Протокол непосредственного управления многоквартирным домом образец в 2020 году

Самая важная информация по теме: "Протокол непосредственного управления многоквартирным домом образец в 2020 году" с выводами от профессионалов. В случае возникновения вопросов и при необходимости актуализации данных вы можете обратиться к дежурному юристу.

Протокол непосредственного управления многоквартирным домом образец в 2020 году

ПРОТОКОЛ N
общего собрания собственников помещений
по выбору способа управления многоквартирным жилым домом,
находящимся по адресу:…

дата проведения общего собрания

Время проведения …
Место проведения …

Присутствовали:
Собственники помещений согласно списку регистрации:
— собственники жилых помещений — ____% голосов;
— собственники нежилых помещений — ____% голосов.

Представитель собственника жилых помещений, находящихся в муниципальной/федеральной собственности города/иного муниципального образования/субъекта Федерации Иванов Иван Иванович, доверенность выдана … (дата выдачи, кем выдана)

Представитель собственника нежилых помещений, находящихся в муниципальной/федеральной собственности города/иного муниципального образования/субъекта Федерации Петров Петр Петрович, доверенность выдана … (дата выдачи, кем выдана).

Общее количество голосов собственников помещений жилого дома — …

Всего на собрании присутствовало собственников, обладающих ___% голосов от общего числа голосов.
Кворум имеется.

На собрание приглашены:
1. Представители управляющих компаний:
— … ФИО, доверенность представителя управляющей компании;

Предлагаются кандидатуры председателя собрания и секретаря собрания:
— ФИО собственника помещения жилого дома;
— ФИО собственника помещения жилого дома.

Голосование по кандидатурам:
за — ____; против — ____; воздержались — ____

Принято решение: избрать председателем собрания ФИО1, секретаря собрания – ФИО2

Повестка дня

1. Выбор счетной комиссии.
2. Выбор способа управления многоквартирным жилым домом.
3. Выбор управляющей организации (если общим собранием выбран этот способ управления).
4. Утверждение сметы расходов на содержание и ремонт общего имущества на … год, исходя из которой устанавливаются размеры платежей каждого собственника пропорционально его доле собственности.
5. Определение места хранения документации и ознакомления с материалами по темам проводимых в будущем собраний, а также выбор лица, ответственного за эти вопросы.

1. По первому вопросу: предлагается состав счетной комиссии, голосование по списку (по кандидатурам).

Голосовали: за — ____; против — ____; воздержались — ____

Решили: избрать счетную комиссию в составе … человек:
— ФИО1 (собственник помещения № …);
— ФИО2 (собственник помещения № …);
— ФИО3 (собственник помещения № …).

2. По второму вопросу слушали доклад Пупкина А. С. о том, какие способы управления многоквартирными домами предусмотрены Жилищным кодексом РФ, о преимуществах каждого способа управления.

Предложено: избрать способом управления:
а) управление управляющей организацией;
б) товариществом собственников жилья.

Голосовали:
за избрание способа управления управляющей организацией — ____; против — ____; воздержались — ____
за избрание способа управления товариществом собственников жилья — ____; против — ____; воздержались — ____

Принято решение: избрать способ управления многоквартирным жилым домом — управляющей организацией

3. По третьему вопросу:
— слушали сообщение Васюкова Т. Р. об управляющих организациях, предложивших свои услуги.
Выступили: представители управляющих организаций, присутствующие на общем собрании. Рассмотрены предложенные ими условия управления многоквартирным домом.
Предложено: выбрать управляющую организацию ООО «Управляющая компания»

Голосовали: за — _______% голосов; против — _______% голосов;
воздержались — ________% голосов.

Принято решение: избрать управляющую организацию ООО «Управляющая компания» и заключить с ней договор управления многоквартирным домом.

4. По четвертому вопросу:
— предложения представителя избранной управляющей компании по смете расходов на содержание общего имущества, исходя из которой устанавливаются размеры платежей каждого собственника пропорционально его доле.

Поставлено на голосование утверждение предложенной сметы.
Голосовали: за — ________% голосов; против — ______% голосов;
воздержались — ________% голосов.

Принято решение: утвердить предложенную управляющей организацией смету, исходя из которой установить размер платежей собственников помещений дома на … год в размере … рублей за 1 кв.м. площади помещения в месяц.

5. По пятому вопросу:
— слушали предложение Булкина П. А. о месте хранения документации общего собрания (извещений, сообщений, протоколов, реестров собственников, материалов, предложенных на рассмотрение собранию).

Предложено: хранить документацию по адресу: …
Одновременно предлагается кандидатура ответственного за хранение документации и обеспечение ознакомления с материалами собственников помещений – Бунина В. Т.

