Регистрация договора переуступки права требования на квартиру в 2020 году

Самая важная информация по теме: "Регистрация договора переуступки права требования на квартиру в 2020 году" с выводами от профессионалов. В случае возникновения вопросов и при необходимости актуализации данных вы можете обратиться к дежурному юристу.

Купила квартиру по ДДУ и продала – надо подавать декларацию?

– В 2013 году мною была полностью оплачена квартира по ДДУ. В 2019 году эта квартира была мною продана за ту же сумму путем переуступки прав требований по ДДУ. Должна ли я подавать налоговую декларацию, и если да, то в этом году или в 2020?

Отвечает юрист сети агентств недвижимости CENTURY 21 Россия Дамир Хакимов:

При реализации имущественных прав (не собственности) предельный минимальный срок владения как основание для освобождения от налога не установлен. Поэтому в данном случае следует не позднее 30 апреля 2020 года подать налоговую декларацию, уменьшив при этом налогооблагаемые доходы на сумму расходов, связанных с приобретением прав (при заключении ДДУ).

Отвечает юрист агентства недвижимости ЦДН Алексей Черных:

Заключив в 2013 году договор долевого участия и выполнив его условия, Вы получили право требовать у застройщика квартиру в многоквартирном доме после его сдачи. Отмечу, что право требования не следует путать с правом собственности на квартиру! В 2019 году Вы переуступили это право за те же деньги, что и сами заплатили застройщику. Таким образом, Вы не получили дохода, а налог на доходы физических лиц (НДФЛ: 13% – для резидентов России, и 30% – для нерезидентов) уплачивается именно с полученных доходов. Если их нет, то налог платить не надо.

А вот подать декларацию 3-НДФЛ, указав в ней цену покупки и продажи и приложив копии договоров, все же стоит. Согласно ст. 229 НК РФ, декларация за отчетный год подается до 30 апреля следующего года.

Отвечает руководитель департамента правового и налогового консалтинга компании «Прифинанс» Екатерина Романова:

При определении налоговой базы по НДФЛ физическое лицо должно учесть все доходы, полученные им как в денежной, так и в натуральной формах (п. 1 ст. 210 НК РФ).

Согласно пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ, у физического лица есть право уменьшить полученные доходы на налоговые вычеты. Вы можете применить имущественный вычет на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением прав по ДДУ (пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ). Таким образом, налоговая база будет равна нулю. Соответственно, НДФЛ не возникнет.

Несмотря на это, необходимо подать 3-НДФЛ в территориальную налоговую инспекцию не позднее 30 апреля года, следующего за годом получения дохода, то есть до 30 апреля 2020 года (п. 1 ст. 229 НК РФ). Вместе с декларацией необходимо подать копию договора участия в долевом строительстве либо договор уступки права требования по ДДУ, а также копии платежных документов, оформленные в установленном порядке и подтверждающие произведенные Вами расходы (платежные поручения, банковские выписки, квитанции, кассовые чеки).

Отвечает налоговый консультант финансовой службы «ИНКОМ-недвижимость» Айна Зайцева:

Поскольку право на строящуюся по ДДУ квартиру к имуществу не относится, то при переуступке не имеет значения, сколько времени прошло с момента приобретения права по ДДУ до его реализации в виде переуступки этого права. Также, согласно НК РФ, доход от переуступки по ДДУ можно уменьшить на сумму понесенных расходов, связанных с приобретением этих имущественных прав.

Таким образом, налога к уплате у Вас не возникнет, но обязанность подать декларацию у Вас остается. Так как налоговым периодом для НДФЛ признается календарный год, то подать декларацию по форме 3-НДФЛ за 2019 год Вы должны в 2020, но не позднее 30.04.2020 года.

Отвечает частнопрактикующий юрист компании «Суворовъ и партнеры» Виктория Суворова (Пятигорск):

Да, Вам необходимо подать налоговую декларацию до 30 апреля 2020 г. Штраф за неподачу декларации – 1 тысяча рублей. Так как Вы не получили доход, продав квартиру за ту же цену, что и при покупке, то Вы вправе учесть эти расходы. Тогда налог платить не придется.

Отвечает директор юридической службы «Единый центр защиты» (www.edin.center) Константин Бобров:

В данном случае Вы обязаны подать налоговую декларацию в ФНС, поскольку факт получения дохода по договору ДДУ эту обязанность не снимает. При этом подать налоговую декларацию необходимо в 2020 году, поскольку 2019 год является отчетным. Но не забывайте о своем праве получить налоговый вычет. Для его получения Вам нужно подать в ФНС ряд документов, перечень которых нам разъяснил данный орган в своем письме от 22.11.2012 N ЕД-4-3/[email protected] Это:

  • договор ДДУ либо договор уступки права требования с приложениями, а также дополнительными соглашениями к нему (при наличии);
  • акт приема-передачи квартиры;
  • документы об оплате (банковские выписки о перечислении денежных средств, платежные поручения и др.);
  • заявление о распределении вычета между супругами (если Вы состоите в браке);
  • заявление о возврате НДФЛ.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Присылайте свои вопросы о недвижимости, ремонте и дизайне. Мы найдем тех, кто сможет на них ответить!

