Расторжение договора субаренды по инициативе субарендатора в 2020 году

Самая важная информация по теме: "Расторжение договора субаренды по инициативе субарендатора в 2020 году" с выводами от профессионалов. В случае возникновения вопросов и при необходимости актуализации данных вы можете обратиться к дежурному юристу.

Постановление ФАС Московского округа от 21.05.2010 N КГ-А40/5105-10 по делу N А40-70058/09-11-552 Требование: О взыскании неосновательного обогащения. Обстоятельства: В связи с досрочным прекращением договора аренды прекратил свое действие заключенный в соответствии с ним договор субаренды. Решение: Требование удовлетворено, поскольку субарендатор после прекращения договоров аренды и субаренды продолжал пользоваться имуществом.

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА

от 21 мая 2010 г. N КГ-А40/5105-10

Дело N А40-70058/09-11-552

Резолютивная часть постановления объявлена 20 мая 2010 года

Полный текст постановления изготовлен 21 мая 2010 года

Федеральный арбитражный суд Московского округа

председательствующего-судьи Чучуновой Н.С.,

судей Петровой Е.А., Тарасовой Н.В.

при участии в заседании:

от ООО НПО “Технология-Запад“;

от ЗАО “ТАРКЕТТ РУС“ Трошин О.В., дов. от 27.05.2009 г.;

от ООО “Промышленная компания Три А“ — Кадышева О.В., дов. от 28.04.2010 г.

рассмотрев 20 мая 2010 года в судебном заседании кассационную жалобу ЗАО “ТАРКЕТТ РУС“

на решение от 23.10.2009

Арбитражного суда города Москвы

принятое судьей Давыдовой О.В.

на постановление от 25.03.2010

Девятого арбитражного апелляционного суда

по делу N А40-70058/09-11-552

принятое судьями Левиной Т.Ю., Барановской Е.Н., Панкратовой

по иску (заявлению) ООО НПО “Технология-Запад“

к ЗАО “ТАРКЕТТ РУС“

третье лицо — ООО “Промышленная компания Три А“

ООО НПО “Технология-Запад“ обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к ООО НПО “Технология-Запад“ о взыскании суммы неосновательного обогащения в размере 1 007 633,33 руб.

В тексте документа, видимо, допущена опечатка: постановление Девятого арбитражного апелляционного суда имеет дату 25.03.2010, а не 23.05.2009.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 23.10.2009 года, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 25.03.2009 года, исковые требования удовлетворены.

При этом суды исходили из того, что субарендатор при прекращении договора аренды и субаренды продолжал пользоваться имуществом.

В кассационной жалобе ответчик — ЗАО “ТАРКЕТТ РУС“ просит решение и постановление отменить по основаниям неправильного применения судами норм материального права, нарушения норм процессуального права, принять по делу новый судебный акт, которым в удовлетворении исковых требований отказать.

В обоснование кассационной жалобы заявитель приводит следующие доводы:

— требования истца, основанные на положениях ст. 1102 ГК РФ, в нарушении ст. ст. 4, 168 АПК РФ, рассмотрены судом первой инстанции не были. Устанавливая, что спорная сумма является задолженностью по арендной плате, суд в нарушении ст. 49 АПК РФ вышел за пределы заявленных требований;

— При вынесении решения суда первой инстанции судом неправильно применены нормы материального права, регламентирующие порядок расторжения договора аренды. Суд апелляционной

инстанции в нарушение ст. 271 АПК РФ доводы ответчика о моменте расторжения договора аренды, а также мотивы, по которым он их отклонил, в обжалуемом постановлении не указал, то есть фактически апелляционную жалобу ответчика не рассмотрел.;

— моментом заключения соглашения о расторжении договора аренды является дата его государственной регистрации.

В судебном заседании суда кассационной инстанции представитель заявителя поддержал кассационную жалобу по изложенным в ней доводам.

Представитель истца против удовлетворения кассационной жалобы возражал, просил оставить в силе обжалуемый судебный акт. При этом пояснил, что расторжение договора и прекращение его действия не ставятся в зависимость от государственной регистрации.

Третье лицо, надлежащим образом извещенное о времени и месте судебного заседания, своего представителя в суд кассационной инстанции не направило. Дело рассматривается в его отсутствие в соответствии с ч. 3 ст. 284 АПК РФ.

Обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав представителей, проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность принятых по делу судебных актов, суд кассационной инстанции не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы по следующим основаниям.

Как установлено судами, между ООО НПО “Технология-Запад“ (арендодатель) и ООО “Промышленная компания Три А“ (арендатор) был заключен договор от 01.07.2006 N 07/06/З аренды нежилого помещения площадью 636,4 кв. м, расположенного по адресу: город Москва, ул. Профсоюзная, д. 57 (помещение N 1, комнаты N

22 — 53, расположенные на 6-ом этаже).

Срок действия договора был установлен с 01.07.2006 на три года.

