Расторжение договора купли продажи по соглашению сторон в 2020 году

Самая важная информация по теме: "Расторжение договора купли продажи по соглашению сторон в 2020 году" с выводами от профессионалов. В случае возникновения вопросов и при необходимости актуализации данных вы можете обратиться к дежурному юристу.

Составляем соглашение о расторжении договора купли продажи

Иногда сделка купли-продажи проходит не совсем гладко и покупатель либо продавец хочет расторгнуть договор. Чтобы проделать данную процедуру, необходимо заключить соглашение о расторжении договора.

В статье пойдет речь о том, как правильно расторгнуть сделку по приобретению недвижимости.

Что прописано в законе

Аннулирование участниками сделки договора — частый случай завершения деловых отношений.

Статья 408 Гражданского Кодекса РФ предполагает, что все договорные отношения, согласно которым участники исполнили свои обязательства, считаются прекращёнными, либо потерявшими свою юридическую силу.

Аннулирование при купле-продаже недвижимости контролируется гражданским кодексом, в частности статьями главы 29:

  • Статья 450 предусматривает допустимые основания для прекращения действия ;
  • Согласно статье 451, расторжение происходит по непредвиденным обстоятельствам;
  • Статья 452 описывает порядок процедуры разрыва соглашений;
  • Статья 453 описывает последствия расторгнутых сделок.

В соответствии со статьёй 450 аннулировать договор можно при следующих обстоятельствах

  • по взаимному согласию сторон;
  • путём подачи судебного иска.

В Гражданском Кодексе РФ такое досрочное расторжение сделки определяется как «расторжение» или же «отказ от выполнения условий договора». Часто эти понятия понимаются как синонимы, но между ними есть существенная разница. При досрочном аннулировании взаимные обязательства прекращают своё действие на будущее, а значит, аннулированию подлежит только договор, имеющий юридическую силу.

Именно этот признак отличает процедуру расторжения от признания договора незаключенным или недействительным. К примеру, ГК признаёт заключённым только тот договор купли-продажи недвижимости, который прошёл процесс государственного оформления. Это означает, что, до тех пор, пока в Росреестре не появятся официальные сведения о переходе права собственности новому владельцу, объект недвижимости будет продолжать числиться за старым владельцем.

Основания

Письменная договорённость её участниками составляется в том случае, когда они пришли к взаимному согласию об остановке имеющихся деловых отношений. Основаниями для этого могут послужить:

  • один из деловых партнёров больше не заинтересован в сотрудничестве. Если, к примеру, он заключил на более выгодных для него условиях сделку с другим поставщиком;
  • одна из сторон не соблюдает договорённостей. Тогда имеет место обоюдное соглашение о том, что нарушение сроков оказания услуги по условиям соглашения ставит сотрудничество под угрозу. Тогда судебные органы не привлекаются и стороны расходятся в добровольном порядке;
  • при таких обязательствах, когда продолжение исполнения условий соглашения или сотрудничества уже не имеет смысла (прекращение обслуживание здания при его сносе).

При желании прекратить исполнение условий необходимо брать во внимание то, что это возможно только при действующем соглашении, а не при таком, который не имеет никакой силы, то есть прекративший свой существование ранее по другим основаниям.

Как расторгнуть

При наступлении вышеописанных оснований для расторжения сделки один из партнеров может апеллировать к противоположной стороне с инициативой о прекращении деловых взаимоотношений на определённых условиях.

Такое письмо составляется в произвольной форме, так как не имеет единого образца. Отправлять это письмо обязательно, если заинтересованное в расторжении лицо, собирается решать вопрос в судебном порядке. В соответствии с п. 2 ст. 452 ГК РФ для обращения в суд требуется выполнение следующих двух условий

  • получить отказ от противоположной стороны сделки на письмо с предложением об аннулировании договора;
  • отсутствие ответа от контрагента в течении 30-дневного срока.

Предложение об аннулировании договора либо изменении его условий необходимо выслать на юридический адрес противоположной стороны сделки, который указывается в выписке из Росреестра либо другой адрес, взаимно согласованный сторонами.

Если с момента оформления сделки прошло не больше трех лет, то новый собственник вправе подать запрос на аннулирование сделки и возврат всей оплаченной суммы.

Обязательным условием заключения соглашения о расторжении договора вне суда является ответ участника сделки. Он может быть представлен в виде

  • согласия на завершение договорных обязательств;
  • одобрения и подписание предложенных условий соглашения об аннулировании действующего договора;
  • игнорирования контрагентом предложения в тех случаях, которые предусмотрены договором или законодательством.

Договор считается аннулированным с момента получение обратной связи от противоположной стороны договора на запрос о прерывании деловых отношений.

Расторгнуть действующее соглашение в отношении недвижимости возможно по общему согласию участников сделки как до регистрации прав на владение, так и после. Однако в обоих случаях алгоритм действий будет отличаться.

До регистрации

Для аннулирования сделки до регистрации достаточно заключить соглашение о расторжении ранее заключенных договорных отношений и вернуть всё, что уже было выполнено по условиям соглашения исполненное по договору (материальные средства, недвижимые объекты и пр.).

Процедура допускается без обращения в суд, по обоюдному согласию. При этом подача судебного иска возможна только после попытки досудебного решения вопроса, а именно в случае одобрения с противоположной стороны договора на прекращение отношений по договору.

После регистрации

Процедуру расторжения купли-продажи после перехода права на владение новому собственнику провести не просто.