Редакция оставляет за собой право выбирать темы из числа вопросов, которые прислали пользователи.

Переуступка: хитрости сделки. Инструкция для покупателя

Переуступка — довольно популярный вид сделки при покупке квартиры в новостройке.

Предлагаем разобраться, как её провести с наибольшей выгодой и минимальным риском для покупателя.

Порядок проведения сделки отличается в зависимости от договора, на основании которого застройщик реализует квартиры: по договору долевого участия или путём вступления в жилищно-строительный кооператив. В данной статье речь пойдёт о передаче прав по договору долевого участия

В чем суть переуступки?

Возведение многоэтажного дома занимает несколько лет, и цена за «квадрат» постепенно растет по мере приближения строительства объекта к сроку сдачи. Квартира на этапе котлована обходится дешевле, чем на последующих стадиях — именно в этот момент инвесторы предпочитают покупать квартиру с целью последующей ее продажи. Когда квартира перепродается до момента ввода дома в эксплуатацию — заключается особая сделка – переуступка прав требования (договор цессии).

Читайте так же:  Приостановление взыскания алиментов

Главное, что должен понимать покупатель — это то, что он приобретает не саму квартиру, а право требования на неё. То есть ему переходят не только права на получение квартиры, но и риски, которые он несет при вложении средств в строящийся объект, а также обязательства по исполнению договора долевого участия.

Бонусы переуступки

Зачастую, это единственная возможность жить в приглянувшемся доме, если все квартиры распроданы или цена на них сильно возросла. Желая оставаться конкурентноспособным, дольщик (инвестор) предлагает квартиру заметно дешевле, чем застройщик продаёт оставшиеся варианты. Кроме того, новоселья не придется долго ждать – обычно переуступают права в практически построенных домах.

Хитрости торга или как получить максимальную выгоду

Для максимизации прибыли инвесторы стараются продать квартиру по переуступке ближе к моменту ввода объекта в эксплуатацию, причём необходимо успеть их реализовать до подписания акта приёма-передачи (принятия квартиры). После подписания данного акта и до момента оформления собственности проходит в среднем 3 — 5 месяцев, а в этот период квартиру переоформить невозможно. Соответственно в домах с большим количеством квартир, ближе к моменту ввода объекта в эксплуатацию, можно смело торговаться с продавцами и существенно сэкономить на покупке.

Аналогичная ситуация и с компаниями-подрядчиками, которые получили жильё от застройщика в счёт оказанной услуги или поставок материалов. Такие компании обычно предлагают квартиры по более низким ценам, так как нуждаются в оборотных средствах.

Где могут возникнуть «подводные камни»?

Во-первых, существует риск купить проблемное жильё, срок сдачи которого отложится на неизвестный срок, либо оно вовсе не достроится. Возможно, первый дольщик (цедент) решил переуступить квартиру потому, что нашёл какие-либо технические проблемы и нарушения. Поэтому основная задача покупателя (цессионария) – выяснить причины переуступки, досконально проверить информацию о застройщике и внимательно изучить сам договор долевого участия. Также потенциальный дольщик должен быть готов к следующим финансовым расходам:

  • продавец может переложить на покупателя «отступные» – расходы за переоформление документов по переуступке (порядка 30-50 тысяч рублей)
  • если переуступается жилье, приобретенное в ипотеку, банк может потребовать уплаты комиссионных за снятие с него обременения (1-2% от суммы не погашенного долга).
  • нотариальные документы, необходимые для сделки, обойдутся примерно в 3 тысячи рублей.

Пошаговая инструкция оформления сделки для покупателя

После того, как вы определились с будущей квартирой и договорились с продавцом, необходимо:

Проанализировать и подготовить документы

  1. Изучаем «базовый» договор долевого участия, уделяя особое внимание правам и обязанностям дольщика. На этом этапе будет возможность договориться с продавцом о разделении финансовых обязательств (расходов на оформление). При появлении сложностей и недопониманий можно обратиться к помощи юриста.
  2. Запросить акты сверки (он же – акт взаиморасчётов), подтверждающие полную, либо частичную оплату текущим дольщиком строящегося жилья.
  3. Подговорить нотариальное согласие супругов либо справку об отсутствии таковых.

