходимо тщательно подойти к выбору участка и грамотно оформить все необходимые документы. Всю процедуру оформления соглашения рассмотрим в данной статье.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-46-18 . Это быстро и бесплатно !

Что говорит закон?

Земельный кодекс РФ разделяет все земли по категориям и назначениям. Использование земель должно осуществляться в строгом соответствии с этой классификацией.

Под многоэтажную застройку подходят только участки категории «земли городских поселений», вид разрешённого использования — строительство многоквартирных домов.

Земля под высотную застройку может быть приобретена в собственность или взята в аренду у государства.

На что обратить внимание при выборе земли?

Землю под высотное строительство нужно подбирать исходя из плана городской застройки – рассмотреть те районы, где уже есть многоэтажные дома и планируется их дальнейшее строительство.

При выборе участка необходимо учесть следующие моменты:

Инфраструктура:

  • остановки общественного транспорта;
  • школы и детские сады;
  • учреждения здравоохранения;
  • культуры и досуга;
  • спортивные сооружения;
  • рекреационные зоны;
  • магазины и торговые центры.

Наличие развитой городской инфраструктуры обеспечит высокий спрос на будущие квартиры, но земля в районах с хорошей инфраструктурой (центральные районы) имеет очень высокую стоимость, поэтому нужно искать баланс между ценой и качеством. Оптимальным вариантом являются периферийные территории городов, но не слишком удалённые от центра и уже имеющие свою инфраструктуру.

Коммуникации, инженерные сети:

  • теплоснабжение;
  • водоснабжение;
  • электроснабжение;
  • телефонный кабель;
  • оптоволоконный кабель сети Интернет.

Самым важным является наличие водоснабжения, так как специально проводить коммуникации к дому будет очень дорого. Проблема теплоснабжения в современных домах может быть решена через применение системы автономного отопления.

При подборе участка нужно учесть, что не все земли могут находиться в частной собственности. Существует ряд ограничений, прописанных ст. 27 Земельного кодекса РФ.

В число подобных ограничений входят земли, занятые:

  • государственными природными заповедниками и национальными парками;
  • зданиями, строениями и сооружениями, в которых размещены для постоянной деятельности Вооруженные силы Российской Федерации;
  • зданиями, строениями и сооружениями, в которых размещены военные суды;
  • объектами организаций Федеральной службы безопасности;
  • объектами организаций органов государственной охраны и иные.

Также данная статья оговаривает список ограниченных в обороте земель, например, земли лесного фонда, земли, в пределах которых расположены водные объекты, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и другие.

Далее нужно убедиться в юридической чистоте участка, то есть проверить правоустанавливающие и правоудостоверяющие документы на участок. К первым относятся свидетельство о государственной регистрации права или выписка из ЕГРН. Ко вторым – договор купли-продажи, судебное решение или акт органа государственной (муниципальной) власти о предоставлении земельного участка, например, при приватизации.

Необходимо проверить участок на отсутствие судебных споров и обременений. Важно изучить кадастровый план земельного участка, а также произвести независимую оценку земли (чтобы избежать риска покупки по завышенной стоимости и уплаты в будущем завышенной суммы налога на землю).

О том, на что нужно обратить внимание при покупке любого участка и что проверить перед сделкой, мы писали тут.

Какие условия должны соблюдаться при возведении многоквартирных домов?

Земли под высотное строительство должны относиться исключительно к категории «земли населённых пунктов». Вид разрешённого использования участков — многоэтажное строительство.

Если недобросовестный застройщик всё-таки обойдёт эти ограничения, то у владельцев квартир в многоэтажном доме в дальнейшем могут возникнут проблемы — муниципалитеты принимают активные меры по борьбе с незаконной застройкой. Незаконно построенный высотный дом (например, на землях для индивидуального жилого строительства) может быть попросту снесён, а хозяева квартир останутся без жилья.

Кто может купить надел?

Приобрести землю под высотную застройку могут юридические, так и физические лица, хотя случаи покупки таких участков физическими лицами в России крайне малочисленны и считаются юридическим казусом.

Кто имеет право на продажу?

Продавать земельные участки под строительство высотных домов имеют право частные собственники участков (которые в свою очередь приобрели их у государства, у других собственников или получили в результате приватизации).

Читайте так же:  Куда идти чтоб подать на алименты

Определение стоимости

Стоимость земли под высотную застройку зависит от следующих факторов:

  1. место расположения;
  2. наличие инженерных сетей и коммуникаций;
  3. наличие объектов социальной, культурной и бытовой сферы;
  4. площадь участка;
  5. параметры застройки;
  6. уровень подготовки градостроительных документов.

Параметры застройки считаются одним из главных факторов. Два равнозначных земельных участка земли, но с различными параметрами застройки, будут иметь отличие в стоимости приблизительно пропорционально процентной разнице в параметрах застройки.

Стадия подготовки градостроительных документов позволяет определить риски проекта и учитывает фактор времени. Если есть разрешение на строительство, то это значит, что уже имеется согласованная строительная документация с определёнными параметрами застройки, получены технические условия, определена потребность в ДДУ.

Отсутствие градостроительной документации ведёт к появлению рисков проекта в части параметров застройки и может значительно увеличить сроки реализации проекта. В каждом продаваемом метре будущих площадей включена доля земельного участка, стоимость «коробки», инженерных сетей в пределах строительной площадки, затраты на ДДУ и внешние сети, прибыль предпринимателя.

Доля земельного участка в каждом продаваемом метре или нагрузка земли на реализуемую площадь служит параметром сравнения, который позволяет укрупнённо, но в тоже время достаточно точно сформировать мнение о стоимости земельного участка. В зависимости от степени подготовленности градостроительных документов варьируется нагрузка земли на реализуемую площадь и, соответственно, изменяется стоимость участка земли.