Когда новый собственник уже полностью вступил в свои права на распоряжения недвижимостью по договору купли-продажи, то отменить сделку возможно лишь в тех случаях, что предусмотрены законодательством либо условиями самого соглашения.

В случае, когда одна из сторон проявила желание расторгнуть подписанный договор уже после регистрации, то, пожалуй, единственным способом решить этот вопрос без привлечения суда это совершить обратную сделку. В этом случае бывший в прошлом продавец выступает теперь в роли покупателя, а покупатель — в роли продавца. В иной ситуации решение принимается в судебном порядке и основывается на конкретных условиях сделки.

Куда обращаться для аннулирования сделки

Если обе стороны согласны на аннулирование договора, то сделать это можно, когда угодно. Для этого нужно составить соглашение о расторжении, заверить его сторонами сделки и оформить там же, где оформлялся и сам договор.

Для этого достаточно обратиться к нотариусу, который заверял сделку. Он составляет соглашение сторон, аннулирующее договор, и прикладывает его к копии-экземпляру соглашения, которая остаётся в его архиве. При этом потребуются те же документы, что и при заключении договора.

Оформление соглашения

Существуют определённые условия, которые в обязательном порядке указываются при оформлении соглашения о расторжении:

  • сведения о порядке и временных периодах, когда происходит возврат денежных средств покупателю продавцом;
  • условия того, должен ли покупатель вернуть убытки продавцу и в каком размере;
  • другие условия.

В случае если договор по сделке еще не прошел гос. оформление, то для его расторжения по обоюдному решению сторон достаточно только соглашения об аннулировании сделки в простой письменной форме без необходимости в его регистрации. И сам договор, и соглашение сохраняется, так как эти документальные акты могут потребоваться в качестве подтверждения аннулирования сделки, когда одна из сторон обращается с исковым запросом в суд.

Читайте так же:  Снятие дисциплинарного взыскания за коррупционное правонарушение в 2020 году

Расторжение в одностороннем порядке

В одностороннем порядке аннулировать сделку возможно до регистрации при нескольких условиях. Необходимы достаточные основания в виде достаточно серьёзных нарушений условий по сделке с одной из сторон. Если, к примеру, покупатель отказывается оплачивать стоимость недвижимости, в соответствии с условиями сделки, или продавец не передает недвижимость после получения денежных средств. Если стороны не могут самостоятельно мирно договориться, тогда необходимо решать возникшую спорную ситуацию в судебном порядке. Особенно это касается тех договоров, которые расторгаются уже после оформления.

Важно иметь в виду, что при таком раскладе всё, что было исполнено по сделке, уже не подлежит возврату (залог, аванс, имущество и пр.). Конечно же, можно подать исковое заявление о возврате всего исполненного по соглашению или хотя бы его части, но далеко не факт, что это требование суд удовлетворит.

В этом случае есть риск остаться и без средств, и без имущества. Единственно возможный вариант в такой ситуации — признать договор недействительным.

При явном нарушении условий сделки купли-продажи в отношении надлежащего качества предоставляемого по договору объекта имущества, покупатель вправе требовать прекращения договора в одностороннем порядке на основании заведомо неблагоприятных условий сделки. При этом основное значение приобретает тот факт, что представленные характеристики предмета договора не соответствуют действительным.

Валерий Исаев окончил Московский государственный юридический институт. За годы работы в адвокатской сфере провел множество успешных гражданских и уголовных дел в судах различной юрисдикции. Большой опыт в юридической помощи гражданам в различных областях.

Образец соглашения о расторжении договора купли-продажи квартиры

Здесь вы можете бесплатно скачать образец соглашения о расторжении договора купли-продажи квартиры, актуальный на 2019 год. Данный документ составлен квалифицированными юристами и полностью соответствует нормам и законам РФ.

Если вам требуется квалифицированная юридическая консультация или помощь в адаптации данного документа под ваши нужды, то свои вопросы и пожелания вы можете направить нашему дежурному юристу онлайн, который оперативно поможет вам решить возникшую проблему. Консультация бесплатна!

Расторжение договора купли-продажи недвижимости

Расторжение договора купли-продажи недвижимости предполагает специальную процедуру, результатом которой является прекращение обязательств сторон соглашения. Об основаниях и процедуре расторжения такого договора и пойдет речь в нашей статье.

Как расторгнуть договор купли-продажи недвижимости, что может послужить основанием?

Действующее законодательство (ст. 450 ГК РФ) общими основаниями расторжения любых договоров называет:

  • соглашение сторон;
  • судебное решение.

При этом в первом случае процедура требует решения лишь 2 вопросов:

  • судьбы уже выплаченного задатка;
  • оформления соглашения в той же форме, что и основной договор.

Для судебного порядка расторжения договора законодатель определил лишь ограниченный перечень ситуаций, при которых такой вариант развития событий возможен:

  • существенное нарушение условий договора одной из сторон;
  • прямо предусмотренный в законе способ расторжения договорных обязательств через суд.

Существенными признаются нарушения договора, которые явились результатом противоправных действий одной из сторон и принесли лишения контрагенту по сделке. Судебная практика исходит из еще более жестких позиций, определяя существенные нарушения по наличию и размеру убытков, факт которых должен доказать истец.

Еще одним способом расторжения договора купли-продажи недвижимости, который также требует обращения в суд, можно назвать признание договора недействительным.

Однако для расторжения обязательств таким образом необходимы основания для признания договора таковым. В частности, к ним относятся положения ст. 431.1 ГК РФ, которая дает отсылку к положениям § 2 главы 9 ГК — общим нормам о недействительности сделок.