Подписать договор

  1. Подписание соглашение на переуступку обычно проходит в офисе застройщика, который визирует договор и со своей стороны (если такое требование указано в договоре).
    Важно: если жилье приобреталось по ипотеке, потребуется получение согласия банка на данную сделку и перевода долга на покупателя. В этом случае нужно подготовить для банка полный пакет документов, который обычно требуется на оформление кредита. Если вы готовы внести полную стоимость квартиры, банк может потребовать уплаты комиссионных за снятие с него обременения.
  2. Зарегистрировать дополнительное соглашение к договору о передаче прав и обязанностей в органах государственной службы регистрации (Росреестре). Данную услугу, как правило, оказывает застройщик. Юридически только после регистрации переуступка вступает в силу.

Передача денежных средств продавцу

Самый популярный и безопасный способ расчета – через банковскую ячейку. Причем продавец забирает деньги только после получения из Росреестра зарегистрированных документов — то есть когда права собственности будут уже официально переоформлены на вас.

Иногда продавец может предложить скидку за передачу денег в момент сделки, чтобы не ждать перерегистрации договора, которая обычно занимает от нескольких недель до нескольких месяцев. Однако в данном случае возникает риск, что договор по определённым причинам не пройдёт регистрацию: неправильная оплата госпошлины, ошибка в договоре, нотариальных документах и другое. Этот риск невелик, однако стоит ли игра свеч – решать только вам.

После проведения сделки обязательно получите оригинал соглашения переуступки и договор долевого участия с печатью Росреестра. Также обязательно заберите у первого дольщика документы об оплате квартиры.

Итак, подведём итоги:

    Переуступка — это реальная возможность сэкономить если вы хотите купить квартиру в новостройках
  • Необходимо внимательно изучить документы и проверить условия сделки
  • Важно выяснить у застройщика и у банка (если квартира в ипотеке) о финансовых затратах и договориться о распределении их с продавцом.
  • Пакет документов, необходимый покупателю для переуступки

    Порядок оформления переуступки прав требования на квартиру

    Переуступка прав собственности на квартиру, т.е. сделка купли-продажи квартиры до завершения строительства дома, называется цессией. Цедент (лицо, купившее квартиру в новостройке напрямую у Застройщика, чаще всего инвестор) продает, т.е. передает цессионарию (покупателю) право на получение новой квартиры за более высокую плату, чем он приобретал сам у строительной компании. Покупатель должен понимать, что покупая квартиру по переуступке, на него переходит не только право участника строительства, но и обязанности и риски, связанные с нарушениями по вине Застройщика.

    Небольшое отступление: если нужна бесплатная юридическая консультация, можете в любое время написать онлайн юристу справа внизу, можете заказать звонок внизу слева или сами позвонить: 8 (499) 938-45-06 (Москва и обл.) ; 8 (812) 425-64-92 (Санкт-Петербург и обл.) ; 8 (800) 350-29-86 (все регионы РФ) .

    Читайте так же:  Прекращение административного дела за отсутствием состава правонарушения в 2020 году

    До оформления сделки по переуступке

    • При переуступке права по договору долевого участия (ДДУ).

    Прежде продать квартиру по договору долевого участия Продавец обязан оплатить Застройщику всю сумму долга за квартиру или оставшуюся сумму задолженности можно перевести на Покупателя. Для этого составляется Договор перевода долга новому владельцу. Данный вид продажи квартиры можно проводить неоднократно, но только до тех пор, пока дом не будет сдан в эксплуатацию и собственник не получит передаточный акт на квартиру. Продажа квартиры по Договору долевого участия требует обязательной регистрации в УФРС.

    При переуступке права по предварительному договору купли-продажи.

    Покупая квартиру по предварительному договору, право требования на нее остается также у Продавца, т.е. Покупатель не сможет продать квартиру третьему лицу, по переуступке права требования.

    1 апреля 2005 года вступил закон об обязательной регистрации договора долевого участия или договора инвестирования в Регистрирующем органе. Соответственно, если квартира приобреталась до 1 апреля 2005 года по договору долевого участия с Застройщиком в простой письменной форме, то переуступка прав не подлежит обязательной регистрации в Регистрирующем органе. Для этого достаточно покупателю заключить соглашение об уступке прав требования с Застройщиком.

    В обоих случаях переуступка прав требования может быть оформлена только после оплаты продавцом застройщику суммы по заключенному между ними договору или одновременным заключением договора перевода оставшегося долга на покупателя.

    Порядок оформления переуступки

    Порядок оформления переуступки прав на квартиру в новостройке я разделила на 4 основных этапа.

