Существенным условием договора продажи жилого дома является в 2020 году

Самая важная информация по теме: "Существенным условием договора продажи жилого дома является в 2020 году" с выводами от профессионалов. В случае возникновения вопросов и при необходимости актуализации данных вы можете обратиться к дежурному юристу.

Существенным условием договора продажи жилого дома является в 2020 году

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

В рамках круглого стола речь пойдет о Всероссийской диспансеризации взрослого населения и контроле за ее проведением; популяризации медосмотров и диспансеризации; всеобщей вакцинации и т.п.

Программа, разработана совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Определение Санкт-Петербургского городского суда от 11 июля 2011 г. N 10487 (ключевые темы: предварительный договор — притворная сделка — недвижимое имущество — основной договор — договор купли-продажи)

Определение Санкт-Петербургского городского суда
от 11 июля 2011 г. N 10487

Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе

Корнильевой С.А., Нюхтилиной А.В.

рассмотрела в судебном заседании от 11 июля 2011 года дело N 2-1222/11 по кассационной жалобе истца на решение Московского районного суда Санкт-Петербурга от 06 апреля 2011 года по иску Бирюкова Д.В. к ЗАО «Ленстройтрест» о применении последствий недействительности ничтожной сделки, признании предварительного договора купли-продажи квартиры договором долевого участия в строительстве жилого дома, признании права собственности на квартиру.

Заслушав доклад судьи Лебедева В.И., объяснения представителя Бирюкова Д.В. Романова В.А., действующего на основании по доверенности от 10.10.2010 г., представителей ответчика ЗАО «Ленстройтрест» Алябьева В.Б. действующего на основании доверенности от 16.12.2010 г. и Фисенко М. А., действующего на основании доверенности 10.12.2010 г. судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда

Истец Бирюков Д.В. обратился в Московский районный суд Санкт — Петербурга с иском к ЗАО «Ленстройтрест» о применении последствий недействительности ничтожной (притворной) сделки к предварительному договору купли-продажи квартиры N. от 22.02.2008 года, признав данный договор договором участия в долевом строительстве дома ; признании за истцом право собственности на однокомнатную квартиру

Бирюков Д.В. указал, что 22.02.2008 г. года между сторонами был заключен предварительный договор купли-продажи спорного жилого помещения — квартиры . Истец обязательства по договору исполнил, внес денежные средства ответчику в полном объеме. Вместе с тем считает, что предварительный договор купли-продажи спорного жилого помещения фактически является притворной сделкой, поскольку прикрывает договор о долевом участии в строительстве жилого дома, т.к. внесенные истцом денежные средства по предварительному договору использованы ответчиком на инвестирование строительства спорного жилого помещения. В настоящее время дом построен, введен в эксплуатацию, спорная квартира по акту приема-передачи передана истцу. На момент заключения предварительного договора объект недвижимости создан не был, в связи с чем, не были известны индивидуально-определенные признаки, присущие жилому помещению, которое появилось в будущем. Между сторонами в надлежащей форме не было согласовано условие о предмете договора, что свидетельствует о незаключенности предварительного договора купли-продажи квартиры.

Ответчик был не вправе заключать предварительный договор купли-продажи квартиры, а должен был заключить именно тот договор, который стороны имели в виду при его заключении, т.е. договор участия в долевом строительстве.

Решением Московского районного суда Санкт-Петербурга от 06 апреля марта 2011 года требования истца оставлены без удовлетворения.

В кассационной жалобе истец просит отменить решение суда, считает его неправильным.

Судебная коллегия, изучив материалы дела, выслушав объяснения участников процесса, обсудив доводы кассационной жалобы, не находит оснований для отмены решения суда.

Судом установлено, что распоряжением Комитета по градостроительству и архитектуре Правительства Санкт-Петербурга от 25.08.2006 года N 257-с «О проектировании и строительстве жилого комплекса ЗАО «Ленстройтрест» по адресу: » ЗАО «Ленстройтрест» разрешено проектирование и строительство жилого комплекса по адресу: , на земельном участке площадью 21 945 кв. м., кадастровый N.

14.02.2008 года Службой государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга ЗАО «Ленстройтрест» выдано разрешение N. на строительство вышеуказанного объекта капитального строительства.