Эксперты выявили, что в случае готовности градостроительных документов на участок земли до уровня разрешения на строительство стоимость такого участка практически в два раза превышает цену тех участков под многоэтажную застройку, на которые ещё не подготовлены градостроительные документы.

Особенности заключения сделки

Свидетельство о собственности на земельный участок под высотное строительство может содержать ряд ограничений и условий (например, запрет на застройку природоохранной зоны водоёма, закрепление права проезда по территории третьих лиц и так далее).

Процедура оформления соглашения

Процедура заключения сделки включает себя следующие этапы:

    Составление и подписание договора купли-продажи участка между продавцом и покупателем.

В данном документе содержится информация:

  • о продавце и покупателе;
  • их правомочия и обязательства;
  • ответственность;
  • назначение и цели (по разрешённому использованию);
  • данные об обременениях, ограничениях на участке;
  • срок, в который покупатель получает участок;
  • стоимость земли;
  • о самом участке со сведениями о кадастровом номере, размере, границах, обозначенных в кадастровом плане.

К договору купли-продажи в обязательном порядке должен быть приложен план участка.
Государственная регистрация договора купли-продажи в Росреестре.

Регистрация предоставленных документов в территориальном подразделении Росреестра (после экспертизы документов). Внесение данных в ЕГРН является окончанием процедуры регистрации. О том, как оформить куплю-продажу через Росреестр и МФЦ, читайте тут.

  • Получение участка в собственность посредством оформления передаточного акта.
  • Таким образом, при покупке участка под высотное строительство необходимо учитывать ряд важных моментов. Земли под такое строительство должны относиться исключительно к категории «земли населённых пунктов». Вид разрешённого использования участков — многоэтажное строительство.

    При выборе участка следует обратить внимание на инфраструктуру района застройки, наличие инженерных сетей и коммуникаций, а также на уровень подготовки градостроительных документов. Покупка участков под высотную застройку в населённых пунктах возможна только у других частных собственников. У государственных/муниципальных органов исполнительной власти такие участки можно только взять в аренду (путём конкурсов, аукционов и тендеров).

    Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

    Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

    +7 (499) 938-46-18 (Москва)
    Это быстро и бесплатно !

    Продажа земельного участка под многоэтажное строительство в 2020 году

    К сожалению страница уже не существует. Ищите интересующую Вас информацию с помощью карты сайта или перейдите на главную страницу

    Карта сайта

    Земельные участки

    Медиа-центр

    О ГК Гео Девелопмент

    Адрес: Москва, Варшавское шоссе, д. 148, этаж 5, офис 502

    График работы: Пн – Пт, 9:30 – 19:30

    © 2005-2019 Geo Development — Купля и продажа земельных участков в Москве и Подмосковье

    Отправьте заявку и наши менеджеры свяжутся с Вами в ближайшее время:

    Гарантируем, что ваши данные не будут переданы 3-м лицам или использоваться в СПАМ рассылках.

    Продажа земельного участка под многоэтажное строительство в 2020 году

    К сожалению страница уже не существует. Ищите интересующую Вас информацию с помощью карты сайта или перейдите на главную страницу

    Карта сайта

    Земельные участки

    Медиа-центр

    О ГК Гео Девелопмент

    Адрес: Москва, Варшавское шоссе, д. 148, этаж 5, офис 502

    График работы: Пн – Пт, 9:30 – 19:30

    © 2005-2019 Geo Development — Купля и продажа земельных участков в Москве и Подмосковье

    Отправьте заявку и наши менеджеры свяжутся с Вами в ближайшее время:

    Гарантируем, что ваши данные не будут переданы 3-м лицам или использоваться в СПАМ рассылках.

    Купим землю под строительство МКД

    Краткое описание

    Рассматриваем земельные участки со следующими условиями:
    — назначение земли: под многоэтажное строительство;
    — расположение: в черте города;
    — примыкающие к существующей инфраструктуре;
    — участок должен быть сформирован;
    — минимальная площадь участка – от 2 Га, центральная часть города – от 1 Га.
    Готовы рассматривать готовые проекты на начальной стадии строительства.

    Место расположения

    35 регионов, 35 городов

    «Талан» строит и успешно продает комфортное жильё нового уровня. Компания начала свою деятельность 15 лет назад в Ижевске. Сегодня Талан ведёт строительство в городах Пермь, Уфа, Ижевск, Набережные Челны, Тверь, Хабаровск, Тюмень, Нижний Новгород. Мы гордимся городами, в которых ведем проектирование и строительство, создавая условия для лучшей жизни людей. Мы приходим надолго.

    Мы ориентированы на расширение географии своего присутствия и заинтересованы в земельных участках под строительство многоэтажных жилых объектов.

    Рассматриваем земельные участки и готовые проекты на начальной стадии строительства в следующих городах: Владивосток, Воронеж, Екатеринбург, Иркутск, Казань, Калуга, Кемерово, Краснодар, Красноярск, Нижневартовск, Нижний Новгород, Новороссийск, Новосибирск, Омск, Оренбург, Пермь, Ростов-на-Дону, Самара, Сочи, Сургут, Тверь, Томск, Тюмень, Уфа, Хабаровск, Челябинск, Ярославль, Астрахань, Барнаул, Волгоград, Калининград, Киров, Липецк, Рязань, Тула.

    8912-460-59-35 Мария Антипова [email protected]
    8982-983-81-87 Наталья Дулесова [email protected]
    8912-856-89-19 Максим Валиахметов [email protected]

    Единый ресурс застройщиков — уникальный проект, реализуемый при поддержке Национального объединения застройщиков жилья.

    Единый ресурс застройщиков включает в себя полную базу данных застройщиков жилья и реализуемых ими новостроек в Российской Федерации

    Размещение информации о застройщиках и возводимых новостройках — бесплатное.