Договор N 07/06/З зарегистрирован в установленном законном порядке 29.01.2007.

Вышеуказанные помещения принадлежат истцу на праве собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 16.10.2007 на бланке 77АЖ 151255.

Арендодатель передал арендатору вышеназванное нежилое помещение, расположенное по адресу: Москва, ул. Профсоюзная, д. 57, по акту приемки-передачи от 03.07.2006 (л.д. 33).

Между ООО “Промышленная компания Три А“ (арендатор) и ЗАО “ТАРКЕТТ РУС“ (субарендатор) был заключен договор от 01.05.2008 N 08/05/1/1 субаренды нежилого помещения, по условиям которого субарендодатель сдает, а субарендатор принимает в субаренду нежилые помещения, расположенные по адресу: Москва, ул. Профсоюзная, д. 57, общей площадью 636,4 кв. м.

Срок действия договора установлен с 01.05.2008 по 01.04.2009 (п. 10.1 договора).

Право сдачи нежилого помещения в субаренду предоставлено ООО “Промышленная компания Три А“ пунктом 1.5 договора аренды.

По передаточному акту от 01.05.2008 ООО “Промышленная компания “Три А“ передало ЗАО “ТАРКЕТТ РУС“ вышеназванное нежилое помещение (л.д. 49).

Между ООО НПО “Технология-Запад“ и ООО “Промышленная компания Три А“ заключено соглашение о расторжении договора аренды от 01.07.2006 N 07/06/З.

Истец уведомил ответчика 25.02.2009 о том, что договор аренды от 01.07.2006 N 07/06/З расторгается досрочно. При этом истец предложил ответчику заключить договор аренды на имущество, которое находилось у ответчика в

пользовании в соответствии с договором субаренды от 01.05.2008 N 08/05/1/1.

Государственная регистрация указанного соглашения произведена 08.04.2009.

В соответствии с п. 3 соглашения N 07/06/З договор аренды прекращает свое действие с 01.03.2009.

Ответчик с 01.03.2009 договор с собственником помещений не заключил, в период с 01.03.2009 по 01.04.2009 использовал помещение, принадлежащее истцу на праве собственности.

В связи с досрочным прекращением договора аренды прекратил свое действие заключенный в соответствии с ним договор субаренды по основаниям, установленным ст. 618 Гражданского кодекса РФ.

Читайте так же:  Установка лежачего полицейского на придомовой территории в 2020 году

Правовых оснований для пользования Помещением N 1, комнаты 22-53 расположенных на 6-м этаже, общей площадью 636,4 кв. м по адресу, г. Москва, ул. Профсоюзная, д. 57, в период с 01.03.2009 по 01.04.2009 у ответчика не имелось, в связи с чем у собственника в силу ст. ст. 1102, 1105 Гражданского кодекса РФ возникло право в судебном порядке требовать стоимости сбереженной субарендатором вследствие такого пользования суммы, определяемой по цене, уплачиваемых за аренду аналогичных помещений.

Доказательством такой суммы служит договор аренды N 01/09/3 от 17.03.2008, заключенный между истцом и ответчиком. По условиям данного договора арендная плата за пользование Помещением N 1, комнаты 22-53, расположенных на 6-м этаже общей площадью 636,4 кв. м по адресу: г. Москва, ул. Профсоюзная, д. 57 сторонам установлена в размере 1.007.633 руб. 33 коп. за каждый месяц

Доводы заявителя кассационной жалобы о том, что требования истца, основанные на положениях ст. 1102 ГК РФ, в нарушении ст. ст. 4, 168 АПК РФ, рассмотрены судом первой инстанции не были; устанавливая, что спорная сумма является задолженностью по арендной плате, суд в нарушении ст. 49 АПК РФ вышел за пределы заявленных требований, суд кассационной инстанции отклоняет, поскольку данное обстоятельство не привело к принятию неправомерного судебного акта. Кроме того, суд апелляционной инстанции, повторно рассматривая дело, основывался на положениях ст. 1102 ГК РФ.

Довод заявителя кассационной жалобы о том, что моментом заключения соглашения о расторжении договора аренды является дата его государственной регистрации, суд кассационной инстанции отклоняет, поскольку данному доводу была дна полная и всесторонняя оценка в суде первой инстанции.

Кроме того, согласно п. 1 ст. 452 и п. 1 ст. 651 ГК РФ соглашение о расторжении договора заключается в письменной форме путем составления единого документа, подписанного сторонами.

Государственная регистрация не является элементом формы договора аренды и положения п. 2 ст. 651 ГК РФ об обязательной государственной регистрации договора аренды здания или сооружения, заключенного на срок не менее одного года, не распространяется на соглашение о расторжении договора.

Обжалуемые судебные акты вынесены на основании полного исследования фактических обстоятельств, имеющих значение для дела, и при правильном применении норм права, в

связи с чем, оснований для их отмены не имеется.