22.02.2008 года между продавцом, ЗАО «Ленстройтрест» и покупателем, Бирюковым Д.В. заключен предварительный договор N. купли-продажи квартиры, в соответствии с которым стороны обязались в будущем заключить договор купли-продажи однокомнатной квартиры в многоквартирном доме по адресу:

Согласно условиям данного договора срок окончания строительства вышеуказанного дома — IV квартал 2008 года, но не позднее II квартала 2009 года; продавец обязуется передать в собственность покупателя квартиру, расположенную на 7 этаже 15 этажного дома, а покупатель обязуется принять квартиру и уплатить за нее денежную сумму, определенную настоящим договором.

В договоре также оговорены технические характеристики квартиры: тип дома — панельный, количество этажей — 15, предварительный номер квартиры — 188, разбивочные оси — 3-7/А-Д, проектная площадь квартиры с учетом площади лоджии (балкона) с понижающим коэффициентом — 0,5 (0,3) — 44,95 кв. м., жилая площадь 20,1 кв. м.

Пунктом 3.1. договора установлена цена квартиры в размере условных единиц, цена 1 кв. м. в размере условных единиц.

Пунктом 3.2. договора предусмотрено, что цена договора определяется в валюте Российской Федерации, при этом условная единица определяется исходя из курса доллара США, установленного ЦБ РФ на день (банковский), предшествующий дню выдачи векселя покупателю, но не менее рублей за один доллар США. Также предусмотрено, что расчеты производятся простыми беспроцентными векселями ООО «Ленстройтрест».

Данным договором также предусмотрено, что основной договор купли-продажи квартиры должен быть заключен в течение 60 дней со дня государственной регистрации права собственности продавца на квартиру, являющуюся предметом предварительного договора (л.д. 15-20).

22.02.2008 года между ООО «Ленстройтрест» (заемщик) и Бирюковым Д.В. (заимодавец) заключен договор N займа на общую сумму займа условных единиц, в соответствии с которым Бирюкову Д.В. выданы два простые векселя ООО «Ленстройтрест» серии ПД-П N. и N. на сумму рублей и на сумму рублей соответственно, со сроком платежа по предъявлению, но не ранее 01.12.2010 года (л.д.82-87).

19.07.2010 года Службой государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга ЗАО «Ленстройтрест» выдано разрешение N. на ввод в эксплуатацию построенного объекта капитального строительства жилого комплекса 1 и 2 очереди, расположенного по адресу: (строительный адрес:

Во исполнение обязательств по предварительному договору N. купли-продажи квартиры от 22.02.2008 года, 30.09.2010 года ЗАО «Ленстройтрест» передало Бирюкову Д.В. однокомнатную квартиру N. общей площадью 43,1 кв. м., расположенную на седьмом этаже в доме N (л.д.22).

Читайте так же:  Рефинансирование кредитов без подтверждения

Разрешая спор, суд правильно установил по делу юридически значимые обстоятельства, дал надлежащую оценку имеющимся по делу доказательствам, и пришёл к обоснованному выводу об отсутствии оснований к удовлетворению заявленных требований.

Согласно ч. 1 ст. 420 ГК РФ, договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В силу положений ст. 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами ( статья 422 ).

В соответствии с правилами п. 1 ст. 454 ГК РФ, по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

При этом по смыслу положений ст. 429 ГК РФ не исключается заключение предварительного договора, предусматривающего обязательство по заключению в будущем договора об отчуждении имущества, которое еще не принадлежит одной из сторон и только должно поступить в её собственность.

В силу п. 2 ст. 455 ГК РФ основной договор купли-продажи также может быть заключен не только в отношении товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, но и в отношении товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара.

При таких обстоятельствах у суда имелись основания полагать, что отсутствие товара в наличии не препятствует заключению предварительного договора.

Согласно п.п. 3 и 4 ст. 429 ГК РФ предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора, и предусматривать срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Согласно ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Разрешая спор, суд пришел к правильному выводу о том, что при заключении 22.02.2008 г. предварительного договора N. купли-продажи жилого помещения сторонами было достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Из содержания предварительного договора следует, что воля сторон была направлена именно на куплю-продажу в будущем определенного объекта недвижимости — квартиры, характеристики и расположение которой определены в договоре (п.п. 1.1, 1.2), указаны проектный номер квартиры, ее площадь, количество комнат, этаж, строительные оси, другие данные, позволяющие выделить ее в составе другого недвижимого имущества — многоквартирного жилого дома. Таким образом, содержание пунктов 1.1, 1.2 предварительного договора позволяет определить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору.