    Использование материалов портала ЕРЗ.РФ возможно только при условии гиперссылки на источник.

    Купим участок под многоэтажное строительство

    Тип недвижимости
    Расположение

    Москва и МО

    Мы ищем участки под коммерческое строительство в Москве и ближнем Подмосковье.

    Наиболее интересны участки под многоэтажное и среднеэтажное строительство жилых домов, домов с апартаментами и смешанных комплексов.

    Мы не рассматриваем участки без ГЗК или ПЗЗ, т.е. те участки, где нет предварительных параметров будущего строительства.

    Наши инвесторы готовы рассматривать покупку участков или участие в соинвестировании проекта строительства с долей собственника участка.

    Для рассмотрения инвестиционной привлекательности участка(ков) необходимы: кадастровый номер участка или адрес, все определенные параметры строительства или ГПЗУ (выписка из ПЗЗ) и цена предложения.

    Видео (кликните для воспроизведения).

    Скорость принятия решения зависит от коммерческого интереса инвесторов. В случае заинтересованности инвесторов, нам нужна оперативная и достоверная информация по возникшим вопросам и возможность оперативной организации переговоров.

    Инвесторы готовы выплачивать вознаграждение агентам до 10% от стоимости участка, но не более 50 млн.руб. Точный размер комиссионных зависит от общей суммы покупки.

    Читайте так же:  Отсрочка от армии преподавателям

    Ваши предложения рассматриваются до 3-х рабочих дней и направляются инвесторам в соответствии с их коммерческими интересами. После подтверждения интереса инвестора (обычно до 5 рабочих дней) мы направляем Вам запрос на допольнительную информацию. После ее анализа принимается решение о заключении договора о вознаграждении или отклонении проекта от дальнейшего рассмотрения.

    При необходимости, мы готовы заключить соглашение о конфиденциальности и не разглашении информации.

    Мы работаем с участками под многоэтажное строительство более 5 лет и в нашей базе есть информация примерно о тридцати актуальных предложений на данный момент. Мы готовы Вам перезвонить и встретиться, если Ваше предложение будет нам интересно, поэтому просим первичную информацию направлять по почте.

    Планируемые новостройки Москвы в 2020 году

    В 2020 году девелоперы планируют сдать в Москве свыше 500 новостроек. Жилые комплексы будут относиться к разным ценовым категориям и располагаться в разных районах. Какие же новостройки востребованы у покупателей уже сейчас, и чем они в принципе могут удивить потенциальных приобретателей недвижимости?

    ЖК «Южное Бунино»

    Этот жилой комплекс окажется расположен на территории Новой Москвы всего в 10 км от МКАД по Калужскому шоссе. Точный адрес – Новомосковский АО, поселение Сосенское, коттеджный поселок «Президент», улица Геологов.

    Фактически «Южное Бунино» будет представлять собой целый квартал, в котором, помимо 19 монолитно-каркасных новостроек разной этажности (от 12 до 14), также построят 3 детских сада на 890 мест, 2 детских школы на 1975 мест, больницу, магазины, кафе, салоны красоты, банковские отделения, офисы и другие необходимые заведения.

    Жителям новостроек будет доступна и развитая инфраструктура самой Москвы. Новоселы смогут не только передвигаться в пределах своего района, но и выезжать в столицу – например, в близлежащее Южное Бутово. С этой целью будет реконструирован целый участок дороги, в результате чего до города можно будет добираться прямым и удобным путем. Если говорить о станциях метрополитена, то «Южное Бунино» находится в 14 минутах езды от «Бунинской аллеи» и в 15 минутах езды от «Теплого Стана». Застройщик сдаст данный проект «комфорт-класса» в эксплуатацию в 4 квартале 2020 года.

    Это интересно! Территория квартала будет с 3 сторон окружена впечатляющими лесами и дачными поселками. Кроме того, рядом расположится Валуевский лесопарк и пойма реки Сосенка.

    В данном ЖК можно приобрести следующие типы жилых помещений (с предчистовой отделкой, чистовой отделкой или без отделки):

    1. Студии – от 29,71 кв. м.
    2. Однокомнатные квартиры – от 23,60 кв. м.
    3. Двухкомнатные квартиры – от 43,50 кв. м.
    4. Трехкомнатные квартиры – от 64,82 кв. м.
    5. Жилье оригинального формата, включающее 2 этажа/увеличенные окна/индивидуальный дворик-патио и пр. – от 105,50 кв. м.

    1 кв. м. в ЖК «Южное Бунино» стоит от 86 256 до 137 744 руб.

    ЖК «Скандинавия»

    Следующий жилой комплекс, ожидающий своей сдачи в эксплуатацию во 2 квартале 2020 года, также расположится в Новой Москве, а именно – в Новомосковском АО, поселении Сосенском, поселке Коммунарка, на улице Липовый парк.

    Отсюда удастся добраться до столичных станций метрополитена – «Теплого Стана», «Бунинской аллеи» и «Саларьево» (за 15 минут на транспорте). Водители личных транспортных средств в принципе не почувствуют никакой оторванности от московской жизни, ведь с помощью Калужского шоссе и Кольцевой Автодороги, расположенной от будущих новостроек всего в 6,4 км, они смогут быстро доезжать до города.

    Жилой комплекс будет возведен по принципу комплексного освоения территории. Это значит, что, помимо 19 жилых домов «комфорт-класса» с этажностью в 9-16 уровней, здесь также появится ряд зданий социального и коммерческого назначения. Речь идет про 3 детских сада на 700 мест, школу на 1300 мест, поликлинику, СПА-центр с саунами и фитнес-залом, торговый центр, придомовые магазины и другие обслуживающие заведения. Они дополнят уже существующие учреждения, а именно – общеобразовательную школу, гимназию, 4 государственных и 5 частных детских садов, взрослую и детскую поликлиники, супермаркеты, аптеки и другие сервисные объекты.