    1-й этап — проверка наличия необходимых документов у Застройщика

    Перед тем как приступить к процедуре оформления сделки по переуступке, необходимо проверить наличие разрешительной документации у Застройщика. Для этого достаточно обратиться в офис компании и попросить необходимые документы:

    • Учредительные документы строительной компании, а именно устав и учредительный документ;
    • Свидетельство о постановке на учет в налоговом органе;
    • Документы, подтверждающие права собственности на землю;
    • Бухгалтерская отчетность за последний квартал текущего года;
    • Разрешение на строительство;
    • Проект на строительство, в котором должно быть указано:
      1. разрешение на строительство;
      2. права на земельный участок, на котором идет строительство дома. Если Застройщик не является собственником участка, то Договор аренды, в котором должен быть указан кадастровый номер и площадь участка;
      3. цель проекта;
      4. этап строительства;
      5. срок реализации;
      6. предполагаемый срок сдачи дома в эксплуатацию.
    • Проектная декларация, в которой должно быть указано о способе исполнения обязательства строительной компании указанной в Договоре;
    • Договор, в котором указано, на основании каких денежных средств производится строительство дома.

    2-ой этап — подготовка покупателя и продавца к сделке

    Что необходимо сделать Продавцу

    Перед продажей квартиры по переуступке прав собственности продавцу необходимо:

      Уведомить Застройщика о продаже квартиры по переуступке права требования.

    Для этого необходимо прийти в офис компании или письменно уведомить Застройщика, о намерении провести юридическую процедуру переуступки права требования. В случае не уведомления строительной компании о смене покупателя, то сделка может быть признана недействительной. Желательно, чтобы при сделке по переуступке права представитель строительной компании (застройщика) был в качестве третьей стороны.

    Как оформить в собственность квартиру в новостройке — инструкция в 3 этапа. После регистрации права собственности, владелец может прописаться в своей квартире.

    Согласие Вы можете получить в офисе компании. Чаще всего Застройщик требует 5% за процедуру переуступки права требования и выдачу согласия на сделку. Чаще всего Продавец продает квартиру по более высокой цене, чем купленной у Застройщика. Процент оплаты Строительной компании вычисляется от продаваемой суммы Продавца. Например: квартира куплена у Застройщика за 1,5 млн. руб., а продается за 2 млн.руб., то 2 млн.* 5% = 100 тыс.руб. — данная сумма вносится на лицевой счет в банке строительной компании.

    Взять у Застройщика справку об отсутствии долга перед ним.

    В ней должно быть указано то, что расчёты по договору произведены полностью и обязанность продавца по оплате исполнена в полном объёме. Справку строительной компании можно получить только при полном погашении долга или при заключении Договора перевода оставшейся суммы задолженности на Покупателя, заключенный между Продавцом и Покупателем. В данном договоре третьим лицом должен быть указан Застройщик.

  • Получить нотариальное согласие супруга(и) на продажу квартиры по переуступке прав долевого участия, если квартира приобреталась в браке.
  • Взять письменное согласие Банка продавцу на уступку права требования, если квартира находится в залоге по ипотечному кредитованию. Данное согласие Банк даст только после полного погашения суммы задолженности по ипотеке.
  • Получить выписку из ЕГРН на квартиру (бывший ЕГРП).
  • В данной выписке должен быть указан продавец, в качестве правообладателя, в том случае, если Договор долевого участия или договор инвестирования регистрировался в регистрирующем органе. Выписка должна быть бумажной. Чтобы узнать как ее заказать, пройдите по ссылке.

    Что необходимо сделать Покупателю

    Перед покупкой квартиры по переуступке прав требования покупателю необходимо:

    1. Получить согласие супруга(и) на покупку квартиры заверенное нотариально, когда покупка происходит одним из супругов находящихся в браке. Если же оба супруга участвуют в сделке или между ними заключен брачный договор о раздельном имуществе, то данного согласия не требуется.
    2. Подписать и получить кредитный договор и закладную, если квартиру покупаете по ипотеке (или иному кредитованию).

    3-й этап — составление договора переуступки прав

    Далее необходимо составить договор переуступки между продавцом и покупателем. Я советую составить у юриста, т.к. он поможет с правильным его оформлением, учтёт все нюансы и условия продавцов и покупателей. Образец можно скачать отсюда. Для заказа подготовки договора можно обратиться к нашему юрист-консультанту. Также у него можно бесплатно проконсультироваться. Задайте свой вопрос в окошко онлайн-консультанта справа внизу экрана или в комментариях. Также можете позвонить по номерам (круглосуточно и без выходных): 8 (499) 938-45-06 — Москва и обл.; 8 (812) 425-64-92 — Санкт-Петербург и обл.; 8 (800) 350-29-86 — все регионы РФ.