Содержание пунктов 2.1.1, 2.1.2. предварительного договора позволяет установить срок исполнения обязательства, вытекающего из предварительного договора, в связи с чем, не имеется оснований рассматривать договор незаключенным по мотиву несогласованности сроков.

Содержание положений раздела 3 предварительного договора определяет цену квартиры и порядок взаиморасчетов сторонами.

Учитывая изложенное, суд пришёл к правильному выводу о том, что условия предварительного договора купли-продажи не противоречат установленным ст. 429 , 554 , 555 ГК РФ требованиям. Оспариваемый договор заключен сторонами в соответствии с требованиями гражданского законодательства, не является договором участия в долевом строительстве недвижимости. Из буквального толкования условий заключенного договора следует, что целью его заключения было не строительство, а приобретение истцом в будущем квартиры на вторичном рынке недвижимости.

С учетом указанного, доводы истца, основанные на положениях ФЗ N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ», правомерно не приняты судом во внимание.

В силу п. 2 ст. 170 ГК РФ притворная сделка, т.е. сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила.

Суд правильно указал в решении, что оснований рассматривать заключенный между сторонами предварительный договор купли-продажи, в качестве притворной сделки не имеется, поскольку признание предварительного договора купли-продажи квартиры притворной сделкой возможно при условии преследования прикрываемых целей обеими сторонами. Наличие таких намерений со стороны продавца и покупателя не доказано.

При указанных обстоятельствах, суд первой инстанции правомерно счел доводы истца о том, что заключенный между сторонами предварительный договор купли-продажи квартиры является притворной сделкой, прикрывающей другую сделку, не соответствующими обстоятельствам дела.

Доводы кассационной жалобы не свидетельствуют о наличии оснований к отмене решения районного суда, постановленного в соответствии с нормами процессуального и материального права, по существу сводятся к изложению обстоятельств, являвшихся предметом исследования и оценки суда первой инстанции, и не могут быть приняты во внимание.

Руководствуясь ст. 361 ГПК РФ, судебная коллегия

Решение Московского районного суда Санкт-Петербурга от 06 апреля 2011 года оставить без изменения, кассационную жалобу без удовлетворения.

Особенности купли-продажи жилых помещений

Особенности купли-продажи жилых помещений — следствие особого правового регулирования данной категории сделок и договоров, связанного с их спецификой, которую необходимо учитывать при оформлении во избежание в дальнейшем конфликтов между сторонами и отказа Росреестра в совершении регистрационных действий. При этом индивидуальными особенностями обладают не только договоры по продаже жилья, но и различные их подвиды (по продаже части жилья, покупке в кредит, продаже с рассрочкой платежа и др.). Об основных моментах, касающихся данного вопроса, мы расскажем в нашей статье.

Особенности купли-продажи жилых помещений

Специфике заключения сделок по купле-продаже, в которых в качестве предмета выступают объекты недвижимости, а также форме договоров и их содержанию посвящен самостоятельный § 7 главы 30 Гражданского кодекса. Кроме того, законодательство (ст. 558 ГК) особо выделяет сделки по возмездному отчуждению жилья, т. к. такие они имеют целый ряд особенностей, в том числе:

  • специфический предмет договора (им может выступать лишь объект, который в соответствии с данными кадастрового учета признан жилым, или часть такого объекта);
  • помимо прочих (общих для всех сделок по купле-продаже недвижимости) условий в такие договоры следует включать пункт с указанием всех лиц, которые имеют право на пользование жилым помещением, выступающим предметом договора, после перехода права собственности.
Читайте так же:  Расторжение договора управления мкд по инициативе собственников в 2020 году

При невнесении указанных условий договор, в силу п. 1 ст. 432 ГК, не может считаться заключенным — а значит, не порождает никаких правовых последствий. Такая же участь ожидает и договоры, в которых не указана цена, т. к. обязательность достижения договоренности по этому пункту при совершении сделок купли-продажи недвижимости установлена ст. 555 ГК.