    Продажи жилых помещений в новомосковской «Скандинавии» уже стартовали. Первую часть работ планируется сдать в 1 квартале 2019 года. Здесь можно приобрести недвижимость по цене от 90 437 до 150 996 руб. за кв. м. (ближе к 2020 году эти значения могут измениться в сторону уменьшения или увеличения). Подробнее о метражах:

    1. Студии – от 28,90 кв. м.
    2. Однокомнатные квартиры – от 34,70 кв. м.
    3. Двухкомнатные квартиры – от 39,50 кв. м.
    4. Трехкомнатные квартиры – от 65,40 кв. м.
    5. Четырехкомнатные квартиры – от 86,80 кв. м.

    ЖК «Квартал «Спутник»

    Жилой комплекс «Квартал «Спутник» планируется сдать в окончательную эксплуатацию в 2020 году. Микрорайон расположится по адресу Московская область, Мякининское шоссе. Отсюда можно будет добраться до столичных станций метро «Строгино» и «Мякинино» (10 и 12 минут езды соответственно). В 150 метрах от ЖК будет пролегать Мякининское шоссе, а в 500 метрах – МКАД.

    Отличительной особенностью 7 монолитных домов «комфорт-класса» станет их этажность – всего в новостройках будет насчитываться от 33 до 38 уровней! Еще одним преимуществом «Спутника» является окружающее его природное пространство. Из окон новостроек откроется красивый вид на берег Москвы-реки и Живописной бухты, а также на Липовую рощу, Рублевский парк и парк «Ветеран».

    Многофункциональный комплекс будет состоять не только из собственно новостроек, но и из объектов социальной инфраструктуры, к которым относятся:

    • 3 детских сада;
    • общеобразовательная школа;
    • фитнес-клуб;
    • спортивные залы;
    • медицинские и оздоровительные центры;
    • офисные и торговые площадки;
    • заведения для разнопланового отдыха (уже построенный многоэтажный концертный зал «Крокус Сити Холл», Океанариум, горнолыжный крытый спуск «СнежКом», Дворец спорта «Янтарь» и пр.).

    Старт продаж на жилые помещения «Квартала «Спутник»» уже начался. Первую очередь планируется сдать во 2 квартале 2019 года. Цена за 1 кв. м. в студиях и квартирах с полноценной чистовой отделкой, включающей в себя межкомнатные двери, керамическую плитку, сантехнику и пр., составляет от 95787 до 181466 руб. за кв. м. Итоговые предложения, доступные здесь вплоть до 2020 года, выглядят следующим образом:

    1. Студии – от 24,01 кв. м.
    2. Однокомнатные квартиры – от 30,61 кв. м.
    3. Двухкомнатные квартиры – от 42,09 кв. м.
    4. Трехкомнатные квартиры – от 65,26 кв. м.

    Другие предложения

    Застройщики активно трудятся и над другими проектами, которые окажутся сданы в 2020 году. Внимание следует обратить на:

    ЖК «Мещерский лес»

    Западный АО, Солнцево, Боровское шоссе, 8 минут на транспорте до станции «Юго-Западная», 13 корпусов «комфорт-класса» от 14 до 26 этажей. Помещения с чистовой отделкой и без отделки, стоимость за 1 кв. м. – от 108300 до 237500 руб., имеющийся метраж – от 18,90 кв. м. (студии) до 105 кв. м. и более (четырехкомнатные квартиры). Сдача в эксплуатацию – в 2019, 2020 и 2021 годах.

    ЖК «Жемчужина Зеленограда»

    Зеленоградский АО, Зеленоград, район Крюково, 17-й микрорайон, Георгиевский проспект, 34 минуты на транспорте до станции «Митино», 11 корпусов «эконом-класса» от 10 до 18 этажей. Помещения без отделки и разводки коммуникаций, стоимость за 1 кв. м. – от 82400 до 152200 руб., имеющийся метраж – от 20,30 кв. м. (студии) до 105,80 кв. м. и более (четырехкомнатные квартиры). Сдача в эксплуатацию – 3 квартал 2020 г.

    ЖК «Апарт-комплекс NOVA Алексеевская»

    Северо-Восточный АО, район Алексеевский, Староалексеевская улица, 3 минуты пешком до станции «Алексеевская» и 17 минут пешком до станции «Рижская», 1 корпус «комфорт-класса» в 11 этажей. Помещения с отделкой и без отделки, стоимость за 1 кв. м. – от 195000 до 250000 руб., имеющийся метраж – от 21,60 кв. м. (студии) до 45,88 кв. м. (двухкомнатные квартиры). Сдача в эксплуатацию – 2 квартал 2020 г.

    Читайте так же:  Организация произвела перерегистрацию уставного капитала в 2020 году

    Продажа инвестпроектов многоэтажного и малоэтажного строительства

    Рынок участков под инвестпроекты в Москве и Подмосковье

    Ассортимент участков под строительство в Москве и области достаточно обширен. Активно реализуются подходящие земли на Каширском, Горьковском, Пятницком и Новорижском шоссе. При необходимости можно найти участок под многоэтажное строительство на отдаленности до 50 км от МКАД. Средние цены колеблются в пределах от 200 до 600 тыс. рублей за сотку. В самых престижных районах, таких как Ленинский, стоимость земли доходит до 1–1,8 млн рублей за сотку.

    Чем объясняется сильный разброс цен?

    Первая и, пожалуй, самая важная причина – разная удаленность от МКАД. На территории самой Москвы перспективными остаются Северный и Южный административные округи. Но большая часть многоэтажного строительства сосредоточена за пределами МКАД. Возможно, в будущем ситуация изменится в результате редевелопмента отдельных промышленных зон.