Голосовали: за — ____, против — ____, воздержались — ____

Решили: хранить документацию собраний по адресу: ____________
Установить время ознакомления с материалами собраний: с ___ до час. по ________ (дням).
Назначить ответственным _______________
Собрание закрывается.

Председатель собрания: ______________________
Секретарь собрания: _________________________

1) список присутствовавших на общем собрании собственников помещений (регистрация произведена до начала собрания);
2) текст сообщения о проведении общего собрания;
3) почтовое уведомления о вручении сообщения о проведении собрания каждому собственнику / реестр вручения каждому собственнику сообщения о проведении собрания лично в руки с подписью собственника о получении;
4) доверенности представителей собственников, принимавших участие в голосовании на общем собрании

Какой способ управления многоквартирным домом выбрать?

Чтобы все коммуникации и другое общее имущество собственников многоквартирного дома функционировали как положено, требуется грамотное управление. Без этого не обойтись, если жильцы хотят поддерживать нормальное состояние здания и его конструкций. Расскажем, как осуществляется выбор способа управления многоквартирным домом.

Обязательно ли выбирать способ управления домом?

В соответствии с жилищным законодательством, собственники квартир должны определиться с методом управления домом. Это происходит путем проведения общего собрания с владельцами жилых помещений.

На собрании решается большинство существенных вопросов. Каждый собственник вправе высказывать свое мнение. Все происходящее на собрании жильцов фиксируется в протоколе.

Чтобы решения, принимаемые на мероприятии, были полностью легитимными, требуется соблюдать порядок проведения. Наиболее часто решения признаются незаконными по следующим причинам:

  • более 50 % владельцев квартир отсутствовало на собрании;
  • бланки для голосования не содержат в себе необходимых по закону данных;
  • не были соблюдены требования к процессу уведомления собственников о собрании и голосовании;
  • повестка дня не соответствует вопросу, поднятому на собрании и поставленному на голосование.
Читайте так же:  Реально ли получить патент на изготовление металлоизделмй в 2020 году

Владельцы жилых помещений должны определиться в течение года. Если собственники не смогут определиться с выбором способа управления, то муниципалитет самостоятельно решит этот вопрос, назначив управляющую компанию на конкурсной основе.

Это объясняется тем, что местная администрация отвечает за безопасность граждан. Кроме того, некоторые помещения в доме могут принадлежать муниципалитету. Поэтому, если жильцы не хотят пустить это дело на самотек, выбрать вариант управления необходимо.

Способы управления многоквартирным домом по ЖК РФ

К способам управления многоквартирным домом относятся:

  1. Непосредственное управление, если в здании не более 30 квартир.
  2. Управление посредством ТСЖ или жилищного кооператива.
  3. Обслуживание дома управляющей компанией.

Каждый метод управления имеет свои плюсы и минусы. Однако все они подразумевают ответственность руководителя за содержание дома, а также получение собственниками жилья необходимых услуг ЖКХ (водоснабжение, газоснабжение, электричество и поддержка чистоты на придомовой территории).

Непосредственный способ управления многоквартирным домом

Такая форма предусмотрена в ст.161 ЖК РФ. Непосредственное управление осуществляется самостоятельно собственниками квартир без привлечения каких-либо организаций. Все расходы, возникающие в процессе обеспечения надлежащего состояния здания и коммуникаций, несут только жильцы.

Плюсы и минусы непосредственного управления приведены в таблице.

Плюсы

Минусы

  1. Собственникам не нужно тратить дополнительные средства на оплату услуг управляющей фирмы.
  2. Владельцы самостоятельно могут выбрать, с какой компанией заключать договор на оказание услуг технического характера, и расторгнуть его, если качество услуг не будет их устраивать.
  3. Посильные виды работ жильцы могут осуществлять сами. К примеру, работы по уборке территории.
  4. Предоставление услуг ЖКХ происходит по индивидуальным договорам. Это позволяет гарантировать отсутствие вероятности отключения ресурсов всему дому из-за одного должника.
  1. Собственники не смогут получать финансирование из муниципального бюджета на капитальный ремонт.
  2. Способ будет работать, если жильцы активно участвуют в жизнедеятельности дома.

Переход на эту форму управления осуществляется в три этапа:

  1. Формируется инициативная группа.
  2. Проводится общее собрание.
  3. Заключаются договора на поставку ресурсов.

Группе инициативных и активных людей предстоит заняться подготовкой к проведению общего собрания владельцев жилых помещений. Активистам нужно разъяснить другим жильцам суть и выяснить, какой способ управления кажется для них более приемлемым.

Рекомендуется начать с составления списка всех собственников. Это упростит дальнейшее составление протокола и проведение голосования.

Каждому владельцу помещений потребуется направить уведомление с информацией о месте проведения общего собрания не менее чем за 10 дней. Оповещение составляется в письменной форме и направляется лично каждому собственнику под роспись (можно почтой или личным посещением).