Сделка может считаться недействительной в случаях:

  • противоречия положений договора нормам законодательства;
  • недееспособности одной из сторон сделки;
  • заключения сделки с применением насилия, угроз или обмана;
  • несоблюдения прав третьих лиц.

Расторжение договора купли-продажи недвижимости — до или после регистрации?

Важнейшее значение в механизме расторжения договора купли-продажи имеет факт проведенной регистрации или отсутствия таковой. С 01.01.2017 данные мероприятия проводятся в соответствии с положениями закона «О гос. регистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-ФЗ и предполагают регистрацию не самого договора, а перехода права собственности на недвижимость.

Если переход права еще не зарегистрирован, расторгнуть договор достаточно просто, даже если документы уже переданы в регистрационную службу:

  • Если согласия между сторонами по указанному вопросу достигнуто, составляется соглашение о расторжении, которое передается в регистрирующий орган.
  • Если соглашения по расторжению достигнуть невозможно, то следует обращаться в суд. Перед этим необходимо соблюсти претензионный порядок разрешения спора, то есть направить другой стороне уведомление о расторжении с предложением исполнить его в месячный срок. По истечении отведенного времени можно обращаться в суд с исковым заявлением. Процедуру регистрации перехода права при этом можно приостановить в порядке ст. 30 закона № 218-ФЗ по заявлению заинтересованной стороны сделки.

После регистрации расторжение договора купли-продажи недвижимости возможно только в судебном порядке при существенном нарушении условий договора с другой стороны. К таким нарушениям могут быть отнесено, к примеру, отсутствие платы за имущество со стороны покупателя. При этом нужно обратить внимание, что требовать нужно именно расторжения договора, а не взыскания по нему выплаты от покупателя. Иначе можно выиграть дело, но получать свои деньги за недвижимость лишь через продолжительное время, оставшись без квартиры и фактически без денег.

Соглашение о расторжении договора покупки недвижимости

При расторжении договора покупки недвижимости по соглашению сторон субъекты правоотношений должны оформить письменный документ (сделки с недвижимостью должны осуществляться в письменной форме), определяющий основной порядок и условия прекращения ранее заключенной сделки. Единой формы такого документа законодательством не предусмотрено, однако правоприменительная практика позволяет определить необходимый набор сведений, которые должны присутствовать в соглашении о расторжении.

1. Реквизиты документа. В соглашении нужно указать название документа с указанием реквизитов договора, который расторгается, а также номера, даты и места составления самого соглашения.

2. Преамбула. Вступительная часть документа должна включать в себя данные продавца и покупателя по расторгаемому договору, и, если необходимо, данные документов, на основании которых действуют представители.

3. Основная часть соглашения. Этот раздел соглашения о расторжении должен содержать пункты:

  • о расторжении конкретного договора (с указанием его идентификационных данных);
  • прекращении обязательств сторон с момента расторжения;
  • отсутствии претензий сторон друг к другу.

Дополнительно в тексте соглашения можно подробно определить судьбу переданного задатка, руководствуясь положениями ст. 381 ГК РФ.

Читайте так же:  Истечение срока кредиторской задолженности

4. Реквизиты (паспортные данные) и подписи сторон.

Уведомление о расторжении договора

Еще одним необходимым документом при осуществлении процедуры расторжения договора покупки недвижимости является уведомление, представляющее собой документальное удостоверение намерения одной из сторон сделки расторгнуть ее. При этом уведомление может быть первичным документом (перед заключением соглашения) либо представлять собой элемент претензионного порядка разрешения спорной ситуации, необходимого перед обращением в суд.

Уведомление составляется в произвольной форме, но должно содержать максимально четкие и понятные формулировки, дабы минимизировать непонимание или двоякое толкование сложившейся ситуации со стороны контрагента.

В частности, в уведомлении о расторжении договора покупки недвижимости нужно указать:

  • Данные стороны сделки, которая обращается с просьбой о расторжении договора либо претензией о выполнении обязательств по сделке.
  • Информацию о договоре (дату, номер, место составления, наименования сторон).
  • Суть уведомления. В этой части может быть высказано предложение другой стороне расторгнуть договор, заключив соглашение о расторжении, либо заявлена претензия по поводу неисполнения условий сделки и выставлено требование об исполнении обязательств в течение 30 дней.

Уведомление должно быть подписано и направлено второй стороне (отправлено по почте заказным письмом с уведомлением или доставлено контрагенту лично проставлением на копии отметки о получении). Отправленный таким образом документ можно будет представить в суде в качестве подтверждения соблюдения претензионного порядка разрешения спорной ситуации.

Расторжение нотариального договора купли-продажи недвижимости

Нотариальная форма оформления договора купли-продажи недвижимости, в соответствии с законодательством, не является обязательной. При этом некоторые правовые гарантии и особенности сдачи документов на регистрацию перехода права располагают к заключению его именно таким образом. Закономерно возникает вопрос о порядке расторжения такой сделки.

Основная процедура расторжения нотариального договора купли-продажи аналогична общей процедуре. Отличие состоит лишь в порядке оформления: при расторжении договора, заверенного у нотариуса, требуется нотариальное оформление и соглашения о расторжении.

Таким образом, расторгнуть договор покупки недвижимости возможно как по обоюдному согласию контрагентов, так и по инициативе одной из сторон. Однако порядок расторжения в этих случаях будет разным.