    Читайте так же:  Постановление о признании потерпевшим образец заполненный в 2020 году

    4-й этап — регистрация договора регистрирующем органе

    С 2017 во многих городах подать документы на регистрацию можно только в МФЦ. Затем Сотрудники МФЦ уже сами передают документы в Регистрационную палату. Т.е. напрямую Рег.палаты граждан уже не принимают, а только через посредника в виде МФЦ. Если в вашем населенном пункте можно подать документы напрямую в Рег. Палату, то лучше так и сделать.

    Сама подача документов в МФЦ или в Рег.палату не различается, поэтому инструкция я написала с МФЦ.

      Продавцу(ам) и покупателю(ям) нужно обратиться в МФЦ, оплатить гос.пошлину и подать подписанные договора с остальными документами.

    Гос.пошлина на регистрацию — 2000 рублей, и ее оплачивают покупатели, деля между собой поровну. Реквизиты для оплаты можно получить у сотрудника. Касса по оплате обычно находится в самом здании МФЦ.

    По закону срок регистрации сделки составляет 7 рабочих дней. Можно позвонить в регистрирующий орган и уточнить день получения документов.

    Видео (кликните для воспроизведения).

    Документы для продажи квартиры — с инструкциями где и как их получить.

    Если у Вас есть вопросы, бесплатно проконсультируйтесь у юриста ↓.

    Задайте свой вопрос в форму ниже или в окошко онлайн-консультанта справа внизу экрана. Или позвоните по номерам (круглосуточно и без выходных): 8 (499) 938-45-06 — Москва и обл.; 8 (812) 425-64-92 — Санкт-Петербург и обл.; 8 (800) 350-29-86 — все регионы РФ.

    Переуступка прав собственности на квартиру в новостройке

    Переуступка квартиры – один из способов приобретения недвижимости в собственность в строящемся многоквартирном доме. Это не редкое явление на рынке новостроек, поэтому важно относиться серьезно к содержанию договора и представляемым документам. Договор может заключаться и между юридическими, и между физическими лицами.

    Переуступка прав на квартиру

    В случае покупки квартиры по переуступке прав допускается две формы оформления:

    1. Предварительный договор. Право требование действительно не в отношении передачи определенной квартиры, а к заключению договора купли-продажи. По такому виду соглашения невозможно совершить сделку, так как это только договоренность о намерении ее заключения в будущем. Уступка права допускается только пока не будет заключен основной договор.
    2. ДДУ. Это более надежный и часто используемым добросовестными участниками договор. Уступка осуществляется до момента подписания передаточного акта, а сам договор обязателен к регистрации в Росреестре.

    Предварительный договор не подлежит регистрации в Росреестре. Это облегчает процедуру, так как не нужно предоставлять документы для подачи на регистрацию. Но покупатель будет менее защищен, так как договор долевого участия проходит обязательную регистрацию и официально фиксирует права.

    Понятие переуступки

    Договор цессии или переуступки регулируется статьями 388-390 ГК РФ. Они определяют условия и период появления обязательства. Переуступку квартиры в новостройке нельзя назвать одним из способов купли-продажи. Это законодательно установленная процедура, при которой меняется одна из сторон соглашения с застройщиком.

    В результате, покупатель получает права и обязанности по основному договору между застройщиком и покупателем. Это может быть право требования передать квартиру после того, как будет сдан дом. Также по соглашению со строительной компании допускается продолжение выплат по договору, если предыдущий покупатель внес не полную стоимость квартиры. Договор уступки с юридической точки зрения называется правом цессии, покупатель – цессионарием, а продавец – цедентом.

    Стороны и форма договора

    В качестве сторон договора выступают любые субъекты права. Если речь идет о покупке квартиры в строящемся доме, сторонами признают следующих участников:

    1. Цедент. Это лицо, которое передает право требования. В его качестве выступает продавец, который первоначально купил недвижимость на более ранней стадии возведения новостройки.
    2. Цессионарий. Это тот, кто покупает право требования по предварительному договору купли-продажи или ДДУ.

    Преимущество приобретения квартиры по договору цессии

    Передача квартиры по договору цессии часто становится преимуществом не только для продавца, но и для покупателя. Выделяют следующие положительные моменты:

    • если все квартиры раскуплены, можно подобрать жилье в понравившемся доме;
    • иногда цена ниже, чем у застройщика на 20-25%;
    • в случае ипотеки можно ожидать скорейшего заселения или сдачи в аренду (подробнее о нюансах приобретения квартиры в ипотеку), а не оплаты с невозможностью пользования квартирой как при покупке на начальной стадии.

    Продавец может извлечь достойную прибыль при выгодной продаже новостройки непосредственно перед сдачей объекта. Важно, чтобы договор заключался на начальной стадии строительных работ.