Решение о выборе способа управления принимается большинством голосующих. Повестка дня при этом должна предусматривать обсуждение и решение следующих вопросов:

  1. Согласие жильцов на непосредственное управление.
  2. Выдвижение кандидатуры, которая будет представлять интересы собственников в общении со сторонними организациями.
  3. Заключение договоров на предоставление услуг и ресурсов.

При таком методе управления потребуется личное заключение договоров с теми компаниями, которые станут поставщиками жизненно необходимых ресурсов. Эту задачу можно поручить одному представителю всех собственников.

Чтобы это реализовать, представитель должен иметь протокол общего собрания с решением о принятии непосредственного способа управления, а также доверенности, заверенные нотариально.

Если в доме не более 12-ти квартир, то содержанием и ремонтом общего имущества владельцы занимаются сами. При большем числе жилых помещений потребуется заключение договора со сторонней компанией.

Уважаемые читатели! Мы рассказываем о стандартных методах решения юридических проблем, но ваш случай может быть особенным. Мы поможем найти решение именно Вашей проблемы бесплатно — попросту позвоните к нашему юристконсульту по телефонам:

Акты выполненных работ при содержании общего имущества: оформлять или нет?

ТЕКСТ: Дмитрий Бурняшев, юрист

При каком способе управления МКД нужно оформлять акты

Любая организация, управляющая МКД, обязана оформлять акты выполненных работ по содержанию общего имущества.

Управление МКД должно обеспечивать надлежащее содержание общего имущества. Нет разницы, кто именно управляет домом: УО, жилищное объединение или непосредственно собственники помещений в МКД.

Жилищные объединения, которые не заключили договор управления с УО, тоже обязаны оформлять акты выполненных работ. Эта обязанность — обеспечивать участие собственников — следует из совокупности положений ч. 2.2 ст. 161 ЖК РФ и п. 9 Правил оказания услуг и выполнения работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв. постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 № 290 (далее — Правила № 290). Такая позиция Минстроя России изложена в письме от 04.04.2016 № 9667‑ОД/04.

В какой форме составлять акты

Акт выполненных работ, оказанных услуг по содержанию общего имущества оформляйте по форме, утв. приказом Минстроя России от 26.10.2015 № 761/пр (далее — Приказ № 761).

Использование этой формы обязательно, так как она утверждена во исполнение п. 9 Правил № 290.

Случаи привлечения УО к ответственности или выдачи предписаний за несоставление актов приемки по форме Приказа № 761 единичны. Найти решения вышестоящих судов не удалось, поэтому приведем пример из решения суда первой инстанции.

Вы можете получить штраф, если составляете акты не по форме приказа № 761

При внеплановой документарной проверке ГЖИ установила, что УО составляет акты выполненных работ по ремонту межпанельных стыков и иных работ не по форме Приказа № 761. В итоге УО получила предписание устранить данное нарушение.

УО обратилась в суд с требованием о признании предписания недействительным. Компания считала, что не обязана следовать требованиям Приказа № 761. В договоре управления МКД предусмотрена обязанность УО и ее подрядчиков оформлять акты выполненных работ и установлено, что периодичность их оформления УО определяет самостоятельно. Также УО заявляла, что действующее законодательство не предусматривает обязательного составления актов, а утвержденная Приказом № 761 форма акта носит рекомендательный характер.

УО проиграла спор. Суд указал, что с момента вступления в силу Приказа № 761 управляющие организации должны оформлять выполненные работы по содержанию и ремонту общего имущества МКД актами по форме, утвержденной указанным приказом. Основание: «в силу положений ст. 5 ЖК РФ данный документ является частью жилищного законодательства, а утвержденная им форма акта обязательна к соблюдению лицами, осуществляющими управление многоквартирным домами» (решение АС Нижегородской области от 19.10.2016 по делу № А43-23068/2016).

Читайте так же:  Сбербанк выплата на погребение умершего вкладчика сбербанка в 2020 году

К СВЕДЕНИЮ

Акты приемки результатов работ, сметы, описи работ по проведению текущего ремонта, оказанию услуг по содержанию общего имущества собственников помещений в МКД — это техническая документация на МКД. Так указано в Правилах содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв. постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491.

Как часто оформлять акты

Видео (кликните для воспроизведения).

Будем исходить из того, что периодичность оформления актов выполненных работ законом не установлена. А это значит, что такую периодичность вы можете определить сами, но это нужно закрепить документально.

В ЖК РФ упоминается только отчет УО о выполнении договора управления за предыдущий год, который она должна представлять ежегодно в течение первого квартала текущего года (ч. 11 ст. 162 ЖК РФ). Примерная форма отчета управляющей организации приведена в приказе Минстроя России от 31.07.2014 № 411/пр (далее — Приказ № 411). Но отчет по договору и акты выполненных работ — это не одно и то же.