Можно ли расторгнуть договор купли-продажи: порядок и способы

Источник изображения: Freestockimages.ru

Сделка купли-продажи может быть расторгнута по обоюдному согласию сторон (при этом сумма, прописанная в документе, возвращается покупателю) либо в одностороннем порядке. О законных основаниях для расторжения договора купли-продажи и регламентированном законодательством порядке аннулирования читайте в нашей статье.

Особенности расторжения

Термины «расторжение» и «аннулирование» зачастую смешиваются в практической деятельности. В гражданском законодательстве эти понятия имеют четкие разграничения.

Аннулировать договор означает признать его недействительным, незаключенным. В случае расторжения происходит прекращение обязательств в будущем по соглашению, получившему статус действующего.

Причины, по которым действие контракта прекращается:

  1. Стороны приходят к обоюдному согласию о необходимости разорвать договор.
  2. Нарушение условий соглашения одним из его участников.
  3. Инициатива принадлежит одной из сторон (продавцу либо покупателю).
  4. Вмешательство государственных структур вследствие нарушения законодательства.

Расторжение предварительного и заключенного договора купли-продажи регламентировано ГК РФ. При обнаружении у товара неустранимых дефектов покупатель имеет право обменять его на аналогичный приемлемого качества, приобрести по сниженной цене либо расторгнуть контракт согласно ст. 18 Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей».

В соответствии с главой 29 ГК РФ договор может быть расторгнут с указанием причин, перечень которых дан в ст. 450. Этим же кодексом определяются порядок, обстоятельства и последствия расторжения.

Особая категория – сделки с недвижимостью, которые в обязательном порядке подвергаются государственной регистрации. Регулируют процесс федеральные законы от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (до 01.01.2020) и от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Процедура расторжения договора купли-продажи квартиры или дома различается в зависимости от того, когда инициировано прекращение его действия: до или после регистрации.

До регистрации

Процедура расторжения договора будет проходить проще и быстрее на этапе незаконченной регистрации. Это связано с тем, что сделка не завершена.

При обоюдном согласии сторон для отмены необходимо предоставить в ЕГРН подписанное ими соглашение о расторжении до того, как договор зарегистрируют, а владелец сменится. Также понадобятся заявления от продавца и покупателя на регистрацию этого соглашения, после чего в ЕГРН будет внесена соответствующая запись, фиксирующая прекращение сделки.

В соглашении должно быть указано следующее:

  • условия договора;
  • дата расторжения;
  • дата вступления соглашения в силу;
  • сумма договора;
  • полный перечень подлежащего возврату имущества;
  • взаимное отсутствие претензий.

Обоюдное согласие на практике – редкое явление. Причина состоит в положении, согласно которому исполненные до момента расторжения обязательства возврату не подлежат. Чаще всего это касается авансового платежа.

Расторжение в одностороннем порядке происходит посредством обращения в суд с исковым заявлением. Такой сценарий развития событий предполагает наличие у истца отказа расторгнуть контракт в письменной форме от ответчика.

После регистрации

Ситуация, когда сделка уже зарегистрирована, осложняется фактом передачи оплаты и объекта договора. Возврат невозможен после завершения периода действия контракта.

При достижении обоюдного согласия самый логичный и быстрый способ вернуть все на свои места – заключение новой сделки. Участники меняются ролями: бывший покупатель становится продавцом, и наоборот. В Росреестре регистрируется новый договор купли-продажи, по которому объект возвращается бывшему продавцу, а оплата – покупателю.

При одностороннем решении инициатор расторжения может добиться его без привлечения суда: достаточно послать письменный запрос другой стороне с предложением о прекращении действия договора. Задокументированный отказ либо отсутствие ответа свыше 30 дней – основание для подачи иска в суд.

Такой способ решения проблемы имеет свои нюансы:

  1. Воспользоваться им можно в период не позднее трех лет с заключения договора.
  2. Подавать нужно одновременно два исковых заявления: о расторжении и возвращении имущества.

Удовлетворение прошения о расторжении сделки не означает автоматического возврата ее объекта, поскольку в ГК РФ прекращение действия в судебном порядке не равно запрету на пользование имуществом, переданным во исполнение условий договора.

Прекращение сделки с недвижимостью должно быть подкреплено вескими основаниями, повлекшими существенные нарушения условий контракта. При этом одна из сторон несет ущерб, который лишает ее возможности распорядиться тем, что причитается ей по договору.

Основания прописаны в ГК РФ и сводятся к следующему:

  1. Неисполнение одной из сторон обязательств по заключенному соглашению.
  2. Неполная оплата или ее отсутствие.
  3. Признание сделки недействительной.
  4. Возникновение ситуаций, приводящих к существенному изменению обстоятельств.
  5. Обременение собственности, являющейся объектом сделки, прописанными ранее жильцами.
  6. Непредвиденные обстоятельства.

Нет оплаты

В контракте, помимо суммы, устанавливаются сроки оплаты. Нарушение их, частичная оплата либо неоплата – наиболее частые основания для расторжения договора купли-продажи.

Читайте так же:  Алименты статус плательщика в платежном поручении

Порядок оплаты недвижимости подразумевает наличие:

  • расписки;
  • банковской выписки;
  • квитанции о внесении суммы в кассу.

При отказе покупателя от приобретения объекта сделки продавец имеет право инициировать расторжение, при этом имущество остается у него.