Руководствуясь ст. ст. 284, 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Московского округа

В тексте документа, видимо, допущена опечатка: решение Арбитражного суда г. Москвы от 23.10.2009 принято по делу А40-70058/09-11-552.

решение Арбитражного суда г. Москвы от 23 октября 2009 года по делу N 16 ноября и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 25 марта 2010 года оставить без изменения, кассационную жалобу ЗАО “ТАРКЕТТ РУС“ — без удовлетворения.

Прекращение договора субаренды при досрочном прекращении договора аренды: актуальные проблемы теории и судебной практики *

Гунин Андрей Вадимович, аспирант кафедры гражданского права и процесса Московского государственного областного социально-гуманитарного института.

Статья посвящена рассмотрению одного из оснований прекращения договора субаренды — в случае досрочного прекращения основного договора аренды. Автором анализируются теоретические положения возможности существования субдоговоров в зависимости от основных договоров на примере договора субаренды. На основе судебной практики сделаны выводы относительно особенностей прекращения договора субаренды при досрочном прекращении договора аренды.

Ключевые слова: договор субаренды, прекращение договора субаренды, зависимость договора субаренды от основного договора аренды.

The article is devoted to consideration of one of the grounds for termination of sub-lease contract in case of pre-term termination of lease contract. The author analyses theoretical provisions of possibility of existence of sub-contracts as an example of sub-lease contract. On the basis of judicial practice the author makes conclusions with regard to the peculiarities of termination of sub-lease contract in case of pre-term termination of lease contract.

Key words: sub-lease contract, termination of sub-lease contract, dependency of sub-lease contract on the lease contract.

В соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации арендатору предоставлена возможность сдать арендованное имущество в субаренду. Это возможно только при наличии соответствующего согласия (разрешения) со стороны арендодателя. Субаренда относится к числу одного из самых распространенных вариантов передачи арендных прав третьим лицам, которая берет истоки еще с древних времен. В Древнем Риме наниматель не был лишен права передать нанятую вещь в пользование любому другому лицу. Однако такая передача нанятой вещи не освобождала нанимателя от его обязанностей перед наймодателем (уплата наемной платы, пользование вещью в соответствии с условиями договора найма и хозяйственным назначением вещи, возврат вещи по окончании найма). В том случае, когда поднаниматель повреждал или каким-либо иным образом ухудшал нанятую вещь, ответственным перед наймодателем все равно оставался наниматель. Последний отвечал от своего имени за вину всех, кого допускал к нанятой вещи, как за свою вину .

Учебник «Римское частное право» (под ред. И.Б. Новицкого, И.С. Перетерского) включен в информационный банк согласно публикации — Юристъ, 2004.

См.: Римское частное право: Учебник / Под ред. проф. И.Б. Новицкого и проф. И.С. Перетерского. М.: Юрист, 1996. С. 453.

Договор субаренды является производным от первоначального договора аренды, связан с ним единым предметом или частью его и в силу этого зависит от него. Зависимость находит свое проявление также в том, что можно говорить о существовании сложных договорных связей между арендодателем, арендатором (вторичным арендодателем) и субарендатором в едином договорном комплексе. Однако эти договоры не порождают трехстороннее обязательство, т.е. арендодатель и субарендатор (ссудополучатель) никакими договорными обязательствами между собой не связаны, поскольку в каждом из них участвуют разные лица на стороне должника и кредитора. Поэтому, не будучи связанными договорными обязательствами, ни арендодатель не может прямо предъявить права требования к субарендатору, ни субарендатор — к арендодателю. Ответственным перед арендодателем остается арендатор.

При заключении договора субаренды первоначальный арендатор может передавать в пользование арендованное им имущество субарендатору в тех пределах, которые предоставлены ему по договору аренды. Поэтому договоры субаренды и безвозмездного пользования не могут быть заключены на срок, превышающий срок договора аренды. Поэтому и существование договора субаренды возможно только в пределах срока существования договора аренды, и ничтожность договора аренды вызывает ничтожность договора субаренды.

Необходимо также указать, что в литературе существует точка зрения о том, что заключение договора субаренды на срок, превышающий срок договора аренды, само по себе не влечет недействительности всего договора субаренды. Договор субаренды, заключенный на срок, превышающий установленный договором аренды срок, должен считаться заключенным на срок, равный сроку договора аренды. Прекращение договора аренды (в связи с истечением его срока) автоматически повлечет прекращение договора субаренды, а субарендатор будет вправе взыскать убытки с первоначального арендатора в связи с тем, что последний обязался предоставить имущество в пользование на более долгий срок, чем указано в договоре аренды (хотя такого права не имел) .

Читайте так же:  Положение о порядке взаимодействия структурных подразделений в 2020 году

См.: Почуйкин В. Перенаем и субаренда // Закон. 2000. N 11. С. 32.