Договор купли-продажи дома в рассрочку (содержание, образец)

Характерной особенность договоров по продаже объектов недвижимости (включая жилые дома и квартиры) в рассрочку являются условия, касающиеся оплаты передаваемого объекта. Так, на основании ст. 489 ГК в числе прочих, признаваемых существенными, при рассрочке надлежит согласовывать следующие условия:

  • итоговая стоимость продаваемого жилья;
  • порядок его оплаты (наличными денежными средствами, переводом на расчетный счет и т. д.);
  • сроки внесения платежей (периоды оплаты);
  • сумма оплаты по каждому периоду времени.

Однако наличие цены — обязательное условие для всех договоров по продаже недвижимости, поэтому характерными именно для договоров с рассрочкой можно считать только 3 последних пункта из приведенного списка.

ВАЖНО! В случае продажи жилой недвижимости (в том числе жилого дома) право собственности на нее обычно переходит к покупателю с момента подписания передаточного акта, который подписывается с внесением первого платежа. В связи с этим в целях обеспечения обязательств покупателя в таком договоре целесообразно указывать на то, что до окончательной оплаты предмета договора она находится в залоге у продавца на основании ст. 334.1 ГК.

Итак, правовым особенностям заключения сделок по покупке-продаже жилых объектов недвижимости посвящена ст. 558 ГК. Кроме того, к таким договорам применяются общие правила купли-продажи недвижимости (в части, не противоречащей ст. 558). Специфика же таких договоров с условием о рассрочке платежа вытекает из ст. 489 ГК, предписывающей указывать порядок, сроки оплаты и размер разовых платежей. С образцом договора купли-продажи дома в рассрочку можно ознакомиться на нашем сайте. Он позволит избежать типичных ошибок при совершении сделок данной категории.

Существенные условия договора купли-продажи по ГК РФ

Существенные условия договора купли-продажи — ГК РФ определяет их в общем виде для всех договоров данной группы, потому на практике порой возникают сложности в определении обязательных условий, которые необходимо включить в договор. В связи с этим логично будет рассмотреть не только обозначенные в общем виде существенные условия для всех сделок по продаже и покупке, но и наиболее сложные и распространенные случаи сделок такого рода — этим мы и займемся в нашей статье.

Какие условия договора купли-продажи являются существенными?

Основным законодательным актом, регулирующим правовые вопросы осуществления сделок, в том числе по купле-продаже какого-либо имущества, является Гражданский кодекс. Конкретно договорам такого рода посвящена глава 30 данного нормативного акта.

Общее же понятие существенного условия договора приведено в абз. 2 п. 1 ст. 432 и включает в себя 3 группы условий:

1. Позволяющие идентифицировать предмет, о котором идет речь в договоре (т. е. имущество, на которое направлено желание сторон совершить куплю-продажу).

2. Указанные в качестве таковых законодательным или подзаконным актом.

3. Озвученные одной из сторон в качестве принципиально важных, хотя законом и не предусмотренные в качестве обязательных.

Последняя группа относится к существенным условиям в силу того, что при невключении их в текст договора воля сторон сделки не будет совпадать, что препятствует принципу добровольности совершения сделок.

Помимо ГК обязательные (а в терминологии законодателя — существенные) условия договора, в зависимости от его предмета, устанавливаются множеством различных правовых актов, в том числе:

  • Лесным кодексом — в отношении покупки лесных насаждений;
  • законом «Об электроэнергетике» от 26.03.2003 № 35-ФЗ — по договорам о поставке (т. е. продаже) электрической энергии;
  • законом «Об основах туристской деятельности…» от 24.11.1996 № 132-ФЗ — при продаже туристических продуктов;
  • законами «О водоснабжении и водоотведении» от 07.12.2011 № 416-ФЗ и «О теплоснабжении» от 27.07.2010 № 190-ФЗ — в отношении поставки соответствующих коммунальных услуг и т. д.

По общему же правилу требование о включении в договор купли-продажи существенных условий считается выполненным, если стороны поименовали продаваемое имущество и указали его количественные характеристики (п. 3 ст. 455 ГК).