    Но больший риск существует покупателя, чем при заключении договора долевого участия напрямую со строительной компанией. При признании последней банкротом выплаты получают сначала дольщики, а затем все остальные.

    Когда возможно оформление договора переуступки прав

    Согласно ст. 388 ГК РФ определяются условия заключения соглашения. Его можно заключить только в конкретный промежуток времени. Допускается перепродажа после того, как произошла государственная регистрация ДДУ. Но важно успеть до подписания передаточного акта и оформления квартиры в собственность. После этого возможна обычная купля-продажа.

    Дольщик самостоятельно переуступить право требования не может, если соглашение оформлялось в рассрочку и на текущий момент не погашено полностью. Замена дольщика в таком случае допускается с согласия строительной компании. В договоре указывается сумма и оставшийся долг переходит к покупателю.

    Оформление договора цессии: алгоритм действий

    При заключении договора переуступки необходимо соблюдать определенную последовательность действий. Пошагово выполняется следующее:

    • проверка строительной компании;
    • подготовка документов;
    • составление и подписание договора;
    • регистрация в Росреестре и оплата госпошлины.

    При проверке застройщика важно обратить внимание на следующее:

    • срок существования компании;
    • актуальность сведений из учредительных документов;
    • наличие долгосрочной аренды или права собственности на землю;
    • наличие разрешения на строительство.
    Читайте так же:  Экономически эффективная проектная документация повторного применения в 2020 году

    Ст. 389.1 ГК РФ определяет как требования к недвижимости, так и процедуру подписания соглашения. Особое внимание уделяется составлению договора, согласно которому первый покупатель переуступает право требования другому лицу. Соглашение должно составляться в аналогичной форме, что и в первоначальном варианте. Если на сделке присутствовал нотариус, потребуется нотариальное сопровождение.

    Главное требование – максимально точно отразить предмет договора, в качестве которого выступает передача прав, а не продажа определенной квартиры. Точно указывается, какие права должны быть переданы. Важный момент – основание перехода. Все остальное считается лишь дополнением и вносится по соглашению сторон.

    Документы для заключения договора

    Перед тем, как приступать к оформлению соглашения, необходимо сообщить застройщику в письменной форме о планируемой процедуре. Он может установить комиссию за сделку. Потребуются следующие документы от продавца:

    • гражданский паспорт;
    • первоначальное соглашение, такое как ДДУ или предварительный договор купли-продажи;
    • согласие от застройщика, полученное в письменном виде;
    • согласие супруги или супруга продавца на сделку, если недвижимость приобреталась в период брака;
    • все квитанции о внесении взносов по договору.

    От покупателя требуется только гражданский паспорт и согласие на сделку супруга, если он находится в браке.

    Согласие застройщика не требуется, если оплата произведена полностью. Необходимо только должным образом уведомить застройщика о планируемой сделке. Если же числятся долги или график платежей при рассрочке не подошел к концу, требуется обязательное одобрение застройщика.

    Регистрация права, сроки, размер госпошлины

    Если оформления ДДУ, его необходимо зарегистрировать по установленному порядку. Подать документы можно в:

    • Росреестре;
    • МФЦ;
    • через специальную форму на сайте Росреестра или Госуслуг.

    Срок регистрации составляет 5-10 дней, но многое зависит от способа обращения. Быстрее документы зарегистрируют при обращении в Росреестр, ведь именно здесь осуществляются все действия. При обращении через многофункциональный центр срок увеличивается, так как требуется время на пересылку документов.

    Вместе с документами оплачивается госпошлина. Ее стоимость составляет 2000 рублей для физических лиц и 22000 рублей для юрлиц.

    Риски при заключении договора цессии

    Один из основных рисков – срыв окончания строительства. Поэтому необходимо тщательно подбирать застройщика. Важно изучить количество текущих объектов строительства и жилья, выставленного по договорам цессии на продажу. Если таких квартир много, это может свидетельствовать о проблемности застройщика.

    Существует риск, что сделка будет признана недействительной. Среди причин можно выделить признание первого дольщика банкротом и отсутствие уведомления застройщика о переходе прав.

    Учитывается, нет ли среди собственников несовершеннолетних лиц. Если сделка проводится без их участия, в дальнейшим органы опеки могут ее отменить по решению суда.

    На что обратить внимание при оформлении договора, чтобы не столкнуться с мошенниками

    Существует вероятность мошенничества, среди которых значится многократная продажа одного объекта, банкротство застройщика, истечение срока аренды на участок под строительство. Чтобы не столкнуться с такими обстоятельствами, важно посвятить время тщательной проверке не только продавца, но и строительной компании.