Особенностью субдоговоров в целом является зависимость их существования от судьбы главного договора. По мнению А.И. Муртазина, все субдоговоры по признаку возможности самостоятельного существования при расторжении или досрочном прекращении основного договора можно подразделить на две группы. Первая группа (аренда, коммерческая концессия и др.) предполагает недействительность субдоговора при недействительности основного договора. Субдоговоры второй группы (подряд, перевозка и др.), в свою очередь, не зависят от действительности основного договора, т.е. недействительность основного договора не будет влечь недействительность производного от него субдоговора, однако, по нашему мнению, очевидно, что активная сторона основного договора при недействительности основного договора потеряет всякий интерес в исполнении субдоговора, хотя субдоговор сохраняет свое действие . Таким образом, возникает ситуация, когда «управомоченный субъект утрачивает интерес в осуществлении права, оставаясь обладателем этого права во всех его возможностях, по крайней мере в пределах установленных законом сроков осуществления права» .

Видео (кликните для воспроизведения).

См.: Муртазин А.И. Субдоговор как форма участия третьего лица в обязательстве: Дис. . канд. юрид. наук. М., 2010. С. 46.
Грибанов В.П. Осуществление и защита гражданских прав. М., 2001. С. 241.

См.: Муртазин А.И. Указ. соч. С. 45.
Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 16 сентября 2009 г. по делу N А53-117/2009 // СПС «КонсультантПлюс».

При этом представляется, что признание недействительным или расторжение основного договора по отношению к субдоговорам второй группы будет являться существенным изменением обстоятельств в смысле ст. 451 ГК РФ и может стать основанием для изменения или расторжения субдоговора второй группы.

Признание договора аренды в части или в целом недействительным влечет недействительность в соответствующей части или в целом и заключенных на его основе договоров субаренды. Если договор аренды будет признан ничтожным, то ничтожным будет и договор субаренды, заключенный на основе договора аренды. Также досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды.

Арендатор заключает договор субаренды в целях передачи полностью или лишней части имущества в субаренду, необходимость использования в котором отпала, в целях погашения арендной платы перед арендатором, с одной стороны, а с другой — в возможности извлечения прибыли от использования имущества. А при недействительности или расторжении основного договора интерес и цель заключения субарендного договора теряются.

В соответствии с п. 1 ст. 618 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором аренды, досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды.

Законодателем в данном случае не указано основание для досрочного прекращения договора аренды. Однако из материалов судебной практики можно сделать вывод, что последствия досрочного прекращения договора аренды в результате изменения срока его действия и его прекращения по иным основаниям являются одними и теми же .

См.: Постановление ФАС Уральского округа от 8 августа 2007 г. N Ф09-6146/07-С6 // СПС «КонсультантПлюс».

Субарендатор в случае досрочного прекращения договора аренды имеет право на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды. При этом если после прекращения договора аренды субарендатор заключил новый договор субаренды с новым арендатором, то он утрачивает право на получение имущества в аренду на условиях прекращенного договора аренды .

См.: Постановление ФАС Уральского округа от 6 февраля 2006 г. N Ф09-100/06-С6 // СПС «КонсультантПлюс».

Хотелось бы также обратить внимание на то, что по смыслу ст. 618 ГК РФ права субарендатора на преимущественное заключение с ним самостоятельного договора аренды могут быть реализованы только в том случае, если на момент расторжения основного договора аренды срок действия договора субаренды еще не истек, и только в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды.

Признание договора аренды незаключенным для субаренды будет иметь определенные правовые последствия.

В сложившейся судебно-арбитражной практике часто встречаются решения, согласно которым договоры признаются незаключенными, а сделки — несостоявшимися. Последствия признания сделок недействительными прямо предусмотрены ст. ст. 167, 168, 1103 ГК РФ.

Суды по-разному квалифицируют договор субаренды в случае признания договора аренды незаключенным.

Первая позиция состоит в том, что договор субаренды является недействительным (ничтожным), вторая — незаключенным.

В силу ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, не содержащий существенных условий, является незаключенным.

Поскольку в соответствии с п. 2 ст. 615 Гражданского кодекса Российской Федерации к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами, предусмотренные законом существенные условия договора аренды являются существенными условиями договора субаренды. Соответственно, если предмет договора аренды не определен надлежащим образом, то и предмет договора субаренды является неопределенным, поскольку предмет договора субаренды существует в рамках предмета договора аренды.

Отсутствие государственной регистрации договора аренды (если он подлежит такой регистрации) также влечет незаключенность договора субаренды, заключенного на срок не менее года, поскольку необходимость регистрации договоров субаренды зависит от необходимости регистрации договора аренды.

В то же время договор субаренды является производным от договора аренды, и отношения, которые вытекают из данного договора, существенно не отличаются от отношений, возникающих из договора аренды. Соответственно, если договор аренды является незаключенным, то арендатор не вправе заключать договор субаренды. Таким образом, такой договор может квалифицироваться как недействительный .