Основные и существенные условия договора купли-продажи автомобиля

Сделки по продаже и покупке автомобилей (равно как и иных транспортных единиц, относящихся к ведению Госавтоинспекции) регулируются помимо ГК еще и ведомственным административным регламентом по регистрации автотранспортных средств, утвержденным приказом МВД от 07.08.2013 № 605 (далее также — Регламент). Вызвано данное обстоятельство особенностями контроля за предметом сделки (автомобилем) со стороны государства и необходимостью регистрации его в связи со сменой владельца.

Так, абз. 2 подп. 15.5 п. 15 Регламента устанавливает перечень обязательных (или существенных) условий, которые должен содержать письменный договор о продаже автомобиля. К ним относятся:

  • сведения о месте и дате составления договора;
  • сведения об автомобиле (являющемся предметом сделки), позволяющие его идентифицировать, в том числе марка, модель, номера двигателя, шасси, кузова, масса, дата выпуска и пр.;
  • информация из паспорта автомобиля (дата выдачи, его номерные данные);
  • регистрационный знак, если он имеется;
  • стоимость продажи транспортного средства;
  • идентификационные данные сторон: Ф. И. О., наименование (если сторона является организацией), место прописки, паспортные данные и пр.

Помимо указанных обязательных условий в договор рационально включить и другие (основные), например:

  • указание момента передачи автомобиля новому владельцу;
  • способ (наличным расчетом, банковским переводом и др.) и сроки (до передачи или после) оплаты;
  • гарантийные обязательства;
  • комплектность автомобиля (включая периферию, оборудование для обслуживания и т. д.).

Обязательные условия договора купли-продажи квартиры

В отношении договоров купли-продажи жилых помещений (они относятся к категории недвижимых объектов, сделки по их продаже и покупке регулируются § 7 главы 30 ГК) законодательством устанавливается 4 обязательных условия, которые следует включить в договор (иначе он не может считаться заключенным):

1. Описание предмета договора, позволяющее однозначно его идентифицировать (ст. 554 ГК).

2. Персональные данные сторон (п. 50 Порядка ведения ЕГРН, утвержденного приказом Минэкономразвития от 16.12.2015 № 943). Для покупателя — российского гражданина, например, необходимо указывать его Ф. И. О., место и дату рождения, СНИЛС, гражданство и паспортные данные.

3. Перечень лиц, которые сохраняют право пользоваться продаваемой квартирой и после ее продажи (п. 1 ст. 558 ГК).

4. Стоимость, по которой осуществляется сделка (абз. 2 п. 1 ст. 555 ГК).

Во избежание конфликтных ситуаций и возможного срыва сделки желательно указывать и иные важные условия, будь то срок передачи имущества или денежных средств, способ их передачи, возможные риски и т. д. Однако наличие/отсутствие указанных доп. условий в договоре не влияет на его действительность — главное, чтобы присутствовали все существенные.

Читайте так же:  Статья 278 трудового кодекса рф с комментариями

Какие обязательные условия договора розничной купли-продажи товара определяются ГК?

Розничная купля-продажа — одна из самых распространенных сделок в гражданском обороте. Даже рядовые граждане сталкиваются с ней практически ежедневно, однако очень редко она осуществляется в письменной форме. При этом ГК и в этом случае предусматривает существенные условия, без достижения договоренности о которых договор не может считаться заключенным надлежащим образом.

К таковым относятся:

  • полная информация о товаре, выступающем в данном случае предметом договора (п. 1 ст. 495 ГК);
  • цена сделки, т. е. самого товара (п. 1 ст. 500 ГК);
  • заявленные любой из сторон условия, по которым должно быть достигнуто соглашение до момента заключения договора, например более длительный срок возврата, нежели установленный законом (абз. 2 п. 1 ст. 432 ГК).

Таким образом, любой договор купли-продажи, вне зависимости от категории продаваемого имущества, может считаться заключенным лишь в том случае, если в нем указаны все существенные условия, установленные для него ГК РФ и иными законодательными подзаконными актами, регулирующими вопросы совершения сделок в отношении различных видов имущества. В силу п. 3 ст. 455 ГК в любом случае обязательным условием является лишь описание товара, благодаря которому можно индивидуализировать объект продажи. Прочие же существенные условия различны и определяются в зависимости от вида покупаемого и продаваемого имущества.