    На формирование цены влияет и транспортная развязка. Так, до конца 2016-го Некрасовка и Нижегородская улица должны быть соединены новой веткой метро, что вызвало строительный бум в окрестностях ранее пустовавшей Некрасовки. Нельзя упускать из вида и удаленность от инженерных сетей.

    Вторая причина сильного разброса цен – отличия в разрешительной документации. Из-за того, что отдельные объекты находятся на стадии изменения ВРИ, собственники умышленно снижают цену. Это увеличивает инвестиционную привлекательность объектов, но риск возрастает из-за потенциальных проблем с документацией.

    Третья причина – репутация районов, которая формируется в зависимости от качества инфраструктуры, соседства с рекреационными зонами, экологической обстановки.

    Найти участок под многоэтажное строительство в таких элитных районах, как Пречистенка, Остоженка и Патриаршие пруды, уже практически нереально. Из-за реконструкции Киевского шоссе и преобразований на Ярославке земли под ЖС в этих районах стали дороже и популярней. Стоимость участков в районе Дмитровского шоссе и Новой Риги и вовсе доходит до 50–60 тыс. долларов за сотку.

    Основные параметры инвестпроекта многоэтажного строительства

    Продажа участка нередко ведется вместе с реализацией незавершенного инвестпроекта. Его привлекательность зависит от дислокации, правовых характеристик, рельефа, согласованности эскизов, проекта и другой документации, стадии завершенности. Необходимо учитывать и ориентировочный срок реализации проекта.

    Чтобы оценить размер прибыли, который может принести инвестпроект, следует тщательно ознакомиться с бизнес-планом и экспертной оценкой. Учитывается наличие ГПЗУ и обременений по завершению строительства.

    Эксперты отдают предпочтение инвестпроектам в живописных и экологически чистых районах Подмосковья, в которых не возникнет проблем с подведением газа, организацией электро- и водоснабжения, канализации. Желательно, чтобы количество обременений на участке не превышало 5%.

    Любым капиталовложениям в покупку участка под многоэтажное строительство должны предшествовать топографическая и геологическая экспертизы. После того как выяснится, насколько близко проходят грунтовые воды, станет понятен перечень технологий, которые придется использовать, а следовательно, и стоимость строительства.

    Тайная себестоимость строительства: факты, мнения и сомнения

    Жилой комплекс — это сооружение сложное. На нем зарабатывают сотни подрядчиков и поставщиков, рекламисты и агентства по продвижению. Точные цифры «ценности» строительства знает только застройщик, причем они могут отличаться в зависимости от проекта. Хотя иногда себестоимость можно подсчитать только после ввода объекта в эксплуатацию. Бывают случаи, что компания по итогу ничего не зарабатывает. А бывают, что денег не хватает и для того, чтобы довести проект до конца.

    Цена строительства всегда занимала покупателя жилья. Интересно ведь, сколько зарабатывает на проекте застройщик и не врет ли, говоря о падении прибыли и малюсенькой пятипроцентной маржинальности. Иногда, впрочем, может быть и так, что застройщик подсчитал одну стоимость, а на деле оказались суммы значительно выше. Не учел нюансов (хотел поставить, к примеру, локальные системы канализации, а заставили подключаться к центральным) или власть нагрузила дополнительными расходами.

    Цифры есть

    Что нам дает знание себестоимости строительства? Покупателю – ничего. Вот, к примеру, мы будет знать себестоимость производства молока. Она в зависимости от сезона и технического состояния фермы может составлять 15-20 рублей за килограмм, производители молочной продукции приобретают его за 25 рублей, в магазине оно стоит в два-четыре раза дороже. Причем в случае с молоком цепочка наценки довольно короткая и ее легко отследить. В стройке параметров, влияющих на конечную стоимость, значительно больше. В любом случае мы не приобретаем молоко по цене фермера, а платим значительно дороже в магазине. Даже если захотим, кстати, купить у фермера по закупочной цене, вряд ли сможем.

    Тем не менее, есть цифры Росстата по стоимости строительства многоквартирного жилья. Какие показатели учитывает Росстат, вряд ли знает даже сам Росстат. Но других официальных цифр нет. Причем это не себестоимость, а стоимость строительства – очевидно, более объемный показатель.

    Так вот на 1 января 2019 года по Петербургу стоимость строительства квадратного метра общей площади жилых помещений составляет 60 тыс. рублей. А в Москве – удивитесь! – 54 тысячи. Почему строить в Москве дешевле, не может объяснить ни один специалист, причем средняя стоимость квадратного метра в столице в два раза выше, чем в Петербурге.

    Квартиры от застройщиков с акциями

    Также не совсем понятно, почему стоимость строительства имеет такой большой разброс. «Средняя себестоимость строительства по стране (по данным проектных деклараций) варьируется в пределах 37,4- 55,9 тыс. рублей за квадратный метр в зависимости от используемых материалов наружных стен», – говорится в аналитическом исследовании компании EY «Обзор рынка жилищного строительства России» за 2018 год. «Удельная стоимость жилого строительства существенно варьируется по федеральным округам. Для Северо-Западного и Центрального федеральных округов характерны наиболее высокие показатели себестоимости строительства, что связано с высокой долей монолитного и монолитно-кирпичного строительства, а также типично высокой стоимостью строительства в столицах. Средняя стоимость строительства в Москве и Петербурге превышает 70 тыс. рублей за кв. м. Высокая стоимость строительства в столичных регионах связана в том числе с большей долей жилья высокого класса», – отмечают аналитики.

    Детали застройки

    Эксперты говорят, что в себестоимости строительства распределение трат таково: строительно-монтажные работы – 70%, создание инженерных сетей – 12-15%, приобретение земли – 10-12%, проектно-изыскательские работы – до 5%.