Сроки оформления актов приемки оказанных услуг, выполненных работ по содержанию общего имущества определяйте в соответствии с фактическими сроками их оказания (выполнения). При определении фактических сроков ориентируйтесь на сроки, предусмотренные договором (например, договором управления МКД). Такая позиция Минстроя России изложена в письме от 04.04.2016 № 9667‑ОД/04.

Ранее Минстрой России рекомендовал включить в договор управления условие о сроках сдачи-приемки работ (услуг). Это указано в п. 4 Примерных условий договора управления МКД, утв. Приказом № 411.

Документальное подтверждение выполненных работ и оказанных услуг подтвердит вашу законопослушность и облегчит общение с гражданами, повысит их доверие.

Учитывайте, что собственники помещений могут в любое время затребовать у вас информацию о вашей работе. Отказывать не рекомендуем.

КОММЕНТАРИЙ ЭКСПЕРТА

Акты — не единственная форма контроля

Вы не обязаны «баловать» собственников помещений в МКД именно актами выполненных работ, оказанных услуг.

Верховный Суд РФ указал, что законодательством предусмотрен широкий спектр методов контроля за работой УО, ТСЖ , ЖК, ЖСК:

  • раскрытие информации в соответствии с постановлением Правительства РФ от 23.09.2010 № 731;
  • предоставление информации о перечнях, объемах, качестве и периодичности оказанных услуг, выполненных работ в соответствии с постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491.

Другими словами, если собственники требуют проверить объемы работ и услуг, вы вправе сообщить им, что сведения опубликованы официально в соответствии со Стандартом раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность по управлению многоквартирными домами, утв. постановлением Правительства РФ от 23.09.2010, и назвать адрес сайта и раздел. Мнение Верховного Суда РФ изложено в решении от 12.01.2015 № АКПИ14-1289.

Оформлять акты выполненных работ, оказанных услуг по содержанию общего имущества в МКД нужно обязательно. А вот сроки и периодичность оформления законодательно не установлены. Несоблюдение формы акта — повод для привлечения организации, ее должностных лиц к административной ответственности.

Внесите условие о периодичности составления таких актов в договор, на основе которого управляете МКД. Если вы не установите сроки договором, то жилищные инспекторы, скорее всего, будут руководствоваться разъяснениями Минстроя России: сроки оформления актов приемки должны определяться в соответствии с фактическими сроками проведения работ.

При проведении ГЖИ проверок предъявите инспекторам акты, составленные по утвержденной форме, а также договор, в котором закреплена периодичность их оформления.

Рекомендации

Периодичность оформления актов приемки оказанных услуг и выполненных работ по содержанию общего имущества мы рекомендуем установить в договоре, в рамках которого вы управляете МКД:

  • оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества в МКД;
  • управления МКД;
  • о содержании общего имущества в МКД и предоставлении коммунальных услуг (для жилищных объединений и не членов такого объединения).

В некоторых случаях это может быть договор подряда. Такое возможно при непосредственном способе управления и в случаях, если общее собрание приняло решение о проведении работ, которые не предусмотрены основным договором: установить аппаратуру для видеонаблюдения, ворота для въезда на территорию МКД и т. п.

Техническая документация МКД : что в неё входит?

У многих управляющих организаций возникает вопрос: что входит в состав технической документации МКД, обязательной для хранения? Некоторые УО жалуются, что в этом вопросе нет полной ясности, потому что в законодательстве представлен размытый перечень. В действительности же это не так. В законе вполне ясно говорится о составе, порядке хранения и обновлении ТД.

Перечень документов

Перечень документов, которые входят в состав технической документации МКД, определён в постановлении Правительства РФ N 491 от 13.08.2006 (п. 24 и 26). Это те документы, в которых содержится информация о составе и состоянии общего имущества:

  • технический паспорт дома;
  • документы на приборы учёта;
  • документы о приёмке результатов работ, сметы, описи работ;
  • акты осмотра, проверки состояния;
  • акты проверок и выданные паспорта готовности к отопительному периоду;
  • инструкция по эксплуатации МКД;
  • кадастровый план земельного участка;
  • выписка из Росреестра;
  • градостроительный план земельного участка;
  • документы о действии сервитута или иного обременения;
  • проектная документация;
  • списки собственников, нанимателей и арендаторов;
  • договоры об использовании общего имущества МКД;
  • решения и протоколы общих собраний собственников;
  • иные документы.