Важно! Если передача осуществлена, а оплата не поступила, суд вправе расторгнуть договор и обязать покупателя сделать возврат объекта либо признать сделку недействительной, а покупателя – обязанным возместить сумму договора и неустойку.

Недействительная сделка

Еще одно основание для расторжения, к которому часто прибегает инициатор, – признание незаконности договора. При этом необходимы доказательства противоправного оформления, например, подписание лицом, признанным недееспособным.

Недействительным считается документ, заверенный стороной под влиянием угроз жизни и здоровью. Введение в заблуждение и откровенный обман также относятся к причинам признания незаконности.

Пример: ложные сведения либо поддельные документы при оформлении ипотеки, если процесс купли-продажи осуществляется на основе ипотечных средств. Судебное решение о недействительности сделки возвращает участников к прежним имущественным положениям.

Изменение обстоятельств

В ряде случаев причиной расторжения становится возникновение новых обстоятельств, в корне меняющих ситуацию, когда сделка является выгодной для обеих сторон.

Чтобы расторгнуть договор без правовых последствий, необходимо, чтобы суд признал возникшее препятствие:

  • неожиданным;
  • непреодолимым;
  • способным повлечь значительный ущерб участникам;
  • затрагивающим интересы каждой из сторон.

Для признания обстоятельств существенными должны иметь место все перечисленные признаки. Примеры таких оснований: начавшийся финансовый кризис, изменения в законах, ощутимый рост рыночных цен, ликвидация предприятия участника (не банкротство).

Обременение

Согласно российскому законодательству при передаче недвижимости обременения достаются покупателю, который обязан выплатить все долги.

Помимо финансовых задолженностей, числящихся за квартирой (домом, дачей и пр.), существует проблема невыписавшихся граждан. К примеру, родственники продавца, которые не имеют права собственности, но прописаны в жилье и не спешат освобождать его, – основание для расторжения.

Важно! Единственное условие – расторгнуть договор купли-продажи можно в трехлетний период после его заключения.

Иные варианты

Основания для прекращения сделки, которые встречаются в судебной практике не так часто, сводятся к нарушению тех или иных условий сделки.

Со стороны продавца – инициатора расторжения это могут быть нежелание покупателя платить, отказ в приемке товара, нарушение сроков вывоза. Со стороны покупателя – задержка или несвоевременная передача объекта сделки, непредоставление необходимых документов, неполная комплектация, ненадлежащее качество товара, нарушение сроков поставки.

Нарушение одной из сторон законодательства Российской Федерации (например, антимонопольного) – еще одна причина прекращения действия контракта.

Порядок расторжения договора

Порядок расторжения договора купли-продажи регламентирован российским законодательством, согласно которому прекращение действия договорных отношений оформляется в аналогичной форме, что и их заключение. То есть дополнительное соглашение о расторжении должно быть оформлено в бумажном виде, как и договор. Это правило не касается случаев принудительного судебного расторжения.

По обоюдному согласию

Судебное разбирательство требует временных и финансовых затрат. Поэтому в первую очередь необходимо попробовать прийти к обоюдному согласию:

  1. Направить претензию контрагенту с подробным описанием нарушенных условий.
  2. Оформить предложение о прекращении договорных соглашений.
  3. Обсудить изменение условий.

Если оппонент готов к компромиссу, то участники могут расторгнуть договор по обоюдному соглашению о расторжении либо сохранить его, изменив часть пунктов (уменьшение цены, продление сроков и др.).

Следует помнить о необходимости правильного оформления: например, договор купли-продажи доли в уставном капитале оформляется у нотариуса, а значит, и дополнительное соглашение о расторжении также должно быть нотариально заверено.

В одностороннем порядке

Видео (кликните для воспроизведения).

Односторонний порядок также начинается с направления контрагенту тщательно составленной претензии с описанием фактов нарушения условий контракта. Документ должен содержать призыв к прекращению действия договора.

Далее – 30-дневный период ожидания ответа. При его отсутствии истец обращается в суд. Составляются исковые заявления на расторжение и возврат имущества.

Заключение

Расторжение договора купли-продажи наиболее быстро и «безболезненно» происходит по соглашению сторон на этапе до государственной регистрации сделки. Судебное прекращение договорных отношений должно иметь серьезные основания, регулируемые законодательством.

Нужно грамотно составлять исковые заявления, поскольку суд удовлетворяет прямые требования, а потому нельзя забывать о необходимости прописывать возврат средств или имущества в результате расторжения. Подать иск можно только в течение трех лет после заключения договора. Прекращение сделки должно быть оформлено так же, как и ее заключение.

Расторжение договора купли продажи квартиры: основания, по соглашению, одностороннее

По определению, расторжение договора после его заключения – это окончательное прекращение действия соглашения и завершение правовых и юридических отношений между продавцом и покупателем. Аннулировать сделку можно только при двухстороннем согласии, или же по инициативе одной стороны, но только в судебном порядке.

Обязательства, которые были исполнены по договору, не подлежат возврату, если не было прописано другой возможности, т.е. аванс или часть средств внесенных как оплата за жилье не возвращаются покупателю, даже если все отношения по условиям сделки прекращены и жилье остается у продавца.

Основания расторжения договора купли-продажи квартиры

Условия расторжения любого документа, указаны в ст. 450 ГК РФ. В законе прописано, что действие контракта прекращается только при условии существенных нарушений пунктов сделки.

К данным нарушениям относится неполучение продавцом оплаты, даже если договор подписан сторонами и зарегистрирован в Росреестре. Нарушением со стороны продавца считается отказ от выписки из квартиры и выселения.