    Но это сухие цифры, которые варьируются в зависимости от многих «вводных». К примеру, стоимость земельного участка зависит от того, насколько он подготовлен к стройке, есть ли возможность подключения к коммуникациям, в какой локации он расположен (смотрите таблицу). Понятно, что участок в Шушарах будет стоить дешевле, чем на Петроградке, участок со всей необходимой для строительства документацией — дороже, чем без документации. Эксперты намекают, что каждый объект строительства уникален, просчитывается индивидуально, даже расположенные в одной локации жилые комплексы могут обладать различными характеристиками, различной социальной нагрузкой, влияющими на стоимость реализации проекта. Кроме того, у одних компаний есть собственные заводы по производству цемента, свои ДСК, свой парк техники — в итоге строительство обходится дешевле.

    Сделки на земельном рынке Санкт-Петербурга в I квартале 2018 года
    площадь участка покупатель продавец сумма сделки (экспертно) адрес участка
    0,89 га Холдинг RBI ПАО «Ладога» 2 млрд рублей 12-я Красноармейская ул., 26А
    5,7 га Setl City Завод «Балтика» 1 млрд рублей Фарфоровская ул., 1
    8,8 га Setl City ЗАО «Meгалит» (структура обанкротившейся сети «Метрика») 1,19 млрд рублей Торфяная дорога, 17
    2,6 га Seven Suns Development «Лидер Групп» 1,4 млрд рублей Морская набережная, намыв В.О. (бывш. ЖК «Артур Грей»)
    Источник: данные «ДП»

    Виталий Коробов, директор по развитию Строительно-инвестиционного холдинга «Аквилон-Инвест»:

    Читайте так же:  Мвд незаконное увольнение

    В мегаполисах себестоимость жилых проектов выше не из-за разницы в цене на стройматериалы, а прежде всего из-за стоимости самого земельного участка. Затраты на его приобретение и оформление всех необходимых документов могут составить от 10 до 20% в зависимости от расположения. Кроме того, большие города требуют более весомых трат на оплату труда и рабочих, и профильных специалистов.

    Стоимость возведения квадратного метра может разниться в зависимости от класса, заложенных технических и инженерных решений, благоустройства и так далее. В экономклассе цифры составляют порядка 50-60 тысяч рублей за кв. м, в комфорт-классе – 70-80 тысяч, в бизнес-классе – от 120 тысяч и выше. Около 65-70% в структуре себестоимости занимают затраты на возведение самого конструктива здания, остальное – стоимость участка, оплата инженерии, подключения к коммуникациям, возведение инфраструктуры, благоустройство, которому, к примеру, в наших объектах уделяется особо пристальное внимание, соответственно, и затраты на него выше. При переходе на эскроу-счета сюда добавится еще и строчка за обслуживание кредита и спецсчетов в банке, где будут резервироваться деньги покупателей.

    Учитывая, что большая часть себестоимости приходится на строительно-монтажные работы, технологии строительства играют большую роль. Более бюджетным вариантом считаются панельные дома, особенно в том случае, если у застройщика есть собственное панельное производство. Такие дома быстрее возводятся и менее трудоемки на этапе строительства. Из монолитного домостроения менее затратным можно назвать каркасный тип с монолитными колоннами, перекрытиями и заполнением газобетоном. Наиболее дорогостоящий – кирпично-монолитный метод. При этом именно по последней технологии строится более половины всех многоквартирных домов в Петербурге, в том числе наши многоэтажные проекты. Крепкий монолитный каркас позволяет возводить здания любой этажности, дает возможность для экспериментов с формой, обеспечивает разнообразие планировок, хорошие тепло- и звукоизолирующие свойства, долговечность, а это дополнительные конкурентные преимущества.

    Роман Мирошников, исполнительный директор АО «Ойкумена»: Помимо цены на материалы себестоимость строительного проекта включает в себя и другие составляющие: расходы на покупку земельного участка, затраты на зарплаты специалистов, разработку концепций жилого комплекса и благоустройства, и рекламного продвижения. Большая часть из этого списка расходов в Петербурге и в Москве стоит гораздо выше, чем в маленьком городе.

    Андрей Бойков, партнер Rusland SP: Себестоимость строительства однотипных объектов везде примерно одинаковая. Однако стоимость земли различается существенно. Например, по сравнению с Петербургом в Москве цена участка в зависимости от локации может быть выше в два или даже в три раза. При этом маржинальность проектов в Москве так же будет выше по нескольким причинам: там выше цены продаж и спрос на недвижимость. Отмечу, что в Москве в отличие от Петербурга проще и быстрее происходит согласование градостроительной документации.

    Какова схема получения земли под строительство в Новой Москве и Подмосковье

    Вопрос относительно того, где же построить очередную новостройку больше волнует девелоперов, нежели клиентов. Ведь рынок жилой недвижимости на сегодняшний день в Москве и области довольно хорошо развит, а у населения есть выбор, что на первичном рынке, что на вторичном. Конечно, в столице уже, как говорится, строить негде, а в Московской области еще есть земли. Однако все же интересно, какова схема получения земли под строительство новостроек в Новой Москве и Подмосковье. На это и на другие вопросы, ответили эксперты рынка недвижимости.

    Начиная с 2010 года, в Москве была упразднена практика заключения инвестиционных контрактов с городом, то есть практика предоставления земельных участков целевым образом без торгов за исключением предоставления участков, например, под транспортную инфраструктуру. «Город в качестве участника рынка земли (продавца) под многоэтажное жилое строительство на рынке практически не присутствует, — говорит Альбина Ямалетдинова, управляющий партнер ГК Rusland SP. — В качестве известных совершенных сделок с участием города можно отметить продажу прав на заключение договора о совместной деятельности с ВДНХ. Периодически также происходят продажи доли города в предприятиях сторонним инвесторам, иногда данные предприятия приобретаются и с целью дальнейшего редевелопмента территории девелоперскими структурами».