    Необходимо запросить следующие документы:

    • выписка из ЕГРН;
    • разрешение на строительство;
    • выписка из ЕГРЮЛ;
    • платежные документы, подтверждающие расчеты между предыдущим покупателем и строительной компанией;
    • предыдущий ДДУ и все дополнительные соглашения к нему.

    Важно сравнить представленные квитанции с печатью застройщика, если платежи вносились наличными через кассу.

    Когда сделку могут признать недействительной

    Чтобы договор по приобретению права требования на недвижимость должен отвечать ряду требований. Его признают недействительным, если не соблюдается следующее:

    • дольщик обязан внести все денежные средства;
    • если приобретение первички происходило с привлечением банковских средств, банк должен оценить сделку;
    • застройщик одобряет договор цессии.

    Если нарушается хотя бы одно из условий, цессия становится недействительной. Это значит, что квартира возвращается к первоначальному собственнику, а он должен вернуть внесенные деньги с процентами за их использование.

    Налогообложение и использование вычета

    Согласно НК РФ, предлагаются выбрать один из способов – уменьшение оплаты на оплаченную застройщику сумму или налоговый вычет.

    В налоговую службу нужно подать декларацию по форме 3-НДФЛ до 30 апреля следующего года, который идет за годом проведения сделки. Прилагают копии документов, которые могут подтвердить оплату. Налог должен быть оплачен до 15 июля.

    Чем подтвердить передачу денег

    В соответствии со ст. 220 НК РФ, для подтверждения права собственности предоставляется правоустанавливающий документ – договор и выписка из ЕГРН. Кроме того, требуется платежный документ, в качестве которого может предоставляться следующее:

    • расписка в получении денежных средств продавцом;
    • выписка из банковского счета с указанием назначения платежа.

    Аренда банковской ячейки или договор о переуступке без предоставления платежных документов не могут свидетельствовать о передаче денежных средств.

    Налог, уплачиваемый цедентом

    Действующее налогообложение предполагает внесение налога, если получен доход. Переуступка облагается НДФЛ в размере 13% для граждан и 30% для иностранцев, так как не может находиться в собственности более 5 лет, по истечение которых уже налог не взимается. Можно воспользоваться вычетом или указать средства, которые вносились застройщику при первоначальном оформлении ДДУ.

    Налоговый вычет при переуступке

    При переуступке цедент (продавец) может получить вычет в размере до 1 млн. руб. для уменьшения суммы налога. Если сумма сделки превышает вычет, налог оплачивается из расчета образовавшейся разницы. Но важно указать о желании воспользоваться налоговым вычетом в декларации о доходах.

    Таким образом, если уже заключен ДДУ, остается право продать жилье другому лицу. Важно сделать это пока дом строится и до его введения в эксплуатацию. Для покупателя существуют риски, которые не случатся при правильно оформленном договоре.

    Договор переуступки права требования на квартиру

    Договор переуступки права собственности на квартиру, что это такое, особенности оформления при передаче недвижимости в новостройке, опасные моменты договора цессии для покупателя.

    Читайте так же:  Состав земель промышленности и иного специального назначения в 2020 году

    Договор переуступки заключается с:

    • Дольщиками, заключившими ДДУ по ФЗ №214;
    • Инвесторами, заключившие договор инвестирования в строящуюся недвижимость;
    • Владельцами пая в ЖСК.

    Все перечисленные владельцы прав требования у застройщика оплаченного жилья отличаются только тем, что двойных продаж можно избежать только при переуступке права по ДДУ.

    Договор переуступки права требования на квартиру

    Договор переуступки права собственности — это договор цессии (уступка прав), оформляющий правила перехода права требования у застройщика от продавца к покупателю передать в собственность оплаченную квартиру по завершению строительства и сдачи дома госкомиссии.

    Договор цессии заключается только в случае, если квартира не в собственности и дом не не сдан госкомиссии.

    Это самый распространенный вид переуступки в настоящее время и часто объектом выступают права на строящееся жилье. Третья сторона – застройщик (девелопер).

    Покупка квартиры по переуступки прав — один из самых рискованных способов приобретения квартиры.

    Оформление договора переуступки прав собственности на квартиру
    В договоре указываются и передаются:

    • права, которые принадлежат бывшему владельцу;
    • документы, на основании которых прежний хозяин получил свое право.

    Список передаваемых документов:

    1. Договор долевого участия или соглашение о включении в ЖСК или договор инвестирования;
    2. Квитанции или платежные поручения о полной оплате стоимости жилья;
    3. Ранее подписанные договоры об уступке прав.

    Уступка прав требования оформляется через орган Росреестра только при праве требования квартиры в доме, строящегося по ФЗ №214. При строительстве в ЖСК и инвестировании в строительство не по ФЗ №214 регистрация договора переуступки не производится, что влечет риски двойных продаж.