Еще одним поводом для прекращения контракта служит изменение обстоятельств, на которые стороны опирались, заключая сделку и не предполагали, что существует возможность их кардинального изменения.

События, случившиеся внезапно не позволяют исполнить условия соглашения, но вины участника сделки в этом нет. Эта ситуация наиболее распространена в судебной практике.

Признание договора купили-продажи квартиры недействительным

Одним из вариантов прекращения обязательств по соглашению служит признание недействительным договора купли-продажи квартиры.

При таком решении проблемы сторона, признанная виновной в расторжении сделки обязана вернуть все, что было получено по условиям контракта и компенсировать возможный ущерб, полученный другой стороной.

Так же договор теряет силу, когда заключается под угрозой насилия, обманным путем или же являлся мнимым или притворным для сокрытия каких либо правонарушений (см. Проверка квартиры при покупке).

Когда жилье приобретается у фирм или организаций, неправильные уставные документы, ошибки в оформлении, отсутствие согласия учредителей или подписание бумаг неуполномоченным лицом служит поводом для аннулирования соглашения.

Расторжение договора купли-продажи квартиры до и после регистрации

Отменить сделку купли-продажи несложно, если права собственности на жилье не были переоформлены и процедура государственной регистрации еще не проводилась.

Дело осложняется, когда продавец отказался от прав собственности и владения перешло к покупателю. В данном случае отменить сделку можно только при возникновении ситуаций предусмотренных законом или предусмотренных в контракте.

Читайте так же:  Кредиторская задолженность включается в доходы

Согласно ГК РФ процедура аннулирования контракта возможна только тогда, когда его срок действия не истек. После исполнения всех обязательств по соглашению и истечению его срока расторгнуть контракт не представляется возможным.

Когда регистрация недвижимости прошла, но не все пункты были выполнены, отмена контракта не означает возврат жилья бывшему собственнику.

Расторжение договора купли-продажи квартиры по соглашению сторон

Аннулировать договор можно и не обращаясь в судебные инстанции, т.е. по обоюдному согласию продавца и покупателя. Для этого составляется соглашение о прекращении сделки и подписывается, после чего проводиться передача прав собственности в обратном порядке.

Получается, что квартира продается бывшему владельцу с возмещением расходов связанных с оформлением документов и государственной регистрации стороной – инициатором расторжения.

Судебные инстанции принимают иски по аннулирования договоров только после того, как был получен отказ от второй стороны подписать соглашение об отмене сделки.

После подачи иска отправляется повторный запрос стороне о мирном разрешении вопроса и в случае отказа или неполучения ответа дело получает ход.

Одностороннее расторжение договора купли-продажи квартиры и исковое заявление

Если стороны не смогли прийти к компромиссу и решить дело мирным путем, тогда можно подать дело об аннулировании соглашения на рассмотрение в суд.

При подаче заявления истцом довольно часто совершается серьезная ошибка, исправить которую впоследствии сложно.

Суд со своей стороны может рассматривать и удовлетворять только те требования, которые были предъявлены.

Суд, приняв решение в пользу истца, тем самым аннулирует само соглашение покупки дома или квартиры и отменяет действие контракта. Имущество же, которое уже перешло в собственность покупателя и прошло регистрацию в Росреестре так и остается у последнего.

В такой ситуации истцу придется вновь обращаться в суд с очередным заявлением о возврате квартиры и выселении новых жильцов.

Еще одним неопрятным моментом для продавца может стать пункт об окончательном расчете только после переоформления всех прав собственности. Если покупатель не выплатит сумму, возврат недвижимости будет сопряжен со многими трудностями.

При составлении искового заявления в суд необходимо указать следующие требования:

  • Расторгнуть договор купли-продажи (обязательно указать весомые причины);
  • Вернуть переданное по договору имущество прежнему владельцу;
  • Возместить убытки или моральный вред (если имеются доказательства полученного ущерба и нарушения ответчика были серьезными).

Именно поэтому очень важно при составлении заявления о расторжении договора купли-продажи учитывать все возможные нюансы, а еще лучше обратиться к грамотному адвокату за консультацией.

Гарантии безопасности и сроки

Во избежание конфликтных ситуаций следует уделить внимание договору еще на стадии его составления, предусмотреть все возможные случаи и прописать методы их решения.

Рекомендуется учесть следующие пункты:

  • Возможность аннулирования соглашения, если не выполняются обязательства, взятые на себя одной из сторон;
  • Способы и сроки оплаты.

В законодательстве предусмотрена возможность зафиксировать факт передачи недвижимости специальным передаточным актом.

Определенных сроков для передачи имущества в ГК РФ не установлено и есть лишь не конкретизированное определение в разумный срок.

Важно прописать четкий срок передачи квартиры и в случае невыполнения обязательства требовать возврата жилья принудительно с возможностью компенсации полученных убытков.

Из всего вышеизложенного можно решить, что существует много оснований и возможностей для расторжения сделки, это действительно так, но основная сложность заключается в том, что нарушения и прочие причины, побудившие к отказу необходимо доказывать в суде, а это очень трудно.

Поэтому помните, что любое событие лучше заранее предупредить, чем потом разбирать негативные последствия необдуманных действий.