Перечисленные документы передаются от застройщика, предыдущей УО или собственников (в том случае, если дом находился в непосредственном управлении). Таких документов, как инструкции по эксплуатации МКД и проектная документация, у УО может и не быть, если они были по каким-то причинам утрачены. В первую очередь это относится к старым домам, построенным в прошлом веке или раньше.

Другие документы, которые есть далеко не всегда, – договоры об использовании общего имущества МКД и документы о действии сервитута или иного обременения. Очевидно, что они есть только в тех МКД, собственники которых сдают в аренду ОИ или согласились на установление сервитута.

Читайте так же:  Увольнение работника за пьянку

Поясним, что сервитут – это право ограниченного пользования чужим объектом недвижимого имущества. Он может устанавливаться, к примеру, для прокладки коммуникаций, или это может быть разрешение провести через свой участок какие-то инженерные сети или дорогу, которыми будут пользоваться собственники других домов.

Напротив, градостроительный план земельного участка – документ, который нужен для новых домов. С того момента, как в вашем городе был принят градостроительный план, его наличие в техдокументации для МКД, построенного после его принятия, становится обязательным.

Часть названных документов хранится в неизменном виде, а часть обновляется: это информация о собственниках и нанимателях помещений в МКД, а также о лицах, использующих ОИ в МКД на основании договоров, в том числе и ведение списков. Это устанавливается Стандартами управления МКД, которые введены постановлением Правительства РФ N 416. Соответственно, регулярно должны актуализироваться списки собственников, нанимателей и арендаторов, потому что меняется их состав.

Обновлению подлежит технический паспорт многоквартирного дома, это делается раз в 5 лет после инвентаризации. Если, например, изменилась площадь квартиры после перепланировки, то изменения вносятся сначала в техпаспорт квартиры, а потом и в техпаспорт всего дома.

Также обновляется выписка из Росреестра, в которой содержатся сведения о том, кому принадлежат жилые и нежилые помещения.

Иные документы

Самый загадочный пункт в перечне технической документации – «иные документы». Дело в том, что перечень благодаря этому пункту становится по сути открытым, в него могут входить любые документы, которые имеют какое-то отношение к управлению МКД. Достаточно того, чтобы решение о вхождении какого-то из документов в состав техдокументации было принято на ОСС простым большинством голосов.

Таким «дополнительным» документом может быть, например, договор с подрядчиком и даже какой-то внутренний документ УО – табеля зарплат или штатное расписание. Отметим, что если такое решение на ОСС будет принято и согласовано с УО, то документ войдёт в состав технической документации. А это значит, что тогда у собственников появится право знакомиться с ним.

У УО есть возможность предвосхитить такое развитие событий ещё на этапе заключения договора управления: достаточно просто внести в него закрытый перечень документов, согласовав его с собственниками. Тогда у собственников не будет возможности расширять этот список.

Приём-передача техдокументации

Обратим ваше внимание на то, что нужно крайне ответственно подходить к вопросу о полноте технической документации и её своевременном обновлении. Потому что в случае передачи МКД другой УО, ТСЖ или собственникам в управление, вся техдокументация должна быть передана в полном объёме в 30-дневный срок. Если же какие-то документы отсутствуют либо утрачены, они должны быть восстановлены. (Порядок приёма-передачи технической документации установлен в постановлении Правительства РФ N 416.)

При приёме-передаче ТД новая УО проверяет не только наличие всех документов, но и их актуальность на момент передачи. Если здесь возникают какие-то проблемы, то новая УО указывает в протоколе приёма-передачи, что требует восстановления или обновления. После этого прежняя УО обязана в течение 3 месяцев восстановить или обновить документы, а затем передать их по отдельному акту приёма-передачи вновь выбранной УО.

И на какие бы причины отсутствия техдокументации старая УО ни ссылалась, она обязана её передать, что явно следует из постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ. Согласно ему, отсутствие или утрата ТД не прекращает обязанность по её передаче.

Если и после 3 месяцев документы не переданы новой УО, можно смело обращаться в суд, в ГЖИ, в прокуратуру. И это вполне адекватная мера, поскольку иначе невозможно будет осуществлять полноценное управление домом. Это также позволит подстраховаться на случай передачи МКД другой УО – избежать затрат на восстановление технической документации (ведь затраты при этом ложатся именно на УО) и возможных штрафов.

Если у вас остались вопросы, вы всегда можете обратиться к нам за консультацией. Также мы помогаем управляющим компаниям соответствовать 731 ПП РФ о Стандарте раскрытия информации (заполнение портала Реформа ЖКХ, сайта УК, информационных стендов) и ФЗ № 209 (заполнение ГИС ЖКХ). Мы всегда рады вам помочь!

Управление МКД от застройщика до выбора способа управления

Нередко на практике управляющие компании сталкиваются с такой ситуацией, что новый многоквартирный дом только введён в эксплуатацию, а им должен кто-то управлять. Возникает вопрос, как осуществляется управление МКД от застройщика, пока собственниками не выбран способ управления этим домом?