См.: Путеводитель по судебной практике. Аренда. Общие положения // СПС «КонсультантПлюс».

См.: Постановление ФАС Центрального округа от 22 апреля 2009 г. N Ф10-796/09 по делу N А64-4079/08-14 // СПС «КонсультантПлюс».

Целесообразно, на наш взгляд, также отметить, что поскольку расторжение договора аренды влечет прекращение договора субаренды, то судебное рассмотрение спора по поводу договора аренды затрагивает права субарендатора. Поэтому привлечение его к делу о расторжении договора аренды соответствует ст. ст. 50 и 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. В этой связи правомерными считаются решения судов, согласно которым субарендатора необходимо привлекать к делу о расторжении договора аренды и выселении из помещения .

Читайте так же:  По достижении совершеннолетия подросток становится полноправным гражданином в 2020 году

См., например: Постановление ФАС Московского округа от 24 марта 2006 г. N КГ-А40/1609-06 // СПС «КонсультантПлюс».

Норма, регулирующая порядок прекращения договора субподряда, является диспозитивной. Поэтому стороны могут предусмотреть и иное правило в договоре, чем установленное в п. 1 ст. 618 ГК РФ, например переход прав и обязанностей по договору аренды к субарендатору. При этом (при прекращении договора аренды) субарендатор имеет право обратиться к собственнику с просьбой заключить с ним договор аренды на срок, оставшийся от действия договора субаренды, на условиях, которые были в договоре аренды. И арендодатель обязан заключить с ним этот договор.

В целях реализации предусмотренного п. 1 ст. 618 ГК РФ права субарендатор обязан до истечения срока договора аренды обратиться с соответствующим предложением (офертой) к арендодателю. Бездействие субарендатора может повлечь для него неблагоприятное последствие в виде прекращения договора субаренды.

Поскольку ГК РФ прямо закрепляет право субарендатора требовать заключения договора аренды, то способом защиты права субарендатора будет предъявление требования о понуждении заключить договор аренды, что подтверждается материалами судебной практики .

См., например: Постановление ФАС Дальневосточного округа от 25 декабря 2007 г. N Ф03-А73/07-1/5921 // СПС «КонсультантПлюс».

Законодатель дает возможность арендатору и арендодателю заранее предусмотреть, что при расторжении основного договора аренды заключенные на его основе субарендные договоры могут быть переведены в арендные. В таком случае интересы субарендатора будут более защищенными.

В том случае, если договор аренды и договор субаренды объекта недвижимости предусматривают одинаковые условия о продлении срока действия договора на новый срок при отсутствии отказа одной из сторон от продления договора, то действие договора субаренды будут продлено в случае продолжения действия договора аренды. При этом необходимо учитывать, что если в результате такого продления срок действия договора аренды и договора субаренды превысит один год, то потребуется их государственная регистрация.

Таким образом, при рассмотрении вопросов, связанных с прекращением договора субаренды при досрочном прекращении договора аренды, необходимо принимать во внимание не только теоретические подходы в отношении данной проблемы, но и руководствоваться судебно-арбитражной практикой как необходимым инструментом для получения наиболее правильных и взвешенных выводов. В свою очередь, стороны договора субаренды должны детально определить все возможные варианты развития событий в целях обеспечения защиты прав каждого из них, что позволит достичь баланса интересов.

Заключение договора субаренды: теория, практика и тактика

Шепелева И.В., соискатель кафедры гражданского права и процесса Коломенского государственного педагогического института.

В статье рассматриваются особенности заключения договора субаренды. Автор анализирует действующее законодательство и материалы судебной практики о порядке и форме согласия арендодателя на заключение договора субаренды; предлагает собственные пути решения проблем, которые возникают в связи с заключением обозначенного договора.

The article is devoted to the peculiarities of concluding a sublease contract. The author analyses the legislation in force and the court cases on the procedure and form of lessor’s agreement to conclude the sublease contract; suggests her own ways of solving problems that arise in connection with concluding such type of a contract .

Shepeleva I.V. Concludin a sublease contract: theory, practice and tactics.

Договором субаренды признается гражданско-правовой договор, в силу которого арендатор (субарендодатель), если иное не предусмотрено законом или договором аренды, обязуется предоставить субарендатору определенное имущество во временное владение и пользование или во временное пользование, а субарендатор должен уплачивать за это субарендодателю арендную плату.

Субаренда является одним из распространенных в предпринимательской практике договором, поскольку позволяет арендаторам сдавать излишние площади или движимое имущество, которые они в силу тех или иных причин в течение срока основного договора аренды не используют, что не снимает с них обязанности уплачивать арендную плату, а расторжение договора влечет для них применение неблагоприятных имущественных санкций. Поэтому косвенное возложение на субарендатора обязанностей по содержанию и ремонту имущества, оплате временного владения и пользования имуществом, становится для арендатора единственно экономически выгодным выходом из сложившегося положения. Также причиной распространения субарендных обязательств становится недостаток свободных офисных площадей на открытом рынке, что заставляет многие компании прибегать к конструкции договора субаренды. Во многом это касается сдачи в субаренду муниципальных помещений, предоставленных их основным арендаторам на льготных условиях.