Статья 558. Особенности продажи жилых помещений. 1. Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

2. Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
§ 8. Продажа предприятия

Предмет договора продажи недвижимости

По договору купли-продажи недвижимости (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя недвижимое имущество, как-то: земельный участок, здание, сооружение, квартиру и иное недвижимое имущество, определенное в ст. 130 ГК РФ.

Нормы ГК РФ применяются к сделкам с земельными участками, в том числе и к продаже земельных участков, только в той мере, в какой их оборот допускается земельным законодательством.

Сторонами договора продажи недвижимости могут быть любые физические и юридические лица, также субъекты предпринимательской деятельности.

Существенными условиями договора продажи недвижимости являются условия о предмете и цене. Условие о предмете договора должно содержать такие данные, которые позволяют определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, т. е. данные, позволяющие определить расположение недвижимого имущества на соответствующем земельном участке или в составе другого недвижимого имущества. Если в договоре отсутствуют такие данные, то условие о недвижимом имуществе считается не согласованным, а договор — незаключенным.

Предметом договора продажи недвижимости может быть здание, сооружение или другая недвижимость, находящаяся на земельном участке, но не являющемся предметом договора продажи и находящемся в собственности продавца. В этом случае одновременно с передачей прав собственности на такую недвижимость покупателю передаются права на ту часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования.

Права покупателя недвижимости на соответствующий земельный участок: право собственности, право аренды или иное право определяются договором продажи недвижимости.

Видео (кликните для воспроизведения).

Если договором не определено право покупателя недвижимости на соответствующий земельный участок, применяется правило ст. 552 ГК РФ, в соответствии с которым к покупателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая заняла недвижимостью и необходима для ее использования.

Если земельный участок не принадлежит продавцу недвижимости на праве собственности, то для продажи недвижимости согласия собственника этого земельного участка не требуется, если такая продажа недвижимости не противоречит условиям пользования земельным участком, установленным законом или договором. В этом случае покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимого имущества.

Предметом договора продажи недвижимости может быть земельный участок без передачи в собственность покупателя здания, сооружения или другой недвижимости, которая расположена на этом земельном участке и находится в собственности продавца. В этом случае в договоре продажи земельного участка определяются условия, на которых за продавцом сохраняется право пользования частью земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования.

Если в договоре продажи земельного участка такие условия не определены, то действует правило, в соответствии с которым продавец сохраняет право ограниченного пользования (сервитут) той частью земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования в соответствии с ее назначением.

Передача недвижимого имущества продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Именно после вручения имущества покупателю и подписания сторонами документа о передаче (акта приема-передачи) обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным. Это правило действует тогда, когда иное не установлено законом или договором.

Вместе с тем принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, если такое несоответствие оговорено в акте о передаче, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

Переход права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации в установленном законом порядке.

Существенным условием договора продажи недвижимости является условие о цене. В соответствии со ст. 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. Если условие о цене не согласовано сторонами, договор также считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные п. 3 ст. 424 ГК РФ, не применяются.

Существенным условием договора продажи жилых помещений (жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры), в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав, на пользование продаваемым жилым помещением.

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность. В соответствии со ст. 558 ГК РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законом. С момента государственной регистрации такой договор считается заключенным. Несоблюдение требования о государственной регистрации такого договора влечет его недействительность.

Статья 554. Определение предмета в договоре продажи недвижимости

В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

Читайте так же:  Замена паспорта в 20 лет военный билет

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Комментарий к ст. 554 ГК РФ

1. Существенным условием договора продажи недвижимости является условие о предмете, то есть о самом недвижимом имуществе, поэтому в договоре продажи недвижимости имущество должно быть определено с максимально точным описанием (с указанием на вид недвижимости, площадь, кадастровый номер, то есть на все сведения, которые содержатся в государственном кадастре недвижимости).

Если такие сведения отсутствуют, то договор продажи недвижимости не считается заключенным, так как условие о предмете договора не считается согласованным.

2. Применимое законодательство:

— ФЗ от 24.07.2007 N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости».