Читайте также:

  • Расторжение сделок с недвижимостьюОформление перехода прав на недвижимость и приёмка объекта актом – ещё не гарантия долгосрочного владения им.Иногда заключённые сделки расторгаются, в том числе – через []
  • Реституция недвижимостиРеституция – это гражданско-правовое действие по аннулированию последствий сделки, которая признана недействительной по основаниям, обозначенным в ч.1 гл.9 ГК РФ и данным перечнем в []

Отправить ответ

1 Комментарий на Расторжение договора купли продажи квартиры

Выбирали жилье на вторичке, и всегда опасалась, что объявится какой-нибудь наследник, не вступавший в права собственности, но и не отказавшийся от таковых! А за 3года может случиться многое. Понятно, что риелтор (в теории) должен проверить чистоту квартиры по всем пунктам, но как еще,не полагаясь только на стороннюю организацию, можно себя обезопасить от подобного сюрприза?

Как расторгнуть договор купли-продажи?

Расторжение договора купли-продажи — прекращение его действия.

Покупателю возвращаются деньги, продавцу — товар, в результате чего торговые отношения между сторонами завершаются.

Порядок расторжения договора прописан в главе 29 ГК РФ.

Нормативная база

Расторжение договора купли-продажи происходит в случаях:

  • по инициативе покупателя или продавца;
  • по соглашению сторон;
  • условия нарушаются одной из сторон;
  • подобное требование выдвигают некоторые государственные органы (такое происходит, к примеру, если условия сделки противоречат антимонопольному законодательству).

Если обнаружены недостатки товара, и устранить эти недостатки нельзя, потребитель имеет право потребовать заменить товар на товар необходимого качества, уменьшить покупную цену или расторгнуть договор, о чем говорит ст.18 Закона о защите прав потребителей.

Глава 29 ГК РФ дает возможность расторгнуть договор купли-продажи. В ней указанной статье есть следующие положения:

  • причины расторжения (ст.450);
  • расторжение при изменении обстоятельств (ст.451);
  • порядок процедуры (ст. 452);
  • правовые последствия (ст.453).

Правовая основа для сделок с недвижимостью — ФЗ №122, в котором указано, что сделки с недвижимостью (покупка или расторжение договора) обязательно должны быть зарегистрированы.

Но закон с 1 января 2020 года утрачивает силу. Государственную недвижимость регистрируют в порядке, который установлен 218-ФЗ.

Для жилой недвижимости происходит “двойной” процесс регистрации — сделки и перемены владельца.

Рассмотрим подробнее, как расторгнуть договор.

Расторжение договора купли-продажи до регистрации

Если процесс регистрации еще не окончился, сделка с недвижимым имуществом считается незавершенной. На данном этапе расторгнуть договор проще всего.

Покупатель и продавец, которые отказываются от обязательств, должны представить соглашение о расторжении в ЕГРП до истечения срока регистрации сделки и смены владельца (обычно данные этапы регистрируют одновременно).

ЕГРП — Единый госреестр прав на недвижимость и сделок с ним, содержащий необходимые сведения об объекте недвижимости:

  • обременениях;
  • аресте жилья;
  • информация о собственниках;
  • кадастровый номер квартиры и ее описание;
  • вид установленного права;
  • сведения о притязаниях и требованиях в отношении определенной недвижимости;
  • другую важную информацию.
  • Если стороны для заключения договора обращались к помощи нотариусов или агентства недвижимости, сюда же следует вернуться для расторжения.

    При отказе одной стороны от расторжения второй участник может подать в суд, если отказ будет оформлен письменно.

    Читайте так же:  Нарушение коммерческой тайны

    Процесс расторжения договора купли-продажи недвижимости после регистрации проходит несколько иначе.

    Расторжение после регистрации

    Отменить сделку после того, как договор пройдет процедуру регистрации, продавцу будут переданы деньги, а покупателю объект, можно:

    • по желанию одной стороны;
    • по соглашению всех сторон.

    Если продавец и покупатель достигли соглашения, они могут заключить другой договор: покупатель выступает продавцом, продавец — покупателем.

    Стороны повторно обменяются объектом и деньгами, и сделка пройдет еще одну регистрацию, которая вернет все на свои места.

    Если стороны частично исполнили сделку, и была произведена регистрация перехода прав собственности, соглашение о расторжении договора не станет основанием для возврата квартиры или другого предмета сделки.

    Если желание прекратить сделку одностороннее, следует достичь с другой стороной досудебного соглашения: можно отправить письменное предложение о расторжении договора.

    Если первая сторона получит письменный отказ или не получит ответ в срок (30 дней), можно подавать судебный иск.

    Основания для расторжения договора

    Одного желания прекратить сделку недостаточно. Должны быть веские основания (ст.450 ГК):

    • условия договора существенно нарушены;
    • другие случаи, предусмотренные ГК РФ или положениями договора.

    Существенное нарушение положений сделки влечет другой стороне ущерб, лишающий ее того, что причиталось ей при заключении договора:

    • не была произведена оплата, или была произведена не полностью;
    • в квартире остались прописанные граждане;
    • документы подписывал недееспособный человек;
    • лицо принуждали подписать документы.

    Нет оплаты

    Покупатель должен оплачивать покупаемый товар. Оплату недвижимости подтверждают документом, удостоверяющим передачу денег:

    • распиской;
    • банковской выпиской;
    • квитанцией о внесении денег в кассу и так далее.

    Если покупатель отказывается приобретать товар, продавец имеет право требовать расторгнуть сделку и оставить имущество у себя.

    Если имущество передано, оплаты нет, суд примет решение:

    • расторгнуть договор, обязать покупателя вернуть имущество;
    • признает сделку незаконной, обяжет покупателя оплатить продавцу необходимую сумму, а также сумму неустойки.