К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами (п. 2 ст. 615 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ)). Субаренда как таковая является предметом регулирования в ст. 615, 618, 631, 638, 647, 660 ГК РФ, поэтому в остальной части к ней применяются общие правила гл. 34 ГК РФ.

Существенным отличием выступает то, что арендатор вправе сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) только с согласия арендодателя. Следует особо подчеркнуть, что данное правило носит императивный характер, поэтому не может быть изменено договором. Если же в договор включить условие о том, что арендодатель вправе сдавать имущество в субаренду без согласия арендодателя, такое условие будет недействительным (Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 15 мая 1997 г. N Ф04/597-106/А70-97).

Согласие на субаренду может быть предусмотрено непосредственно в договоре аренды либо в дополнительном соглашении к договору аренды, в котором предусмотрено согласие. Также арендодатель может составить односторонний документ (письмо), в котором выражает согласие на субаренду аналогично тому, что дает учредитель унитарных предприятий на совершение сделок с недвижимым имуществом, предоставленным на праве хозяйственного ведения или оперативного управления.

Ранее в договорной практике распространенным было мнение, что согласие арендодателя требуется в отношении каждой сделки субаренды, и указанное правило не может быть изменено по соглашению сторон путем выражения арендодателем в договоре аренды генерального согласия на совершение арендатором таких сделок. Однако Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в п. 18 информационного письма от 11 января 2002 г. N 66 разъяснил, что по воле сторон договора аренды согласие арендодателя может быть выражено в договоре, что освобождает арендатора от обязанности получать такое согласие на каждую конкретную сделку.

Следует отметить, что подобное генеральное согласие арендодателя может иметь для него неблагоприятные последствия, поскольку в момент его дачи он еще не знает, с кем может заключить арендатор подобный договор, каковы будут условия пользования его имуществом и т.д. Бесспорно, что к установленным законом ограничениям для арендатора и субарендатора арендодатель может добавить свои, предложив арендатору согласовать их в договоре, однако все обстоятельства априори предусмотреть невозможно. Поэтому наиболее приемлемым способом для арендодателя видится невключение в договор генерального согласия и как следствие — необходимость получения арендатором согласия арендодателя в каждом возможном случае субаренды. С другой стороны, подобный порядок экономически невыгоден арендатору, поскольку он изначально может предполагать необходимость сдачи излишнего имущества в субаренду и для него принципиально согласие на субаренду. В этом случае компромиссом было бы включение в договор генерального согласия на субаренду, но необходимость специального согласия на каждую конкретную сделку.

Читайте так же:  Военная ипотека при увольнении 20 лет

В договорной практике получил распространение такой способ, как проставление арендодателем датированной отметки о согласовании на договоре субаренды. В этом случае арендодатель знакомится с содержанием договора аренды перед подписанием его последним контрагентом (как правило, субарендатором), поэтому в зависимости от оценки его содержания соглашается или возражает против него, отказываясь поставить свою подпись.

В судебной практике встречаются случаи, когда суд за согласие на субаренду признавал не прямо выраженную письменно волю, а действия арендодателя, свидетельствующие о его согласии на субаренду. Так, суд пришел к выводу о согласии арендодателя на субаренду, исходя из его действий, свидетельствующих об этом. Арендодатель был проинформирован о сделке и после этого заключил непосредственно с субарендатором договоры об обеспечении электроэнергией, теплом, водой, сырьем, необходимыми для использования помещений для целей аренды (Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 30 января 2002 г. N А56-19356/01). Возможность подобного способа может быть поставлена под сомнение, поскольку, если арендатор самовольно распорядился имуществом, такая сделка является ничтожной (Постановление Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 20 декабря 2005 г. N А10-2120/05-Ф02-6268/05-С2), а арендатор имеет право требовать расторжения основного договора аренды (п. 3 ст. 615 ГК РФ), правда, исключительно в судебном порядке.

Следует отметить, что в специальных нормах, регулирующих обязательства аренды (субаренды), не установлена форма дачи арендодателем согласия на совершение сделок по передаче имущества в субаренду. Условия, определяющие форму сделки, указаны в гл. 29 ГК РФ. Если в договоре не было предусмотрено право арендатора на передачу имущества в субаренду, получение такого согласия после заключения договора является изменением условий договора в части режима использования имущества, поэтому должно быть совершено в той же форме, что и сам договор аренды (п. 1 ст. 451 ГК РФ).