Определение субъекта управления МКД

После ввода МКД в эксплуатацию одним из приоритетных правовых вопросов является определение субъекта управления многоквартирным домом. Иначе говоря, нужно определить, кто будет управлять многоквартирным домом, введённым в эксплуатацию. Сложностью в ситуации является то, что на момент ввода МКД в эксплуатацию и некоторое время спустя не все жилые и нежилые помещения находятся в собственности. Поэтому не представляется возможным де-юре и де-факто провести общее собрание собственников для выбора способа управления МКД.

В ситуации, когда собственность в МКД зарегистрирована далеко не на все помещения, следует обратиться к нормам жилищного законодательства. Если обрисовать ситуацию вкратце, то схема действия такова. Сначала застройщик получает разрешение на ввод дома в эксплуатацию. Затем в течение 5 дней с этого момента он по своему усмотрению выбирает УК, с которой на 3 месяца заключает договор управления.

В это же время в течение 20 дней с момента ввода МКД в эксплуатацию орган местного самоуправления извещает о выставлении дома на открытый конкурс по выбору УК. В течение 40 дней с уведомления о мероприятии орган местного самоуправления должен провести этот конкурс и информировать всех дольщиков о его результатах в течение 10 дней со дня его завершения. Далее уже избранная по итогам открытого конкурса УК начинает управлять данным домом и заключает договоры управления с жильцами после регистрации ими права собственности на помещения в данном доме.

Таким образом, жилищное законодательство узаконило возможность не проводить общее собрание собственников для выбора способа управления МКД, а застройщику — заключить договор на управление МКД с выбранной им УК. А теперь рассмотрим эту схему подробно и по-порядку.

Читайте так же:  Экзамен при продлении разрешения на травматическое оружие в 2020 году

Управление МКД после ввода в эксплуатацию

До введения лицензирования УК застройщик мог сразу после ввода МКД в эксплуатацию заключить договор управления с управляющей компанией или управлять домом самостоятельно до заключения соответствующих договоров с избранной по итогам открытого конкурса управляющей компанией. Открытый конкурс, напоминаем, проводится органом местного самоуправления.

При этом лицензирование не внесло каких-то существенных коррективов в этой области и не лишило застройщика права выбора управляющей компании. До заключения договора управления МКД между застройщиком (п.6 ч.2 ст.153 ЖК РФ) и УК, выбранной по результатам открытого конкурса, управление домом осуществляется управляющей компанией, с которой застройщик должен заключить договор управления не позднее чем через 5 дней со дня получения разрешения на ввод в эксплуатацию дома (ч.14 ст.161 ЖК РФ).

После ввода МКД в эксплуатацию органы местного самоуправления должны провести открытый конкурс по выбору УК для управления многоквартирным домом, если в течение года до дня проведения конкурса собственники не выбрали способ его управления или принятое жильцами решение не реализовано (ч.4 ст.161 ЖК РФ).

Таким образом, после ввода МКД в эксплуатацию и до проведения открытого конкурса по выбору УК застройщик вправе заключить договор с любой управляющей компанией по своему усмотрению. Выбранная застройщиком УК будет осуществлять управление домом, пока МКД не будет выставлен на открытый конкурс или собственники не выберут на общем собрании другую управляющую компанию или иной способ управления.

В данном случае управляющая компания будет выступать в роли подрядчика у застройщика. Данная УК должна заключить договоры с РСО на основании акта ввода МКД в эксплуатацию (ПП РФ №124 от 14.02.2012). Застройщик после сдачи МКД в эксплуатацию должен платить УК за жилое помещение и коммунальные услуги (ст.153 ЖК РФ).

Если же застройщик сам осуществляет управление МКД без заключения договора управления с УК, то плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится дольщиками, принявшими помещения от застройщика по передаточному акту, с момента его передачи (п.6 ч.2 ст.153 ЖК РФ, п.7.3 ч.2 ст.155 ЖК РФ).

Должен ли застройщик учитывать мнение дольщиков при выборе УК?

На самом деле нет, поскольку застройщик не обязан считаться с мнением дольщиков в выборе управляющей компании. Данные лица до регистрации права собственности на жильё не имеют права высказывать своё мнение по вопросам управления МКД. Решение о выборе способа управления домом принимается исключительно собственниками помещений в МКД (ч.2 ст.161 ЖК РФ).

Основаниями для возникновения у застройщика права на заключение договора управления МКД с УК являются устав, разрешение на ввод дома в эксплуатацию и решение органа управления застройщика, уполномоченного на принятие соответствующих решений (Приказ Минстроя РФ №411/пр от 31.07.2014 года). Поэтому решение о заключении договора управления МКД и выборе конкретной УК может приниматься застройщиком единолично и по своему усмотрению.