3. Судебная практика:

— Постановление Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54;

— Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 17.10.2014 N Ф02-4357/14 по делу N А33-8042/2013;

— Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 17.10.2014 N Ф04-10277/14 по делу N А27-19664/2013;

— Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 14.10.2014 N Ф09-6443/14 по делу N А60-37483/2012;

— Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.10.2014 N 15АП-17018/2014;

— Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 08.10.2014 N Ф08-6522/14 по делу N А22-3289/2013;

— Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 07.10.2014 N Ф06-15544/13 по делу N А55-4432/2012;

— Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 06.10.2014 N Ф04-10351/14 по делу N А67-7710/2013;

— Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 06.10.2014 N 07АП-8410/14;

— Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 01.10.2014 N 04АП-4448/14;

— Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 26.09.2014 N Ф09-6452/14 по делу N А60-41031/2013;

— Постановление ФАС Московского округа от 18.03.2009 N КГ-А41/1582-09-П;

— Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 25.06.2010 N 10АП-2945/2010;

— Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 21.12.2009 N 10АП-4876/2009;

— Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 21.12.2009 N 10АП-4875/2009;

— Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 21.12.2009 N 10АП-4873/2009.

Существенные условия договора купли — продажи жилого помещения

Возникновение права собственности или иного вещного права на созданный объект недвижимости является первоначальным способом приобретения права. В соответствии с пунктом 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

При этом законодатель установил возможность составления такого договора, как в нотариальной так и в простой письменной форме.

Вместе с тем не зависимо от формы договора должны быть соблюдены существенные условия отраженные в ГК РФ.

1. По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 549 ГК РФ).

2. В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (статья 554 ГК РФ).

3. Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным (статья 555 ГК РФ).

4. В соответствии с пунктом 5 статьи 488 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.

Данная норма предусматривает, что если оплата по договору осуществляется после представления на государственную регистрацию права собственности и стороны не оговорили в договоре иное то в данном случае возникает залог в силу закона в пользу продавца.

4. Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

Исходя из вышеизложенных норм гражданского законодательства в договоре купли продажи должны быть определены:

— продавец и покупатель (наименования юридических лиц — без сокращения, с указанием их мест нахождения. Фамилии, имена и отчества физических лиц, адреса их мест жительства должны быть написаны полностью);

— сведения об объекте содержащие данные, позволяющие однозначно идентифицировать объект недвижимого имущества (наименование, адрес, площадь, кадастровый номер и т.д.);

— сведения о полном взаиморасчете, в противном случае возникает залог в силу закона;

— сведения о лицах сохраняющих право пользования жилым помещением, либо сведения об отсутствии таких лиц.

Договор помимо указанных условий может содержать указания на право продавца, основания возникновения этого права, реквизиты правоустанавливающих документов; обязательства сторон по регистрации перехода права собственности. Однако при отсутствии таких положений при наличии всех установленных законом существенных условий требования к договору считаются соблюденными.

Существенные условия договора купли-продажи

Статью подготовил директор по развитию предпринимательства и конкуренции ОАО «Акса» Корчагин Юлиан Андриянович. Связаться с автором

Вернуться назад на Существенные условия договора

Содержание любого договора – это совокупность согласованных сторонами условий. Кроме того, в тексте есть преамбула, адреса, реквизиты и подписи сторон. По степени важности условия сделки можно разделить на три группы: существенные, обычные и случайные.

Это условия о предмете договора, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для сделок данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Существенным условием договора купли-продажи является только предмет. Если в документе указаны наименование и количество продаваемого имущества, то он считается действительным (п.3 ст.455 ГК РФ).

К дополнительным условиям относятся:

• Ассортимент товара. Если предметом договора купли-продажи являются товары в определенном соотношении по видам, моделям, размерам, цветам или иным признакам, продавец обязан передать покупателю товары в ассортименте, согласованном сторонами (п.1 ст.467 ГК РФ).

• Срок действия договоренностей. Стороны могут определить срок договора датой, периодом времени, указанием на событие или моментом востребования. Если срок исполнения продавцом обязанностей по передаче товара не указан, то обязанность должна быть исполнена в течение семи дней с момента предъявления требования об его исполнении (п.2 ст. 314 ГК РФ).

Читайте так же:  Работа по совместительству в школе

• Документы и принадлежности товара. Если иное не предусмотрено условиями договора купли-продажи, продавец обязан передать покупателю вещь со всеми ее принадлежностями и документами – техническим паспортом, сертификатом качества, инструкцией по эксплуатации (п.2 ст. 456 ГК РФ).