Следующим ключевым вопросом является срок. Здесь также действует принципиальное правило, что договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды. Если же договор аренды продлевается, то согласно п. 20 информационного письма ВАС РФ от 11 января 2002 г. N 66 положения п. 2 ст. 621 ГК РФ, касающиеся возобновления договора аренды на неопределенный срок, применяются и к договору субаренды с учетом правил ч. 2 п. 2 ст. 615 ГК РФ, по смыслу которых срок договора субаренды в любом случае ограничен сроком аренды.

Именно срок договора вызывает вопрос об обязательности прохождения государственной регистрации обременений, которые порождает заключаемый договор (п. 2 ст. 609, п. 2 ст. 651, п. 3 ст. 433 ГК РФ). Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» не указывает договор субаренды недвижимого имущества в качестве объекта регистрации. С другой стороны, требования гражданского законодательства к регистрации договора аренды распространяются также на договор субаренды. Так как в соответствии с ч. 3 п. 2 ст. 615 ГК РФ к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами, и при этом ни в ГК РФ, ни в Федеральном законе от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» не содержится норм, исключающих для договоров субаренды применение требования о государственной регистрации, то договор субаренды недвижимого имущества подлежит регистрации по общим правилам о регистрации договоров аренды недвижимого имущества и арендных прав.

Как известно, договор аренды здания или сооружения подлежит государственной регистрации, если он заключен на срок не менее одного года, при этом он считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 651 ГК РФ; п. 9 Инструкции о порядке государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества). Обязанность по государственной регистрации договора не предусматривает срока, в течение которого стороны должны сдать документы для государственной регистрации сделки, так как данный срок законодательно не определен. Чтобы избежать конфликтной ситуации, при заключении договора сторонам необходимо определить, кто будет подавать пакет документов на регистрацию. Заметим, что непредставление стороной сделки документов, необходимых для государственной регистрации договора, можно квалифицировать как уклонение от государственной регистрации. Если одна из сторон договора уклоняется от его государственной регистрации, другая сторона вправе предъявить иск об обязании зарегистрировать договор, так как при отсутствии государственной регистрации договор аренды недвижимого имущества является незаключенным.

В случае отсутствия обязательной государственной регистрации договора субаренды (аренды) субарендатор несет определенные риски. В частности, если арендатор (арендодатель) попросит субарендатора освободить занимаемые помещения до истечения обусловленного срока, то не зарегистрированный в установленном порядке договор считается незаключенным. Соответственно субарендатор не сможет применить способы защиты своих прав. При нарушении условий о государственной регистрации действующего договора субарендатор также не сможет претендовать на преимущественное право его дальнейшего продления.

Досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Субарендатор в этом случае имеет право на заключение договора аренды на имущество, находящееся в его пользовании по договору субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды (ст. 618 ГК РФ).

Сохранение субаренды при прекращении аренды. Диспозитивность ст. 618 ГК

Ч. 1 ст. 618 ГК норма диспозитивная.

«Если иное не предусмотрено договором аренды, досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды.»

Таким образом можно сохранить субаренду при прекращении аренды с первоначальным арендатором.

Мы субарендатор. Хотим подстраховаться, что если будет прекращен договор аренды, мы остаемся на объекте до окончания срока по субаренде и на условиях договора субаренды.

Читайте так же:  Судебная практика вс по алиментам

Для этого планируем:

1. Заключаем договор субаренды с участием Арендодателя (трёхсторонний), где он в договоре дает свое согласие на субаренды. Также в этом договоре прописываем следующее условие — досрочное прекращение договора аренды № ___ от ___ не влечет прекращение настоящего договора субаренды. В этом случае права и обязанности Арендатора по договору субаренды переходят Арендодателю.

2. Также Арендодатель и Арендатор заключают ДС к договору аренды и указывают, что досрочное прекращение договора аренды не влечет прекращение заключенного с нами договора субаренды № __ от ___. В этом случае права и обязанности Арендатора по договору субаренды переходят Арендодателю.

При такой схеме по сути в случае прекращения договора аренды с первым Арендатором, он трансформируется в договор аренды, но уже с Субарендатором и на условиях договора субаренды.

Данная позиция отражена в некоторых судебных актах.

Постановлениие Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 12.10.2010 по делу N А63-19818/2009

Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.04.2013 N 15АП-2188/2013 по делу N А32-27176/2012

Также можно данную схему подвести и под ч. 2 ст. 421 ГК РФ.

Думаю, а возможно ли ограничиться только п. 2 но с участием Субарендатора.

Последствия сдачи имущества в субаренду без согласия арендодателя

Организация арендовала имущество и сдавала его в субаренду. А через какое-то время обнаружила, что по условиям договора она не имела права это делать. В договоре был прямой запрет арендодателя на сдачу имущества в субаренду. Выясним юридические и налоговые последствия несогласованной субаренды для всех участников сделки.