Открытый конкурс

В соответствии с ч.13 ст.161 ЖК РФ в течение 20 дней со дня выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию МКД ОМСУ уведомляет о проведении открытого конкурса по выбору управляющей компании на официальном сайте в сети Интернет. Не позднее чем в течение 40 дней со дня размещения уведомления открытый конкурс должен быть проведён.

В течение 10 дней со дня проведения открытого конкурса орган местного самоуправления извещает дольщиков, принявших от застройщика помещения в МКД по передаточному акту, о результатах и условиях договора управления. После регистрации права собственности все жильцы МКД должны будут заключить договор управления с выбранной по результатам открытого конкурса УК.

Роль застройщика по договору управления МКД

При заключении договора управления с УК до проведения открытого конкурса ОМСУ застройщик по договору фигурирует как заказчик. Поэтому он должен согласовать перечень работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества в МКД и соответствующий размер платы.

Управляющая компания, в свою очередь, вправе выставлять квитанции на имя застройщика, поскольку он является единоличным собственником всех помещений до их передачи по соответствующему акту в собственность дольщиков (п.6 ч.2 ст.153 ЖК РФ, п.2 ст.8 ФЗ №214 от 30.12.2004). После регистрации права собственности обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникнет у жильцов МКД.

Договор управления между застройщиком и УК до проведения открытого конкурса заключается на срок не более 3 месяцев (п.3 ч.5 ст.162 ЖК РФ). При этом, согласно жилищному законодательству, при отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора управления многоквартирным домом по окончании срока его действия он считается продлённым на аналогичный срок и на действующих условиях (ч.6 ст.162 ЖК РФ).

Коммунальные платежи в новостройке до ввода в эксплуатацию МКД

До ввода МКД в эксплуатацию застройщик заключает договоры с РСО для нужд строительства. Это могут быть временные договоры электроснабжения, теплоснабжения для пусконаладочных и отделочных работ в холода. После ввода МКД в эксплуатацию необходимо заново заключить договоры ресурсоснабжения по постоянным схемам.

До ввода МКД в эксплуатацию обязанность по содержанию помещений ложится на застройщика по договорам с РСО (ст.210 ГК РФ).

После ввода МКД в эксплуатацию обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у дольщиков, принявших от застройщика помещения в доме по передаточному акту, с момента такой передачи (п.6 ч.2 ст.153 ЖК РФ).

Дольщик, получивший от застройщика помещение по акту приёма-передачи, считается потребителем коммунальных услуг (ПП РФ №354 от 06.05.2011). Следовательно, размер платы для потребителей КУ в жилых помещениях рассчитывается по тарифам для населения. Объём предоставленных КУ определяется по показаниям приборов учёта или по нормативам потребления (при отсутствии счётчиков).

Дольщики, признанные потребителями коммунальных услуг и вносящие за них плату, вправе требовать предоставления КУ надлежащего качества или перерасчёта размера оплаты за некачественные услуги (разд. IX Правил предоставления коммунальных услуг).

Читайте так же:  Отмена постановления о привлечении в качестве обвиняемого в 2020 году

После заключения договора с выбранной застройщиком УК в течение 5 дней после получения разрешения на ввод МКД в эксплуатацию, а также после заключения договора управления с УК, выбранной на открытом конкурсе обязательства застройщика по договорам ресурсоснабжения прекращаются (ст.416 ГК РФ).

Это происходит потому, что вместе с передачей МКД в управление УК передаётся энергопринимающее оборудование, входящее в состав общего имущества собственников помещений в доме. Исполнителем коммунальных услуг становится управляющая компания.

Если застройщик не докажет, что заключал договор с УК или УК была выбрана на открытом конкурсе либо на общем собрании собственников помещений, то он не сможет доказать передачу компании энергопринимающих устройств. В данном случае он будет считаться абонентом по договору с РСО и обязан платить за коммунальные ресурсы до передачи МКД в управление УК или расторжения договоров ресурсоснабжения.

Надеемся, что вам все было понятно. Если у вас остались вопросы, вы всегда можете обратиться к нам за консультацией. Также мы помогаем управляющим компаниям соответствовать 731 ПП РФ о Стандарте раскрытия информации (заполнение портала Реформа ЖКХ, сайта УК, информационных стендов) и ФЗ №209 (заполнение ГИС ЖКХ). Мы всегда рады вам помочь!

Плюсы и минусы непосредственного управления многоквартирным домом. Образец договора и протокола собрания

Благоустроенность и благополучие многоэтажного дома зависит от избранного варианта управления этим домом. Закон предлагает три варианта управления:

  • выбор ТСЖ или жилищного кооператива;
  • управление самими жильцами;
  • управление определенной компанией или фирмой.