• Комплектность товара. Продавец обязан передать покупателю товар, соответствующий условиям договора купли-продажи о комплектности (п.1 ст. 478 ГК РФ). Если в соглашении не указана комплектность товара, продавец обязан передать покупателю товар, комплектность которого определяется обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями (п.2 ст. 478 ГК РФ).

• Качество. Реализуемый товар должен быть пригодным для целей, для которых товар такого рода обычно используется (п.2 ст. 469 ГК РФ).

• Гарантия качества. Продавец может установить срок, в течение которого покупатель может обратиться к нему за бесплатным ремонтом или заменой предмета.

• Срок годности. Товар, на который установлен срок годности, продавец обязан передать покупателю с таким расчетом, чтобы он мог быть использован по назначению до истечения срока годности, если иное не предусмотрено условиями договора купли-продажи (п.2 ст.472 ГК РФ).

• Тара и упаковка. Продавец должен передать покупателю товар в таре и (или) упаковке, за исключением товара, который по своему характеру не требует затаривания и (или) упаковки (п.1 ст.481 ГК РФ).

• Страхование. Договором купли-продажи может быть предусмотрена обязанность продавца или покупателя страховать товар (п.1 ст.490 ГК РФ).

• Цена договора купли-продажи. Покупатель обязан оплатить товар по цене договора купли-продажи непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено ГК РФ, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства (п.1 ст.486 ГК РФ). Оплачивать покупку можно предварительно (ст.487 ГК РФ), с помощью кредита (ст.488 ГК РФ), в рассрочку (ст.489 ГК РФ).

Случайными принято считать условия, которые включаются в содержание документа только по усмотрению сторон. Они либо дополняют обычные условия, то есть вводят такие условия, которых нет в законе, либо изменяют эти обычные условия, которые зафиксированы в законе. Отсутствие дополнительных положений не влияет на действительность сделки.

Таким образом, договор купли-продажи может содержать любые случайные условия, которые не противоречат действующему законодательству. Например, случайным условием является наличие перевозчика. В соглашении может быть предусмотрено, что расходы по перевозке товара несет продавец или покупатель.

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 ст. 434 ГК РФ). По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст.130 ГК РФ).

Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Согласно требованиям установленным п.1 ст.432 ГК РФ: договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенным условием договора купли-продажи является описание сторон договора купли-продажи, в соответствии с п. 18 Постановления №219 « Об утверждении правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним» о правообладателе в записях Единого государственного реестра прав указываются:

— в отношении физического лица — фамилия, имя и отчество, дата и место рождения, гражданство, пол, наименование и реквизиты документа, удостоверяющего личность, адрес постоянного места жительства или преимущественного пребывания;

— в отношении российского юридического лица — полное наименование, идентификационный номер налогоплательщика, основной государственный регистрационный номер, дата государственной регистрации, наименование органа, осуществившего такую регистрацию, код причины постановки на учет, адрес (место нахождения) постоянно действующего исполнительного органа (в случае отсутствия постоянно действующего исполнительного органа — иного органа или лица, имеющих право действовать от имени юридического лица без доверенности).

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно ст.554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

На основании п. 1 ст. 558 ГК РФ существенным условием договора купли-продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющих в соответствии с законом право пользования жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав, на пользование продаваемым жилым помещением.

Из данной нормы следует, что при отчуждении жилого помещения в договоре должно быть указано право лица, которое в нем проживает, на пользование данным жилым помещением, в ином случае договор не может быть заключен, поскольку не достигнуто соглашение по всем существенным условиям.

Также, договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным (п.1 ст.555 ГК РФ).

Согласно абзацу второму пункта один ст. 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Договор продажи подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента государственной регистрации (п.2 ст. 558 ГК РФ).

В соответствии с п.1 статьи 551 Гражданского Кодекса переход права собственности к покупателю по договору продажи недвижимости также подлежит государственной регистрации.

Договор продажи и переход права считаются зарегистрированными со дня внесения записей соответственно о договоре продажи и о переходе права в Единый государственный реестр прав (пункт 3 ст.2, пункт 7 ст.16 Федерального закона № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

Видео (кликните для воспроизведения).

Договор продажи доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение, а также переход доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение, приобретаемой на основании договора продажи доли, также подлежат государственной регистрации (ст. 251 ГК РФ).

Существенным условием договора продажи жилого дома является в 2020 году
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here