Гражданско-правовые последствия

Арендодатель вправе проверить, как его имущество используется арендатором. Узнав о нарушении своего запрета на субаренду, арендодатель может оформить акт проверки. Как правило, этот документ составляется комиссией из представителей компании-арендодателя при участии арендатора. При этом представителю арендатора необходимо поставить в акте свою подпись. В случае его отказа подписать акт проверки арендодателю следует зафиксировать в акте этот факт. На основании акта проверки арендодатель направляет арендатору письменное предупреждение (уведомлени с требованием:

  • в определенный срок расторгнуть договор аренды и вернуть имущество;
  • выселить субарендатора и использовать имущество в соответствии с условиями договора.

Если арендатор выполнит требования, то на этом последствия для него могут и закончиться. Но если мирным способом урегулировать вопрос не удастся, спор может быть передан на рассмотрение суда. Какой иск предъявит арендодатель в суд, зависит от того, хочет ли он прекратить договорные отношения с нерадивым арендатором вообще или же ему достаточно выселить субарендатора.

ВАРИАНТ 1. Арендодатель намерен прекратить договорные отношения с арендатором

Тогда арендодатель может:

  • обратиться в суд с требованием о досрочном расторжении договора аренды на основании того, что арендатор существенно нарушил условия этого договор

Если в договоре аренды сразу предусмотреть такое основание для одностороннего отказа от договора, как нарушение арендатором того или иного условия договора (в нашем случае — нарушение запрета на сдачу в субаренду), то арендодатель может отказаться от исполнения договора аренды в любой момент без обращения в

Если вы арендовали помещение под магазин, а потом сдали его в субаренду… под магазин, то подмену, возможно, и не сразу заметят

Последствиями расторжения договора аренды будет возврат арендатором и, соответственно, субарендатором имущества арендодател Арендные платежи, уплаченные арендатором до момента расторжения договора, арендодатель не возвращае

  • потребовать от арендатора уплаты штрафа, если он был предусмотрен договоро
  • потребовать от арендатора возмещения убытков, например ущерба, причиненного имуществу арендодател

Суды в основном требования арендодателей о расторжении договора аренды удовлетворяют, если соблюден досудебный порядок урегулирования спора, то есть направлено предупреждение (уведомлени

Таким образом, невнимательность арендатора к условиям договора может обернуться для него значительными материальными издержками и прочими неприятностями, связанными с досрочным возвратом имущества.

ВАРИАНТ 2. Арендодатель хочет выселить субарендатора

Если же арендодателю будет достаточно только выселить субарендатора, не расторгая при этом договор аренды, то он может обратиться в суд с требованием о признании договора субаренды между арендатором и субарендатором недействительным и возврате имущества арендатор Суд в этом вопросе поддерживает арендодателя и удовлетворяет его требования, а также обращает внимание на то, что субарендатор должен знать о необходимости получения согласия арендодателя и при заключении договора ему нужно проявлять осмотрительност

В случае если договор субаренды будет признан недействительным, субарендатор будет обязан возвратить арендатору (субарендодателю) арендованное имуществ При этом арендатор (субарендодатель) не должен возвращать субарендатору полученные им платежи, так как они являются платой за фактическое пользование имущество

Налоговые последствия

А теперь рассмотрим последствия несогласованной аренды, если ее выявили налоговики. Больше всех в описанной нами ситуации рискует субарендатор. На первый взгляд, нет ничего страшного в том, что он учитывает при налогообложении прибыли субарендные платежи. Ведь отсутствие согласия арендодателя является нарушением гражданского законодательства, а не налогового. Но налоговики на местах могут отказать субарендатору в признании налоговых расходов по договору субаренды и в вычетах НДС с субарендных платежей, так как согласие собственника помещения на передачу имущества в субаренду обязательн В такой ситуации субарендатору, вероятнее всего, придется отстаивать свою позицию в суде. Но есть судебное решение в пользу налогоплательщик

Претензии налоговиков к арендатору маловероятны: контролерам невыгодно считать сделку с субарендатором недействительной и уменьшать налогооблагаемые доходы арендатора.

В налоговом учете арендатора затраты по претензиям арендодателя отражают так. Если договор аренды будет расторгнут и арендатору придется выплатить арендодателю упущенную выгоду, то такие расходы рискованно учитывать при расчете налога на прибыл А суммы штрафа по договору и возмещения реального ущерба можно будет включить во внереализационные расход При этом размер реального ущерба должен быть подтвержден документально.

Арендодателю все полученные в результате расторжения договора аренды средства (компенсации, упущенную выгоду, штрафы и т. п.) нужно включить во внереализационные доход А вот НДС с этих сумм начислять не надо, так как они не связаны с оплатой услуг по аренд

Видео (кликните для воспроизведения).

Общие положения аренды применимы и к лизинг Для передачи предмета лизинга в сублизинг нужно письменное согласие лизингодател А без него лизингодатель может потребовать досрочного расторжения договора и возмещения убытко

Расторжение договора субаренды по инициативе субарендатора в 2020 году
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here