Жильцы многоквартирного дома самостоятельно выбирают одну из форм на открытом общем голосовании. На основании результатов оглашается решение. Если через какое-то время жильцы хотят изменить решение и выбрать другой способ управления, то требуется аналогично провести собрание и решить вопрос голосованием. Сегодня мы расскажем вам о плюсах и минусах непосредственного управления собственниками многоквартирным домом.

Когда официально появилась возможность управления многоквартирным домом непосредственно собственниками, жильцы стали менять форму управления. Действительно, на первый взгляд самоуправление имеет много преимуществ и кажется самым эффективным методом. Но на деле оказалось, что непосредственное управление многоквартирным домом имеет подводные камни, с которыми пришлось столкнуться многим людям, чьи дома перешли на такой вид управления.

Преимущества непосредственного управления домом

Когда многоэтажным домом управляет определенная компания, то она отвечает за оплату всех услуг. В ее же обязанностях: разнос уведомлений, оповещение о новых тарифах и вся документация. Но при выборе непосредственного управления ситуация меняется.

Недостатки самоуправления многоквартирным домом

  • При такой форме управления жильцы должны понимать, что все действия, связанные с улучшением жизни — исключительно добровольные. Так, если жители всего дома решат установить видеодомофоны, но несколько человек будут против сдавать деньги, принудить их нельзя. Это значит, что придется оперировать суммой, которую сдают согласные жители.
  • Еще один существенный камень — представитель «власти» среди жильцов. Необходимо выбрать того, кто возьмет все труды по составлению документации и прочим аспектам. Эта должность не оплачивается при непосредственном управлении, в то время как обязанности на этой должности большие. Обычно трудно найти такого альтруиста, который будет готов сутками заниматься проблемами многоквартирного дома.
  • В каждом подъезде живет, самое минимальное, 15 семей. Каждая из этих семей должна перезаключить несколько договоров и платить по ним за коммунальные услуги. Кому-то придется постоянно ходить по квартирам и осуществлять контроль за тем, чтобы жильцы заключали эти договора и регулярно оплачивали по счетам.
  • Наиболее частая проблема: качество услуг, поставляемых компаниями. Закон не определяет при непосредственном управлении того, кто станет отвечать за это. Подразумевается, что выбрать подходящие компании должны сами жильцы. Но вот как выбирать, какие критерии требовать? По закону, например, фирма обязана подать горячую воду к определенному числу. Закон не нарушен: горячая вода подана по срокам. Только на последние этажи она почему-то не поднимается, а на предпоследних едва теплая. Только вот водоснабжающие организации за это не отвечают. Тогда кто ответит и принудит улучшить ситуацию?
  • Усугубляются и взаимоотношения с государственной поддержкой. Дом, который перешел на непосредственное управление считается почти списанным с баланса муниципалитета, ведь жители добровольно приняли на себя все грядущие и текущие траты. Поэтому исключается возможность получения муниципальной или федеральной помощи на выполнение соцпрограмм. То есть, необходим пандус или детская площадка, жители будут это внедрять в жизнь своими сбережениями и силами. При этом если при сооружении конструкции будет нарушена какая-то норма, отвечать за последствия будут все.
  • Теперь еще момент: ведение документов и отчетность. Допустим, собрание постановило, что инициативный жилец будет предоставлять отчет 5-го числа месяца. Но если жилец не предоставит материальный отчет или окажется недостаточно чистоплотным в финансовых вопросах, кто отвечает здесь?
  • Также дом не может претендовать на средства, выделяемые городом, на текущие и капитальные ремонты. Это ограничено законом, где прописано, что самоуправление лишено такого права. Эти затраты также станут проблемой только жильцов, которые добровольно согласятся на такие работы.

В непосредственном управлении многоквартирным домом много тонкостей и подводных камней. Мы в материале изложили лишь самые основные моменты. Понятно желание собственников получить самостоятельность и возможность иметь «прозрачную» квитанцию за услуги. Безалаберность ЖЭУ и ЖКХ известна большинству. Людям приходиться тратить время, доказывая приписки и описки. Однако нужно тщательно все продумать, проанализировать, прежде чем реализовывать решение и переходить на форму самоуправления. В ином случае переход принесет больше новых сложностей, чем решит старые.

Видео (кликните для воспроизведения).

Если у вас остались какие-то неопределенности по поводу данной формы управления или же вас интересуют исключительно изменения 2015 и 2016 года, то вы можете задать свой вопрос нашему юристу онлайн, который с удовольствием разъяснит вам все тонкости, особенности и риски непосредственного управления.

Протокол непосредственного управления многоквартирным домом образец в 2020 году
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here