    «Как правило, власти Москвы и Московской области при реализации земельных участков для будущей застройки используют рыночные механизмы: аукционы или конкурсы, — делится Валентин Чернобаев, директор по развитию «ЛСР. Недвижимость – Москва». — Благодаря им власти получают возможность выбора партнера, обладающего подходящими компетенциями, а также возможность максимизации прибыли от продажи земли».

    Владимир Щекин, управляющий партнер, председатель Правления инвестиционно-девелоперского холдинга «Группы Родина», обращает внимание на тот факт, что в новой редакции Земельного Кодекса РФ существует положение, по которому Субъект федерации имеет право выделить землю без аукциона при условии, что на ней будет реализован социально значимый объект: детский сад, школа, спортивный комплекс, филармония и др. Принять участие в аукционе могут компании, которые соответствуют его условиям. Одно из самых распространенных требований – наличие в портфеле застройщика определенного количества реализованных квадратных метров за последние несколько лет.

    Московская область

    Власти Московской области, по словам Валентина Чернобаева, уже несколько лет реализуют политику уточнения границ земельных участков, что ведет к увеличению земельного банка Московской области. Потенциально, именно эти земли могут стать точками роста жилищного строительства и пополнения бюджета при их продаже.

    Однако, Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп утверждает, что в последнее время сложилась такая ситуация, что в Подмосковье практически не осталось муниципальных земель. «На сегодняшний день структура земельных участков следующая: 30% земель принадлежат лендлордам, 30% — это земли населенных пунктов и застроенные территории. 20% — лесной фонд и 20% — прочие территории (водоемы и т.д.), — уточняет она. — Немногие оставшиеся участки земли, принадлежащие муниципалитету, выставляются на конкурс на праве аренды земельного участка, кроме того земли реализуются через РЖС. Другой вариант приобретения земельного участка — их покупка у лендлордов».

    «В Московской области так же, как и в Москве было проведено несколько аукционов фонда РЖС, по условиям которых в том числе и ФСК Лидер построила и реализовала ЖК M-House на улице Кировоградская, — рассказывает Григорий Алтухов, коммерческий директор ФСК «Лидер». — Кроме того, через аукционы можно приобрести площадки, принадлежащие инфраструктурным ведомствам: земли Мосводоканала, РЖД или Министерства Обороны. Другой путь: крупные лэндлорды также периодически продают земельные участки под многоэтажное жилищное строительство, бывшие земли совхозов».

    Проблемы

    Если говорить о проблемах, с которыми девелоперам приходится сталкиваться — наличие в Московской области ограничений по высотности и плотности застройки. Эти ограничения иногда не отвечают сформировавшейся градостроительной обстановки в конкретном населенном пункте. Так, например, нормы РНГП ограничивают высотность и плотность будущей застройки, хотя эти же характеристики окружающей застройки значительно выше. Это может приводить к диссонирующему размещению жилых объектов.

    При реализации строительного проекта нельзя обойти стороной и вопрос наличия инженерной инфраструктуры на земельном участке, его обеспеченностью ею. Бывают случаи, когда девелоперы не могут или сталкиваются с большими проблемами при расчёте точного объема затрат на инженерное обеспечение будущей застройки. Источники инженерного обеспечения – питающие центры — могут находиться в значительной отдалённости от земельного участка, что осложняет планирование затрат и ведёт к значительным расходам на подготовку и строительство инженерных коммуникаций до участка.

    Читайте так же:  Основания признания жилого помещения непригодным для проживания в 2020 году

    В последнее время довольно существенную долю затрат девелоперов стало формировать изменение вида разрешённого использования земли.

    Наконец, при реализации проектов комплексного освоения территории застройщик через какое-то время может столкнуться с появлением дополнительных обременений по строительству объектов социальной инфраструктуры, изначально не предусмотренных в проекте. Этот сценарий возможен в случае изменения градостроительных нормативов, нормативов по обеспеченности населения объектами социальной инфраструктуры.

    Пожалуй, самая главная проблема, которая встает перед российскими девелоперами, по словам Марии Литинецкой, – постоянно меняющиеся «правила игры. «С приходом нового губернатора Воробьева значительно усложнилась процедура согласования проекта, — говорит она. — К примеру, прежде разрешение на строительство получали на уровне администрации района, а сейчас лишь после одобрения на уровне области. Проекты площадью более 100 тысяч кв.м рассматриваются сегодня при личном участии Губернатора МО».

    Стоит отметить, что помимо этого поменялись и нормативы, предъявляемые к жилым комплексам. Например, при проектировании ЖК численность населения рассчитывается сегодня, исходя из нормы 28 кв. м. площади на одного человека, тогда как ранее этот параметр варьировался в пределах 25-50 кв. м на человека. А от этого показателя зависит количество требуемых парковок, мест в школах, детских садах и т.д. Естественно, девелоперы старались делать расчеты таким образом, чтобы на каждого жителя приходилась максимально возможная площадь, тем самым снижая нагрузку. Сейчас такой возможности уже нет.

    «Также были увеличены и сами нормативы по обеспеченности жителей местами в социальных учреждениях, особенно в части количества мест в детских садиках, -, в свою очередь отмечает Алексей Шмонов, генеральный директор портала о недвижимости Move.su. — Так, если раньше на 1000 жителей было достаточно 35 мест, то теперь необходимо 65. Таким образом, с приходом нового губернатора, застройщикам «закрутили гайки» и теперь получить согласование на строительство стало гораздо сложнее. При этом качество проектов в результате нововведений только улучшилось».

    Григорий Алтухов акцентирует внимание на том, что при приобретении земель даже с необходимым назначением (под многоэтажное строительство) при согласовании проекта планировки могут возникать дополнительные обременения для застройщика: строительство транспортной развязки, переселение в новые дома дольщиков замороженной ранее стройки. «В целом, приход господина Воробьева упорядочил механизмы взаимодействия власти и бизнеса», — считает он.