    Схема переуступки права требования по договору

    1. Заключение договора долевого участия, инвестирования или вступление в ЖСК;
    2. Внесение платежей за приобретаемую недвижимость;
    3. Принятие решения владельцем о передаче (уступке) прав на квартиру другому лицу;
    4. Заключение договора цессии (уступки прав) с любым желающим стать собственником квартиры после сдачи дома.

    Существенные условия, указываемые в договоре уступки права требования:

    1. Предмет сделки, информация об объекте недвижимости — этаж, этажность, площадь, количество комнат, высота потолков, состояние (черновая, чистовая отделки или без отделки);
    2. Стоимость — цена квартиры в договоре цессии, обычно на несколько порядков выше, чем на этапе «котлована»;
    3. Срок действия договора — ограничен моментом приема дома госкомиссией и подписанием акта приема-передачи новым собственником;
    4. Права и обязанности сторон — обязанности по передаче документов бывшим владельцем и список этих документов).

    Проверяйте документы, подписывая договор, следует строго иметь на руках весь необходимый перечень документов.

    Перечень документов после сделки по переуступке:

    • договор цессии, подписанный всеми сторонами;
    • документ, подтверждающий полный финансовый расчет между сторонами (акт, м/д застройщиком и нынешним дольщиком);
    • все дополнения и приложения, которые фигурируют в договоре (оригиналы);
    • согласие на переуступку третьей стороны (девелопер) в письменном виде;
    • документ, подтверждающий передачу вам этих документов — акт;
    • документ, подтверждающий согласие банка на переуступку, если использовались кредитные средства;
    • договор долевого участия, прошедший регистрацию в Росреестре (оригинал);
    • согласие супруга (-и) на переуступку, если продавец в браке приобретал право.

    В договоре цессии указывается дата и номер договора, по которому происходит передача прав (обычно реквизиты указаны в шапке договора долевого участия, инвестирования и тд.).

    Алгоритм оформления договора цессии

    1. Проверка документов — покупатель проверяет документы застройщика, личность продавца, объект недвижимости;
    2. Письменное уведомление застройщика — письменное согласие девелопера на переуступку прав новому владельцу;
    3. Одобрение кредитной организации — только в случае, если бывший владелец использовал заемные средства на приобретение недвижимости, ему надо получить согласие банка;
    4. Согласие супруга — получение нотариального согласия супруга, если право приобреталось в браке;
    5. Составление договора цессии — составление и подписание договора уступки, регистрация его в органе Росреестра (в случае с ДДУ).

    При регистрации договора цессии необходимо оплатить госпошлину, сделать ксерокопию квитанции и предоставить сотруднику регистрирующего органа.

    После государственной регистрации договор приобретает законную силу и прежний владелец лишается всех прав на недвижимость в пользу нового собственника.

    Риски, связанные договором уступки права требования

    Подписывая договор уступки прав на квартиру, вы должны помнить, часто жилье «продается» таким образом, если есть подозрения в несостоятельности застройщика и его скором банкротстве.

    Внимание: это не закономерность, но такое случается, так что будьте внимательны, следите за обстановкой на рынке недвижимости и кропотливо изучайте интересующий вас ЖК или ЖД.

    Главный риск в том, что передав вам права и обязанности, первоначальный их обладатель не несет более перед вами никакой ответственности за действия застройщика.

    Купив квартиру по переуступке прав, принимаете на себя все обязанности и риски

    Т.е., в случае заморозки стройки, именно вам придется судиться за выплаченные деньги и получение неустойки за просрочку сдачи дома. И не факт, что деньги к вам вернутся.

    Есть возможность указать в договоре, что в случае невыполнения застройщиком своих обязанностей, первоначальный обладатель прав на жилье, будет нести ответственность перед вами. Но процент таких сделок крайне мал, мало кто пойдет на такое.

    Также, договор уступки права требования может быть признан недействительным, если права на застройку квартиры были переданы по заведомо заниженной цене, или это произошло менее чем за год, до возбуждения дела о банкротстве застройщика.

    Выполнение простых проверочных мероприятий, тщательная подготовка, привлечение грамотных юристов, позволит вам заключить договор и купить квартиру по переуступке прав, без риска для своих денег и нервов в дальнейшем.

    Видео (кликните для воспроизведения).

    Сегодня вы узнали о некоторых нюансах, рисках и алгоритме оформления договора переуступки права собственности (цессии) на квартиру в новостройке.

    Регистрация договора переуступки права требования на квартиру в 2020 году
    Оценка 5 проголосовавших: 1

    ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

    Please enter your comment!
    Please enter your name here