    Обременение: есть прописанные граждане

    Если недвижимость переходит к другому лицу, обременения остаются: долги выплачивает новый хозяин квартиры.

    Если гражданин, который не является владельцем квартиры, но имеет право пользоваться помещением, отправляется в тюрьму или надолго уезжает, владельцы могут продать квартиру.

    Но через определенное время покупатель может столкнуться с необходимостью делить недвижимость с вернувшимся человеком.

    Если с момента покупки жилья не прошло трех лет, новый собственник может требовать расторгнуть договор и получить полную сумму, уплаченную продавцу.

    Недействительные сделки

    В судебной практике часто недовольная сторона требует расторжения подписанного договора на основании его незаконности, недействительности.

    Распространенные случаи — сделки, которые были совершены недееспособными лицами, и договоры, заключенные под угрозой, под влиянием заблуждения или обмана.

    Если суд признает сделку ничтожной, участники возвращаются к прежнему имущественному положению, которое было до начала оформления торговых отношений.

    Расторжение из-за существенного изменения обстоятельств

    Появление обстоятельств, существенных для расторжения заключенного договора, — ситуация, при знании о возникновении которой стороны отказались бы от заключения сделки.

    В каких случаях можно расторгнуть договор без последствий? Для отмены всех последствий заключенного договор суд должен признать ситуацию:

    • возникшей неожиданно;
    • непреодолимой;
    • влекущей серьезный ущерб для сторон;
    • затрагивающей интересы обоих участников.

    Если все четыре указанные признака сочетаются, изменения существенны.

    Существенные обстоятельства:

    • изменение законодательства;
    • значительное увеличение рыночной цены;
    • финансовый кризис;
    • ликвидация предприятия (которая не связана с процессом банкротства).

    Порядок расторжения договора

    Во многих ситуациях можно договориться без суда. Перед обращением в суд нужно направить претензию с предложением изменить или расторгнуть договор.

    Аргументированные претензии могут быть рассмотрены другой стороной, которая готова идти на компромисс. Участники могут уменьшить цену, изменить другие условия или расторгнуть договор.

    Соглашение о расторжении оформляется таким же образом, как первоначальный договор. Если договор был нотариально заверен или прошел государственную регистрацию, соглашение также заверяется нотариусом и проходит государственную регистрацию.

    При расторжении предварительного договора купли-продажи недвижимости полученные средства как аванс должны быть возвращены.

    Договор купли-продажи автомобиля

    Расторжение договора купли-продажи автомобиля в 2019 году происходит:

    • по решению суда;
    • при существенном нарушении договора участниками;
    • при существенном нарушении договора.

    Причины “я передумал” — недостаточно весомые.

    Но не всегда ущерб покупателю был нанесен из-за недобросовестности продавца. Поломки случаются из-за износа деталей, о которых продавец мог не догадываться.

    Поэтому договор можно расторгнуть при обоюдной договоренности. Соглашение о расторжении оформляется так же, как и договор.

    В соглашении должно содержаться следующее:

    • информация о сторонах;
    • номер, дата заключения соглашения;
    • фраза “все обязательства прекратятся в обоюдном порядке после его расторжения”;
    • дата, подписи сторон.

    У потерпевших часто возникает вопрос, в какой срок можно расторгнуть договор. Ст.196 ГК РФ регламентируют, что общий срок исковой давности составляет три года с того дня, когда потерпевший узнал о факте нарушения его прав.

    Какие требования может выдвинуть потребитель, кроме расторжения договора

    Если покупатель замечает недостатки в товаре, не оговоренные продавцом, может требовать (статья 18 Закона о защите прав потребителей):

  • поменять на товар этой же марки ими модели;
  • поменять на такой же товар другой марки или модели, требовать перерасчета покупной цены;
  • соразмерного уменьшения покупной цены;
  • незамедлительного бесплатного устранения недостатков товара;
  • возместить расходы на исправление товара;
  • возврата уплаченной суммы;
  • полного возмещения убытков, которые причинены ему из-за продажи товара ненадлежащего качества.
  • Если покупатель выкинул или потерял кассовый или товарный чек — это не основание для отказа в удовлетворении требований потребителя.

    Продавец должен принять товар ненадлежащего качества и провести проверку качества товара, если необходимо. Покупатель может участвовать в проверке качества товара.

    Если после проверки окажется, что недостатки товара произошли из-за обстоятельств, за которые не отвечает продавец, покупатель возмещает расходы на проведение проверки, хранение и транспортировку товара.

    Главная цель любого договора — фиксировать договоренности участников сделки. Но часто бывает, что одна из сторон отказывается исполнять договор.

    По закону недовольный участник должен постараться решить проблему с другим участником мирным путем — предложить расторгнуть договор письменно.

    Если поступит письменный отказ, или ответа не будет в течение 30 дней, можно подавать в суд.

    При обращении в суд истцы совершают распространенную ошибку — требуют расторгнуть договор, но не указывают требований вернуть деньги или имущество, тогда приходится подавать второй и третий иски. Достаточно указать все свои требования в одном иске.

    Видео (кликните для воспроизведения).

    Также можно взыскать компенсацию за причиненный ущерб и моральный вред. Суд потребует доказательств того, что другая сторона причинила истцу значительные убытки.

    Расторжение договора купли продажи по соглашению сторон в 2020 году
    Оценка 5 проголосовавших: 1

    ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

    Please enter your comment!
    Please enter your name here