    Дальше больше…

    Однако Валентин Чернобаев считает, что отсутствие внесенных в генплан градостроительных параметров земельных участков одновременно является не только плохой, но и хорошей для девелопера возможностью. «Это означает, что девелоперу нужно будет, руководствуясь действующими нормами и законами, обосновать технико-экономические параметры будущей застройки, — говорит он. — Отсутствие градостроительных параметров вынуждает власти вести расчет показателей по региональным нормам градостроительного планирования, определяя тип застройки: квартальная застройка или районная (плотность и высотность меньше, чем при квартальной), которые существенно отличаются по ТЭПам».

    Заметим, что присоединение к Москве небольшую часть Московской области было сделано с экономической и политической точки зрения для использования профицитного бюджета для развития территории, то есть вкладывать денежные средства в дороги, инфраструктуру, сельское хозяйство. «Москва, например, закупает продукты, поскольку не имеет своих с/хоз угодий, — объясняет Владимир Яхонтов. — А эти присоединенные территории как раз направлены на дифференциацию московского бюджета и использование его на развитие новой территории. Почему было выбрано именно это направление, и именно такой размер территории сложно сказать. Но определенно это решение носило строго политический характер».

    Правила игры

    Среди крупнейших игроков рынка в Подмосковье стоит выделить ГК «Мортон», ГК «Жилищный каптал», ГК «МИЦ», ТЕКТА GROUP, «Абсолют Недвижимость», ГК «СУ-155». На вопрос о том, есть ли на рынке недвижимости Московской области «деления между своими», Мария Литинецкая уверяет, что нет. «Рынок недвижимости прозрачен и любой девелопер сегодня может на конкурсной основе приобрести землю», — утверждает она.

    «Я бы не сказал, что сегодня рынок каким-то образом «поделен», — говорит Валентин Чернобаев. — Ситуация несколько размыта – большое количество земельных участков было куплено или передано в земельные банки крупных застройщиков довольно давно. Проекты на этих участках находятся либо в стадии реализации, либо в стадии разработки разрешительной документации. При этом существенного перекоса в ту или иную сторону я не вижу».

    В свою очередь, Альбина Ямалетдинова отмечает, что «правила игры» на рынке девелопмента определяются соответствующими нормативно-правовыми и иными регулирующими актами, имеющими отношение как к земельному рынку, так и к градостроительной сфере. «Новички» в сфере девелопмента стараются приобретать земельные участки с минимальными градостроительными рисками, такими участками можно условно считать площадки с разрешением на строительство», — говорит она.

    Заметим, что компания «Самолет Девелопмент» — довольно «молодой» девелопер, который ведет строительство жилых комплексов «Люберцы-2015», «Люберцы-2016» в «Внуково-2016». Тем не менее, несмотря на масштабность вышеперечисленных проектов, «Самолет Девелопмент» не входит в число лидеров. Среди новых компаний также можно назвать «МД Групп» (ЖК «Новое Бутово»). «Самолет Девелопмент реализует крупный проект Люберцы 2015 и 2016, является серьезным конкурентом для всех девелоперов в данной локации, — считает Григорий Алтухов. — Rdi — не новый игрок на рынке, ранее специализировался на загородной недвижимости, позже начал строительство среднеэтажного квартала НовоМолоково, реализация которого идет уже 3-4 года. Наиболее конкурентным из имеющихся у девелопера проектов в сфере многоэтажного жилищного строительства является Южное Видное в одноименной локации».

    Основной фактор успеха вышеперечисленных компаний, по мнению Марии Литинецкой, – удачно выбранные участки и качественные проекты. «Да, вряд ли новые девелоперы подвинут крупнейших игроков, однако вполне возможно, что через несколько лет при грамотной политике застройщики могут встать с ними в один ряд», — полагает она.

    При выборе квартиры в том или ином доме, клиенты обращают внимание на отзывы и рейтинг застройщика. Однако в данном случае нужно иметь в виду, что рейтинги бывают разные. Например, есть рейтинг застройщиков по уровню выполнения социальных обязательств перед городом, есть рейтинг по объемам построенного жилья, числу проектов и т.д. и не факт, что перечисленные компании попали в исследование, которое проводят для присвоения места в рейтинге. Это первое. Второе — некоторые компании сейчас действуют не как самостоятельный инвестор/застройщик, а реализуют партнерские проекты, в которых одна сторона, например, владеет земельным участком, а другая строит, или инвестирует, или выполняет какие-то подрядные работы, как, например, «Самолет Девелопмент» и «Абсолют».

    Власти Москвы в последние несколько лет активно структурируют работу на рынке недвижимости, предпринимают шаги по повышению инвестиционной привлекательности города. Девелоперы уже отмечают уменьшение бюрократических барьеров по разработке и согласованию разрешительной документации. Появился ярко выраженный тренд по необходимости строительства объектов социальной инфраструктуры: детских садов, школ и т.п. В то же самое время существенно увеличились затраты на изменение ВРИ земли.

    Видео (кликните для воспроизведения).

    Есть и еще одна опасность, о которой правительство страны заговорило текущим летом – возможная отмена механизма долевого участия в строительстве. Некоторые аналитики считают, что это совершенно несвоевременное предложение, которое скорее приведет к снижению темпов строительства и росту стоимости квадратного метра, чем обеспечит большую защиту дольщиков. Если все компании на рынке будут строго следовать положениям 214-ФЗ, то появление новых обманутых дольщиков на рынке будет невозможно.

    Продажа земельного участка под многоэтажное строительство в 2020 году
    Оценка 5 проголосовавших: 1

    ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

    Please enter your comment!
    Please enter your name here